如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經開發(fā)完畢，各項硬件已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現(xiàn)有的責任風險。

　　目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢?如下措施可供參考：

　　1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質意義;物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。

　　2、在簽訂《物業(yè)服務合同》時一定要對業(yè)主人身及財產安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定;

　　3、如果對停車進行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”;

　　4、小區(qū)的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區(qū);

　　5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤;巡邏時必須進行攝錄(巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內)，以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進行了保安工作的證據(jù);發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔相應的責任;夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發(fā)現(xiàn)，造成傷害;

　　6、在一些容易出現(xiàn)責任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務設置提示標語進行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規(guī)定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內)、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或寵物誤食)、已噴灑農藥(果樹)、娛樂設施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現(xiàn)場要設置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區(qū)進出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發(fā)生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示;

　　7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業(yè)公司承擔15%的賠償責任);

　　8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間;

　　9、樓頂、公共陽臺上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設置在業(yè)主室內的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經送到(相關規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償);

　　10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門;

　　11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車;

　　12、避雷設施要時常檢查，根據(jù)相關規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業(yè)主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的;

　　13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關事故;

　　14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告;

　　15、消防設施要時常檢查，如果發(fā)生火災，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔相應的責任;

　　16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項服務，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔相應的賠償責任;

　　17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發(fā)生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

　　總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對小區(qū)進行開發(fā)和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業(yè)主權益的角度出發(fā)，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來人身、財產的損失，也使自己免于承擔不必要的責任風險。

篇2：物業(yè)管理服務過程中的八大風險

　　物業(yè)管理服務過程中的八大風險

　　物業(yè)管理行業(yè)從宏觀上看，似乎沒有什么風險，但當涉及到每一個具體物業(yè)管理和服務環(huán)節(jié)時，仔細分析就會發(fā)現(xiàn)許多潛在的危機和風險。事實上，有關物業(yè)服務風險的案例并不鮮見。筆者認為，物業(yè)服務過程有八大風險值得業(yè)界人士予以關注。

　　一、高空拋物風險

　　高空拋物傷人，甚至造成受害者死亡的事件常有發(fā)生，據(jù)不完全統(tǒng)計， 20** 年度，全國住宅小區(qū)僅因高空拋物造成的糾紛案件就達 2000 余件，未上升到法律訴訟的高空拋物爭議還沒有統(tǒng)計在內，其中造成重大傷害事故約 180 余件，造成死亡事故的不少于 20 件。另據(jù)估計，全國住宅小區(qū)每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為 0.42 公斤。當然，這些數(shù)據(jù)僅僅是估計，不可能十分的精確，但它告訴了我們高空拋物的現(xiàn)狀是多么的驚人，其中的風險是多么大。

　　高空拋物事件一旦發(fā)生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償，但對于一個物業(yè)管理公司管理來說，畢竟不是好事。其中對物業(yè)管理公司的品牌、服務質量、服務水平、盡心程度等都會受到重大影響。所以，物業(yè)管理公司在自己的日常管理過程中，要特別關注本小區(qū)可能出現(xiàn)的高空拋物的行為發(fā)生，做到及時教育、引導和提示，改變住戶的不良習慣，以防高空拋物事件的發(fā)生。

　　二、設備設施風險

　　設施設備風險主要包括電梯載人時停電或斷電風險、游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區(qū)內部車流交通風險等。

　　這些風險發(fā)生頻率或事故嚴重程度各有不同，但對于物業(yè)管理者，要最大限度地考慮這些風險的存在。只有強化設備、設施風險意識，做到心中有數(shù)，才能杜絕可能是萬分之一的風險事件。物業(yè)管理者在平時的管理中，就要刻意多做宣傳引導工作，知會業(yè)主遇到所乘電梯停、斷電，一定要保持鎮(zhèn)靜，不要慌亂，以便積極配合物業(yè)管理人或專業(yè)人員的施救。

　　同理，對于游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區(qū)內部車流交通風險等，也要在平時管理中予以重視，考慮可能發(fā)生的最大風險事件，加強過程管理與控制，并注重細節(jié)和管理流程、應急流程的制定與演練等，以防患于未然。

　　三、被盜事件風險

　　當前，小區(qū)家庭被盜事件也頻頻發(fā)生，個別被盜事件還連帶對業(yè)主生命造成傷害與威脅。對于業(yè)主家庭室內被盜事件的發(fā)生，物業(yè)管理者盡管不直接承擔法律責任，但這樣的結果，最終使業(yè)主對物業(yè)管理的安全保障引起質疑，從而對物業(yè)管理者管理服務能力和水平表示懷疑，甚至上升到法律層面起訴物業(yè)管理公司的不作為等。所以，物業(yè)管理者不能掉以輕心，要樹立長期而不間斷的安全保障服務，杜絕此類事件的發(fā)生。

　　為此，物業(yè)管理者要客觀分析本小區(qū)的社會治安環(huán)境，借鑒本區(qū)域的入室盜竊案件發(fā)生的特點，并關注新的犯罪嫌疑人作案方式方法，制定嚴密的安全控制點，制定切實可行的應急預案，以把可能發(fā)生的盜竊案件降低到最小和最少。

　　四、惡劣環(huán)境風險

　　惡劣環(huán)境風險來自于地震、高溫、臺風、暴雨、雷擊、泥石流等自然災害。物業(yè)管理企業(yè)不具備抵抗大的自然災害的能力，真正抗御自然災害要靠社會或政府的力量才能完成，但物業(yè)管理者還是具有預報、通知、采取積極防御措施的義務和責任。所以，在自然災害可能來臨之前，物業(yè)管理者要積極聽取市政天氣預報，了解預警信號，并全面思考本小區(qū)可能的不安全隱患。

　　一般來說，物業(yè)管理者都具備這樣的思想準備和工作準備，但每當強臺風或強大暴雨過后，還是會發(fā)現(xiàn)我們所做工作的不足，這是因為在自然災害來臨之前的日常工作中，我們沒有用排查的方式擬訂自然災害防御計劃或防御案的原因。因此，筆者提倡制定精細的防御措施，而不僅僅是樹立防御意識。

　　五、協(xié)助搶救風險

　　救死扶傷是每個公民應盡的義務和責任，物業(yè)管理從業(yè)人員不管以社會人的身份或以物業(yè)管理者的身份，對本小區(qū)的急難病人，都有義務協(xié)助業(yè)主對病重或病危人員實施搶救的義務。但事實不是這樣簡單，因為小區(qū)類似的病例多是心肌類、呼吸類、腦類等急病，物業(yè)管理從業(yè)人員此前并沒有或很少接受過類似危急病人的搶救護理知識的學習和專業(yè)訓練，所以，在實施救助的過程中，對病人的抱、背、抬、上車坐臥姿勢等掌握的不全面或根本不懂，這樣就有可能熱心辦錯事，把本來不危險的病人推向更加危險的境遇，若引起不幸的死亡事故，就會產生法律爭議。一旦類似事件發(fā)生，風險將接踵而至。所以，小區(qū)的物業(yè)管理服務人員除了在平時加強常見急救病人的協(xié)助護理培訓外，關鍵要在實施協(xié)助救治前，取得業(yè)主親屬的委托或同意，在家屬允許的條件下，實施協(xié)助搶救，并且只能夠定義在協(xié)助的范疇。若遇到親屬、家屬不在病發(fā)現(xiàn)場，要及時知會業(yè)主委員會成員或鄰居，要有一個相對驗證程序，以便發(fā)生本不該發(fā)生的風險。

　　六、見義勇為風險

　　見義勇為是公民的權力和義務，值得社會的提倡與贊揚。從社會意義上來說，見義勇為是每個人都應該做的，但從客觀來說，僅僅強調見義勇為的行為是不足的，因為，相對于犯罪分子伺機作案或正在作案，員工生命價值的安全遠遠大于作案可能帶來的財產價值損失，所以，在引導保安人員實施見義勇為之前，重點要引導其應用安全組織力量和技巧遏制犯罪嫌疑人的犯罪行為。這樣就可能避免本不該付出的生命代價風險。

　　七、家庭火災風險

　　家庭火災是小區(qū)常見的火災現(xiàn)象，家庭火災從小處講可能造成受害家庭的生命財產的重大損失，從大處講，它可能引起整棟樓房和臨近樓房所有業(yè)主的生命財產的重大損失。所以，在小區(qū)實施安全用火教育是物業(yè)管理者常抓不懈的任務。此類事件一旦發(fā)生，物業(yè)管理者在品牌上的損失和在具體服務環(huán)節(jié)的損失將不可估量。

　　一般來說，物業(yè)管理者要在平時積極組織小區(qū)業(yè)主參加家庭安全放火災專題培訓，要把高壓鍋、熱水氣、電源接頭、液化氣開關等可能引起火災的常識向業(yè)主或家政人員講清楚，以防止此類事件的發(fā)生，并保存好培訓記錄，以便發(fā)生法律爭議時出示。

　　八、車輛管理風險

　　車輛管理風險主要是防止車輛被盜風險。目前，停放在小區(qū)內的車輛被盜，其賠償責任視當初簽訂的本小區(qū)委托管理合同的專項條款而定。若物業(yè)管理企業(yè)與本小區(qū)簽訂合同時，已經明確了被盜賠償責任歸物業(yè)管理者，那就風險較大;若在委托合同中已經明確僅僅對小區(qū)內的車輛實施基本看護責任，而不包括被盜賠償責任，相對風險較小。但總體來說，物業(yè)管理者和車主都不希望盜車事件發(fā)生。

　　總之，物業(yè)管理服務過程的風險管理，要從全體員工和業(yè)主的意識領域著手，按照嚴密的事件發(fā)生、發(fā)展、造成后果的思路，制定嚴密的管理細則和流程，事前預防并采取積極措施，才能從根本上消除而防患于未然。

　　參考文獻:

　　1.劉德明，《經典物業(yè)管理方案》，黃河出版社，20**.2

　　2.周宏泉，《物業(yè)管理新思維》海天出版社，20**.6

　　作者:楊勇

篇3：如何規(guī)避物業(yè)公司的物業(yè)服務風險

　　如何規(guī)避物業(yè)公司的物業(yè)服務風險

　　物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內和時間范圍都是非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個方面息息相關，正因為上述特點，決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產經營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。

　　目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護水平，那么，當我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時，巨額的賠償足以使企業(yè)破產，那么，應當怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風險，提高自我保護水平呢？

　　首先，要做到對物業(yè)管理風險的防范，首先要對“物業(yè)”和“物業(yè)服務”進行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的認識之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風險。國務院20**年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》中有明確的規(guī)定：

　　“物業(yè)”即產業(yè)，是指已經建設完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關的場地。多指房地產，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場地等。物業(yè)的所有權人稱業(yè)主。

　　“物業(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。

　　同時，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，是業(yè)主的一種消費。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務，和其它的服務性質一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系應該是服務享用者與服務提供者的關系。可以說，物業(yè)管理的本質是服務，是業(yè)主行使財產權、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務的活動。物業(yè)管理企業(yè)是服務者而不是管理者。

　　其次，要有責任分明的法律意識，在處理日常物業(yè)管理事務中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責任，不可越俎代庖，自己往責任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。

　　第三，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時，一定要考慮到以下問題：

　　1．在國家或行業(yè)的強制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產生風險的服務內容或標準，導致風險的發(fā)生；

　　2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測算成本相結合，不可超出服務成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；

　　3．權利與義務在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責任不清的事實發(fā)生

　　第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。

　　第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務的具體義務，可以將風險類型分為以下幾個類別：

　　1．治安風險：

　　主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務范圍內的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業(yè)管理服務風險。

　　2．車輛管理風險：

　　主要指在物業(yè)小區(qū)內的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區(qū)物業(yè)管理服務附帶產生的附加服務，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風險。

　　3．消防風險：

　　也是小區(qū)或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養(yǎng)護以及確保火災發(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償?shù)拿袷路韶熑危苯迂熑稳撕蛦挝恢饕撠熑诉€可能因此而承擔刑事法律責任

　　4．公共設備和設施風險：

　　此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時物業(yè)、公共設備具有多樣性和分布分散性特點，因而產生風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分

　　5．公共環(huán)境風險：

　　小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等

　　完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務規(guī)章制度是風險防范的基礎，針對以上五類風險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：

　　一、治安風險防范

　　首先應明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的，物業(yè)管理公司的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權。因此，物業(yè)管理公司的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。

　　物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責的基礎上，物業(yè)管理公司應在自己一定限度內、有限地履行義務，協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風險。

　　防范治安風險，應針對不同管理服務區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。

　　若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，可以采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名進行確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，必要時可進行盤問，在能力所及范圍內及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。

　　物業(yè)管理公司在嚴格依據(jù)經過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務，協(xié)助公安機關維護社會公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。

　　如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務。此時，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔法律風險。

　　但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險是極為有限地。

　　二、車輛管理風險防范

　　物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托進行停車場經營管理后，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。

　　停車場經營管理需要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

　　在停車場硬件完善并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)（票）卡的經辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責。

　　車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛人員收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。

　　上述管理規(guī)范就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應由車輛停放人承擔責任。

　　三、消防風險防范

　　小區(qū)和大廈的消防問題是關系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產安全的關鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產損失，物業(yè)管理公司將負有不可推卸的責任。

　　業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理公司應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

　　物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，要進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項可以委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。

　　在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理公司應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。

　　四、公共設備和設施風險防范

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內容之一。小區(qū)和大廈公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風險的主要方面。為防止上述風險，物業(yè)管理公司應從以下幾個方面著手：

　　首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司進行交接的過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進行書面確認，這些記錄和情況可作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應從建設單位接收下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。

　　依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。

　　根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應首先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導致的損害，業(yè)主都應承擔相應的法律責任。物業(yè)管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。

　　提高物業(yè)管理公司工作人員的防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。

　　為防范風險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區(qū)域要考慮設置明顯的提示或警示標識，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產損害，造成物業(yè)管理公司承擔法律的賠償責任。

　　為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓和規(guī)定操作訓練，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務中控制和防范各類風險的發(fā)生。

　　物業(yè)管理公司的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風險的防范結合在一起。物業(yè)管理公司和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機結合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

　　在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產損害的訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結果和證明該結果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。

　　物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權人是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設備設施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風險和賠償責任。

　　物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務的分項發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。

　　物業(yè)管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質的公司，物業(yè)管理公司負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔賠償責任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。

　　一些物業(yè)管理公司為追求更大的經濟利潤，自己單位在未取得相應資質的情況下，委派單位內部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，這種做法是不可取的。

　　在公共和共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因在一定程度上可以說是法院認定過錯和責任的唯一依據(jù)。因為在很多情況下，如果當時不進行調查和認定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機構，只能依法委托專門的機構進行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機構也無法鑒定，物業(yè)管理公司也將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

　　五、公共環(huán)境風險防范

　　小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

　　小區(qū)和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網絡、通訊等單位施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)管理公司應監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理公司在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產損害。

　　物業(yè)管理公司在上述情形下，因維修物業(yè)或者維護公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)管理公司的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患后再撤除安全防護措施。

　　小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在的風險和隱患。

　　在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)管理公司往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導致風險的形成。對于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設置的臨時性障礙物，

　　首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；

　　其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。

　　在消殺前應在小區(qū)或大廈公示欄（或同時采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實施消殺的時間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產損害。

　　對小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理公司不具有行政處罰的權利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風險和安全隱患。

　　針對物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業(yè)管理公司應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護。