日本老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高,這特別體現(xiàn)在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設(shè)施上,使得老齡人能夠在生活中實現(xiàn)自助和自理。比如,提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的住宅產(chǎn)品。通過這三種老齡住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存,才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。當然,在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施,用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調(diào),使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分重要。以下的社區(qū)實例中的娛樂和交往設(shè)施,為老人提供了交流和活動的方,滿足了他們精神方面的需求。
Kashiwa太陽城它位于東京市郊,是個高品質(zhì)的社區(qū)。該建筑的主樓梯間懸掛著玻璃燈裝飾品,透過三層落地玻璃窗可以遠眺中央公園的美麗風景,樓梯通向會客休息室、臺球室、游戲室、藝術(shù)品展示室、日本浴室,同時緊鄰位于戶外花園中的進餐閣。位于旁邊的Kashiwa皇家看護中心提供輔助看護和護理業(yè)務,并且費用較低。
Chofu太陽城這是一個私人捐贈的老年生活社區(qū),位于一個網(wǎng)球場旁邊,具有豪華鄉(xiāng)村俱樂部的格調(diào)。建筑物大量利用原始的自然材料和木本色的暖色調(diào),創(chuàng)造出休閑愉快的氣氛。二層樓高的休息大廳、圖書館和晚宴餐廳為老人們提供了觀賞花園的良好視野,同時也給樓上的住戶提供了一個共享空間。這里的活動室種類齊全,護理中心技術(shù)精良。
Kanagawa太陽城這是一個分戶出售公寓型老年社區(qū)大廈。該建筑有房間400套,內(nèi)部容量極大,同時還有一個內(nèi)部的護理中心。該建筑位于風景如畫的山頂上,可遠眺西面的富士山,它總共設(shè)計和建造了兩年半,在1996年6月投入使用。
Kizu皇家護理中心Kiau皇家護理中心位于日本京都和奈良中間,該中心提供三個層次的退休護理服務:日常生活起居護理,技術(shù)特護以及專門對于特殊人群的護理。這里有老人165人,分別住在圍繞花園建造的居所內(nèi),在室內(nèi)他們可以看到鄉(xiāng)村美麗的風景,享受豐富多彩的活動和餐飲服務。
篇2：關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(2015)
關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關(guān)于進一步加強社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關(guān)于加強社區(qū)治理工作的總體部署，進一步健全社區(qū)物業(yè)管理機制，扎實做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實維護社區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務
(一）落實新建居民住宅小區(qū)"三個提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗機制，確保社區(qū)辦公服務設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應當積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應當鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務不到位的物業(yè)服務企業(yè)督促整改或必要時解除合同。
（二）建立健全"三個公開"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區(qū)物業(yè)服務和賬務公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務事項公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務合同或協(xié)議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財政補貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應配合有關(guān)部門，指導督促業(yè)主委員會及時向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費、業(yè)主委員會議定事項等內(nèi)容。
（三）實行"三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長效管理補貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運用市和區(qū)縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴格實施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補貼資金專款專用。
2. 物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的檢查考評，指導社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機制，落實缺陷責任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個到位"保障機制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務設(shè)施達標建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務設(shè)施建設(shè)全面達標。市和區(qū)縣財政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務設(shè)施，滿足社區(qū)服務管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個小區(qū)制定工作方案，確保政策落實到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負責、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，確保一般問題不出社區(qū)、復雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點經(jīng)驗，加強執(zhí)法隊伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項執(zhí)法職能落實到社區(qū)，確保不留盲點。
三、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導機制，落實責任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進，實施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責，制定工作方案，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）嚴格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。
（三）強化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業(yè)管理人員培訓，積極引導物業(yè)服務企業(yè)延伸服務鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務企業(yè)，為我市物業(yè)服務企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。
（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。
篇3：搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，共建美好家園
搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，共建美好家園
隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理與人民生活的關(guān)系越來越緊密，因此，搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。
一、理順關(guān)系
現(xiàn)階段，由于我國物業(yè)管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的概念還存在誤區(qū)，有的甚至認為“物業(yè)管理就是社區(qū)建設(shè)”，其實，社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理存在著本質(zhì)區(qū)別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業(yè)主的區(qū)別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區(qū)建設(shè)的主體，社區(qū)內(nèi)年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區(qū)建設(shè)的權(quán)利；業(yè)主是經(jīng)過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業(yè)管理的權(quán)利主體，依照自身所買受的權(quán)力份額對物業(yè)管理行使權(quán)利并承擔義務。
居民的權(quán)利是均等的，而業(yè)主的權(quán)利是不均等的；居民的權(quán)利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業(yè)主的權(quán)利是具有商業(yè)屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區(qū)建設(shè)中都只能行使自身特定的權(quán)利；而一個業(yè)主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區(qū)內(nèi)全部的物業(yè)管理權(quán)利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業(yè)主并不多見，因此，在商品住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主和居民呈現(xiàn)高度的重合狀態(tài)，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業(yè)主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區(qū)內(nèi)，作為業(yè)主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業(yè)主也無法完全代表全體居民行使社區(qū)建設(shè)的權(quán)利。
業(yè)主和居民的不同，也表征了社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的區(qū)別，二者的權(quán)利來源是不同的，權(quán)利屬性也是不同的。居民參與社區(qū)建設(shè)的權(quán)利是“與生俱來”的，是非物質(zhì)的一種“準政治權(quán)力”，是平等的，是不可以買賣的。物業(yè)管理的權(quán)利是依附于物業(yè)的，是不平等的，是可以買賣的。
社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理雖然存在本質(zhì)不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區(qū)域?qū)傩裕际窃谀硞€限定的區(qū)域內(nèi)的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區(qū)的首要功能，良好的物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要保證。在一個無法安居的社區(qū)內(nèi)，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區(qū)建設(shè)的其他內(nèi)容的。其次，社區(qū)建設(shè)也會直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。物業(yè)損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區(qū)對于物業(yè)而言必然產(chǎn)生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區(qū)，物業(yè)管理的成本將會多高？
二、明確權(quán)責
明確了社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理二者的關(guān)系，就不難明確作為社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的直接參與者--社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的作用了。作為社區(qū)的自治組織，居委會是社區(qū)建設(shè)的主體，居委會的建設(shè)將對社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生直接影響，居委會的建設(shè)決定了社區(qū)建設(shè)的走向。作為物業(yè)管理的自治機構(gòu)，業(yè)委會是保證社區(qū)物業(yè)正常運行的重要力量，顯然，社區(qū)建設(shè)只有依靠二者的協(xié)調(diào)配合才能健康開展。
在具體實踐中，業(yè)委會與社區(qū)居委會卻往往出現(xiàn)不和諧音符，甚至在某些社區(qū)還會出現(xiàn)激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協(xié)調(diào)二者關(guān)系，在具體工作中，凡是涉及物業(yè)權(quán)利的事務，社區(qū)居委會必須尊重業(yè)委會的自治權(quán)利，在設(shè)備設(shè)施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業(yè)主的意愿。反過來，業(yè)委會在物業(yè)管理事務中也必須服從社區(qū)居委會對社區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃，在物業(yè)的使用計劃中配合社區(qū)居委會的便民利民項目設(shè)置，文化活動的開展等等社區(qū)建設(shè)事務。
二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業(yè)主委員會都是緣于初期的維權(quán)而關(guān)注物業(yè)管理，這些維權(quán)活動又具有普遍性，因此，業(yè)主參與業(yè)委會的程度普遍高于社區(qū)居委會。與此相反，業(yè)主甚至相當多數(shù)的居民對于居委會的建設(shè)缺乏熱情。有些人甚至不知道社區(qū)居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構(gòu)，這種誤解導致了社區(qū)居民（包括業(yè)主）對社區(qū)居委會的關(guān)注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態(tài)。因此，要建設(shè)好社區(qū)，必須提高社區(qū)成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區(qū)居委會和業(yè)委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區(qū)建設(shè)的各項任務，才能真正實現(xiàn)社區(qū)的自治。
再說一下物業(yè)管理公司，其專業(yè)技能對于社區(qū)而言是非常重要的，業(yè)主大會雇用物業(yè)管理公司的原因也正是如此。物業(yè)管理公司是受托管理，其在物業(yè)管理中的權(quán)力來源是業(yè)主大會，但是，由于目前很多物業(yè)管理公司尤其是前期物業(yè)管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區(qū)居委會和業(yè)委會的隔閡與糾紛。這是發(fā)展中的問題，隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，物業(yè)管理公司與社區(qū)的關(guān)系會得到改善。
雖然物業(yè)管理公司并不是社區(qū)的權(quán)利主體，但其專業(yè)水準對于社區(qū)的物業(yè)管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理中的“專業(yè)技術(shù)人員”，也是全體業(yè)主的物業(yè)管理意愿的直接執(zhí)行人。盡管在物業(yè)管理事務中沒有權(quán)利能力，但物業(yè)管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業(yè)技能，不折不扣地行使業(yè)主大會的授權(quán)，切實地保證業(yè)主通過物業(yè)服務合同和業(yè)主公約表達出來的意愿得到履行和落實。
最后說一下業(yè)主和居民，作為物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的主體，他們的意識程度直接影響社區(qū)的發(fā)展方向。社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理中的任何制度都需要人來執(zhí)行和遵守。社區(qū)秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現(xiàn)的，依靠的是社區(qū)成員的共同表達機制和社區(qū)成員的自律。失去了這一點，社區(qū)也就失去了存在的基礎(chǔ)，人人各行其是的社區(qū)，最終只能造成混亂。社區(qū)成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現(xiàn)社區(qū)的健康發(fā)展。
總而言之，要建設(shè)一個和諧美好的社區(qū)，必須依靠每一個社區(qū)成員的努力，必須依靠社區(qū)內(nèi)各方面的協(xié)調(diào)合作，也必須依靠專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區(qū)。
文/蔡若焱北京市海淀區(qū)上地西里居委會