小區(qū)入住指引：裝修篇
1.裝修工程開工前，請您攜同您選擇的裝修單位到管理處辦理申報手續(xù)。非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝修，應(yīng)取得業(yè)主的書面同意。辦理申報手續(xù)須攜帶以下資料：
（1）裝修施工圖紙和施工方案1份；
（2）裝修單位營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）、承建資格證書原件及復印件（加蓋公章）、稅務(wù)登記證復印件（加蓋公章）、裝修合同復印件各1份；
（3）裝修單位負責人身份證原件及復印件（包括聯(lián)系電話）1份；
（4）施工人員身份證復印件各1份；
（5）裝修負責人、施工人員一寸照片2張/人。
2.裝修手續(xù)辦理程序：
（1）業(yè)主填寫《裝修申報表》，裝修單位填寫《施工人員情況登記表》、《納稅登記審核表》（稅務(wù)部門未委托代征裝修稅時無此項），提交施工圖紙和施工方案等相關(guān)資料；
（2）管理處審核資料及現(xiàn)場查看符合要求后與業(yè)主、裝修單位簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》；
（3）業(yè)主及裝修單位交納裝修保證金、公用設(shè)施修繕費、臨時出入卡工本費、稅金（稅務(wù)部門未委托代征裝修稅時無此項）；
（4）簽發(fā)《裝修許可證》和《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》，辦理施工人員臨時出入卡（三天內(nèi)）；
（5）裝修檢查合格7個工作日后退還業(yè)主和裝修單位裝修保證金。
3.裝修注意事項：
(1)從事住宅室內(nèi)裝修應(yīng)遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和本市的相應(yīng)法規(guī)，保證建筑工程質(zhì)量和安全，符合工程建設(shè)強制性標準。
(2)所有房屋裝飾、裝修活動必須事先到管理處辦理申請手續(xù)，獲備案后方可施工。
(3)住宅室內(nèi)裝修活動禁止下列行為：
A.未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，超過建筑設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載（如超負荷吊頂、安裝大理石和大型吊燈等）；
B.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；
C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
D.其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
以上所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。
以上所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
（4）未經(jīng)政府相關(guān)部門批準，禁止下列裝修行為：
A.搭建建筑物、構(gòu)筑物、遮雨（陽）蓬，在院內(nèi)搭建葡萄架、棚等；
B.改變住宅建筑外立面，在非承重外墻上開門、窗；
C.拆改燃氣管道和其他公共設(shè)施。
（5）如要重貼衛(wèi)生間、廚房地磚而改動防水層，應(yīng)當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗，以免造成滲漏水。
（6）請選擇具有承建資格證書的裝修單位，并簽訂書面裝修合同，合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
A.裝修委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；
B.裝修的房屋間數(shù)、建筑面積，裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式（驗收合格應(yīng)出具裝修質(zhì)量保證書）；
C.裝修工程的開工、竣工時間；
D.保修的內(nèi)容、期限（正常情況下，室內(nèi)裝修工程最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間為五年,自裝修工程竣工驗收合格之日起計算）；
E.工程價格，計價和支付方式、時間；
A.合同變更和解除的條件；
F.違約責任及解決糾紛的途徑；
G.合同的生效時間；
H.雙方認為需要明確的其他條款。
（7）裝修使用的材料和設(shè)備必須符合國家標準，有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。請勿使用國家明令淘汰的建筑裝修材料和設(shè)備。
（8）裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當符合國家有關(guān)標準。您可以委托有資格的檢測單位對空氣質(zhì)量進行檢測。檢測不合格時，應(yīng)要求裝修單位返工，并由責任人承擔相應(yīng)損失。
（9）為防止您的房屋財產(chǎn)遭受白蟻侵害，請您在裝修時做好白蟻預防，具體事項請咨詢白蟻防治專業(yè)公司，咨詢電話：。
（10）裝修單位負責采購的裝修材料及設(shè)備，在裝修工程竣工后，應(yīng)當向業(yè)主提交說明書、保修單和環(huán)保說明書，請您注意查收。
（11）為減少裝修對鄰里造成較大影響及產(chǎn)生不必要的糾紛，裝修前請您告知您的鄰里。
（12）根據(jù)政府法規(guī)規(guī)定，由物業(yè)管理處按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》對住宅室內(nèi)裝修實施管理，裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理處對室內(nèi)裝修活動的監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修單位有上述第（3）條行為、未經(jīng)有關(guān)部門批準有上述第（4）條行為，或違反上述第（5）條規(guī)定的，應(yīng)當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時
報告政府有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝修單位違反裝修管理服務(wù)協(xié)議書的，應(yīng)當追究違約責任。（13）裝修應(yīng)自開工之日起三個月內(nèi)完成，超期裝修應(yīng)重新辦理申請手續(xù)，并須交納超期裝修管理費。
（14）每天裝修施工時間為：上午7：00-中午12：00，下午14：00-19：00，周末及法定節(jié)假日的裝修時間以管理處的規(guī)定為準，并避免有噪音的施工項目。為避免裝修施工給鄰里生活造成影響，請在自開始入住起半年內(nèi)完成裝修，入住半年后管理處將會對裝修施工時間予以限制。
（15）裝修時應(yīng)按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，裝修現(xiàn)場每戶至少須配置兩臺兩公斤以上滅火器，并遵守施工安全操作規(guī)程，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)。焊接作業(yè)須事先向管理處申請，并由持有效上崗證的人員操作。
（16）裝修前，請先檢試屋內(nèi)所有地漏、下水管是否暢通，裝修時須防止裝修垃圾堵塞地漏，以免造成管道堵塞。
（17）因室內(nèi)裝修造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當負責修復和賠償。
（18）裝修垃圾不得放于公共樓道及其他公共場所，應(yīng)入袋并按照管理處指定的位置、方式和時間堆放和及時清運。
（19）所有陽臺均不能封閉。
（20）安裝底層和頂樓遮陽棚、陽臺遮陽棚、花架、窗臺遮陽棚等影響小區(qū)整體外觀與規(guī)劃的設(shè)施必須取得政府相關(guān)部門的批準文件，報管理處備案，并按管理處規(guī)定的統(tǒng)一款式（包括材料和顏色等）安裝。
（21）防盜門須按管理處統(tǒng)一款式（包括材料和顏色等）安裝。為維護物業(yè)整體美觀，保證物業(yè)的價值，本小區(qū)禁止在外立面（原有陽臺門、窗的外面）安裝防盜網(wǎng)。您可以選擇在陽臺門或窗戶內(nèi)側(cè)安裝管理處統(tǒng)一款式（包括材料和顏色等）的拉閘門或窗花。
（22）復式房裝修隔層時，樓板結(jié)構(gòu)建議采用鋼結(jié)構(gòu)，表層鋪裝混凝土，厚度不超過3CM，隔墻請勿用實心磚，建議采用輕質(zhì)材料。
（23）為保證安全，請選擇強排式或平衡式熱水器，并須找專業(yè)人員或在管理處技術(shù)人員的指導下安裝，避免扭裂墻內(nèi)銅接口造成漏水。
（24）在鋪木地板前一定要弄清水、電管線走向及開關(guān)的位置，采用鋼釘?shù)拈L度不能超過2.5CM，墻腳線、墻面等處打孔時應(yīng)注意錯開衛(wèi)生潔具水管位和電器插座開關(guān)位，以免打破水管造成滲水或損壞電氣管線，不明之處請向管理處咨詢。
（25）室內(nèi)暗埋冷、熱水管為PPR型塑料管，業(yè)主在裝修時如要改動管道，需配置同樣管材及配件。
（26）為了維護物業(yè)整體美觀，請勿在窗戶、外墻及公共地方豎立任何標志及廣告牌。空調(diào)須按管理處技術(shù)人員指定的位置安裝。
（27）為保持小區(qū)安全、清潔、文明的居住環(huán)境，避免對他人人身、財產(chǎn)造成損害，請務(wù)必告戒裝修施工人員及您的家人（包括保姆等）遵守小區(qū)安全管理規(guī)定，切勿從室內(nèi)向戶外拋棄任何物品，或?qū)㈦s物置于陽臺、窗臺，否則將對造成的一切后果承擔法律責任。
（28）裝修時不得侵占公共空間，不得損害綠化、公共設(shè)施。
（29）居家報警、對講系統(tǒng)已被安裝在室內(nèi)最佳位置，請勿另做改動，如因打墻確需改動，請與管理處聯(lián)系。
（30）居家報警系統(tǒng)只有通過電話線才能將信號傳播到小區(qū)控制中心，請您在開通電話后及時與管理處聯(lián)系，管理處會安排專業(yè)人士為您開通并現(xiàn)場告之您操作方法。
（31）裝修施工用電請備臨時電源箱，嚴禁亂拉、亂接電源和其它違章用電。
（32）煤氣管道改造必須由煤氣公司施工，煤氣公司咨詢電話：。
（33）有線電視線路改造請咨詢有線電視臺，咨詢電話：
（34）電話插座改造請咨詢電信局，咨詢電話：。
（35）網(wǎng)絡(luò)改造請咨詢管理處并要求提供施工指導，咨詢電話：
（36）因裝修工程發(fā)生糾紛時應(yīng)盡可能按合同、協(xié)議內(nèi)容協(xié)商解決，或向市、區(qū)消費者委員會申請調(diào)解、按仲裁協(xié)議仲裁，調(diào)解、仲裁不成可采取訴訟方式。
（37）為保障您的利益，請您在裝修檢查合格后，與裝修單位負責人一起到管理處辦理裝修保證金退還手續(xù)。為了保證足夠的資金，管理處定于每周退還裝修保證金。如您室內(nèi)裝修時改動了原有的各種隱蔽管線，為了今后的維修和使用，應(yīng)請施工單位提交隱蔽工程施工圖，并留一份給管理處存檔。
六、費用收取：
1、辦理入住收費：
序號 收費內(nèi)容 收費標準備注
2、辦理裝修收費：
序號收費內(nèi)容收費標準備注
七、其他注意事項
1、因本次入伙采用集中辦理方式，故請您按《入伙通知書》指定的時間到辦理入伙手續(xù)。管理服務(wù)費的收取以《入伙通知書》規(guī)定的入伙時間開始計收，逾期辦理入伙手續(xù)的，管理服務(wù)費計收時間不變。
2、驗收屋宇時，請您仔細查看室內(nèi)設(shè)施是否妥善，如有缺陷，請書面告知發(fā)展商返修辦公室或管理處，以便通知施工單位及時返修。
3、根據(jù)政府相關(guān)法規(guī)，本小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)犬只必須到政府部門辦理《養(yǎng)犬許可證》，禁止飼養(yǎng)大型、烈性犬只。
4、為維護樓道整潔美觀，請勿在樓梯間設(shè)置神位、放置私人物品及生活垃圾，生活垃圾須統(tǒng)一放于指定的垃圾桶內(nèi)。
尊敬的業(yè)主，您可能會在辦理入住時稍感
手續(xù)繁瑣，但這都是為了維護您的長期利益。真誠希望與您攜手，共建高尚、文明的現(xiàn)代家園！管理處位置：
管理處聯(lián)系電話：
總機：
客戶服務(wù)電話：
控制中心24小時值班電話：
發(fā)展商房屋返修辦公室電話：
銷售接待中心電話：
********管理公司
管理處
年 月
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．關(guān)于人住的概念，以下哪種說法是不準確的()。
A、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)
B、對業(yè)主而言：人住，既包括物業(yè)驗收及相關(guān)手續(xù)辦理，也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理
C、入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程
D、人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過程
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解，C選項僅是入住服務(wù)流程中的一個環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．人住驗收的資料準備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項資料不是建設(shè)單位準備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《人住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度，D選項“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知，一般不包括()。
A、物業(yè)具體位置
B、小區(qū)概況
C、委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定
D、業(yè)主人住時需要準備的相關(guān)文件和資料
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度，B選項“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88-89頁。
4．在人住工作的準備工作中，除要作大量的資料準備外，還有其他準備工作，以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。
A、人住工作計劃
B、入住儀式策劃
C、環(huán)境準備
D、用于檢驗的設(shè)備、工具準備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度，“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環(huán)境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應(yīng)急預案等內(nèi)容，不包括D選項“用于檢驗的設(shè)備、工具準備”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
5．請按人住流程整理以下順序()。
A、驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認
B、領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料
C、業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認
D、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用
E、繳納當期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用
F、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件
G、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】 C-A-D-F-E-B-G
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
6．請按人住手續(xù)整理以下順序()。
A、產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費用
B、建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)
C、持購房合同、《入住通知書》等進行業(yè)主登記確認
D、房屋驗收，填寫《業(yè)主人住房屋驗收表》，建設(shè)單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認
E、繳納入住當月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費用
F、領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》
G、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如：物業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等
H、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】C-D-A-B-G-E-F-H
【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
7．請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
A、物業(yè)裝飾裝修登記
B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
C、辦理開工手續(xù)
D、備齊資料
E、施工
F、填寫申報登記表
G、驗收
【答案】D-F-A-B-C-E-G
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第96頁。
8．在物業(yè)的裝飾裝修活動中造成的損失，哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。
A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
B、裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施
C、裝修人侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成的損害
D、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。D選項“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104。105頁。
9．為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認。
A、裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方
B、裝修人、物業(yè)管理單位二方
C、施工單位、物業(yè)管理單位二方
D、裝修人、施工單位二方
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104頁。
10．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理，說法不正確的是()。
A、要寬進寬出，為裝修人員提供方便
B、加強巡視，防患于未然
C、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益
D、強化管理，反復核查
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點：一是嚴把出入關(guān)、杜絕無序狀態(tài)；一是加強巡視，防患于未然；一是控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益；一是強化管理，反復核查。A選項“要寬進寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關(guān)”相矛盾。故選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第102頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，常見的物業(yè)入住的操作模式()。
A、以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合
B、由建設(shè)單位獨立完成
C、物業(yè)人住運作的準備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責不同
D、從房產(chǎn)移交的角度看，入住的實質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔相關(guān)法律責任和義務(wù)，物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)
E、建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種，即A選項和E選項，B、c、D選項內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關(guān)。故選A、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．入住驗收的資料準備中，一般而言，由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。
A、物業(yè)管理有關(guān)約定
B、《業(yè)主人住房屋驗收表》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《人住通知書》
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準備的掌握程度。《物業(yè)驗收須知》和《人住通知書》是由建設(shè)單位完成的資料。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．業(yè)主在辦理入住時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定，進一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確()。
A、物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額
B、物業(yè)管理費計費時段和繳納時間
C、裝修管理的驗收標準
D、調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況
E、物業(yè)分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點：①物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額；②物業(yè)管理費計費時段和繳納時間；③物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；④滯納金及其計收比例；⑤調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
4．入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。
A、人住流程與手續(xù)
B、費用繳納
C、驗房及發(fā)放鑰匙
D、確定辦理裝修的時間
E、資料歸檔
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個方面：①入住流程與手續(xù)；②費用繳納；③驗房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可
參見教材第91-92頁。
5．物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時，還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。
A、人力資源和資料準備要充足
B、與街道辦事處保持密切聯(lián)系
C、手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂
D、緊急情況要有預案
E、物業(yè)查驗要到位
【答案】A c D
【解析】本題考查的是考生對人住服務(wù)準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面：①人力資源要充足；②資料準備要充足；③手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂；④緊急情況要有預案。故選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第92～93頁。
6．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。
A、規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為
B、協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正
C、杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為
D、確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益
E、物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第95～96頁。
7．物業(yè)裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，除要對裝飾裝修的內(nèi)容進行檢查外，還要對以下哪幾方面進行管理()。
A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理
B、對裝飾裝修人員進行現(xiàn)場培訓
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證
【答案】A C D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100-102頁。
8．人住驗收的資料準備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項資料是建設(shè)單位準備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《入住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《業(yè)主臨時公約》
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度。《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
9．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。
A、物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理
B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、物業(yè)裝飾裝修管理流程
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100～102頁。
10．物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問題()。
A、在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對
B、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備
C、在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料
D、對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主
E、驗收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝修應(yīng)注意的問題的掌握程度。D選項“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行處理”。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第105-106頁。
11．在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪些內(nèi)容()。
A、檢查裝飾裝修項目是否申報
B、檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目
c、檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加
D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
E、檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。D選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點核查內(nèi)容中。故選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第103頁。
三、案例題
1．某女士購買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰
匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納
這么多物業(yè)管理費?請問你認為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會如何處理?
【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費。
該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。
從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。
因為物業(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。
如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當別論了。
(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當交納物業(yè)管理費的理由。
對于房屋細部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。
2．付先生20**年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對
新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。
兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，物業(yè)費應(yīng)該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應(yīng)該向誰收取?為什么?
答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費。
付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未
交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔。
3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜
及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責令其拆除私裝物，為什么?
【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責令其拆除私裝物。
業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責令顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。
4．某小區(qū)業(yè)主張某，購買了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?
【答案】
(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)。
(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當、合法。
5．你是客服經(jīng)理負責組織公司新接管的項目入住工作，請說明物業(yè)入住的流程，在組織入住的過程中應(yīng)注意哪些問題?
【答案】
物業(yè)的流程是：(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認；(2)驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認；(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用；(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；(5)繳納當期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用；(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料；(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應(yīng)注意以下問題：
一是業(yè)主人住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理手續(xù)，二是因故未能按時辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理，三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時間，適當延長辦理時間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標牌標識，作業(yè)流程、歡迎標語、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理進程。五指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導。
6．如果你是工程部經(jīng)理，負責物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪些內(nèi)容?
【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：
一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。
在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查以下內(nèi)容：
(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。
(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。
篇3：調(diào)整裝修施工時間通知(有入住業(yè)戶)
關(guān)于調(diào)整裝修施工時間的通知（有入住業(yè)戶）
尊敬的E業(yè)戶：
您們好！
E花園自20--年7月--日交付給小區(qū)業(yè)主收樓、裝修以來，迄今為止已入住的業(yè)戶已超過一半。為給全體住戶營造一個舒適、祥和的居住環(huán)境，根據(jù)廣大業(yè)戶的強烈要求和《裝修手冊》、《臨時管理規(guī)約》約定：物業(yè)服務(wù)中心對裝修施工時間進行以下調(diào)整，請在裝修階段的業(yè)主及裝修公司配合：
周一至周五裝修施工時間（法定節(jié)假日除外）：
8：00--12：00，14：00--18：00；
周六裝修施工時間：
9：00--11：30，14：30--17：00；
周日和法定節(jié)假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業(yè)服務(wù)中心提前申請（不得進行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請廣大業(yè)戶監(jiān)督，如有類似情況的出現(xiàn)，請及時撥打物業(yè)服務(wù)中心電話。
如有違規(guī)裝修施工行為，物業(yè)服務(wù)中心將采取相應(yīng)的處理措施。
感謝大家對物業(yè)服務(wù)工作的大力支持！
物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)熱線：****
E物業(yè)服務(wù)中心
二O**年**月**日