物業(yè)管理收費(fèi)難產(chǎn)生的原因及化解措施

　　住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難，在各地是一個(gè)普遍現(xiàn)象，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：新建小區(qū)相對(duì)好一些，物業(yè)費(fèi)收繳率基本能達(dá)到85%以上，舊小區(qū)一般只能達(dá)到30%左右。由此而引發(fā)的矛盾和糾紛屢見不鮮，導(dǎo)致惡性循環(huán)，以至于物業(yè)管理企業(yè)最終只能放棄小區(qū)物業(yè)管理，被棄管的小區(qū)則又陷入更加混亂和惡劣的環(huán)境中。這種局面是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都不愿意見到的。

　　那么物業(yè)收費(fèi)難究竟由什么原因造成的，又有什么辦法化解呢?筆者做一下粗淺的探討。

　　一、物業(yè)管理收費(fèi)難產(chǎn)生的原因

　　1、住宅小區(qū)房屋建筑質(zhì)量有缺陷，小區(qū)配套不齊全，遺留問題多。原開發(fā)建設(shè)單位或房屋出售單位往往采取消極拖延和回避不解決的做法，逃避保修期內(nèi)維修責(zé)任，現(xiàn)管理單位無法也無力解決，加之建管不分，業(yè)主把這些怨氣都撒到物業(yè)管理企業(yè)身上，絕大多數(shù)業(yè)主最直接的方式就是采取不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行維權(quán)。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)不到位。部分物業(yè)管理企業(yè)錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。不能嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)水平低、服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)不及時(shí)等，甚至個(gè)別企業(yè)管理態(tài)度粗暴，管理手段惡劣，只收費(fèi)不服務(wù)，同時(shí)也不公布物業(yè)服務(wù)收支情況，業(yè)主們不清楚物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都花到哪里去了，業(yè)主有意見。

　　3、業(yè)主缺乏理性消費(fèi)意識(shí)。業(yè)主沒有樹立物業(yè)服務(wù)是商品的意識(shí)，以種種理由不交費(fèi)。物業(yè)服務(wù)屬于公共性服務(wù)，不能因?yàn)槟骋粋€(gè)業(yè)主不需要物業(yè)管理企業(yè)的綠化服務(wù)，而砍掉屬于他自己的那塊綠地。也有個(gè)別業(yè)主素質(zhì)差而不交費(fèi)。

　　4、業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收入偏低，難以承受，無力交費(fèi)。特別是在一些舊小區(qū)或回遷住宅小區(qū)的業(yè)主，有的屬于特困戶，有的屬于低保戶，物業(yè)服務(wù)費(fèi)對(duì)他們來說是一筆大開銷。

　　二、化解物業(yè)收費(fèi)難的措施

　　1、建立“三位一體”的政府監(jiān)管機(jī)制。有的住宅小區(qū)房屋沒有綜合驗(yàn)收，就入住了，這就造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾。因此要加大物業(yè)前期房屋及配套設(shè)施質(zhì)量監(jiān)管力度，把好房屋質(zhì)量驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、物業(yè)承接驗(yàn)收這三關(guān)，質(zhì)量驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、物業(yè)承接驗(yàn)收這三關(guān)相互聯(lián)系相互制約，有一關(guān)不合格堅(jiān)決不能辦理業(yè)主入住手續(xù)。只有這樣才能把開發(fā)建設(shè)期間遺留下來的問題減少到最低程度。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)主要是進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)建管分離，完善物業(yè)承接，落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位保修期內(nèi)責(zé)任。

　　2、建立質(zhì)價(jià)相符的定價(jià)機(jī)制。物業(yè)費(fèi)合理的收費(fèi)機(jī)制沒有建立起來，突出表現(xiàn)在：開發(fā)商沒有按照物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成來確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，為了促銷，而是向購房者承諾很低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，然后再暗中補(bǔ)貼給自己的物業(yè)管理企業(yè)。開發(fā)商的這種做法的弊端是：首先慣壞了業(yè)主，在業(yè)主眼里感到物業(yè)服務(wù)費(fèi)就應(yīng)當(dāng)是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，殊不知有幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)給自己的職工交了“三金”，殊不知保潔、保安人員的工資低得不能再低了。其次，擾亂了物業(yè)服務(wù)價(jià)格市場(chǎng)。將來前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)價(jià)，開發(fā)商能接受嗎?即便開發(fā)商接受了，購房者能接受嗎?第三，給今后的管理帶來隱患。開發(fā)商給自己的物業(yè)管理企業(yè)補(bǔ)貼，不是永久的事情，如果補(bǔ)貼沒了，物業(yè)管理企業(yè)虧了、撤了，其他的物業(yè)管理企業(yè)按照原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)敢進(jìn)來管理嗎，想漲價(jià)業(yè)主能同意嗎?其實(shí)歸根結(jié)底是質(zhì)價(jià)相符的定價(jià)機(jī)制沒有建立起來。建立質(zhì)價(jià)相符的定價(jià)機(jī)制，就是要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模檔次和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求，客觀地進(jìn)行成本核算，自然價(jià)格就出來了。但是，目前大多數(shù)地區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，由政府相關(guān)部門明確各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的上下限標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在上、下限標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)盡早改變這種現(xiàn)狀，建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)機(jī)制。

　　3、建立規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)管理與服務(wù)的長(zhǎng)效機(jī)制。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，首先應(yīng)當(dāng)通過三種手段規(guī)范企業(yè)的管理和服務(wù)。讓行政手段砍掉一批，就是對(duì)于不符合企業(yè)設(shè)立條件的，有嚴(yán)重違規(guī)行為的，堅(jiān)決取消資質(zhì);讓業(yè)主炒掉一批，對(duì)于物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不滿意的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主們堅(jiān)決“炒魷魚”;讓市場(chǎng)淘汰一批，就是管理規(guī)模小，管理成本高，不具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，自然就被淘汰了。其次要監(jiān)管好物業(yè)服務(wù)合同簽訂，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、公開物業(yè)服務(wù)收支情況、退出物業(yè)管理項(xiàng)目等幾個(gè)環(huán)節(jié)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益。第三，行政主管部門逐步建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考評(píng)體系，積極扶持規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。

　　4、建立業(yè)主履行義務(wù)的引導(dǎo)機(jī)制。業(yè)主意識(shí)覺醒之時(shí)，正是物業(yè)管理市場(chǎng)成熟之日。首先要通過建立和完善業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)制度，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用方面進(jìn)行引導(dǎo)，其次通過宣傳途徑進(jìn)行引導(dǎo)，第三，通過業(yè)主之間的權(quán)益侵害加以引導(dǎo)，不交費(fèi)的業(yè)主實(shí)際上侵害了交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。

　　5、建立關(guān)注弱勢(shì)群體的保障機(jī)制。政府應(yīng)當(dāng)采取像供熱費(fèi)減免的方式，照顧特困、低保戶，這部分弱勢(shì)群體的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由政府列入預(yù)算，物業(yè)服務(wù)的部分費(fèi)用由政府給予補(bǔ)貼。

　　6、建立物業(yè)管理企業(yè)的維權(quán)機(jī)制。目前，物業(yè)管理企業(yè)訴訟業(yè)主不交費(fèi)的案件占物業(yè)管理起訴案件的80%以上，從法院的判決結(jié)果看，幾乎近100%的物業(yè)管理公司勝訴。但是訴訟金額少，訴訟成本高確是事實(shí)。有關(guān)部門能否集中受理，降低訴訟費(fèi)用，是一個(gè)值得商榷的問題。

　　化解物業(yè)收費(fèi)難問題，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制是物業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)、業(yè)主多方面的共同努力。只有在政府加強(qiáng)監(jiān)管，物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主理性消費(fèi)相結(jié)合的前提下，才能創(chuàng)造寬松和諧的小區(qū)環(huán)境。

篇2：物業(yè)管理收費(fèi)難原由和化解

　　物業(yè)管理收費(fèi)難原由和化解

　　物業(yè)管理收費(fèi)難一直是長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理公司的老大難問題，尤其是居住物業(yè)的管理費(fèi)收繳率低，欠交、拒交管理費(fèi)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展。現(xiàn)結(jié)合住宅物業(yè)管理的工作實(shí)踐，談?wù)剬?duì)該問題的思考以及我公司的具體做法。

　　一、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)粗淺，令收費(fèi)艱難

　　物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，其進(jìn)行的是一項(xiàng)具有專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的工作。但是，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)只是停留在表面上，普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作就是清潔掃地、保安看門、淋水澆花而已，而對(duì)物業(yè)管理工作中份量最重的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)卻并不知曉。造成部分業(yè)主在對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)質(zhì)價(jià)認(rèn)識(shí)上偏差較大，認(rèn)為交了那么多管理費(fèi)，而沒有得到相應(yīng)的服務(wù)，并且，由于從房改房過渡到商品房的時(shí)間不長(zhǎng)，人們的消費(fèi)意識(shí)尚未成熟，因而，部分業(yè)主拖欠、拒交管理費(fèi)。

　　針對(duì)這一問題，我認(rèn)為首先要加強(qiáng)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理的知識(shí)及法律法規(guī)的宣傳，各地政府主管部門、媒體從市場(chǎng)宣傳、公益宣傳等多方面使廣大群眾了解到物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自身所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，認(rèn)識(shí)到只有雙方共同向一個(gè)目標(biāo)努力，才能建立良好、和諧的大家園。其次，物業(yè)管理公司在初始接管住宅小區(qū)時(shí)，就要利用與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主(臨時(shí))公約》等機(jī)會(huì)向業(yè)主宣傳物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)，讓業(yè)主、住戶拋棄陳舊的房管意識(shí)，接受和認(rèn)可新興的物業(yè)管理模式，正面引導(dǎo)業(yè)主、住戶觀念上的更新。在前期接管階段就開始培養(yǎng)、建立一種互相信任、互相理解的關(guān)系，讓每個(gè)業(yè)主都知道交納管理費(fèi)是應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù);物業(yè)管理公司將所收取的管理費(fèi)用于為大家營(yíng)造一個(gè)整潔、優(yōu)美、舒適的生活居住環(huán)境;維護(hù)房屋本體和設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，使居住的物業(yè)保值、升值，最終受益的還是業(yè)主自己。明白了這個(gè)道理，加上物業(yè)管理公司從真誠(chéng)服務(wù)業(yè)主的角度出發(fā)，慢慢就會(huì)形成一個(gè)自覺交費(fèi)、人人交費(fèi)的大環(huán)境，建設(shè)和諧社區(qū)、溫馨家園的目標(biāo)就不難實(shí)現(xiàn)了。

　　二、分業(yè)經(jīng)營(yíng)混淆，替開發(fā)商受過而難收管理費(fèi)

　　目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中，分業(yè)經(jīng)營(yíng)尚未實(shí)現(xiàn)。因而，目前許多物業(yè)管理公司仍是開發(fā)商的下屬公司，二者之間的關(guān)系是剪不斷、理還亂，業(yè)主也習(xí)慣把物業(yè)管理公司與開發(fā)商捆綁在一起。于是，對(duì)于開發(fā)商遺留的問題，業(yè)主在投訴無門的情況下，只能使出殺手锏--不交管理費(fèi)，這樣，對(duì)于一些已經(jīng)與開發(fā)商分離的物業(yè)管理公司來說，就很不公平。“父?jìng)舆€”的現(xiàn)象令物業(yè)管理公司哭笑不得、舉步維艱。

　　其實(shí)，就物業(yè)管理公司而言，何嘗不想為業(yè)主解決問題呢?但若與開發(fā)商交涉，互相扯皮，受制于人;若自行解決，經(jīng)費(fèi)有限，且不合理。就開發(fā)商與業(yè)主而言，業(yè)主的確是弱勢(shì)群體，面對(duì)房屋質(zhì)量問題，無力抗?fàn)帲芙还芾碣M(fèi)成為他們手中唯一的武器。但就業(yè)主與物業(yè)管理公司而言，物業(yè)管理公司反而是弱勢(shì)群體。就《物業(yè)管理?xiàng)l例》來看，企業(yè)對(duì)付欠費(fèi)業(yè)主的唯一合法手段就是付諸法律，但目前國(guó)內(nèi)訴訟的手續(xù)繁瑣、時(shí)間過長(zhǎng)，就算勝訴，執(zhí)行的難度較大，最終也難以保證解決問題。

　　筆者所在的公司在管的住宅小區(qū)也曾經(jīng)遇到過因這種情況不交管理費(fèi)的業(yè)主。大約在1999年，該小區(qū)業(yè)主挑選了一套100平方米的房屋，交了首期房款后辦理了收樓入住手續(xù)，幾個(gè)月后，由于開發(fā)商的原因沒有按約定及時(shí)辦理好銀行按揭手續(xù)，買賣雙方由此產(chǎn)生了矛盾。于是，該業(yè)主以此為借口拒交物業(yè)管理費(fèi)。我公司一方面積極催促開發(fā)商解決該房屋的銀行按揭和房屋產(chǎn)權(quán)問題，另一方面主動(dòng)與業(yè)主溝通，耐心向其解釋物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)作模式，告訴他物業(yè)管理公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時(shí)也付出了辛勤勞動(dòng)，他既然享受了各項(xiàng)服務(wù)，就應(yīng)該交納管理費(fèi)，而開發(fā)商的原因造成業(yè)主的損失不能由物業(yè)管理公司來承擔(dān)。通過一次又一次的上門溝通，不厭其煩，曉之以理，動(dòng)之以情，并虛心向其征求對(duì)公司日常服務(wù)工作的意見。在這位業(yè)主欠費(fèi)近兩年的時(shí)間里，我們一直沒有放棄，繼續(xù)主動(dòng)為其提供各種便利服務(wù)，解決了其室內(nèi)煙道排煙不暢、排水管漏水等疑難問題。正是由于我們鍥而不舍地做工作，最終感動(dòng)這位業(yè)主，其主動(dòng)將欠交的近萬元管理費(fèi)一次性補(bǔ)繳。

　　三、處理“包打天下”之事不力，而遭業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)

　　多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理公司必須“包打天下”和“滿足每個(gè)人的各種需求”，這是他們心中的最強(qiáng)音。如鄰居間孩子發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、家庭喜好差異帶來的不便等等，物業(yè)管理公司如果沒有及時(shí)協(xié)調(diào)解決，業(yè)主都會(huì)將矛頭直指物業(yè)管理公司。前兩年，我公司在管小區(qū)有一戶業(yè)主，其買了一套二手房需要重新裝修，在辦理了所有裝修手續(xù)后(包括通知相鄰住戶)，施工單位按照規(guī)定時(shí)間開始裝修房屋。這時(shí)，樓下的業(yè)主來管理處投訴，說樓上施工單位在拆墻時(shí)將其家的天花板震裂，且改動(dòng)后的水管沒有接好，又導(dǎo)致樓下天花板漏水。由此，引起樓下業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，聲稱如果管理處不出面解決就不交管理費(fèi)。管理處馬上與樓上業(yè)主聯(lián)系，并安排工程人員上門檢查，確認(rèn)情況屬實(shí)后，發(fā)出整改通知書，讓施工單位限期整改，并提出由樓上業(yè)主酌情賠償樓下業(yè)主的損失。開始，樓上業(yè)主對(duì)提出的賠償建議不同意，認(rèn)為不是故意造成的，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償。管理處為此耗費(fèi)了大量的精力從中協(xié)調(diào)，兩頭周旋，最后促成雙方達(dá)成賠償意見，避免了一樁拒交管理費(fèi)事件的發(fā)生。因而，我認(rèn)為，作為物業(yè)管理公司，只要依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)政策，從維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā)，不偏不倚，有理有據(jù)，就可以取得多數(shù)業(yè)主的理解，從而減少由此產(chǎn)生的管理費(fèi)收繳難的問題。因此，現(xiàn)階段的物業(yè)管理人，在很多時(shí)候既要讀懂行業(yè)的法規(guī)政策，有理有節(jié)有序地協(xié)調(diào)好社區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系，還要讀懂小區(qū)的業(yè)主，因勢(shì)利導(dǎo)，方能真正令管理費(fèi)的收繳率保持在一個(gè)較為理想的水平。

　　四、渴望服務(wù)產(chǎn)品不斷完善的心理，也是業(yè)主欠費(fèi)的原因之一

　　物業(yè)管理所輸出的服務(wù)產(chǎn)品，具有長(zhǎng)期性和先消費(fèi)后交費(fèi)的行業(yè)特點(diǎn)，實(shí)難達(dá)到眾口皆贊的十全十美境界。因而，在實(shí)際工作中，物業(yè)服務(wù)稍有暇疵，甚至是未滿足業(yè)主個(gè)性的特殊要求，就有少數(shù)業(yè)主以此為由，作為拒交管理費(fèi)的理由。如在日常運(yùn)作中，有業(yè)主就以家中發(fā)現(xiàn)了蟑螂和老鼠，斷然認(rèn)定物業(yè)管理公司沒有做好清潔衛(wèi)生和滅“四害”工作，拒絕交納管理費(fèi)。又如有業(yè)主因電梯偶然發(fā)生故障被困在電梯里，遂以物業(yè)管理公司沒有做好設(shè)備保養(yǎng)，給業(yè)主造成極大的精神損失為由而拒交管理費(fèi)。針對(duì)這些特殊情況，物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外，還要從加強(qiáng)自身管理出發(fā)，制定規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到精細(xì)管理、事前管理，盡可能讓業(yè)主滿意和認(rèn)可，從而提高管理費(fèi)收繳率。

　　另一方面，物業(yè)管理服務(wù)具有社會(huì)性，其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交管理費(fèi)而停止提供物業(yè)管理服務(wù)，更不可能因?yàn)槟承I(yè)主不交管理費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施，如停水或斷電。有的業(yè)主正是利用這一點(diǎn)，以種種借口向物業(yè)管理公司提出少交管理費(fèi)的要求，完全不顧其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。對(duì)此，我們除了不斷勸說、催繳外，同時(shí)，也利用業(yè)委會(huì)委員上門做工作。如果采用多種催繳方式仍然無效，物業(yè)管理公司為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主利益，最終只好通過法律訴訟的辦法，向欠費(fèi)業(yè)主追收管理費(fèi)。近期，我公司起訴了幾家多年來因各種理由惡意拖欠管理費(fèi)的業(yè)主，其中部分業(yè)主在接到律師函或起訴書后，及時(shí)補(bǔ)繳了所欠的管理費(fèi)，個(gè)別強(qiáng)硬到底的業(yè)主經(jīng)過法庭判決后，全部補(bǔ)繳了欠費(fèi)。當(dāng)然，訴訟方式解決欠費(fèi)問題是不得已而為之的。

篇3：對(duì)癥下藥化解物業(yè)收費(fèi)難雜癥

本文提要：物業(yè)管理實(shí)踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對(duì)此,部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符。另外,也確實(shí)存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。

長(zhǎng)期以來,物業(yè)管理收費(fèi)問題一直困擾著許多物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)已是司空見慣,嚴(yán)重制約了整個(gè)行業(yè)的生存和發(fā)展。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題復(fù)雜,牽扯到多方面的經(jīng)濟(jì)利益,影響到業(yè)主的安居、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)的安定。

一、物業(yè)管理收費(fèi)難問題原因分析
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供了服務(wù),就應(yīng)該按照等價(jià)交換的原則收取一定費(fèi)用,而享受了物業(yè)服務(wù)的業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)也理所當(dāng)然。之所以出現(xiàn)收費(fèi)難的問題,原因是多方面的:
1.業(yè)主方面
(1)觀念有問題
部分業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著一定的誤區(qū)。許多業(yè)主沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為,也沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為,在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總是猶豫不定,生怕自己吃了虧。一旦發(fā)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題時(shí),他們往往以此作為“拒繳”的理由。
(2)心存僥幸
少數(shù)業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性,服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體,因此,不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利,躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。
(3)不滿意物業(yè)服務(wù)
由于各地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目沒有真正適用的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn),造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對(duì)此,部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符。另外,也確實(shí)存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

2.開發(fā)商方面
(1)遺留工程質(zhì)量問題
由于開發(fā)商的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題,對(duì)此,業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理,而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了,就不交物業(yè)管理費(fèi)。
(2)承諾未予兌現(xiàn)
大多數(shù)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售,將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得很低,以此來降低消費(fèi)者購買房產(chǎn)的門檻。在銷售過程中,有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾,如豪華會(huì)所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定不漲價(jià)等等。而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn),業(yè)主為此不交物業(yè)管理費(fèi)。

3.物業(yè)管理企業(yè)方面
(1)內(nèi)部管理問題
由于物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后,造成不少物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入,加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多,其內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求:員工工作積極性不高,企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求,服務(wù)質(zhì)量難以提升,企業(yè)的“收繳率”也就不會(huì)高。
(2)服務(wù)意識(shí)和態(tài)度差
一些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識(shí)差,不能夠及時(shí)為業(yè)主解決問題,只管理不服務(wù),對(duì)業(yè)主要求的多,而自己卻做得少;服務(wù)態(tài)度不好,不能正確認(rèn)識(shí)自己的社會(huì)角色,工作未完全到位。
(3)不完全履行合同部分物業(yè)管理企業(yè)不能夠完全履行服務(wù)承諾,或在物業(yè)管理實(shí)施過程中,未經(jīng)業(yè)主同意私自減項(xiàng)或不按合同執(zhí)行,業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)也就在情理之中了。

4.政府方面
(1)未及時(shí)出臺(tái)維修基金使用制度
目前,有很多小區(qū)、大廈的項(xiàng)目保修期已過,許多大、中修工程需要申請(qǐng)物業(yè)維修基金,但由于尚未出臺(tái)維修基金使用制度,物業(yè)管理企業(yè)自身又缺乏資金,沒有實(shí)力更沒有能力墊付大額資金,這些房屋問題將會(huì)直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對(duì)大中修概念模糊,有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。
(2)配套設(shè)施跟不上
有些小區(qū)雖然已建成了很久,但由于協(xié)調(diào)力量不足,周圍配套設(shè)施仍未跟上,如通往小區(qū)的主干道路還未弄好,建筑垃圾到處堆積,車輛或行人將污泥帶入了整潔的小區(qū),小區(qū)外圍噪音夜以繼日、嚴(yán)重?cái)_人,這一系列問題會(huì)引起小區(qū)居民的不滿,不明理的業(yè)主常將這些原屬于開發(fā)商或有關(guān)部門的責(zé)任遷怒于物業(yè)管理公司。

二、解決收費(fèi)難問題的對(duì)策
從以上的分析可以看出,物業(yè)管理收費(fèi)難不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為一方的過錯(cuò),而應(yīng)該具體問題、具體分析,然后對(duì)癥下藥,使整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)以上的原因分析,筆者認(rèn)為,解決物業(yè)收費(fèi)難的辦法大致如下:
1.業(yè)主要有正確的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。
業(yè)主應(yīng)該意識(shí)到,物業(yè)管理企業(yè)實(shí)質(zhì)上是在生產(chǎn)一種服務(wù)型的商品,在提供整潔、優(yōu)美、舒適的生活空間的同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)也付出了艱辛的勞動(dòng),業(yè)主為物業(yè)管理支付費(fèi)用也是理所當(dāng)然的。
2.開發(fā)商必須本著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目。
在開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的過程中,開發(fā)商必須本著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度,周密

本文提要：物業(yè)管理實(shí)踐中,物業(yè)管理公司只能根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對(duì)此,部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符。另外,也確實(shí)存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。

規(guī)劃,嚴(yán)格兌現(xiàn)承諾。在開發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目后,開發(fā)商應(yīng)該通過社會(huì)招標(biāo)的方式將項(xiàng)目交給有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè),不要為了交接順利而將項(xiàng)目交給子公司或關(guān)系公司。
3.物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量。
為提高業(yè)主的滿意率,物業(yè)管理企業(yè)要從自身找原因,樹立正確的服務(wù)理念,調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,加強(qiáng)內(nèi)部管理,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范行為準(zhǔn)則,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。此外,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)對(duì)業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識(shí),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定,并在業(yè)主大會(huì)上公布。
4.政府應(yīng)切實(shí)履行自己的職責(zé)。
政府要兌現(xiàn)對(duì)公共配套設(shè)施的承諾,盡快出臺(tái)公共維修基金使用辦法,完善現(xiàn)行收費(fèi)辦法中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定,建立相應(yīng)法律法規(guī),明確住房消費(fèi)者在住房消費(fèi)過程中的責(zé)、權(quán)、利。
收費(fèi)問題既是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn),也是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點(diǎn),更是政府主管部門立法和工作的重點(diǎn)。為解決物業(yè)收費(fèi)難問題,真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,又能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,政府、企業(yè)與業(yè)主三方面應(yīng)該積極配合,充分理解。畢竟,團(tuán)結(jié)就是力量。
參考文獻(xiàn):
1.王青蘭、齊堅(jiān),《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》,高等教育出版社
2.王路建,《物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范》,《中國(guó)物業(yè)管理》20**年第6期