1目的與范圍

　　確定、提供、管理和維護為實現(xiàn)管理和服務(wù)的符合性、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理的要求以及正常運作所需的基礎(chǔ)設(shè)施，以塑造良好形象，增強客戶信心，保證服務(wù)和工作質(zhì)量，提高工作效率。

　　適用于根據(jù)合同由業(yè)主提交委托管理的各類公共運行設(shè)備、輔助設(shè)備與設(shè)施的使用、保養(yǎng)、維修、大修、更新、改造、封存、報廢管理的控制。

　　本公司自行購買的各類設(shè)備設(shè)施參照本程序進行管理控制。

　　2引用文件

　　Q/PM0501-20**《管理手冊》

　　3術(shù)語和定義

　　3.1本程序采用GB/T19000-2000、GB/T24001-20**、GB/T28001-20**標(biāo)準(zhǔn)的術(shù)語和定義。

　　3.2設(shè)備管理：按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對各種物業(yè)設(shè)備進行的基礎(chǔ)管理、日常運行管理和維修管理。

　　3.3設(shè)備基礎(chǔ)管理：指對物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理、規(guī)章制度的建立及教育培訓(xùn)等管理活動。設(shè)備基礎(chǔ)資料包括原始資料、運行資料和維修資料。

　　4職責(zé)

　　4.1工程技術(shù)部負責(zé)策劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督各單位設(shè)備設(shè)施的管理，設(shè)備設(shè)施中、大修、更新改造、封存報廢的審批。

　　4.2各管理處、子公司設(shè)備管理部門/人員負責(zé)在管項目設(shè)備設(shè)施的資料管理、保管、使用、運行、操作、維修、保養(yǎng)、更新、改造、封存、報廢的日常管理與實施。

　　4.3公司財務(wù)稽核部負責(zé)設(shè)備設(shè)施大中修、報廢與更新等費用籌措原則的制定以及費用使用審核。

　　4.4大型設(shè)備設(shè)施的維保、改造等應(yīng)根據(jù)合同評審程序由各單位初選供方，由工程技術(shù)部進行統(tǒng)一評審，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定。

　　4.5各部門負責(zé)對本部門管理和服務(wù)所需的設(shè)備設(shè)施的使用和日常維護。

　　4.6總經(jīng)辦負責(zé)辦公設(shè)施使用、維護、維修管理和控制。

　　5工作程序

　　5.1設(shè)備設(shè)施的確定

　　為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)提供設(shè)備和支持性服務(wù)工具應(yīng)包括：

　　a)服務(wù)與公共設(shè)施：軟件和硬件，如計算機管理網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施、運輸設(shè)施、水、電、氣(汽)供應(yīng)、道路及排污管線等;

　　b)共用設(shè)備：供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、通排風(fēng)系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、計算機管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等;

　　c)支持性設(shè)備和工具，如維修、養(yǎng)護、保潔、綠化用的設(shè)備和工具等;

　　5.2基礎(chǔ)設(shè)施的提供

　　5.2.1業(yè)主按合同和法規(guī)要求提供共用設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、公共設(shè)施、物業(yè)用房，公司由工程技術(shù)部牽頭，相關(guān)管理處、子公司人員參與共同進行接管驗收。

　　5.2.2物業(yè)服務(wù)所需的辦公、服務(wù)、維修用設(shè)備和工具，由公司各部門、管理處子公司提出申請，填寫《__月采購計劃表》，注明設(shè)備設(shè)施工具名稱、用途、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量等，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要時征得業(yè)主同意，總經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)辦組織購買，需要時，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助選型。

　　5.3接管設(shè)備的驗收

　　5.3.1設(shè)備的接管與驗證(收)，由公司分管總助組織，工程技術(shù)部牽頭，管理處、子公司有關(guān)人員參加與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。

　　5.3.2設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。如驗收不合格，則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承建商負責(zé)整改。

　　5.3.3設(shè)備接管驗收四個確認

　　5.3.3.1接收確認(AQ)

　　a)包裝確認：包裝符合運輸要求，不破損，不損傷設(shè)備表面;

　　b)設(shè)備確認：名稱、規(guī)格、型號、廠家、新舊程度符合合同要求;

　　c)設(shè)備部件確認：零部件、備品備件、檢測儀器儀表、輔助零部件等符合合同要求。

　　d)文件資料確認：各種技術(shù)資料、圖紙、說明書等文件資料符合合同要求。

　　5.3.3.2安裝確認(IQ)

　　a)安裝技術(shù)確認：安裝過程、位置、環(huán)境符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、圖紙和說明書;

　　b)能耗系統(tǒng)確認：運行所需能耗系統(tǒng)如：電、氣、水是否符合設(shè)備設(shè)計標(biāo)準(zhǔn);

　　c)輔助系統(tǒng)確認：運行所需輔助系統(tǒng)如通訊、過濾冷卻裝置符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.3.3.3設(shè)備運行確認(OQ)

　　a)檢測儀表精度確認：檢測儀表精度應(yīng)符合廠家提供的標(biāo)準(zhǔn);

　　b)設(shè)備功能確認：各項功能應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)達到使用目的;

　　c)安全裝置確認：符合相關(guān)國家規(guī)定。

　　5.3.3.4設(shè)備工藝確認(PQ)

　　a)符合工藝流程

　　b)已確定檢驗檢測方法及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.4設(shè)備的標(biāo)識、建帳和資料管理。

　　5.4.1設(shè)備與系統(tǒng)的標(biāo)識

　　設(shè)備與系統(tǒng)的標(biāo)識執(zhí)行《設(shè)備及管道的識別色、識別符號與標(biāo)識方法》。所有設(shè)備均實行單機懸掛設(shè)備卡，標(biāo)識該機的編號、廠家、技術(shù)參數(shù)、責(zé)任人、運行狀況等主要參數(shù)。設(shè)備卡及系統(tǒng)標(biāo)識由管理處、子公司負責(zé)制作、填寫、塑封、統(tǒng)一張貼于醒目位置。

　　5.4.2設(shè)備的建帳

　　5.4.2.1公司在物業(yè)接管驗收時清點造冊，登記基本的設(shè)備管理臺帳和產(chǎn)權(quán)清冊(適用時)，建立設(shè)備技術(shù)檔案。

　　5.4.2.2管理處、子公司工程管理部門負責(zé)建立《設(shè)備設(shè)施一覽表》，該清單內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)資料、隨機資料;保養(yǎng)單位、單價、數(shù)量、安裝、維修要點等。全套資料須報工程部存檔。

　　5.4.2.3管理處、子公司分管經(jīng)理每半年審核一次《設(shè)備全年維保工作安排計劃表》。

　　5.4.2.4管理處、子公司相關(guān)機電主管對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案(以機組為單位，大型附件對應(yīng)主機另立檔案，小型附件歸入主機一體化建檔)，形式為一對一的全套《設(shè)備登記卡》。

　　5.4.3設(shè)備資料的歸檔

　　5.4.3.1每臺設(shè)備資料依次編入：說明書、合格證、每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、每次機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表等。

　　5.4.3.2管理處、子公司機電主管保存《維修單》、《公共設(shè)備(機具)對外委托維修申請單》、《設(shè)備全年維保工作安排計劃表》。

　　5.4.4設(shè)備資料的管理

　　5.4.4.1所有的設(shè)備資料案卷檔案，集中存放于各項目單位檔案柜并標(biāo)識清楚。基本資料包括：

　　a)原始技術(shù)資料包括設(shè)備使用說明書、驗收文件、登記表、中、大修工程記錄、事故記錄、更新記錄等;

　　b)維修資料包括維修記錄、年檢記錄、保養(yǎng)記錄、校定校準(zhǔn)記錄等。

　　c)運行資料包括運行記錄、運行月報等，視需要保存。

　　5.4.4.2進口、重要設(shè)備資料原件由公司工程技術(shù)部統(tǒng)一保管，管理處持復(fù)印件。

　　5.4.4.3管理處、子公司機電主管對所用資料的記錄、案卷進行檢查，保證資料記錄和使用的有效性。

　　5.5設(shè)備的編號

　　5.5.1尊重并延續(xù)業(yè)主或設(shè)計單位在接管驗收前已經(jīng)形成的設(shè)備編號。

　　5.5.2接管驗收時尚未明確的設(shè)備編號，各管理處、子公司根據(jù)《設(shè)備編號規(guī)定》分別編寫，集中匯總于公司工程技術(shù)部。

　　5.6設(shè)備的運行

　　5.6.1對應(yīng)不同的設(shè)備，由工程技術(shù)部制定總體運行管理規(guī)程，安全操作規(guī)程，管理處、子公司運行人員遵照執(zhí)行，并做好相應(yīng)的運行記錄。

　　5.6.2不論是業(yè)主委托管理的公共設(shè)備設(shè)施，還是公司自行新購入的設(shè)備，在使用前應(yīng)由使用單位識別其環(huán)境因素與危險源，評價風(fēng)險程度，提出必要的控制措施，并應(yīng)符合《環(huán)境因素識別及評價控制程序》、《危險源辨識及風(fēng)險評價控制程序》的有關(guān)規(guī)定。

　　5.6.3設(shè)備設(shè)施按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確定責(zé)任人。各類設(shè)備應(yīng)有專人負責(zé)，設(shè)備的使用應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

　　5.6.4各項目單位組織對設(shè)備操作、維修人員進行培訓(xùn)、考核合格后上崗獨立操作。對國家規(guī)定的特種作業(yè)設(shè)備，操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的國家授權(quán)管理機構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗。

　　5.6.5各類設(shè)備的運行/停止、臺數(shù)調(diào)整、參數(shù)調(diào)整、工況變換等應(yīng)由機電主管開具《運行調(diào)度單》，經(jīng)過主管經(jīng)理的審核后下發(fā)，當(dāng)班人員按單操作。

　　5.6.6各管理處、子公司負責(zé)本單位設(shè)備完好率的統(tǒng)計、上報，統(tǒng)計資料應(yīng)予保存。

　　5.6.7各管理處、子公司應(yīng)按照《記錄控制程序》對各自的記錄予以收集、整理和保存。

　　5.6.8公司工程技術(shù)部對于因設(shè)備管理混亂、設(shè)備嚴(yán)重失修而影響生產(chǎn)的單位或部門，應(yīng)當(dāng)令其限期整頓，并根據(jù)情節(jié)輕重提請公司追究該部門負責(zé)人或者有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

　　5.6.9對玩忽職守，違反設(shè)備操作、使用、維護、檢修規(guī)程，造成設(shè)備事故和經(jīng)濟損失的職工，由其所在管理處、子公司根據(jù)情節(jié)輕重，分別追究該員工的經(jīng)濟責(zé)任和行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　5.7設(shè)備的維修、保養(yǎng)

　　5.7.1運行設(shè)備、環(huán)保、安全消防專用設(shè)備設(shè)施應(yīng)按期進行維護、保養(yǎng)，以確保設(shè)備能力滿足要求。

　　5.7.2設(shè)備的安全裝置應(yīng)定期檢修或檢定、校準(zhǔn)，檢定、校準(zhǔn)單位應(yīng)具備相應(yīng)的資格。

　　5.7.3根據(jù)設(shè)備的實際技術(shù)狀況，結(jié)合運行安排，由管理處、子公司編制設(shè)備檢修計劃，報工程技術(shù)部批準(zhǔn)。

　　5.7.3機電人員依《設(shè)備全年維保工作安排計劃表》的安排，對應(yīng)各設(shè)備檢查保養(yǎng)要求進行檢查周、月季度、半年、年度維保，并將結(jié)果按單機記錄于設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表中，一般情況下設(shè)備年度大修保養(yǎng)均委外進行。

　　5.7.4發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，機電主管要組織人員進行維修，對于重大維修以工程事項聯(lián)系(通知)單的形式通知工程技術(shù)部，工程技術(shù)部給予書面批復(fù)，視情況派專業(yè)工程人員現(xiàn)場指導(dǎo)。

　　5.7.5解決不了的故障需要委外維修的，機電主管應(yīng)填寫《公共設(shè)施委外維修申請單》，初步選擇服務(wù)供方，經(jīng)管理處、子公司經(jīng)理簽字，報請工程技術(shù)部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行，維修結(jié)束，機電主管需對設(shè)備進行檢測，檢測合格方予以驗收。

　　5.7.6涉及到業(yè)主委托管理設(shè)備的大修，必須書面報告業(yè)主委員會，按照國家和省市現(xiàn)行有效的操作辦法執(zhí)行。

　　5.7.6設(shè)備使用單位或部門應(yīng)當(dāng)合理儲備備品零配件、易損件，并做好保管維護工作。各單位應(yīng)當(dāng)在保證設(shè)備檢修質(zhì)量的前提下，做好設(shè)備舊件的修復(fù)利用，節(jié)約維修資金。

　　5.7.7設(shè)備及零星部件的請購按正常運作或維修的需要，由各項目單位填寫采購計劃單，經(jīng)管理處經(jīng)理簽字后報審，然后交采購。對進口件、單價較高的維修零部件的采購應(yīng)盡量采取招投標(biāo)方法。

　　5.7.8所有設(shè)備的維修按單機的形式一一對應(yīng)記錄在各自設(shè)備登記卡內(nèi)。設(shè)備的維護、保養(yǎng)、檢定、校準(zhǔn)記錄同樣應(yīng)予保存。

　　5.7.9對于特種設(shè)備的維保方，應(yīng)驗證其使用的檢測設(shè)備、儀器的檢定合格證明和工作人員的資格證明。

　　5.7.10對于服務(wù)外包供方，其所攜帶的用于提供服務(wù)的大型設(shè)備設(shè)施應(yīng)參照本控制程序進行管理，由服務(wù)接受方監(jiān)督、檢查，工程部每年抽查2次。

　　5.8采購

　　5.8.1公司購置重要設(shè)備前應(yīng)當(dāng)由使用人員或設(shè)備管理人員提出有關(guān)設(shè)備的可靠性和有利于設(shè)備維修等具體要求，應(yīng)當(dāng)充分進行技術(shù)經(jīng)濟論證，并書面上報集團公司審批。

　　5.8.2設(shè)備的購置應(yīng)由需用單位提出申請，并編制購置計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，實施。購置計劃的內(nèi)容應(yīng)包括：

　　a)說明購置設(shè)備的理由，必要性、充分性;

　　b)需添置設(shè)備的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量;

　　c)對擬購置設(shè)備安全性能的評價;

　　d)計劃用款;

　　e)擬選定的生產(chǎn)廠家及對生產(chǎn)廠家考察、評價意見。

　　5.8.3采購人員按照批準(zhǔn)計劃的規(guī)格要求，會同購置申請人、工程技術(shù)部人員共同采購，在確認所購產(chǎn)品性能、規(guī)格要求，且具有產(chǎn)品合格證書，價格合理的情況下著手考察以下幾個方面：

　　a)運行生產(chǎn)需要性;性能適宜性;物理狀態(tài)適宜性;零部件耐用性;

　　b)設(shè)備可維修性;節(jié)能降耗性;環(huán)保性;安全性;設(shè)備成套性。

　　5.8.4公司自行新購入的設(shè)備、工具由使用部門進行安裝調(diào)試驗收，由機電主管會同機電人員進行驗證，對重要設(shè)備的驗證需會同工程技術(shù)部專業(yè)工程技術(shù)人員共同進行，驗收要點參照5.3.3條規(guī)定。驗證完畢機電主管辦理入庫建帳手續(xù)，填寫進貨檢驗報告單，填寫《固定資產(chǎn)驗收/回收單》，驗收合格的設(shè)備，納入設(shè)備管理臺帳，建立和保存設(shè)備技術(shù)檔案，驗收不合格的設(shè)備，由采購部門與供方協(xié)商處理，在驗收記錄上注明處理結(jié)果。

　　5.8.5新設(shè)備的使用單位負責(zé)按設(shè)備說明書編制安全操作規(guī)程，操作人員應(yīng)經(jīng)供應(yīng)商培訓(xùn)后方可上崗，新編制的安全操作規(guī)程應(yīng)符合《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)報工程技術(shù)部審核。

　　5.9設(shè)備庫存的管理

　　閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門進行庫存管理，并做好記錄，存放地點必須相對集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。庫存設(shè)備重新啟用前由專業(yè)機電人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后，方可投入使用。

　　5.10設(shè)備事故處理

　　5.10.1發(fā)生各類設(shè)備事故，應(yīng)先切斷電、氣(汽)、水、油源，保護現(xiàn)場，通知管理處、子公司領(lǐng)導(dǎo)到場，必要時通知工程技術(shù)部及總公司領(lǐng)導(dǎo)。

　　5.10.2處理設(shè)備事故時應(yīng)將人身及設(shè)備、建筑安全做為首要考慮對象。

　　5.10.3主管經(jīng)理現(xiàn)場調(diào)查原因，決定自行修復(fù)或委外維修。

　　5.10.4事故排除后，相關(guān)人員做好詳細記錄，填寫事故分析報告，預(yù)防措施報告，經(jīng)調(diào)查系人為事故，管理處、子公司應(yīng)提出對責(zé)任者的處理意見。

　　5.10.5對相關(guān)人員進行培訓(xùn)、教育、總結(jié)，以防再次發(fā)生類似事故，必要時修改文件規(guī)定。

　　5.11設(shè)備的報廢

　　屬于下列情況之一的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)報廢更新：

　　a)國家明令淘汰的設(shè)備;

　　b)經(jīng)過預(yù)測，繼續(xù)大修理后技術(shù)性能仍不能滿足工藝要求和保證產(chǎn)品質(zhì)量的;

　　c)設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)濟效益差的;

　　d)大修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新經(jīng)濟的;

　　e)安全性能不符合國家要求，且無改造價值的設(shè)備;

　　f)嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人身安全與健康，進行改造又不經(jīng)濟的;

　　g)其他應(yīng)當(dāng)淘汰的。

　　5.11.2設(shè)備的報廢應(yīng)由使用單位申請，工程技術(shù)部確認、必要時可請第三方權(quán)威單位鑒定，公司財務(wù)稽核部協(xié)助，報業(yè)主委員會(產(chǎn)權(quán)人)審核批準(zhǔn)后方可實施。

　　5.11.3公司財務(wù)中心負責(zé)公司自購設(shè)備報廢的帳務(wù)處理。

　　5.11.4管理處、子公司工程管理部門在《設(shè)備管理卡》及《設(shè)備設(shè)施一覽表》中注明報廢狀態(tài)，報廢的設(shè)備設(shè)施應(yīng)掛報廢牌。

　　5.12根據(jù)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)》，對于各類服務(wù)設(shè)備設(shè)施的管理應(yīng)做到：

　　a)各類設(shè)備設(shè)施圖紙、檔案資料齊全，管理良好：

　　b)設(shè)備設(shè)施運行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度;

　　c)電梯按規(guī)定時間運行;

　　d)運行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行;

　　e)中央空調(diào)系統(tǒng)正常運行;

　　f)供配電系統(tǒng)正常運行;

　　g)智能化系統(tǒng)正常運行;

　　h)生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;

　　i)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用。

　　6相關(guān)文件

　　6.1《文件控制程序》

　　6.2《記錄控制程序》

　　6.3《設(shè)備及管道的識別色、識別符號與標(biāo)識方法》

　　6.4各類設(shè)備運行管理規(guī)程

　　6.5各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

　　6.6各類設(shè)備操作規(guī)程

　　6.7各類設(shè)備安全規(guī)程

　　6.8各類設(shè)備應(yīng)急處理規(guī)程

　　7記錄表格

　　7.1月物資采購計劃清單

　　7.2交接班記錄

　　7.3設(shè)備全年維保工作安排計劃表

　　7.4設(shè)備登記卡

　　7.5材料物資采購審批表

　　7.6臨時材料物資采購審批表

　　7.7采購計劃審批單

　　7.8工程事項聯(lián)系(通知)單

　　7.9設(shè)備事故報告單

　　7.10設(shè)備設(shè)施清單

篇2：論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

　　論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

　　自上世紀(jì)80年代gg開放以來，城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運作，一個新興的朝陽行業(yè)--物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生。物業(yè)管理為人們創(chuàng)造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環(huán)境，這是眾所周知、有目共睹的，也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人們卻了解的比較少：房屋建筑本體及設(shè)備設(shè)施的管理，確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運行，是實現(xiàn)物業(yè)管理整體目標(biāo)的重要支撐點，也是物業(yè)實現(xiàn)保值、增值的有力保障。

　　管理好建筑設(shè)備設(shè)施是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)是否能保值升值的大事。筆者結(jié)合工作中的實際經(jīng)驗，談一下對建筑設(shè)備維修保養(yǎng)的體會。

　　一、加強接管驗收，消除隱患、完善功能，為日后管理打好基礎(chǔ)

　　由于建筑市場招投標(biāo)的不完善、不規(guī)范，施工隊伍良莠不齊，施工人員素質(zhì)差，工程施工及設(shè)備安裝質(zhì)量難盡人意。因此必須加強接管驗收，在接管初期對設(shè)備進行認真的檢測，消除設(shè)備存在的隱患，確保設(shè)備原設(shè)計功能，為日后的管理打下良好的基礎(chǔ)。具體做法如下：

　　1、每接管一個新物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)必須組織一個技術(shù)水平高、經(jīng)驗豐富的接管驗收小組，會同開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝調(diào)試單位，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試標(biāo)準(zhǔn)，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。

　　2、對存在問題的設(shè)備設(shè)施，暫緩接管，并提出合理的建議和解決方案，經(jīng)協(xié)商達成一致意見后，督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務(wù)求設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計使用功能之要求，消除各類潛在的隱患和不穩(wěn)定因素，確保設(shè)備設(shè)施的安全、可靠及高效運行。

　　3、選派思想過硬、技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良、保障有力、服務(wù)一流的管干隊伍，對設(shè)備實施接收管理。

　　4、接管后立即組織人員對機房、設(shè)備層的建筑施工垃圾進行清理，對設(shè)備內(nèi)部、表面灰塵進行清潔，為設(shè)備設(shè)施的正常運行創(chuàng)造一個良好、干凈的環(huán)境。

　　5、檢查供配電線路，核對開關(guān)、線路容量，核對繼電保護整定值。

　　6、工程技術(shù)人員對設(shè)備設(shè)施投入運行的前期管理非常重要，一方面要根據(jù)圖紙、說明書、資料認真核查設(shè)備設(shè)施及管、線的安裝情況，調(diào)整不合適的安裝。另一方面要對設(shè)備設(shè)施的運行情況進行跟蹤、監(jiān)測、記錄，使設(shè)備設(shè)施在磨合期內(nèi)少出故障或不出故障，安全地渡過磨合期。

　　7、根據(jù)所接收建筑設(shè)備設(shè)施的圖紙、資料建立設(shè)備設(shè)施的檔案，如設(shè)備臺賬、設(shè)備卡、設(shè)備權(quán)屬清冊等，建立適合所接管設(shè)備設(shè)施運行管理及維修保養(yǎng)的各類規(guī)章制度，對所接管設(shè)備進行科學(xué)的管理，并及時建立健全設(shè)備運行管理檔案。

　　8、在設(shè)備的運行管理中發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計存在缺陷或施工安裝欠規(guī)范而達不到設(shè)計使用功能的設(shè)備，或不便于日常運行管理及維修保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)及時整改。

　　9、對設(shè)備進行整改、完善、調(diào)整情況，必須建立詳細相關(guān)記錄，并妥善保存，以便追溯查閱。

　　二、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修方針

　　物業(yè)管理企業(yè)不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量維護費用支出換取設(shè)備的完好率。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設(shè)備維修方針--以預(yù)防為主，科學(xué)管理，以勤補缺(缺錢)的設(shè)備維修方針，加強對設(shè)備的日常維護保養(yǎng)，做好設(shè)備的預(yù)防性維修工作，將設(shè)備的故障隱患消滅于萌芽狀態(tài)。根據(jù)這個方針，對設(shè)備維修可采取以下的方式。

　　1、對主要的、重大的設(shè)備采用預(yù)防性維修;為防止設(shè)備出現(xiàn)故障、確保設(shè)備正常運行，對設(shè)備采取有計劃的預(yù)防性維修。

　　2、事后維修：對耐用設(shè)備、低值設(shè)備、非生產(chǎn)型設(shè)備和維護價格高而安全風(fēng)險不大的設(shè)備采用事后維修方式。

　　三、制定設(shè)備的維修周期和維修內(nèi)容，維修保養(yǎng)責(zé)任落實到人

　　確定設(shè)備的維修方針后，為了科學(xué)地開展設(shè)備維修保養(yǎng)工作，必須根據(jù)設(shè)備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設(shè)備使用維護說明書、技術(shù)資料等，科學(xué)地制定具體的維修保養(yǎng)周期和維修保養(yǎng)內(nèi)容，使設(shè)備的維修保養(yǎng)形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。避免因人而異，因地點而異的狀況和短期行為出現(xiàn)，并把維修計劃制定、任務(wù)落實、執(zhí)行的責(zé)任具體化，確保設(shè)備維修保養(yǎng)的計劃性、有效性、連續(xù)性。

　　四、重視技術(shù)改造，實現(xiàn)節(jié)能降耗

　　1、在設(shè)備正式接管檢驗后，通過前期的科學(xué)管理，認真檢測、調(diào)整，消除設(shè)備存在的各種安全隱患，使設(shè)備的各項管理工作走上正軌;并不斷總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，調(diào)整設(shè)備的運行狀態(tài)，以最佳的運行方式，降低能耗，延長設(shè)備使用壽命。

　　2、根據(jù)設(shè)備運行狀況，總結(jié)運行規(guī)律，不斷積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)、新材料，對所接管的各類設(shè)備設(shè)施提出節(jié)能技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)業(yè)主審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。

篇3：商業(yè)樓宇設(shè)備運行管理評估體系

摘要:對商業(yè)樓宇進行設(shè)施管理是一項系統(tǒng)化工程。隨著設(shè)施管理技術(shù)含量的不斷提高,必須要有一整套對設(shè)施全生命周期進行管理的方案,以提高設(shè)施運行的穩(wěn)定性。要實現(xiàn)這一目標(biāo),就需要我們不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)并在實踐中不斷提高,以系統(tǒng)化管理思路去深入分析、完善、落實方案。

英國皇家測量師學(xué)會對物業(yè)設(shè)施管理的定義是:物業(yè)設(shè)施管理是對用戶的非核心商業(yè)活動進行積極和有效的統(tǒng)籌,專業(yè)范疇涵蓋人力資源分配、空間規(guī)劃及樓宇保養(yǎng)等等,使客戶能專注發(fā)展其核心業(yè)務(wù),以達到策略性目標(biāo)。筆者所在的上海東湖物業(yè)以務(wù)實創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度,在商業(yè)樓宇設(shè)備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)和評估體系的建立

在工作實踐中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將國家建設(shè)部優(yōu)秀示范樓標(biāo)準(zhǔn)、國家專項法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、公司IS09002質(zhì)量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關(guān)部分進行整合,形成一套具有較好操作性的評估體系,將此體系付諸實踐,可以取得較好的效果,這主要表現(xiàn)在以下三個方面:

1.運行自如:通過建立和完善物業(yè)管理系統(tǒng)運行方案,確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)、穩(wěn)定、有效地運行。

2.以人為本:通過有效地對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行管理,使整體物業(yè)完全、完善、完美地服務(wù)于用戶,為物業(yè)使用者創(chuàng)造人性化的服務(wù)空間。

3.保值增值:運用有效技術(shù)手段,降低設(shè)備設(shè)施使用中的自然折損與非正常消耗,延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命,將年運行故障率控制在0.5%以內(nèi),杜絕事故與重大事故。

在評估體系中,對設(shè)備的運行和管理進行的評估,既有定性,也有定量的指標(biāo),以客觀地通過評估指標(biāo)反映運行和管理的狀況。筆者認為評估應(yīng)不限于以下7個方面進行:

1.設(shè)施設(shè)備的故障發(fā)生率;

2.突發(fā)設(shè)施設(shè)備事故后的修繕費用;

3.設(shè)施設(shè)備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較;

4.設(shè)施設(shè)備發(fā)生的能源消耗和運行消耗;

5.設(shè)施設(shè)備目前的可使用年限與現(xiàn)行使用狀況的比較;

6.使用者的評價;

7.其他直接影響使用的狀況。

設(shè)備的維修保養(yǎng)費用看似一個靜態(tài)的指標(biāo),但要將其作為設(shè)施設(shè)備的評價因素則應(yīng)該從動態(tài)和靜態(tài)兩方面來理解:一是從絕對值來說,設(shè)備設(shè)施運行良好,維修保養(yǎng)費用自然就低;因不作為而降低維修費用,則將加重運行的消耗和折損,形成運行的潛在風(fēng)險,這必將導(dǎo)致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養(yǎng)的費用究竟應(yīng)該隨使用年限增加,還是減少或者持平?這單一的指標(biāo)尚不足以說明物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的客觀情況。可以肯定的是,長期(10年以上)的管理方所形成的穩(wěn)定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。

由此可見,評價物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)不能單從靜態(tài)的一個方面獲得,而評估物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的有效性往往也不能以單一指標(biāo)來評價。要客觀地對管理時點進行評估,則需要引入時段指標(biāo)的概念,也即評價設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)應(yīng)該確定短期、中期和長期的指標(biāo),并將不同的指標(biāo)進行量化的比較,以得出比較適合管理時點狀況的數(shù)據(jù)。

因此,根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的實際情況制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和評價指標(biāo)形成評估體系,并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行