高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）

　　第二節(jié)、銷策劃階段介入

　　營銷策劃階段包括：

　　物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。

　　物業(yè)管理模式研究：

　　通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析，以及對目標客戶群的需求調研分析，獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色，可以管理服務概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。

　　服務內容按照項目的特點及客戶群體，結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算，有針對性的提出服務內容，如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務，并對以上服務內容進一步細化，重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。

　　完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產公司的批準，并與樓盤營銷相結合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。

　　編制《物業(yè)管理方案》：

　　在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃，同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。

　　1．編制程序

　　地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細的項目資料。

　　物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。

　　制訂編制計劃落實責任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。

　　召集專題會議，修改補充相關內容。

　　報相關領導審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。

　　在該項目物業(yè)管理方案評審會上，向地產領導及相關部門介紹方案主要內容，聽取評審意見。

　　根據(jù)地產評審意見，修改方案，定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后，組織實施。

　　2．物業(yè)管理方案包含內容

　　物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。

　　簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》

　　《物業(yè)管理方案》經地產確認后，據(jù)此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》，并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。

　　銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理

　　1．人員籌備：依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作；進行崗前考核，合格者上崗。

　　2．規(guī)范管理：編寫各崗位工作說明書，服務操作流程，使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。

　　3．溝通：定期與營銷中心負責人進行溝通，了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況；不定時與營銷人員溝通，了解現(xiàn)有工作的不足之處，并及時進行整改；每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。

　　4．日常管理：不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作；配合營銷做好樓盤推廣活動，落實相應工作；及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪；

　　營銷策劃階段應注意事項：

　　物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。

　　第三節(jié) 施工建設階段介入

　　物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

　　施工建設介入程序與內容

　　1．成立工程介入小組，一般 2~3 人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。

　　2．介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

　　3．實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

　　4．物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進度。

　　5．物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落實情況。

　　物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點

　　1．了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

　　2．地下室工程

　　地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：

　　a) 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

　　水工程施工。

　　b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要

求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

　　c) 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

　　3．回填土工程

　　回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。

　　4．樓面、屋面砼工程

　　樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

　　a) 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

　　b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

　　5．砌筑工程

　　建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

　　6．裝飾工程

　　a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵，應嚴格監(jiān)督。

　　b)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。

　　c) 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

　　7．門窗工程

　　木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。

　　8．給排水工程

　　a)給水工程：如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

　　b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

　　第四節(jié) 驗收階段介入

　　接管驗收定義：

　　物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時，以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收，內容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

　　成立驗收小組制定驗收計劃：

　　1．由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組，并委任組長，組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。

　　2．物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批，物業(yè)接管計劃應包括以下內容：

　　a) 物業(yè)接管驗收項目清單；

　　b) 小組人員分工；

　　c) 接管日程安排；

　　d) 其他（如提前介入在建工程驗收等）。

　　3．小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

　　圖紙資料的驗收

　　1．應予驗收的圖紙資料一般應包括：

　　a) 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）；

　　b) 施工承包合同復印件；

　　c) 機電設備使用說明書；

　　d) 電梯使用許可證；

　　e) 隱蔽工程驗收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項目）；

　　f) 供水、供電的指標批文；

　　g) 供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標批文）；

　　h) 智能化系統(tǒng)驗收證明；

　　i) 消防系統(tǒng)驗收證明；

　　j) 接地電陰檢測記錄；

　　k) 防雷引下線焊接記錄；

　　l) 地下管網竣工圖；

　　m) 設備供貨合同復印件；

　　n) 其他資料。

　　物業(yè)的驗收

　　1．房屋及分戶（層）設施的驗收

　　a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況；

　　b) 供水、供電情況；

　　c) 水、電設施，潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規(guī)定）；

　　d) 智能化設備情況；

　　e) 其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。

　　2驗收要求

　　a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

　　b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》，驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》，并提交接管小組組長。

　　3．公共設施驗收

　　a) 給排水系統(tǒng)；

　　b) 供電系統(tǒng)；

　　c) 燃氣系統(tǒng)；

　　d) 空調系統(tǒng)；

　　e) 消防系統(tǒng)；

　　f) 通訊系統(tǒng)；

　　g) 安防系統(tǒng)；

　　h) 電梯系統(tǒng)；

　　i) 園林綠化系統(tǒng)；

　　j) 道路、照明系統(tǒng)；

　　k) 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。

　　4．驗收要求：

　　a) 公共設施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃的記載；

　　b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

　　c) 對燃氣系統(tǒng)，接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。

　　d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

　　e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

　　f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。

　　g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》，并將記錄表提交小組組長。

　　5．物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究，在驗收組織驗收時，應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

　　6．驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》，并跟進完善情況，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

　　7．驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。

　　8．驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后，提交接管組長審核。

　　9．接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。

　　物業(yè)預驗收

　　1．對于在建大型物業(yè)，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收（初步驗收），如隱蔽工程等。

　　2．對物業(yè)進行預驗收時，責任人應同時了解工程建設過程，小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用（入伙）時間，房屋銷售對象（業(yè)主）基本情況，房屋結構等，并做好記錄。

　　物業(yè)的正式驗收接管

　　1．物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶（分層）設施和公共設施均完成驗收后，制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》，物業(yè)即正式接管。

　　2．對新建保修期內的物業(yè)，《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

　　3．對保修期滿的物業(yè)，《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份，由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

　　4．物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

篇2：物業(yè)管理前期介入服務方案

　　前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　前期介入服務

　　要使今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規(guī)劃設計階段

　　對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　監(jiān)控和消控中心的設置;

　　小區(qū)人車分流的設計;

　　公共照明開關設置位置;

　　公共照明開關開閉形式;

　　物業(yè)管理用房的位置設計;

　　小區(qū)垃圾房的設置;

　　公共洗手間的設置;

　　信報箱的設立;

　　公共告示欄(來自:www.dewk.cn)的配置;

　　家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

　　......。

　　2、建設施工階段

　　建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。

　　提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

　　分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

　　提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;

　　幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);

　　檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;

　　提出遺漏工程項目的建議;

　　對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗收階段

篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規(guī)劃設計階段

　　對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設置；

　　*小區(qū)人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設計；

　　*小區(qū)垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業(yè)驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

　　2）依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。

　　*由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。

　　*業(yè)戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。