小區管理處回答部分業主關于物業費支出情況的疑惑

　　一、部分業主對物業虧損狀況的真實性提出質疑

　　首先，物業服務中心在公示時未對三張表之間的關系進行說明，因此給造成部分業主在對于財務報表的解讀誤解，在此向廣大業主致歉。

　　（一）三張表的說明

　　1、表一為物業費收支：（到目前為止正常辦理入住的業主08年5月至09年4月的物業費收繳率98.4%）；

　　2、表二為物業服務中心利用公共區域做業主委托經營收入、支出情況；

　　3、表三為開發商輔助項目投入，此部分費用的支出無需業主承擔；

　　（二）現物業服務企業的服務模式為包干制，虧損多少均由物業服務企業自行承擔，物業服務中心不會因為賬目虧損就擅自改變物業費收費標準。

　　（三）三張表顯示的收支相互沒有關系，即物業費、業主委托經營、開發商增值服務收支一條線，無直接數字關系。

　　歡迎業主聘請專業公司進行審計，也可以直接到物業服務中心與財務主管溝通。

　　二、班車的費用高，從不坐班車的業主也要承擔這部分費用么？班車給物業公司做活動產生的費用也由業主承擔么？

　　班車的全部費用是由開發商承擔的，屬開發商為業主提供的增值服務，并未占用物業費支出或業主的委托經營收入。班車費用共包括購置費、后期養護、油耗及班車司機的工資等一系列費用減去目前乘坐班車業主繳納的車票費用，每年兩輛班車運行虧損仍將近二十萬元。此部分費用由開發商承擔，待小區通公交車后班車將取消。

　　三、關于宣傳印刷費都花費在哪些方面？

　　公共區域各類標識（安全類、對客提示類等）、橫幅、全部內部管理表格、宣傳展板、員工培訓資料、印刷通知所用zz專用的信紙、信封等歸列為“宣傳印刷費”，有出入庫明細記錄及實物可供查閱。

　　四、電費一年花銷40余萬，能耗是不是有些高？

　　電費40余萬，平均到每月約4萬元，具體包含以下項目：

　　1、弱電系統的電費（消防、安防系統）；

　　2、公共區域照明（園林、大堂、樓道、電梯廳、步行梯等）；

　　3、電梯電費；

　　4、水泵所需電費（生活水、中水園林水系水泵、污水泵等電氣設備）；

　　5、辦公區域電費；

　　6、風機電費等。

　　目前物業服務中心已開展節能降耗工作，如對公共區域照明，在保證照度的基礎上，對燈開的盞數進行調整，將原放置在較高空間的照明器具下移，將射燈、筒燈換成節能燈泡，加裝計量設備，部分自動頻繁啟動設備變手動啟動，加裝超高水位報警器等。（但因一次不能投入太多改造費用，此項工作需要長期堅持）。

　　五、人工費一年120余萬，是不是有些過高？物業人員平均下來都掙5000多。

　　除工資外，按照用工相關規定，每個月人工費支出還包括45%的保險，14%福利，置裝費，培訓費，餐費等。

　　按人均1500元/人?月計算，（08年10月以前A1區處于集中裝修期及集中維保期人員編制約為45人，08年10月以后隨著逐步穩定，人員編制縮減為40人左右）

　　1500*1.6（保險及福利）*40人*12月=約115萬

　　40人*10元/日（餐標）*22天（每月出勤天數）*12月=約10萬餐費

　　在不計置裝費、人員培訓費的前提下，僅員工工資、保險、福利、餐費，已支出120余萬元。

　　A1區人員編制目前為41人，具體組織架構如下：

　　（1）項目經理1人

　　（2）財務主管1人

　　（3）客服6人：包括主管1人，領班1人，樓長2人，前臺3人

　　（4）工程11人：包括主管1人，文案1人，電氣主管1人，強電電工2人，弱電電工1人，水工2人，綜合維修1人，裝修管理2人

　　（5）綜合11人：保安主管1人，中控員4人，內保員4人，環境主管1人，環境領班1人

　　（6）行政4人：行政主管1人，行政文員1人，庫管1人，品質主管社區文化專員1人

　　（7）底商管理7人：主管1人，客服1人，高壓電工4人，綜合維修1人

　　六、都已經有了人工成本，為什么保安服務費及保潔服務費還那么高？

　　為了提供更加專業的服務，物業服務企業可以將一部分專業工作以分包的形式進行，例如安全服務、保潔服務、綠化養護、電梯養護等，而人工成本一項中并不包含外包人員的費用。

　　以保潔服務費為例，其中包括保潔人工成本、保潔所需物料、垃圾清運及化糞池清掏的費用。其中

就保潔人工成本一項，A1區現有保潔為28名，分別負責樓宇內、園區內及園區外圍的日常清潔工作。物業服務中心與保潔供方公司簽訂的第一年度合同為1170元/人?月，每個月的保潔服務費為32760元，年合同總價款為39萬余元。

　　安保服務方面，A1區總共設立5個秩序維護崗位，分別為北門1崗、南門2崗、西門1崗、巡邏1崗，依據《勞動合同法》中相關用工要求，每個崗位為4包1（即每人每天工作6小時，月無休，24小時值崗），5個崗總共需要保安員20人。為保證保安服務品質，在20**年1月前zz采用的均為內保員，平均每人每月企業應支付費用為2300元（其中包括工資1200元、餐費（三餐，16元/日）、支付保安公司人員掛靠費400元/人、置裝費等）。后由于內保人工成本較高，改成外保形式（即將保安員工作委托給專業保安公司進行，物業服務中心設安全主管進行管理），每月合同總價款為33000元，其中支付保安公司每名保安員1650元/月，公示的保安服務類費用中還包含消防、安防設備設施年檢費等。

　　七、特約性服務收入和支出都包含哪些？

　　特約服務收入是入戶特約維修時所收取的相應費用（特約維修各項收費標準在物業客服中心均有公示）及業主在辦理裝修手續時所交納的裝修垃圾清運費，支出包括對特約維修時產生的材料的成本及需支付給專業供方公司的費用等，例如裝修垃圾清運，物業服務中心為業主提供了上門特約服務，收取的裝修垃圾清運費為特約服務收入，而裝修垃圾的清運，物業服務中心采取了外包的方式，由專門的垃圾清運公司來進行清運，支付給垃圾清運公司的垃圾清運費為特約服務支出。

　　目前出現虧損的主要原因是：現行的取費標準是按項目啟動前總規化規模、當時的服務標準、人工成本、外包服務商采購成本做的預算。A1區作為規劃的第一期入住區域，物業如果一開始按不出現虧損的思路開展工作，可以想象今天zz園區環境和氛圍是怎樣的情形，但為了保證物業服務品質，在能源、人工成本不斷上漲的背景下，物業服務中心從A1區入住前決策在人員配置、外包服務商選擇（服務作業人員人數和質量）上都按高于起初測算的配置和預算進行運做，這一重大事件在A1區入住期間物業與部分關心物業運行的業主溝通過，談到為了保障服務品質，物業第一運行年度將出現約100萬的虧損。

　　以上解答也只是框架、原則性的說明，相信從財務的角度還不能解釋清楚所有細節，還希望同學們直接到物業服務中心查證交流，物業服務中心將以坦誠、陽光的服務理念，歡迎業主們參與物業的共同建設。

　　物業服務工作也是企業行為，說到底不能支撐長期虧損下去的，怎么辦？這是同學們和物業服務中心共同關心的問題，在六月份業主座談會上，同學們已經給了一些很好的建議，比如：開展有效的經營活動彌補虧損是一方面；另外隨著管理服務規模擴大，可以攤薄部分管理成本；還有等管理服務規模再大一些的時候，特約維修服務可以考慮尋找優質的社會資源來承擔，可以減少物業固定的人員配置；還有提高我們對外包服務公司的管理水平，適當減少用人還可以降低一些成本。不過這些都離不開業主的參與和諒解！

　　祝大家周末愉快！

　　zz物業服務中心

　　20**年6月19日星期五

篇2：物業費用委托銀行代收款協議書

　　物業費用委托銀行代收款協議書

　　z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。

　　二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。

　　三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。

　　四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。

　　五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。

　　甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：

　　樓棟號及聯系電話：　　　　　聯系電話：

　　住戶聯系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%。“收費難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心病（尤其是老、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。