Z物業(yè)項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé)

　　一、熟悉了解國家相關(guān)方針政策法規(guī)和行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以身作則，帶頭認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理目標(biāo)和各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　二、嚴(yán)格執(zhí)行物管行業(yè)服務(wù)規(guī)范，立足小區(qū)建設(shè)，根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，健全完善相關(guān)的管理制度和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范小區(qū)服務(wù)人員工作流程，在每一個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)上做到有章可循，有章必循，遵章必嚴(yán)，違章必究。

　　三、嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真作好《工作日志》記錄　，搞好員工服務(wù)質(zhì)量管理，制訂并采取有效措施保證公司下達(dá)的各項(xiàng)考核任務(wù)順利完成。

　　四、加強(qiáng)小區(qū)服務(wù)工作管理，做到日常工作制度化，管理服務(wù)細(xì)致化，對(duì)照檢查嚴(yán)格化。

　　五、組織召開每周工作例會(huì)、每月工作小結(jié)會(huì)、半年業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、全年工作總結(jié)會(huì)，隨時(shí)掌握小區(qū)工作動(dòng)態(tài)，了解各方面信息，及時(shí)檢查總結(jié)布置工作，提高整體服務(wù)質(zhì)量。

　　六、熟悉小區(qū)情況，關(guān)心小區(qū)建設(shè)，經(jīng)常與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時(shí)處理住戶訴求，按時(shí)回訪，對(duì)疑難問題要及時(shí)召開聯(lián)系會(huì)，廣泛聽取各方面意見，作出限時(shí)解決的決議。

　　七、負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)員工的工作安排，按照公司考核標(biāo)準(zhǔn)，檢查員工工作，并對(duì)其工作業(yè)績考評(píng)提出獎(jiǎng)懲意見。

　　八、嚴(yán)格遵守公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)管理處日常管理經(jīng)費(fèi)的審核工作。

　　九、加強(qiáng)小區(qū)服務(wù)品牌效應(yīng)拓展，溝通物管處與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系，相互協(xié)調(diào)配合，樹立良好職業(yè)形象。

　　十、經(jīng)常與員工溝通交流，抓好團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理，培養(yǎng)員工的進(jìn)取精神，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的事業(yè)心、責(zé)任心、耐煩心，相互欣賞，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。

篇2：管理處主任制勝法寶是調(diào)查研究

　　管理處主任制勝法寶是調(diào)查研究

　　沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)。作為一名物業(yè)管理者或管理顧問，要為業(yè)主提供中肯的管理建議或做出適當(dāng)?shù)墓芾頉Q策，是以深入的調(diào)查研究作為基礎(chǔ)的。筆者在長時(shí)間的物業(yè)管理工作中深刻體會(huì)到，要開展好項(xiàng)目管理，必須做好調(diào)查研究方面的工作。調(diào)查研究的方法很多，常用的方法可以列舉如下：

　　一.用戶溝通(隨機(jī)訪問、定期大面積調(diào)查、來訪接待等)

　　能否令業(yè)主滿意是物業(yè)管理成功與否的根本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于管理者而言，業(yè)主的意見是最重要的決策參考因素，只有充分了解了業(yè)主的意見和需求，才能制訂出有效的管理辦法，否則只能是閉門造車，甚至是南轅北轍。

　　要了解業(yè)主的意見，作為項(xiàng)目經(jīng)理只有深入到各個(gè)服務(wù)部門、物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)，或親自面對(duì)面地與業(yè)主交談了解，或制訂出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查問卷，對(duì)業(yè)主進(jìn)行廣泛而深入的調(diào)查，并做出客觀的統(tǒng)計(jì)分析，只有這樣才可能準(zhǔn)確、全面地掌握業(yè)主的意見和要求。以筆者在蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目的工作為例，介入初期，發(fā)展商未能及時(shí)向各部門發(fā)出正式移交小區(qū)給物業(yè)管理公司管理的指示文件，致使管理處工作的開展遇到困難，但我們并沒有守株待兔，而是積極地與來訪客戶交談，并制訂出詳細(xì)的用戶意見調(diào)查表。進(jìn)入小區(qū)不到一個(gè)月，我們就掌握了許多實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)了小區(qū)管理中存在的大量問題，為全面介入管理爭得了主動(dòng)權(quán)。

　　二.與各級(jí)員工交談(單個(gè)談話)

　　以友好的姿態(tài)深入各級(jí)崗位，與不同職級(jí)的員工交談，從不同角度了解其想法和需求，對(duì)全面掌握公司的整體管理狀況和員工的思想動(dòng)態(tài)大有裨益。這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)制約管理水平提高的癥結(jié)，為全面提高管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　三.參加部門會(huì)議

　　項(xiàng)目經(jīng)理要多參加甲方的經(jīng)理例會(huì)，熟悉管理過程中的問題，針對(duì)實(shí)際情況提出適當(dāng)?shù)墓芾斫ㄗh。另外，項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)多參加管理處各部門的內(nèi)部工作例會(huì)，深入了解和支持各部門的內(nèi)部管理。俗話說:兼聽則明，廣泛聽取各方面的意見自然能夠發(fā)現(xiàn)問題。

　　四、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照

　　物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的速度很快，政府已經(jīng)制訂出若干管理?xiàng)l例和標(biāo)準(zhǔn)體系，如“全國物業(yè)管理示范”標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)這些法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照自己所管的項(xiàng)目，尋找不足并加以整改完善，也是一種有效的調(diào)研方法。

　　五.用戶模擬法

　　除了向業(yè)主征求意見外，管理者不妨從業(yè)主的角度去看自己所管理的項(xiàng)目，設(shè)身處地為業(yè)主著想。比如可以模仿業(yè)主去體驗(yàn)他們一天在物業(yè)范圍內(nèi)所做的事:例如在上下班高峰期乘坐電梯;在業(yè)主駕車道駕車經(jīng)過;把自己當(dāng)做一位初來的客人，去找洗手間、餐廳、會(huì)所等等。經(jīng)過長時(shí)間的感受，從業(yè)者可以了解到，自己感到的不便就是業(yè)主所感到的不便，自己感到的舒適就是業(yè)主所感到的舒適，從而掌握到真正第一手的信息。另外也可以到其他物業(yè)項(xiàng)目去做一個(gè)“業(yè)主”，將自己的項(xiàng)目與別人的項(xiàng)目加以比較、取長補(bǔ)短。例如，有一次筆者在所管理的小區(qū)內(nèi)駕車，發(fā)現(xiàn)車路十分陡峭，而安全警示和保護(hù)措施并不完善，不禁想到業(yè)主在這樣的道路上駕車是很危險(xiǎn)的，于是就讓管理處人員在急轉(zhuǎn)彎處設(shè)置警示牌、防護(hù)欄和凸反射鏡等，避免了事故隱患。

　　六.事故假設(shè)法

　　作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，最擔(dān)心的就是所管理的項(xiàng)目發(fā)生責(zé)任事故。要避免責(zé)任事故，關(guān)鍵是有的放矢地進(jìn)行預(yù)防。在接管項(xiàng)目后，項(xiàng)目經(jīng)理要四周巡查，根據(jù)實(shí)地情況，假設(shè)可能會(huì)發(fā)生什么樣的危險(xiǎn)事故:假如有賊，會(huì)怎樣混進(jìn)去偷東西？會(huì)偷哪些人，偷什么？假如有強(qiáng)盜，會(huì)在什么時(shí)候、什么地方去搶？假如發(fā)生火災(zāi)，能夠及時(shí)撲滅嗎？假如連降暴雨，會(huì)發(fā)生水浸嗎？排水和防水有沒有問題？假如刮臺(tái)風(fēng)，什么東西會(huì)被吹毀或倒下？假如噴淋損壞，員工能夠及時(shí)關(guān)閉相應(yīng)的水掣嗎？排水堵水措施是否足夠？樓層水浸時(shí)保護(hù)電梯的措施安全嗎？電梯的維修保養(yǎng)措施足夠嗎？出入口的登記做的怎么樣？出入口錄像保存好了嗎？夜班值班人員是否堅(jiān)守崗位？只有對(duì)每一種可能發(fā)生的事故和漏洞都防患于未然，才能使發(fā)生責(zé)任事故的機(jī)會(huì)降到最低。

　　(作者:劉伊翰/作者單位:廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司)

篇3：福星大廈管理處主任工作總結(jié)

　　福星大廈管理處主任工作總結(jié)

　　我從20**年9月到深業(yè)大廈任職，到20**年6月調(diào)到福星，歷時(shí)9個(gè)月。從摸索到熟悉，從茫然到自信，在我前進(jìn)的每一步，都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的熱情相助，得到了多數(shù)業(yè)主、租戶的諒解與支持。如果說這9個(gè)月的工作還有一些可取之處的話，那決不是因?yàn)槲覀€(gè)人有多大的能力，而應(yīng)歸功于我們有一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍，有一群有熱情、肯奉獻(xiàn)的物業(yè)管理人。作這個(gè)小結(jié)的目的，也決不是給自己涂脂抹粉，而是希望能達(dá)到兩個(gè)目的：其一，冷靜回顧一下這段時(shí)間的工作得失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)；其二，以自己的這段經(jīng)歷為案例，為公司今后鍛煉、培養(yǎng)人才提供參考。

　　我這9個(gè)月的工作，基本可分為三個(gè)階段。

　　第一階段，摸索階段。從20**年9月初到11月底。這一階段的工作，一方面是盡快掌握物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，掌握大廈的基本情況，另一方面確保大廈各項(xiàng)工作的正常進(jìn)行。由于交接時(shí)間較短，很多事情只能邊干邊學(xué)習(xí)，在此期間，管理處的日常工作主要靠的是公司一整套管理制度，靠的是管理人員的高度自覺。這一時(shí)期的工作，在大的事件處理上能積極向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，迅速采取措施，未出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，但在工作細(xì)節(jié)上還存在不少問題，好在有領(lǐng)導(dǎo)和同事及時(shí)指出并補(bǔ)救，均未產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

　　第二階段，嘗試階段。從20**年12月到3月底。這一階段的工作，除繼續(xù)學(xué)習(xí)，維持大廈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)外，開始將自己的一些管理理念融入進(jìn)去，給大廈的管理加入一些個(gè)性化的色彩。主要完成的工作有：

　　1、改善員工工作、生活環(huán)境；設(shè)立探親房，清理大廈6樓平臺(tái)；

　　2、與員工一起過冬至、吃年夜飯，做好節(jié)日安排，特別是安排好保安的春節(jié)生活；

　　3、舉辦高爾夫之旅和羊年賀詞征集活動(dòng)；

　　4、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案，對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤；

　　5、強(qiáng)調(diào)管理上要有痕跡，異常情況一定要有文字記錄，要封閉；

　　6、調(diào)整員工工作安排，強(qiáng)調(diào)租賃、收款、合同管理工作；

　　7、處理好與分公司資產(chǎn)部的關(guān)系，爭取對(duì)方的諒解與支持。

　　其中，第1項(xiàng)，設(shè)立探親房對(duì)于保安的影響較大，工作熱情有明顯提高；清理6樓平臺(tái)也徹底解決了保安宿舍外的臟亂差現(xiàn)象，基本解決了保安晾衣問題。第2項(xiàng)體現(xiàn)了公司對(duì)員工實(shí)實(shí)在在的關(guān)懷，但只側(cè)重物質(zhì)上的安排，忽略了業(yè)余文化生活上的安排。第3項(xiàng)，因時(shí)間關(guān)系，高爾夫之旅準(zhǔn)備不夠充分，顯得冉喜執(zhí)佟5?項(xiàng)合同跟蹤，主要是了解合同執(zhí)行情況，對(duì)過期合同進(jìn)行補(bǔ)簽，對(duì)未執(zhí)行條款補(bǔ)充說明。第5項(xiàng)主要改變管理上的無報(bào)告、無記錄現(xiàn)象。第6項(xiàng)分工后，收款工作有明顯改進(jìn)，租賃工作也開展得更好。第7項(xiàng)與分公司資產(chǎn)部坦誠相待，及時(shí)溝通，清理了一些引起矛盾的地方，如管理用房出租問題、占用租賃房問題，得到了對(duì)方的諒解與支持。這一時(shí)期的工作，主要思路是多接觸問題，多處理問題，因此出錯(cuò)的機(jī)會(huì)也更多，但一般都能及時(shí)調(diào)整過來。大膽嘗試對(duì)于自身業(yè)務(wù)能力的提高十分有幫助。

　　第三階段，推動(dòng)階段。從20**年4月初到5月底。這一階段的工作，主要是推動(dòng)員工按公司及管理處的計(jì)劃、安排，完成各項(xiàng)工作。重點(diǎn)抓的工作有：

　　1、防非典工作；

　　2、微笑活動(dòng)；

　　3、外墻立面廣告位出租；

　　4、窗戶維修、衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷；

　　5、墜物砸車及索賠。

　　其中，第1項(xiàng)包含的事情較多，涉及面廣，基本能按公司布置落實(shí)各項(xiàng)防范措施，并結(jié)合大廈實(shí)際有所補(bǔ)充，各方反應(yīng)良好，但有的工作還存在一些瑕疵，如電梯間的提示不夠美觀。第2項(xiàng)工作也在按計(jì)劃開展，取得了一定效果，尚有較大提升空間。第3項(xiàng)工作給管理處帶來了不少收益；第4項(xiàng)，窗戶維修基本完成，衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷正在進(jìn)行，客戶反應(yīng)良好。第5項(xiàng)，對(duì)我們的處理客戶很滿意，但事后未按九千填寫事故報(bào)告，且未作錯(cuò)誤提醒，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)指出后糾正。這一時(shí)期的工作，總的來說比較明晰，與同事的協(xié)調(diào)配合也較好，工作效率較高，但考慮問題時(shí)有時(shí)還不夠全面，需要改進(jìn)的地方還很多。

　　經(jīng)過這9個(gè)月的工作，掌握了物業(yè)管理的一些基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉了基層管理工作流程，基本形成了自己的一套工作方式，也對(duì)公司理念有了更深的認(rèn)識(shí)。我在工作中越來越感受到，以誠待人，以誠處事，從短期看也許會(huì)給自己帶來一些困擾，但從長遠(yuǎn)看其效果是顯而易見的。無論是對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)同事還是對(duì)業(yè)主，誠實(shí)本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解與支持，很多看起來很困難的事也因此迎刃而解。與分公司資產(chǎn)部的交往就是如此，以前大家覺得對(duì)方很難纏，總是懷疑這懷疑那，盯得特別死，后來我們以誠相待，對(duì)方反而在很多地方照顧到管理處的利益，相互之間合作良好。今后，由于業(yè)主本身所具備的高素質(zhì)，隨著他們對(duì)物業(yè)管理工作了解程度的加深和關(guān)注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物業(yè)管理行為更加規(guī)范。因此。誠信決不僅僅是一個(gè)口號(hào)，而將成為企業(yè)生存的前提。

　　這9個(gè)月的工作，也暴露了自身存在的一些問題，如在設(shè)備管理上還比較薄弱，還應(yīng)拿出更多的時(shí)間與客戶、與員工溝通，有待在今后的工作中予以改進(jìn)。同時(shí)，希望能有機(jī)會(huì)全面、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)、掌握物業(yè)管理知識(shí)，提高自己的專業(yè)水平。決心在新的崗位上，投入更多的時(shí)間、更大的熱情，完成公司布置的各項(xiàng)工作，不辜負(fù)公司領(lǐng)導(dǎo)的期望。