項(xiàng)目建設(shè)階段物業(yè)顧問(wèn)介入工作內(nèi)容
一、土建/結(jié)構(gòu)/道路1.材料進(jìn)場(chǎng)管理
1.施工單位應(yīng)按設(shè)計(jì)要求及本規(guī)范的有關(guān)規(guī)定對(duì)建筑材料或裝飾材料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。嚴(yán)禁使用不合格產(chǎn)品。
建議關(guān)注重點(diǎn):
★建筑材料及裝修材料的產(chǎn)品合格證。
★環(huán)境指標(biāo)檢驗(yàn)報(bào)告。
★材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄。
★復(fù)驗(yàn)報(bào)告
2.施工進(jìn)度
2.1施工進(jìn)度表（由施工單位提供）
應(yīng)審核施工進(jìn)度表的科學(xué)性，是否考慮自然因素影響（天氣）、市政因素等。
2.2施工流程圖（由施工單位提供）
確定乙方施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員，做好雙方人員的對(duì)接。
2.3施工要點(diǎn)
★人員安全、施工現(xiàn)場(chǎng)安全用電、杜絕火災(zāi)隱患明確安全檢察責(zé)任人。
★材料是否按照規(guī)定位置堆放
★是否做到文明施工，科學(xué)管理的要求，形成制度化。
★責(zé)任人明確，檢查到位，杜絕重大安全事故。
★遵守施工現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)管理規(guī)定。
★在道路施工中要特別關(guān)注路面有效排水的施工工藝要求及防滑措施。
2.3.1落實(shí)施工進(jìn)程與進(jìn)度表的時(shí)間是否一致。
由施工單位按進(jìn)度報(bào)甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員，由現(xiàn)場(chǎng)管理人員和監(jiān)理公司人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)后進(jìn)行簽字認(rèn)可。
2.3.2施工進(jìn)程與進(jìn)度表不一致的原因及記錄
★對(duì)施工進(jìn)度與進(jìn)度表不一致原因一般由于外部因素影響，乙方應(yīng)在進(jìn)度表制定時(shí)給于充分考慮，避免外部因素影響。
★對(duì)施工中確實(shí)出現(xiàn)的進(jìn)度拖延問(wèn)題，應(yīng)分清責(zé)任方，甲方多為設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的，乙方多為缺乏科學(xué)性的管理造成工期延誤。
2.3.3施工材料與設(shè)計(jì)時(shí)選材的一致性
★根據(jù)設(shè)計(jì)要求，由施工單位選樣送樣到甲方，確認(rèn)后進(jìn)行封樣，施工所用材料應(yīng)按封樣材料進(jìn)行購(gòu)置。
★如出現(xiàn)材料不一致時(shí)，甲方有權(quán)對(duì)乙方所購(gòu)材料進(jìn)行強(qiáng)制性退場(chǎng)。
2.3.4落實(shí)施工流程圖的施工情況。
施工所需要的工作程序，由施工單位提供后，甲方要對(duì)流程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，避免乙方違規(guī)操作。
2.3.5收集并庫(kù)存施工采樣樣本。
由供貨方送樣進(jìn)行庫(kù)存，如在設(shè)計(jì)中沒(méi)有標(biāo)明的，可以由甲方指定產(chǎn)品和品牌，由施工單位購(gòu)置后進(jìn)行施工。
2.3.6現(xiàn)場(chǎng)簽證原因和記錄。
★在原設(shè)計(jì)圖紙上進(jìn)行變更的工程簽證，應(yīng)由監(jiān)理公司及甲方認(rèn)可后方可進(jìn)行簽字蓋章。
★每一次變更應(yīng)做記錄，包括材料用量、人工費(fèi)、工期等。
2.3.7和各專業(yè)項(xiàng)目的配合施工及預(yù)埋管線的按圖施工
2.4隱蔽工程
2.4.1隱蔽工程的施工記錄
★系統(tǒng)試壓、沖洗記錄；
★系統(tǒng)調(diào)試記錄；
★系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)記錄；
★在吊頂以上和墻體內(nèi)所預(yù)留預(yù)埋的工作，都屬于隱蔽工程范圍，應(yīng)在封板、粉刷以前進(jìn)行工程量和工程質(zhì)量的核實(shí)，并作詳細(xì)記錄。
★協(xié)助地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理和監(jiān)理方在施工單位封板、粉刷以前進(jìn)行工程質(zhì)量的認(rèn)定，合格后填寫隱蔽工程驗(yàn)收記錄。
★由施工方形成全過(guò)程施工質(zhì)量檢查跟進(jìn)報(bào)告后，協(xié)助地產(chǎn)及監(jiān)理質(zhì)量管理人員簽字認(rèn)可并在顧問(wèn)進(jìn)行存檔備查。
2.4.2隱蔽工程的施工質(zhì)量跟進(jìn)
在隱蔽工程施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收并做出質(zhì)量評(píng)定和填寫質(zhì)量評(píng)定表。
2.4.3隱蔽工程的簽證原因和記錄。
屬于新增加內(nèi)容的變更必須進(jìn)入隱蔽工程簽證記錄表內(nèi)并附修改圖。
★在施工過(guò)程中對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙上隱蔽工程進(jìn)行變更的工程簽證，應(yīng)由監(jiān)理公司及甲方認(rèn)可后方可進(jìn)行簽字蓋章。
★每一次變更應(yīng)做記錄，包括材料用量、人工費(fèi)、工期及走向等
★特別關(guān)注屋面及地下室的隱蔽工程。
2.5預(yù)留管口孔洞的合理位置
按設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行預(yù)留預(yù)埋的管口、孔洞位置確認(rèn)并做出明顯的標(biāo)注，并在施工圖上標(biāo)注尺寸。
★管口孔洞的數(shù)量
與設(shè)計(jì)圖紙上為準(zhǔn)，如有增設(shè)需提前于甲方、監(jiān)理方對(duì)接形成記錄并在圖紙上做出明顯標(biāo)注。
★管口孔洞的尺寸
與設(shè)計(jì)圖紙上為準(zhǔn)，如有更改需提前于甲方、監(jiān)理方對(duì)接形成記錄并在圖紙上做出明顯標(biāo)注
2.6變更工程
★變更工程的記錄
由于在施工過(guò)程中原設(shè)計(jì)圖紙沒(méi)有設(shè)計(jì)的，由甲方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方及乙方對(duì)工程進(jìn)行施工工藝有進(jìn)行修改的部分形成變更工程記錄。應(yīng)包含下列內(nèi)容：
★變更時(shí)間
★變更地點(diǎn)
★變更原因
★變更材料
★變更工藝
★變更工程的要點(diǎn)
★落實(shí)變更工程的施工質(zhì)量
★變更工程的記錄
二、給排水/強(qiáng)弱電
1.顧問(wèn)關(guān)注要點(diǎn)
★施工期間嚴(yán)格巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，巡查人員應(yīng)熟悉圖紙管線走向。
★對(duì)確需更改管線走向的，應(yīng)是由甲方和乙方在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)后，
發(fā)修改通知書給乙方后，方可進(jìn)行更改施工，乙方不得擅自更改。★如在巡查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)更改走向問(wèn)題，巡查人員應(yīng)立即通知監(jiān)理方進(jìn)行核實(shí)，并通知施工方勒令拆除違規(guī)管線。
★施工方式應(yīng)方便日后的檢查和維修,并對(duì)可能出現(xiàn)的應(yīng)急情況在施工階段即應(yīng)有充分考慮.
★對(duì)于重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)及設(shè)備部位的防水及安全應(yīng)做充分考慮.綜合管網(wǎng)在施工的整個(gè)過(guò)程中所涉及各專業(yè)必須積極協(xié)調(diào)配合，以確保施工中有壓管道讓無(wú)壓管道，埋地和隱蔽管道必須按要求做好隱蔽記錄和防腐保護(hù)。
★檢修口的預(yù)留
2.其余關(guān)注事項(xiàng)參照土建/結(jié)構(gòu)/道路施工建設(shè)階段要求。
三.綠化及景觀施工
1.顧問(wèn)關(guān)注要點(diǎn)
★綠化布局的維護(hù)成本合理化建議及施工跟進(jìn)在施工時(shí)，應(yīng)注意土層厚度及平整度，草坪在40cm左右，大灌木在60cm左右，深根喬木在150cm左右，以利于蓄水保濕，同時(shí)在土層下不能有過(guò)多的施工垃圾。
★在景觀施工過(guò)程中要注意景觀實(shí)際效果是否與施工圖紙及效果圖紙相匹配,如出現(xiàn)誤差較大情況應(yīng)與地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理及時(shí)溝通并建議修正。
★如涉及水景觀顧問(wèn)必須關(guān)注防水設(shè)置及閘閥方便今后管理和維護(hù)。
★水景觀施工應(yīng)注意日后的日常維護(hù)和管理，特別是水景觀周圍的安全防護(hù)措施，杜絕日后的安全事故的發(fā)生。
2其余關(guān)注事項(xiàng)參照土建/結(jié)構(gòu)/道路施工建設(shè)階段要求。
四、安裝工程
1顧問(wèn)關(guān)注要點(diǎn)
★對(duì)于門窗燈的安裝工程施工需要注意安裝的牢固程度以及業(yè)主的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理及監(jiān)理保持溝通并及時(shí)解決。
★對(duì)于特殊設(shè)施設(shè)備(例如電梯/鍋爐)等的安裝則需要督促及跟進(jìn)技術(shù)監(jiān)督局發(fā)出的安全檢驗(yàn)合格證的落實(shí)。
★對(duì)于電器線路需要注意隱蔽工程的記錄，線路鋪設(shè)路線等。
★對(duì)于管道鋪設(shè)需要注意坡度、檢修口的預(yù)留，隱蔽工程的記錄。
2.其余關(guān)注事項(xiàng)參照土建/結(jié)構(gòu)/道路施工建設(shè)階段要求。
五消防
1顧問(wèn)關(guān)注要點(diǎn)
★顧問(wèn)需要在施工中督促施工單位嚴(yán)格按照消防施工的規(guī)范要求進(jìn)行,并做好相應(yīng)記錄.
★重點(diǎn)對(duì)消防管線的材料及施工要求達(dá)到消防規(guī)范的相關(guān)規(guī)定.
2其余關(guān)注事項(xiàng)參照土建/結(jié)構(gòu)/道路施工建設(shè)階段要求
六、裝修(僅限于樓盤為精裝房)
1顧問(wèn)關(guān)注要點(diǎn)
★在裝修施工過(guò)程中顧問(wèn)需要特別關(guān)注防火的施工操作規(guī)范并監(jiān)督施工單位嚴(yán)格執(zhí)行.
★在施工工藝和材料上關(guān)注相關(guān)的環(huán)保要求,對(duì)于違反環(huán)保要求的施工工藝要及時(shí)制止并與地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理及監(jiān)理進(jìn)行溝通解決.
2.其余關(guān)注事項(xiàng)參照土建/結(jié)構(gòu)/道路施工建設(shè)階段要求
篇2：前期介入階段物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注幾項(xiàng)工作
前期介入階段物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)工作
物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。這是保證開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議。
對(duì)前期介入階段的物業(yè)顧問(wèn)工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：
一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員
現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：
1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員；
2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。
3．有豐富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；
4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。
二、保障后臺(tái)的技術(shù)支持工作
物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)人員的派駐企業(yè)，作為后臺(tái)技術(shù)支持的角色，需要與現(xiàn)場(chǎng)人員緊密配合，特別是物業(yè)前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時(shí)候，兩個(gè)公司還需要密切配合。作為后臺(tái)的技術(shù)支持部門應(yīng)采取積極配合、技術(shù)支持的方式，對(duì)項(xiàng)目駐場(chǎng)人員發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、發(fā)展商反饋的問(wèn)題，提出必要的建議供駐場(chǎng)人員參考，在需要的時(shí)候參與到現(xiàn)場(chǎng)工作中。駐場(chǎng)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方。
三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)
開(kāi)發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的。
以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問(wèn)公司派駐人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問(wèn)工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開(kāi)展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其主要工作有：
1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。
在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。
（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；
從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。
（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。
根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。
2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。
在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。
（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；
隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。
（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；
物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。
（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。
施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。
3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。
（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；
參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。
（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。
4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。
（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；
設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。
（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；
物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。
（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。
關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。
無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。
5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。
物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。
6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)
資料。（1）施工圖紙；
收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。
（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。
收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書、使用說(shuō)明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。
7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。
（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；
隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。
（2）擬寫初步交接方案；
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。
（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。
物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。◇