物業(yè)公司法律事務管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為加強和完善公司法律事務管理，建立健全公司法律事務管理體系，更好地發(fā)揮法律保障和服務作用，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務管理規(guī)定(試行)》，充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點，結合公司總部和各屬下公司實際，特制定本細則。

　　第二條 法律事務工作以維護公司利益，防范法律風險和解決經(jīng)營管理活動中遇到的法律問題為基本任務。

　　第三條 法律事務工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導下，按照分級與授權的原則，建立以法律事務管理制度為基礎，以公司總部企業(yè)管理與培訓部和各屬下公司法律事務聯(lián)絡員為紐帶，以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務管理體系。

　　第二章 職責范圍

　　第四條 法律事務工作分兩級管理，公司總部的法律事務歸口企業(yè)管理與培訓部管理，各屬下公司指定一名法律事務聯(lián)絡員。

　　第五條 公司總部企業(yè)管理與培訓部的職責如下：

　　1、負責建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務管理制度；

　　2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政復議、聽證、訴訟、仲裁事務；

　　3、協(xié)助參與重大的對外商務談判；

　　4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會的要求，為法律方面的事項提供法律意見；

　　5、起草總部對外投資、合作、股權轉讓和資產處置有關的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件；審查各屬下公司上述文件，并存檔備案；

　　6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務管理的監(jiān)督、指導，按上級單位要求上報案件進展情況和結案報告；對各屬下公司法律事務監(jiān)督、檢查、指導和考核；

　　7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)"外聘律師備選名錄"，指導、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務；

　　8、配合培訓經(jīng)理組織各屬下公司法律事務聯(lián)絡員的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務的培訓；

　　9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫；

　　10、辦理公司領導交辦的其它法律事務。

　　第六條 各屬下公司法律事務聯(lián)絡員的職責如下：

　　1、負責各屬下公司與總部法律事務工作的聯(lián)系和溝通，按時報送法律事務工作總結；

　　2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯(lián)系；

　　3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結案報告的報告；

　　4、負責各屬下公司法律事務的管理，督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務管理細則的規(guī)定；

　　5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務的培訓；

　　6、負責各屬下公司合同的管理，建立合同檔案；

　　7、負責收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程文本以及在物業(yè)管理實際操作中成功與失敗的典型案例，并上報總部企業(yè)管理與培訓部。

　　第三章 日常法律事務的管理

　　第七條 公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務和工作需要簽發(fā)《授權書》，授予各屬下公司簽署經(jīng)濟合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務的權限，期限一年。各屬下公司在權限內行使職權。

　　第八條 公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務專用章等，對外代表企業(yè)，須嚴格其使用管理。部門印章只在業(yè)務和內部往來中使用，不具有對外效力。

　　各屬下公司應制定嚴格的印章管理使用制度。

　　第九條 各屬下公司加強空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權委托書的管理。授權委托書應由各屬下公司的法定代表人簽字，并加蓋公司公章。

　　第十條 各屬下公司應將法律事務工作納入年度工作總結內容。各屬下公司聘請常年法律顧問的，可要求律師提交年度顧問工作清單。

　　第十一條 依照分級管理原則，對各屬下公司日常法律事務管理分為三級：

　　1、重大法律事項應報總部批準：

　　(1)超出本細則第七條各屬下公司《授權書》權限的法律事務；

　　(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的，涉及金額在10萬元以上的，應在發(fā)出3日前報總部批準；接到對方上述法律文書的，應在3日內向總部匯報。

　　2、一般法律事項應報總部知會備案：

　　(1)在本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內，但案件性質、損失嚴重、影響突出的法律事務；

　　(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的，涉及金額在10萬元以下的，應在發(fā)出3日前報總部知會備案；

　　3、本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內的可以自行處理。

　　第四章 合同管理

　　第十二條 公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。

　　第十三條 本細則所指的"合同"包括：

　　1、合資合作經(jīng)營企業(yè)合同、企業(yè)章程；

　　2、股權轉讓協(xié)議；

　　3、借款合同、擔保合同；

　　4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同；

　　5、電梯、空調等機電設備維修養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同；

　　6、其他合同。

　　第十四條 合同審批權限：

　　1、公司總部和各屬下公司產權整合、股權轉讓、借款和擔保和對外投資新設公司事務由總部統(tǒng)一管理，各合同由總部審批。

　　各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業(yè)服務合同均報總部批準。

　　2、各屬下公司預算范圍內其它經(jīng)濟合同審批權限：

　　(1)北京公司：金額不超過20萬元，期限1年；

　　(2)上海公司：金額不超過20萬元，期限1年；

　　(3)西安公司：金額不超過5萬元，期限1年；

　　(4)武漢公司：金額不超過10萬元，期限1年；

　　(5)南京公司：金額不超過10萬元，期限1年；

　　(6)深圳公司：金額不超過20萬元，期限1年。

　　超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準。

　　各屬下公司上述權限由法定代表人按本細則第七條簽發(fā)的《授權書》確認。

　　第十五條 合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程，常年法律顧問或律師均可根據(jù)實際需要介入。常年法律顧問或律師應在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。

　　第十六條 合同簽定程序：

　　1、合同的談判：新設公司的投資項目談判由總部領導、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行；不設公司的投資項目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行；其他合同由各屬下公司二人以上相關人員進行。

　　2、需報總部審批的合同按本細則的審批權限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應建立公司內合同審批制度。

　　3、合同的簽定：需經(jīng)總部批準的合同原則上要求由法定代表人簽署，并加蓋公章；其他合同由各屬下公司根據(jù)本細則第七條《授權書》的職權簽署，并加蓋公章。

　　第十七條 合同談判與簽定時應注意以下幾項重點審查內容：

　　1、簽約對方的主體資格：營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、資質證書、注冊資本等；在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應注意業(yè)主委員會是否經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T的登記，是否取得業(yè)主大會的決議同意。

　　2、授權委托書：受托人及身份證復印件、受托事項及權限、有效期等。

　　3、簽約對方的履約能力：有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等；對電梯維護養(yǎng)護等分包合同，應從合格分包方中選取。

　　4、合同條款的完備和嚴謹，特別是對于違約責任的約定應明確合理，經(jīng)辦人應充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。

　　第十八條 合同應采用書面形式，建設部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應使用該范本，沒有的應使用公司范本。采取電子數(shù)據(jù)交換和E-MAIL形式的，應特別注意保存，須打印存檔。各屬下公司應指定一個特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文，并要求簽訂確認書。

　　第十九條 總部及各屬下公司經(jīng)辦人應本著"認真負責"的態(tài)度保證合同的履行，注意保存雙方往來文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能，或合同變更、解除或終止等情形時，應及時向法律事務聯(lián)絡員和主管領導匯報。

　　第二十條 因執(zhí)行合同需申請資金支付或調動的，應由經(jīng)辦人向財務部出示合同副本，經(jīng)核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時，應及時向法律事務聯(lián)絡員和主管領導報告。

　　財務部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴重與合同條款不符時應及時向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓部匯報。

　　第二十一條 屬下公司應建立合同檔案制度，將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準的合同，上述文件的復印件一份由總部備案。

　　第五章 外聘律師管理

　　第二十二條 公司總部將選擇幾家律師事務所作為長期合作伙伴，建立"外聘律師備選名錄"。總部企業(yè)管理與培訓部應加強和各地律師協(xié)會的聯(lián)系，及時掌握律師的業(yè)績、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)道德情況，充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料，對律師的滿意度進行評價。

　　第二十三條 公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平，實行外聘律師的層級管理：

　　1、北京、上海、深圳公司應選擇當?shù)匦袠I(yè)內的兩至三家知名律師事務所，征詢后擇優(yōu)聘請知名律師，根據(jù)業(yè)務量和律師實際協(xié)商確定費用；

　　2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務量聘請律師；

　　3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導聘用。

　　第二十四條 各屬下公司工作需要常年法律顧問時，原則上由各屬下公司自行聘請，但應由律師出具法律意見書，并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務、工作方式、合同期限、費用和法律責任)、律師事務所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。

　　第二十五條 各屬下公司根據(jù)工作需要，可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師，一般是非訟代理，一事一聘，采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師，費用可根據(jù)糾紛情況采取固定費率制、風險費率制或其他方式。采用固定費率制的，應分期支付，且在結案后支付的律師費應不少于總額的30%。采用風險費率的，不得超過勝訴金額的30%，一般不再支付差旅費等辦案費，且律師費須在結案后支付。

　　第六章 特別法律事務管理

　　第二十六條 本章所稱的特別法律事務是指人民法院(仲裁機構)、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務，行政復議、行政處罰聽證等特別事務。

　　第二十七條 公司總部企業(yè)管理與培訓部是公司特別法律事務的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務上接受總部企業(yè)管理與培訓部的業(yè)務指導和監(jiān)管。

　　第二十八條 各屬下公司主動提起起訴、仲裁的：

　　1、應做好起訴前準備，收集整理各種有利和不利的證據(jù)；

　　2、在起訴前10日內，向總部提出書面報告，擬聘律師及其法律意見書和起訴書(申請書)；

　　3、總部征詢律師意見后決定，并書面回復。

　　第二十九條 各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》，或接到法院或仲裁機構《應訴通知書》的，根據(jù)案件性質、可能損失和危機程度實行分級管理：

　　1、屬于解除物業(yè)管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛，必須在2日內口頭或電話報告總部，并在7日內書面報告，附擬聘律師及其法律意見書、答辯書；

　　2、屬于一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛，在7日內書面報告，附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。

　　3、總部收到書面報告后5日內書面回復。

　　第三十條 各屬下公司接到行政機關的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等，必須在5日內上報總部，決定是否復議或者提起行政訴訟。

　　第三十一條 各屬下公司接到行政機關的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》，必須在次日報告總部，決定是否聘請代理人，準備參加聽證。

　　第三十二條 各屬下公司根據(jù)總部的授權權限、案件性質和危機程度將案件進展情況上報：

　　1、屬于解除物業(yè)管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標

　　的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應根據(jù)需要，一事一報、一事一請示；

　　2、各屬下公司授權范圍內的其他案件，在每季度末最后一個工作日前知會公司總部，報企業(yè)管理與培訓部備案。

　　第三十三條 案件處理完之后，各屬下公司應在15日內上交結案報告，內容包括糾紛的產生、爭議事項和金額、案件結果、總結分析，如有責任部門和責任人的應有處理意見。并附和解協(xié)議、調解書、裁定或判決等復印件。

　　第三十四條 各屬下公司應建立特別法律事務的案件檔案，包括各種法律文書、證據(jù)、內部報告和批復。在總部對案件的結案報告批復后，由各屬下公司裝訂成冊歸檔。

　　第七章 附則

　　第三十五條 適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。

　　第三十六條 本細則由公司總部企業(yè)管理與培訓部解釋和修改。

　　第三十七條 本細則從下發(fā)之日起試行。

篇2：沈陽市工會勞動法律監(jiān)督條例(2005)

　　沈陽市工會勞動法律監(jiān)督條例(20**)

　　（20**年7月28日沈陽市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過；20**年9月23日遼寧省第十屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準）

　　第一條 為保障和規(guī)范工會對勞動法律、法規(guī)執(zhí)行情況進行監(jiān)督，維護勞動者的合法權益，建立和諧的勞動關系，根據(jù)《中華人民共和國工會法》、《中華人民共和國勞動法》及相關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內的工會勞動法律監(jiān)督，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱工會勞動法律監(jiān)督，是指各級工會依法對勞動法律、法規(guī)執(zhí)行情況進行的有組織的群眾監(jiān)督。

　　第四條 沈陽市總工會負責全市工會勞動法律監(jiān)督工作。市和區(qū)、縣（市）工會應當成立工會勞動法律監(jiān)督委員會。基層工會應當設立勞動法律監(jiān)督委員會或者監(jiān)督小組。勞動法律監(jiān)督委員會或者監(jiān)督小組負責勞動法律監(jiān)督的日常工作。工會勞動法律監(jiān)督委員會或者監(jiān)督小組受同級工會領導，并接受上級工會勞動法律監(jiān)督委員會的業(yè)務指導。

　　各級工會勞動法律監(jiān)督委員會由本級工會機關工作人員和工會會員代表組成，也可以聘請有關專家和社會人士參加。主任由同級工會主席或者副主席兼任。

　　第五條 各級工會應當建立勞動法律監(jiān)督員隊伍。

　　工會勞動法律監(jiān)督員應當具備以下條件：

　　（一）熟悉勞動法律、法規(guī)，具備一定的政策水平和工作能力；

　　（二）熱心維護職工群眾的合法權益；

　　（三）奉公守法，清正廉潔。

　　第六條 市和區(qū)、縣（市）工會可以在本地區(qū)范圍內組織開展綜合或者專項勞動法律、法規(guī)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查活動。

　　基層工會主要負責組織工會勞動法律監(jiān)督員在本單位開展日常的監(jiān)督檢查活動。

　　第七條 市和區(qū)、縣（市）勞動保障、安全生產、衛(wèi)生等有關部門在實施勞動法律、法規(guī)工作中，應當聽取工會組織的意見和建議，并依法及時處理。

　　第八條 工會勞動法律監(jiān)督工作應當堅持依法監(jiān)督，實事求是，依靠群眾，與有關部門密切合作的原則。

　　第九條 對開展工會勞動法律監(jiān)督工作成績顯著的單位和個人，應當給予表彰和獎勵。

　　第十條 工會依法維護勞動者的合法權益，對用人單位遵守勞動法律、法規(guī)的下列情況進行監(jiān)督：

　　（一）執(zhí)行就業(yè)規(guī)定的情況；

　　（二）履行集體合同的情況；

　　（三）執(zhí)行國家有關訂立、履行、變更、解除勞動合同規(guī)定的情況；

　　（四）執(zhí)行工作時間、休息休假規(guī)定的情況；

　　（五）執(zhí)行工資支付形式和發(fā)放時間、加班工資、最低工資標準等有關工資報酬規(guī)定的情況；

　　（六）執(zhí)行勞動保護、勞動安全衛(wèi)生、職工傷亡事故和職業(yè)病防治以及危害處理規(guī)定的情況；

　　（七）執(zhí)行女職工、未成年工和殘疾職工特殊保護規(guī)定的情況；

　　（八）執(zhí)行職工養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育等社會保險以及住房公積金和福利待遇規(guī)定的情況；

　　（九）執(zhí)行職業(yè)、技能培訓和考核規(guī)定的情況；

　　（十）其他執(zhí)行勞動法律、法規(guī)規(guī)定的情況。

　　第十一條 市和區(qū)、縣（市）工會應當與勞動保障、安全生產、衛(wèi)生等政府有關部門加強工作聯(lián)系，建立聯(lián)合監(jiān)督檢查制度和案件處理反饋制度，促進和保障勞動法律、法規(guī)的實施。

　　第十二條 工會應當監(jiān)督用人單位，通過依法建立和完善規(guī)章制度，保障勞動者享有勞動權利和履行勞動義務。

　　第十三條 工會對涉及用人單位侵犯勞動者合法權益的投訴、舉報，應當予以受理。

　　第十四條 工會對已經(jīng)受理的投訴、舉報，應當及時派員調查。參加調查的工會勞動法律監(jiān)督員應當不少于2人，并出示《工會勞動法律監(jiān)督員證》和《工會勞動法律監(jiān)督委托書》。調查結果應當如實記錄，由調查人員和用人單位的有關人員共同簽名或者蓋章。調查人員應當收集有關資料，聽取用人單位的意見，并在30日內形成調查意見。

　　第十五條 工會勞動法律監(jiān)督員的調查意見需經(jīng)勞動法律監(jiān)督委員會審核；確認用人單位違法的，工會應當向用人單位發(fā)出《工會勞動法律監(jiān)督意見書》。

　　用人單位接到《工會勞動法律監(jiān)督意見書》后，應當采取整改措施，并在15日內向工會作出書面答復。

　　用人單位不予整改的，市和區(qū)、縣（市）工會可以向同級政府有關部門發(fā)出《工會勞動法律監(jiān)督建議書》。政府有關部門應當依法作出處理決定，并將結果書面通知工會。

　　第十六條 《工會勞動法律監(jiān)督意見書》和《工會勞動法律監(jiān)督建議書》，由工會主席或者副主席簽發(fā)。

　　第十七條 工會勞動法律監(jiān)督員的職責：

　　（一）接受工會勞動法律監(jiān)督委員會的委派，對用人單位執(zhí)行勞動法律、法規(guī)的情況進行調查；

　　（二）對用人單位違反勞動法律、法規(guī)的情況向工會勞動法律監(jiān)督委員會提出意見和建議；

　　（三）對勞動者與用人單位之間發(fā)生的勞動爭議，可以進行調解。職工向勞動爭議仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟的，應當給予幫助；

　　（四）對用人單位違反勞動法律、法規(guī)拒不改正的，向工會勞動法律監(jiān)督委員會報告，并提出處理的建議；

　　（五）宣傳勞動法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

　　第十八條 市總工會負責對全市工會勞動法律監(jiān)督員的培訓、考核，并頒發(fā)《工會勞動法律監(jiān)督員證》。

　　《工會勞動法律監(jiān)督意見書》、《工會勞動法律監(jiān)督建議書》和《工會勞動法律監(jiān)督委托書》文本由市總工會統(tǒng)一制定。

　　第十九條 在工會勞動法律監(jiān)督中，對違反勞動法律、法規(guī)，嚴重侵犯勞動者合法權益的行為，工會可以向新聞媒體公開表明態(tài)度，實行輿論監(jiān)督。

　　第二十條 用人單位及有關人員有下列行為之一的，工會應當告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當依法作出處理，構成犯罪的依法追究刑事責任：

　　（一）阻撓、刁難工會勞動法律監(jiān)督人員正常工作的；

　　（二）提供虛假情況、隱匿毀滅證據(jù)的；

　　（三）拒不提供有關文件、資料和其他證明材料的；

　　（四）對投訴、舉報的勞動者采取克扣或者降低工資、調動工作崗位、解除勞動合同等方法進行打擊報復的。

　　第二十一條 用人單位及有關人員對投訴、舉報人、依法履行監(jiān)督職責的工會勞動法律監(jiān)督工作人員、證人等，實施侮辱、誹謗或者進行人身傷害的，由公安機關依法給予處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十二條 工會勞動法律監(jiān)督員不履行職責或者違反本條例規(guī)定的，經(jīng)上級工會調查核實后，由所在單位責令改正；情節(jié)嚴重的，取消監(jiān)督員資格，收回證書，予以處分。

　　第二十三條 本市產業(yè)工會勞動法律監(jiān)督工作參照本條例執(zhí)行。

　　第二十四條 本條例自20**年11月15日起施行。

篇3：最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。

　　前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。

　　第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

　　第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。

　　第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

　　第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。