住宅小區(qū)新舊物業(yè)公司有關于交接事宜

　　如果**全體業(yè)主選聘**物業(yè)正式接管**，按照目前**的現狀，乙方將做以下安排：

　　一、項目交接：

　　▲ 新舊物業(yè)管理交接程序

　　基于我物管公司在市場拓展方面的成熟經驗，本著“合法、安全、有效”的原則，針對“**”小區(qū)實際情況，為保證項目順利交接，避免交接過程中可能會出現的不利因素，建議雙方簽約后，擬采用以下步驟進行：

　　業(yè)主委員會負責的具體事項：

　　1．將合同內容告知全體業(yè)主

　　本項事情從法律程序上原本應該是在簽約前，將合同通過業(yè)主大會討論認可，再行簽約。如果先簽約，應在簽約后業(yè)主委員會將合同復印件發(fā)放到每個業(yè)主手中。

　　2．簽約當天或第二天由業(yè)主委員會以書面形式函告現在的物業(yè)公司：本小區(qū)按政府規(guī)定程序招投標工作已經結束，確定某某物業(yè)公司為新的管家，請于某月某日與新管家辦理交接手續(xù)。

　　本項事情從法律程序上即完成“告知”目的。此外，簽約日期與交接日期最好應有半個月以上時間，業(yè)主委員會同時給新管家一個書面“委托交接函”（最好兩份），要求新管家某月某日與原物業(yè)公司辦理交接手續(xù)。

　　3．將招投標結果報告給區(qū)物業(yè)監(jiān)管科、居委會備案，并索取回執(zhí)。

　　以上3項內容已經完成法律規(guī)定的所有程序。

　　▲ 新物業(yè)公司交接方案及應急措施

　　1．交接日前拜訪管轄區(qū)派出所、居委會、區(qū)物業(yè)監(jiān)管科。

　　2．交接日前與原物業(yè)公司聯系洽談。

　　新管家將一份“委托交接函”在交接日前三天內交給原物業(yè)公司，并進行初步洽談，發(fā)現問題，并積極與業(yè)主委員會溝通。

　　3．交接日前準備兩倍或更多的保安人員，首要保證居民安全。

　　4．及時通知全體業(yè)主將物業(yè)管理費等從交接日起交往新管家，并協助業(yè)主取消原扣款賬號、辦理新扣款賬號。

　　5．一旦出現緊急情況，必要時我方將邀請媒體、公安部門介入。

　　6．做好就物業(yè)公司基層員工思想工作，如有需要，為其提供工作崗位培訓，通過考核分配到我公司在管的其他小區(qū)工作。保證民心穩(wěn)定。

　　二、人員交接：

　　凡是原物業(yè)公司（中海物業(yè)）員工愿意繼續(xù)留任為**小區(qū)服務，而且為廣大業(yè)主所認同的人員，我公司將熱烈歡迎**的老員工。我公司鄭重承諾：原**物業(yè)員工在轉入**物業(yè)后薪酬待遇不低于原來標準。原在**物業(yè)的工齡公司認可，到**后繼續(xù)順延。其年休假及行為準則參照**物業(yè)《員工手冊》。

　　**市**物業(yè)管理有限公司

　　簽章：

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　新舊物業(yè)管理交接難點及對策

　　隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現

　　在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現在以下三點：

　　1、小區(qū)相關設施如物業(yè)管理用房、公共設施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產的所有權屬于業(yè)主，但由于在房地產開發(fā)建設和登記產權時，大部分登記的是開發(fā)建設單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產權如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用等技術資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　雖然《物業(yè)管理條例》上對交接的內容有規(guī)定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產記錄、設備情況和客戶資料等)涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現在物業(yè)合同主體和標的的特殊性，當業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費欠交。現在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

　　面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。

　　1、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強企業(yè)團隊建設和規(guī)避風險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業(yè)的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風險的行業(yè)，特別是在現在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經營風險。

　　3、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力。可聘請物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對現有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關物業(yè)管理資料，三方達成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會成員認真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學習相關的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。

　　3、公開招標選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務統計，與新物業(yè)簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國物業(yè)管理協會，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進出現象分析》，《中國物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：業(yè)委會加強安全防范維護小區(qū)秩序公告(新舊物業(yè)交接)

　　業(yè)委會關于加強安全防范、維護小區(qū)秩序的公告（新舊物業(yè)交接）

　　（20**年第*號公告）

　　尊敬的各位業(yè)主,大家好：

　　小區(qū)在8月底舉行的業(yè)主大會臨時會議中投票確定了**物業(yè)服務有限公司為本小區(qū)新的服務企業(yè)。

　　現業(yè)委會正在與該公司洽談簽約的具體事宜，在新的物業(yè)公司尚未進場的情況下，由于合一物業(yè)不作為，造成小區(qū)垃圾清理滯后、安保工作出現漏洞。

　　基于上述情況，業(yè)委會已與zz物業(yè)商定，由其在9月6日派遣保潔、保安進駐小區(qū)，承擔保潔、安保工作。在此特別時期，業(yè)委會特別提醒全體業(yè)主，為了維護小區(qū)整體的運行秩序，請大家共同做到以下幾點：

　　1、出門前仔細檢查門、窗、陽臺門是否鎖好；

　　2、請將垃圾投放在指定垃圾桶內；

　　3、發(fā)現可疑閑雜人員，立即報警或通知臨時工作人員；

　　4、消防通道請勿堆放雜物及易燃物品，避免消防事故發(fā)生。

　　感謝全體業(yè)主的大力支持！

　　**小區(qū)第二屆業(yè)主委員會

　　20**年*月*日