高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）

　　前言

　　物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為，于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立，物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè)，并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞，高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。20** 年全國物業(yè)管理條例也在年內(nèi)頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳，其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上；物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心，不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè)，就是買管理”，“要問物業(yè)價格，先問有無良好的物業(yè)管理”等。總之，物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者，成為了一個熱門行業(yè)，一個前程看好的朝陽行業(yè)。

　　然而，正像其它一切事物一樣，在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前，物業(yè)管理投訴居高不下；

　　管理不規(guī)范；小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全，管理維修困難等問題，已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展，也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因，但如何做好物業(yè)管理的前期介入，對物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。

　　第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用

　　物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明，前期介入具有以下作用：

　　1．有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)

　　物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如：小區(qū)在設(shè)計車輛和人行出入口時候，物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下，出入口要少，利于物業(yè)安排崗位，并節(jié)約人工成本。會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費(fèi)昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將使會所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

　　2．有利于提高房屋建造質(zhì)量

　　由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時候，開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進(jìn)行管理，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面，所以工程質(zhì)量還會存在一定問題，但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理，絕不會通融，會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工，因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司，所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。

　　3．有利于保證物業(yè)的使用功能

　　物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。

　　4．有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，　如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。

　　5．前期介入有利于

后期管理工作的進(jìn)行

　　物業(yè)管理公司通過前期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。

　　6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象

　　如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

篇2：物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案

　　前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

　　前期介入服務(wù)

　　要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

　　小區(qū)人車分流的設(shè)計;

　　公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

　　公共照明開關(guān)開閉形式;

　　物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;

　　小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

　　公共洗手間的設(shè)置;

　　信報箱的設(shè)立;

　　公共告示欄(來自:www.dewk.cn)的配置;

　　家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

　　......。

　　2、建設(shè)施工階段

　　建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;

　　分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

　　提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對材質(zhì)造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);

　　檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

　　提出遺漏工程項目的建議;

　　對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗收階段

篇3：X項目前期介入服務(wù)接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；

　　*制訂物業(yè)驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。