商務樓物業(yè)管理服務定位的戰(zhàn)略措施

　　為確保我司對"**商務樓"項目所述服務定位目標的實現(xiàn)，我司將主要采取以下戰(zhàn)略措施：

　　一、建立一支高素質的員工隊伍。

　　1、以高標準確定各崗位人員的任職條件，從學歷、職稱、工作經歷，特別是個人綜合素質等方面把好進人關。

　　2、以始于培訓，終于培訓原則對全員進行多層次的培訓，不斷提高員工的業(yè)務技能、職業(yè)道德和增強服務意識、質量意識。

　　二、導入CI策劃。

　　為統(tǒng)一"**商務樓"項目標識，樹立"**商務樓''項目高檔次、高品位的形象特點，為該商務樓導入VI形象識別系統(tǒng)，使商務樓業(yè)主、顧客、社會各界擁有一個共同的、統(tǒng)一品牌形象。從而提高"**商務樓"項目和我公司的知名度、美譽度。

　　三、建立高效的運行機制。

　　在公司特派管理處主任一名，統(tǒng)一領導、統(tǒng)一管理.實行分級分部門負責制，按照權責統(tǒng)一原則明確部門、崗位的職責和權力，通過管理處辦公會、公司辦公會等形式貫徹公司的決定、布置工作，和督促檢查工作的完成情況，從而形成一個高效的運作體系。

　　四、建立管理服務中心

　　建立管理服務中心，負責各種信息的收集、分析、整理、督辦，同時通過管理服務中心對各項工作的過程進行監(jiān)視、測量，使整個運作的有效性及效率能得到充分保障。及時糾正工作中的偏差，并設置客戶意見箱，收集客戶意見。及時處理各項事務，同時通過服務中心接受客戶的特約委托，及時為業(yè)主提供各類特約服務，方便客戶。

　　五、嚴格按照ISO9001:2000的要求，規(guī)范運作，建立持續(xù)改進機制。

　　為確保服務質量上檔次，和持續(xù)改進要求，物業(yè)公司將按照ISO9001:2000標準結合"**商務樓"項目基本情況起草、制定質量管理體系文件.并按體系文件要求全面運行，從過程控制中實現(xiàn)定位目標。

　　六、充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主代表和業(yè)主委員會的作用。

　　不定期與業(yè)委會共同召開業(yè)主大會、業(yè)主代表大會，聽取業(yè)主們的意見，了解業(yè)主們現(xiàn)在需求及潛在需求，忠心聽取每位業(yè)主意見和建議。并讓每位業(yè)主督促我司所提供的服務公開化、透明化、人性化程度，從而保障整體商務樓服務工作不斷的持續(xù)改進和滿足各位業(yè)主需求。

　　七、通過舉辦各種活動，大力營造商務樓內的人文氛圍

　　特別倡導由業(yè)主自行組織，參與的活動來聚集商務樓人氣，使業(yè)主的社會價值，業(yè)主的經濟效益等在商務樓內得以實現(xiàn)和提升。從而使業(yè)主們形成一個較強的歸屬感和投資"**商務樓"項目的自豪感。

篇2：論高校物業(yè)管理功能定位

　　論高校物業(yè)管理功能定位

　　隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理也呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢。在后勤社會化改革的初期，高校物業(yè)管理還是一個極其陌生的詞匯，說得更多的是校園環(huán)境管理。隨著社會的發(fā)展及高等學校辦學規(guī)模的普遍擴大，加之學生對求學環(huán)境要求的不斷提高，原來的校園管理模式已經不能適應形勢的需要。

　　高校后勤社會化改革的一個重要目的就是為學校減輕后勤管理上的負擔，以保證用更多的精力去抓學校的教學及科研質量。因此，在以上背景下，學校更需要適合學校發(fā)展的校園管理模式。專業(yè)物業(yè)管理模式的引進給學校校園管理帶來新的生機，許多引入物業(yè)管理的高校也嘗到了甜頭，如學校環(huán)境更加清新、優(yōu)美，后勤服務更加優(yōu)質、高效。

　　由于學校物業(yè)具有重教育、重服務的特性，在不斷倡導專業(yè)化物業(yè)管理的進程中，開始出現(xiàn)了一些問題和困惑，如怎樣創(chuàng)設一套適應高校特色的完整、可行物業(yè)管理模式?怎樣正確協(xié)調處理在物業(yè)服務和物業(yè)管理中服務、教育、管理的關系?要回答這些問題，筆者認為首先應該研究和確立高校物業(yè)管理的功能，因為只有我們對高校物業(yè)管理的功能和作用進行了正確的定位，才能有效地建立與之相適應和配套的高校物業(yè)管理組織結構、管理模式、操作辦法及服務內容，才能最大限度地保證高校物業(yè)管理的方向性和目的性。

　　正確設計和分配高校物業(yè)管理的功能還有利于作為甲方的學校對物業(yè)管理企業(yè)極其質量標準進行科學監(jiān)理、督促和檢查，從而確保高校物業(yè)管理服務水平的不斷提升和發(fā)展。所以此文重點討論高校物業(yè)管理的功能定位問題，以期能起到拋磚引玉的作用，共同探索完善高校物業(yè)管理的模式和操作體系。

　　筆者根據(jù)自己在高校開展物業(yè)管理工作中的點滴感受，結合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點及高?！肮芾碛恕⒎沼恕h(huán)境育人”的要求，對高校實施物業(yè)管理的作用進行初步的定位，包括三方面的內容:一是為師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動空間;二是為學校管理、教學、師生生活提供多元化、實效性的服務;三是為維護學校穩(wěn)定，構建和諧校園提供有力支持;四是實現(xiàn)高校物業(yè)的保值和增值。下面分別進行具體論述:

　　一、為學校及師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動空間

　　為廣大業(yè)主營造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的生活環(huán)境和活動空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)服務也不例外。高校物業(yè)從使用功能上講，更多是師生進行教學活動的場所，師生對學習環(huán)境的要求并不亞于對生活環(huán)境的要求，因為整潔、清新的學習環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學效率。高校物業(yè)還具有一個十分明顯的特點，那就是學生的流動性較大，物業(yè)使用的頻率相對較高，這給環(huán)境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩(wěn)定和發(fā)展的角度來講，高校是一塊十分敏感的區(qū)域，因此，公共秩序維護的責任極其重大。這些特點決定了高校物業(yè)服務在環(huán)境營造上必須以高標準、高質量的要求進行和實施，在不斷引進社會專業(yè)標準的同時，還要針對高校的實際情況，提出特定的標準和要求。

　　首先，在清潔衛(wèi)生方面，要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質量標準，并嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化地實施;另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。再如，教室的清潔衛(wèi)生，每天受污染度較重，因此必須得選擇時機進行及時保潔。一些高校物業(yè)服務部門對教室清潔衛(wèi)生的要求即是上課之前做到“兩個無塵”--學生課桌無塵、老師講桌無塵。在進行校園清潔衛(wèi)生服務工作中，全面提倡量化和細節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示，取得了較好的成效。

　　其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調統(tǒng)一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美、自然美，更能夠啟發(fā)學生的美感，陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時，從規(guī)劃設計到方案確定，從日常維護到適時調整，物業(yè)服務部門都需要參與其中，除進行專業(yè)的除草、防蟲、補栽、修整等日常維護外，還必須結合學校的布局及師生的審美情緒進行合理的規(guī)劃。

　　第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的目標。安全及消防工作應該是高校物業(yè)服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。高校物業(yè)管理部門必須通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能雜亂等原因，高校物業(yè)的安全管理難度極大，如內盜現(xiàn)象突出、業(yè)主防范意識不足等。這就特別要求高校物業(yè)管理部門隨時反饋和總結管理信息，隨時調整操作辦法，以適應不同時段、不同部位、不同業(yè)主的要求。另外，需要強調說明的是，高校物業(yè)的安全管理是一個聯(lián)動的體系，它不僅僅物業(yè)管理部門的職責，而是一種共同的義務。因而一定要做到職責清晰、責任分明，物業(yè)管理部門主要履行公共秩序維護的義務及進行所托物業(yè)的消防安全管理，業(yè)主單位應該全面負責重點物資和部位的保全?？傊瑯I(yè)主單位與物業(yè)管理企業(yè)必須明確在安全管理上的契約關系，從而形成協(xié)調有序、堅實牢固的整體。

　　二、為學校管理、教學、師生生活提供多元化、實效性的服務

　　這個功能應該是高校物業(yè)服務特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。此功能的全面實現(xiàn)將進一步完善高校物業(yè)管理的模式，也將會把高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理區(qū)別開來。這個功能的提出和實施應該是基于高校物業(yè)管理管理特色的定位，即是:物業(yè)服務與學校育人環(huán)境的營造實現(xiàn)有機、和諧、自然的統(tǒng)一，先進的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學校教育、管理理論實現(xiàn)完美結合。此功能延伸了物業(yè)管理服務的概念，讓高校物業(yè)服務在管理廣度和深度上進行了嘗試性的擴展，同時也極好地詮釋了高校實施物業(yè)管理的終極目的--為學校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。

　　1、管理服務

　　高校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個服務部門，在高校中，有的時候更多是作為學校的一個管理部門出現(xiàn)。比如，物業(yè)管理部門可以承擔學校部分接待工作。優(yōu)質的服務、規(guī)范的操作、人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學校組織開展的各種活動及安排的突擊任務中，物業(yè)管理部門除了履行自身服務職責外，還能夠進行協(xié)調和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業(yè)管理部門充當了學校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。

　　2、教學服務及教學后勤保障

　　教學服務及教學保障在高校未實行物業(yè)管理以前一般屬于教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校職能部門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學質量的提高。實行物業(yè)管理后，物業(yè)管理部門應該主動承擔和履行教學服務的職責，在具體操作中，根據(jù)教學的需要，不斷優(yōu)化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及:協(xié)助教室的分配使用、教學器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。

　　3、對師生生活提供全方位服務

　　對師生提供多元化、全方位的服務，其目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理給他們生活和學習帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學習。主要應該做三方面的工作:一是為師生提供生活和學習上提供力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在學校里十分需求更便捷的服務，作為物業(yè)服務部門，應該隨時了解和分析師生的需求，適時地補充和調整服務項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務受眾不斷地感受服務的新穎性和及時性。在對教師服務上，通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個環(huán)節(jié)上設置相應的、有效的服務項目，比如布置好教員休息室，準備好老師飲用水，準備好老師課后的洗手用水等等，讓教師在教學樓所處的每分鐘都能感受到優(yōu)質的服務。對學生服務方面，提供專門供學生飲水的地方，為學生準備雨傘等等，學生在上學求知的同時，也能夠享受溫馨的、人文化的服務。二是根據(jù)學校的情況及學生的需求適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關系，尋求師生的合作和支持，有利于加強服務受眾對物業(yè)部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務品牌。例如，在新生軍訓之前，針對新生適應力差的問題，組織舉辦了健康咨詢活動，以保證新生能以良好的心理和身體準備去迎接軍訓。

　　4、教化和育人氛圍渲染

　　通過加強物業(yè)隊伍的素質建設，把每一個員工不僅培養(yǎng)成技術職業(yè)人，更重要的是把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行和素養(yǎng)去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作，創(chuàng)設出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，增長見識、開闊視野、陶冶情操，在潛移默化中獲得素質的提高。共同營造良好的育人環(huán)境。我們可是試想，大多數(shù)學生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。物業(yè)是涉及師生生活服務較深的部門，在教育青年學生成長成才這一根本宗旨上是與學校一致的。物業(yè)部門在提供優(yōu)質服務的同時，也獲得了不斷了解師生生活和心理需求的機會，因此能夠結合高校教育性的特點，分析和探索營造文明、奮發(fā)、雅致育人環(huán)境的途徑和方式，與學校整體育人環(huán)境的營造形成相得益彰的效果。

　　三、為維護學校穩(wěn)定、構建和諧校園提供有力支持

　　隨著高校物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，高校物業(yè)管理的服務內容得到了更快、更新、更廣的拓展。服務項目不僅包括常規(guī)的物業(yè)服務項目，如環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、設備維養(yǎng)等，還包括具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障、學生特約服務、教育宣傳活動等等。而且這些項目還在隨著學校發(fā)展的要求及師生的需求處于不斷調整和優(yōu)化的階段，物業(yè)涉及學校發(fā)展及師生生活的范圍日趨廣泛。內容延伸了，服務范圍擴展了，與服務對象的接觸面也相應增大了，當然出現(xiàn)問題的幾率也增大了。之所以要將維護學校穩(wěn)定作為高校物業(yè)管理工作的一個功能進行定位，就是要求高校物業(yè)管理部門在提供紛繁復雜的物業(yè)服務的時候，一定要以維護學校穩(wěn)定為前提。在實施任何一項服務工作時，都應考慮是否影響學校的穩(wěn)定，是否有助于學校的穩(wěn)定，然后再選擇適當?shù)?、合理的操作模式和方法?/p>

　　高校物業(yè)管理部門在維護學校穩(wěn)定的工作中主要需要注意以下幾方面:

　　一是正確分析師生的需求及學校發(fā)展對物業(yè)部門的要求，掌握學校對物業(yè)管理部門的期待值，這有助于物業(yè)管理部門把握方向，避免由于方向缺失造成不穩(wěn)定因素;

　　二是隨時掌握學生思想和需求的動態(tài)信息。如前所述，物業(yè)服務的內容得到了較大程度的拓展，物業(yè)與師生及學校相關部門的接觸面在不斷擴大，這給了物業(yè)了解師生各方面信息的便利，因此物業(yè)應該充當信息收集和信息匯報的角色，及時了解師生需求和意見，并定時向相關部門匯報和反映。

　　三是緩和矛盾、化解沖突、協(xié)調關系、解除疑惑，物業(yè)部門可以以人性化的服務協(xié)調和處理遇到的各種問題。物業(yè)管理部門具有公共事務管理的屬性，能夠運用良好的協(xié)調溝通技術，能夠樹立并秉承“以人為本”的思想，可以與服務對象實現(xiàn)有效、良好的溝通，這是化解矛盾的基礎。

　　四是物業(yè)部門通過專業(yè)的操作、精心的管理，履行著校園秩序的維護職責，營造安全、穩(wěn)定的校園環(huán)境。專業(yè)的物業(yè)管理部門在安全維護技術上比較過硬，具備良好的突發(fā)事件處置能力，尤其在涉及偷盜、消防方面的安全事故，各種預案十分健全，操作方式也比較科學規(guī)范，可以最大限度地避免安全事故的發(fā)生。

　　五是為構建安全有序、整潔雅致、互助友愛、包容誠信的和諧校園作出自身特有的貢獻。安全有序應該是構建和諧校園的首要目標，物業(yè)服務部門也必須肩負協(xié)助營造安全環(huán)境的職責。在協(xié)調各種關系及提供各種服務的過程中，需要充分展現(xiàn)物業(yè)服務部門包容誠信的精神和道德風貌，因此物業(yè)服務人員的言行舉止能夠感染校園內其他群體，從而形成濃厚的大環(huán)境。

　　四、實現(xiàn)物業(yè)的有效保值和增值

　　此功能是最容易被忽視的，但卻是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續(xù)利用的關鍵環(huán)節(jié)。高校在未實施專業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設備設施管理和養(yǎng)護方面做得十分不夠，具體操作欠規(guī)范。房屋及其設備由于使用頻率較高，日常維養(yǎng)跟不上，導致老化極快，很多物業(yè)還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一幢造價1000萬的教學樓，如果進行了標準化保養(yǎng)，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學保養(yǎng)，可能只能使用40年，因此產生10年的使用價值，折算下來就是200多萬。因而高校物業(yè)為了實現(xiàn)其保值和增值，必須利用科學的手段、規(guī)范的操作、嚴格的標準進行系統(tǒng)的養(yǎng)護。

　　1、房屋及公共設備、設施的管理和維護

　　房屋及公共設備、設施的維護首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，以保障物業(yè)得到科學、有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、規(guī)范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障房屋及相關配套設備設施隨時處于良好、可利用狀態(tài)。

　　2、物業(yè)管理前期介入與前期規(guī)劃

　　高校物業(yè)管理企業(yè)應該積極參與前期規(guī)劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇的設計、施工階段及園區(qū)規(guī)劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。

篇3：業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司定位

　　業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司定位

　　如何為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位是多年來長期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個懸而未決的重大核心問題，準確科學地為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家建設部宋春華副部長就已經尖銳地提出來，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內人士為之進行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實踐經驗進行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經濟管理的理論中探索和推敲;卻恰恰忽視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內人士一頭霧水，不知所措，處于一個既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個根本的出路來。

　　本文試圖從法律的層面上，從一個全新的視角出發(fā)，通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經驗，運用建筑物區(qū)分所有權理論，從而依法準確合理地確立業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

　　在物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司是構成了物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢?從全國人大立法機關正在起草和審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中所設立的建筑物區(qū)分所有權法律制度來看，物業(yè)管理的實質就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權人。但這個法律制度并沒有直接對業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司進行明確的法律定位，而設定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務人這兩個法律地位。那么，對于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司究竟誰擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位?誰又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位?我們必須對此有一個清楚、準確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權利與義務，關系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準確、合理、科學地給業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對管理人的立法原意進行如下的探討和剖析。

　　管理人這個詞語的法律概念最早是出現(xiàn)在我國民法通則之中的?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定:“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！边@條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權人。由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國物權法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國民法對管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司的權利義務，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　對于這種建筑物致害的責任主體，各國的見解是不同的。大多數(shù)大陸法系國家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔責任。此外，比利時、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規(guī)定所有人對受害人直接承擔責任的同時，還賦予所有人對其他對于損害的發(fā)生有過錯的人的追償權。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無從發(fā)現(xiàn)和弄清事實上究竟是誰對于建筑物的失修或建造瑕疵負有過錯，因此允許受害人直接對所有人起訴是公平合理的。

　　德國、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國家規(guī)定了建筑物致害的多元責任主體。依據(jù)《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責任主體有以下四類:1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人;2.前自主占有人，即倒塌或

　　剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內發(fā)生者由前占有人負責;3.建筑物占有人，即因行使某項權利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負責;4.建筑物保養(yǎng)義務人，即為占有人承擔保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權而應保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負相同的責任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責任主體原則上是占有人，但占有人對于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時，則例外地由所有人負賠償責任。不論所有人還是占有人負責，其承擔責任后均可對實際引起損害的責任人行使追償權。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責任主體，但當?shù)顾潞Πl(fā)生在用益權人的占有期間時，則由所有人與占有人負連帶責任。

　　在英美法，建筑物致害責任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務承擔建筑物致害的責任。美國侵權法在建筑物致害方面的責任主要與財產的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權沒有什么關系。也就是說，占有和控制決定責任，誰占有和控制著房屋，誰就有責任將其管好。但也有例外:

　　1.享有終身產權的人(相當于大陸法系上的用益權人)對其享有終身產權的建筑物致害承擔責任，因為通常情況下這些建筑物由他占有著;2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對房屋的倒塌不再負責任，但當其另有約定或出賣人有欺詐行為時則由出賣人負責。

　　從各國對建筑物致害責任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責任主體，應該是:1.建筑物的所有人;2.建筑物的占有人;3.建筑物保養(yǎng)義務人。

　　我國民法在對建筑物致害的責任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經驗，采取了法國式的立法體例，實行了單一制的責任主體制度。在《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設施造成損害的責任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實質仍然是屬于“所有人”的單一制責任主體。

　　我國民法規(guī)定的所有人指對建筑物或其他設施享有占有、使用、收益和處分權的人。損害發(fā)生時不管所有人是否直接現(xiàn)實地占有建筑物或其他設施。也不管其成為所有人的時間長短，均不妨礙由所有人承擔責任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實際占有所有物，但仍由所有人承擔責任。

　　我國民法在建筑物致害責任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經營管理權的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人(如承租人、借用人和典權人)。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機關團體進行管理，被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養(yǎng)義務的人。從這個立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權能地位的，并且在建筑物保養(yǎng)義務的程度上也相當于占有人的法律地位。

　　我國民法在建筑物致害責任主體規(guī)定“所有人或管理人”承擔建筑物致害責任的立法根據(jù)在于，建筑物或其他設施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復雜的過程。物業(yè)管理公司雖然承擔有一定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理服務合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一部分。因為物業(yè)管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責任人可能是建筑物的開發(fā)建設單位，也可能是設計者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設計者設計不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體(如物業(yè)管理公司)是不可能左右控制或徹底解除的。

　　何況，當物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務責任，就應該以合同違約來承擔管理服務責任。但是，業(yè)主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業(yè)主委員會所保留，業(yè)主委員會有保留管理責任的權利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。根據(jù)過錯責任原則，

　　誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責任通過物業(yè)管理服務合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔全部管理責任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。

　　由于物業(yè)管理公司具有“管理”二字，而物業(yè)管理公司又從事的是物業(yè)管理活動，因此，通常人們往往都會望文生義地將物業(yè)管理公司誤解為建筑物的管理人。其實這是“管理”二字給人們造成的一種錯覺。從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利;其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經營管理權。相對比較之下，業(yè)主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質，因為建筑物存在，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權，雖然業(yè)主委員會要經過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業(yè)主委員會委員的人選更迭并不會影響業(yè)主委員會的存在，業(yè)主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。

　　業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產生的，代表全體業(yè)主合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業(yè)主承擔。而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利，自然從責任與權利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個權利與義務不均衡的地位上，勢必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理的整體責任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務責任。

　　鑒于我國物權法仍然在起草和審議階段，而且物權法所設定的建筑物區(qū)分所有權法律制度并不完善，因此，我們在此有必要對各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權所涉及到的管理人以及管理服務人的法律條款進行借鑒和探討。

　　各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權的法律條款通常都將管理人作為區(qū)分所有權人大會(即物業(yè)管理活動中的業(yè)主大會)的召集人。如《德國住宅所有權法》第二十四條規(guī)定:“住宅所有權人會議，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二條中規(guī)定:“除另有約定外，樓層所有人大會由管理人召集并主持;”《日本建筑物區(qū)分所有權法》第三十四條中規(guī)定:“*由管理人召集;”“管理人至少每年應召集一次*”。實際上在物業(yè)管理活動中，區(qū)分所有權人會議、*或業(yè)主大會都應該是由業(yè)主委員會負責召集的。因此，從管理人召集業(yè)主大會的職責來看，是等同于業(yè)主委員會的。

　　除此以外，管理人的權利義務也等同于業(yè)主委員會。如《德國住宅所有權法》第二十七條中規(guī)定:“管理人的權利義務如下:(1)執(zhí)行住宅所有權人會議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行;(2)采取必要措施保存及修繕共有物;(3)在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施;(4)管理共有基金?！薄兑獯罄穹ǖ洹返谝磺б话偃畻l規(guī)定:“管理人應當:(1)執(zhí)行共有人大會通過的決議;(2)制定共有財產的使用規(guī)則，為公共利益提供服務從而使共有人能夠更好地享有共有財產;(3)征收各種費用，分攤為建筑物共有部分的正常維修和公共服務支出的必要費用;(4)完成保全建筑物共有部分固有權利的行為。最后，年終時，管理人應當報告管理帳目?！?/p>

　　我國香港地區(qū)的《多層大廈(業(yè)主立案法團)條例》規(guī)定，依法成立了業(yè)主立案法團，大廈各分層業(yè)主在該大廈所享有的權利、權力、利益和所負的責任，便都交給業(yè)主立案法團去運用和執(zhí)行。因此，當大廈周圍出現(xiàn)山體滑坡，業(yè)主立案法團就應該承當維修和賠償?shù)呢熑巍＿@實質上就是由業(yè)主立案法團擔當著區(qū)分所有建筑物管理人的角色。而這個業(yè)主立案法團就相當于我們物業(yè)管理活動中的業(yè)主委員會。在我國澳門地區(qū)，針對由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規(guī)定:“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現(xiàn)缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對由此而造成之損害負責;但證明其本身無過錯，又或證明即使已盡應有之注意義務亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對樓宇或工作物負有保存義務之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對完全因保存上出現(xiàn)缺陷而造成之損害負責?！薄栋拈T民法典》的這條法律規(guī)定實際上明確了建筑物致害的責任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負有保存建筑物存在義務之人。其中負有保存建筑物存在義務之人就是《澳門民法典》第三卷物權的第五章分層所有權中法律所規(guī)定的，由分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關。根據(jù)《澳門民法典》第一千三百五十四條規(guī)定:“管理機關系由一名或多名管理人組成?！钡谝磺傥迨鍡l規(guī)定:“管理機關系由分層建筑物之所有人大會選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關實際上就是我們在物業(yè)管理活動中業(yè)主大會所選舉出的業(yè)主委員會。

　　在全國人大立法機關起草審議的《中華人民共和國物權法(草案)》也是按照各國及我國港澳臺地區(qū)的上述法律條款的立法精神來設定建筑物區(qū)分所有權法律制度的。如在《中華人民共和國物權法(草案)》第一百零七條規(guī)定:“區(qū)分所有權人會議由管理人召集?！钡谝话僖皇l規(guī)定:“管理委員會和管理人的職責如下:

　　(一)共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良;(二)區(qū)分所有權人共同事務的建議;(三)區(qū)分所有權人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止;(四)區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護;(五)收益及其他經費的收支、保管及使用;(六)區(qū)分所有權人會議決議的執(zhí)行;(七)管理規(guī)約、會議記錄等文件的保管;(八)管理服務人的委任、雇用及其監(jiān)督;(九)會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告;(十)管理規(guī)約的規(guī)定的其他事項。”因此，這其中的管理人自然就是業(yè)主委員會，而其中的管理服務人就是物業(yè)管理公司。

　　眾所周知，我國的物業(yè)管理是gg開放和社會主義市場經濟的產物，物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理的最大區(qū)別物業(yè)管理是遵循著市場經濟的規(guī)律運作，而不是像傳統(tǒng)的房屋管理哪樣按照計劃經濟的模式運作。遵循市場經濟的規(guī)律，建立、培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提就必須科學、準確、清晰地為參與物業(yè)管理市場的民事主體進行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個根本性的主要問題，才能明確各個民事主體的權利和義務，否則就無法清晰的確立各個民事主體的權利和義務，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯位。事實上，近年來在物業(yè)管理行業(yè)所反映出的許多難點、熱點問題，實際上大多數(shù)問題都是由于沒有明確物業(yè)管理民事主體法律地位而產生的。

　　應該指出長期以來之所以沒有能很好地解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，在某種程度上是計劃經濟形成的“官本位”思想觀念束縛的結果。一味地在強調和擔憂人民群眾的素質的高低，擔心賞賜給人民群眾民主權利之后，人民群眾將不能正確行使這些權利，會出現(xiàn)權利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來正確探討、分析和解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，而總是隔靴搔癢在考量業(yè)主委員會權利給多、給少的問題，以致于有些物業(yè)管理公司還提出了“由業(yè)主委員會委托管理的‘二手項目’不接”的所謂“四不接原則”。

　　業(yè)主委員會是社會主義民主肌體的細胞，克服和擺脫傳統(tǒng)計劃經濟體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學、準確、清晰地確立業(yè)主委員會的法律地位，通過業(yè)主委員會的法律地位直接賦予人民群眾應有的民主權利，對于大力推進社會主義民主的進程，具有著十分重要和深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。同時，也有利于解決長期困繞著物業(yè)管理行業(yè)的權利義務不均衡的難點、熱點問題，將物業(yè)管理公司從無休無止的索賠糾紛中徹底解脫出來。

　　從上述分析明顯可見，物業(yè)管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業(yè)主委員會才具有管理人這種資格，物業(yè)管理公司只能具備管理服務人的資格。既然如此，我們就應該依照我國物權法所確立的建筑物區(qū)分所有權法律制度，通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業(yè)管理公司區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位。