保潔項目外包管理規范

　　一、目的

　　確保外包保潔公司的清潔服務工作得到有效監控和管理。

　　二、適用范圍

　　適用于物業服務有限責任公司各物業服務中心對保潔項目外包的管理。

　　三、職責

　　(一)物業服務中心經理負責全面掌控管轄項目保潔工作整體進程，針對實際情況從經營的角度把控并向公司申請建議變更保潔工作的提議。

　　(二)物業服務中心經理助理負責按照物業服務中心經理的統一安排，針對現場情況與環境主管配合完成對外包保潔公司日常工作的監控與管理。

　　(三)環境主管負責對外包方進行日常的對接、檢查、管理、溝通與配合。

　　(四)外包保潔公司負責對園區公共區域的清潔。

　　四、管理方法

　　(一)內部檢查

　　對分包方的內部檢查包括日檢、周檢、月檢。

　　1、日檢

　　物業服務中心保潔主管每天對分包方工作質量進行檢查，檢查須由分包方現場主管或分包方指派的專人一同參加，若分包方因故不能參加，應對檢查結果予以認可，并作好記錄，雙方在《保潔工作檢查記錄表》上簽字確認后，各保留一份存檔。

　　檢查內容包括：

　　(1)員工到崗情況

　　(2)各崗位工作質量情況

　　(3)員工儀容儀表

　　(4)各項定期作業等本日工作任務的完成情況

　　(5)各項問題點的糾正措施落實情況

　　(6)工完場清

　　(7)其他

　　檢查頻次：

　　(1)每日檢查內容包括：園區人行、車行出入口、主景觀、主干路、商鋪外環境、樓道(樓道不得少于60層)及上一日不合格項復檢。

　　(2)每周檢查覆蓋內容：全部頂層消防通道、單元前人行道、綠化地、地下停車場等無法日覆蓋的部位及定期清潔項目。

　　2、周檢

　　(1)物業服務中心經理每周組織各部門主管會同分包方現場主管對清潔服務質量進行一次檢查，并做好記錄，由雙方簽字確認。

　　(2)每月5日前，物業服務中心保潔主管對上月檢查情況、客戶投訴以及反映的主要問題進行總結，并結合清潔情況填寫《月保潔服務評估報告》，交分包方確認，并抄送綜合部。

　　3、月檢

　　公司品質每月組織一次各項目物業服務質量檢查工作，季度組織一次對分包方該季度總體工作情況的全面檢查和評估。內容包括：查閱該季度清潔檢查記錄、工作記錄;小區客戶意見、調查以及現場抽查等內容和方式。(具體的檢查時間、內容和方法均不提前知會分包方)。

　　4、其他檢查方式

　　物業服務中心保潔主管收集、匯總公司各部門人員在工作現場發現的保潔問題點，并與日檢結果一同與分包方對接。

　　(二)外部監控辦法

　　1、客戶評估

　　物業服務中心保潔主管負責調查、處理保潔方面的投訴及意見，并根據投訴事項對分包方予以處理，每月將客戶評估意見列入評估報告。收集意見方式如下：

　　(1)業主滿意度調查

　　(2)業主走訪

　　(3)業主懇談會

　　(4)業主投訴

　　(5)業主隨機反饋

　　2、社會評查

　　(1)質量審核機構的監督檢查;

　　(2)優秀小區的驗收檢查;

　　(3)市愛衛會或有關部門的檢查;

　　(4)地產或物業公司組織的參觀、評比、檢查等。

　　社會評查時，要求分包方現場主管一同參加，物業服務中心須記錄社會評查意見，并與服務供方雙方確認后，作為月度與季度評估的參考依據。

　　(三)評審細則

　　1、物業服務中心每月評審主要以內部檢查的不合格項作為評審依據，不合格包括一般和嚴重不合格，各類不合格項的最高限度如下：分包方每日一般不合格項不超過26個，每月一般不合格項不超過700個，每季度累計不超過2000個。每季度累計達到2000個一般不合格，物業公司有權單方終止合同。

　　2、一般不合格項一天內或一個月內超過以上限度，每超過一項，扣除分包方當月清潔服務承包費10元，依此類推。物業服務中心保潔主管每月匯總當月扣款項，并下發當月《質量問題整改/處罰通知單》，另附《月處罰明細表》。

　　3、物業服務中心保潔主管在日常檢查中，如發現分包方未按照《清潔服務質量檢查標準及考核表》內容及頻次提供服務，可根據評分標準進行扣分，于當月保潔費中扣除，每分折合人民幣10元，如分包方未按規定時間及標準整改，雙倍扣分。

　　4、當出現以下五種情況中，被列為嚴重不合格，前四種情況的，每出現一次，物業服務中心要求分包方在整改期限內進行整改，如復檢達不到要求標準，則扣除分包方當月清潔服務承包費50元，依此類推。出現第五種情況的，每出現一次，則扣除分包方當月清潔服務承包費50元。

　　(1)在同一天的檢查中，發現同一區域出現嚴重臟污或同一區域有三個或以上的保潔項目達不到標準。

　　(2)在同一天的檢查中，發現三處或以上區域出現相同項目的不合格。

　　(3)在三日以內的檢查中，同一區域出現兩次及以上相同項目的不合格。

　　(4)在規定的整改時間內未完成整改項目(排除不可抗力)。

　　(5)員工離崗時間超過半小時或當值時間發生與工作明顯無關的行為。

　　5、為激勵分包方員工積極進取，減少不合格項的產生，在檢查中被判定一般不合格的項目，在甲方規定時間內整改完畢并復查合格，可將判定的不合格項轉為合格項。被判定為嚴重不合格的項目，在甲方規定時間內整改并復查合格，可將判定的嚴重不合格項轉為一般不合格項。

　　6、物業服務中心保潔主管對分包方服務質量及人員狀態等方面提出問題達三次以上，經雙方現場主管查證屬實，而分包方屢次得不到徹底有效的改正的，物業服務中心保潔主管以《質量問題整改/處罰通知單》的形式，交分包方簽收，分包方需在收到整改通知書兩日內，做出書面答復。以此形式每下發一次《質量問題整改/處罰通知單》，最低罰款額為100元。

　　7、客戶對保潔服務質量不合格的有效投訴(經雙方現場主管驗證屬實的投訴)每出現一次，扣除當月清潔服務承包費50元。

　　8、社會有關單位檢查，提出清潔服務質量的嚴重不合格，每出現一項，扣除當月清潔服務承包費200元，依次類推。環衛部門檢查衛生不合格的罰款由分包方負責全部繳清。

　　9、分包方員工必須遵守物業公司的行為規范，不合格項的判定以長春寶雍閣物業服務有限責任公司制度為準。

　　10、無論任何原因，分包方員工與客戶發生一次爭吵，扣除當月清潔服務承包費100元，與客戶發生打架或斗毆行為，需立即辭退當事人，并扣除當月清潔服務承包費500元。

　　11、分包方工作人員用不正當手段收買我司監管人員，每出現一次，扣除當月清潔服務承包費200元。同時將根據情節處理責任人。

　　12、無論任何原因，分包方員工出現大批量罷工、聚眾鬧事等影響物業公司正常服務秩序，造成負面影響的，分包方應承擔給物業公司造成的全部損失，物業公司視情況可扣除分包方當月清潔服務費的10%或全部費用。

　　(四)人員管理

　　1、分包方現場主管的更換每年不得超過2人次，且在現場主管更換之前一個月，以書面形式通知物業服務中心;新上任主管在正式上任前，必須與原主管現場學習、熟悉環境至少兩周時間(物業公司不承擔相關費用)。

　　2、分包方每月25日前根據下月度工作、培訓計劃編制《保潔月份工作計劃表》，并報物業服務中心保潔主管。

　　3、為確保工作質量，分包方每周至少對清潔人員進行一次技能培訓，內容包括但不限于以下內容：服務意識、工作程序、清潔標準、員工紀律等，每次培訓時間不得少于30分鐘并定期組織人員考核。

　　4、分包方每月5日前整理《保潔分包方人員名冊》報至物業服務中心保潔主管備案，新員工入職前告知物業服務中心保潔主管進行面試合格后方可上崗。

　　5、考勤管理

　　(1)服務中心保潔主管負責對分包方員工的考勤錄入工作，考勤錄入后方開始計薪，出勤記錄作為保潔費結算的考勤依據之一，服務中心保潔主管根據考勤記錄形成《月度員工考勤匯總表》。

　　(2)分包方員工考勤執行四次打卡制度，每日早上班前，中午下班后，下午上班前，晚上下班后打卡。

　　(3)打卡超過、先于規定時間按遲到、早退處理，1個小時以內每人/次罰款5元;1至2個小時每人/次罰款10元;超過2個小時按半天事假處理。

　　(4)未打卡的，員工本人向服務中心保潔主管報道，填寫《未打卡說明》，根據報道時間按遲到、早退管理辦法處理。

　　(5)分包方未按照合同要求上崗人數上崗的，物業服務中心保潔主管按照現場實際出勤人數進行保潔費結算。

　　五、記錄

　　BYGWY-BJ-JL-11《保潔月份工作計劃表》

　　BYGWY-BJ-JL-12《保潔分包方人員名冊》

　　BYGWY-BJ-JL-13《保潔工作檢查記錄表》

　　BYGWY-BJ-JL-14《月保潔服務評估報告》

　　BYGWY-BJ-JL-15《質量問題整改/處罰通知單》

　　BYGWY-BJ-JL-16 《月處罰明細表》

篇2：物業綠化保潔業務外包監督指引

　　物業綠化保潔業務外包監督指引

　　為環境外包監控(清潔、四害消殺、綠化)提供指引，保證業務現場的質量。

　　2. 范圍

　　適用于適用于環境外包(清潔、四害消殺、綠化)工作的監控。

　　3. 職責

　　部門/崗位 職責

　　品質管理部 組織與服務供方的溝通;

　　對服務情況進行年度評估。

　　物業服務中心 對環境供方服務質量進行全面檢查與監督;

　　每月對環境服務供方的合同履行情況進行評估。

　　監控人員 日常檢查服務供方的合同履約情況;

　　監督服務供方消耗我方資源的控制情況。

　　4.方法與過程控制

　　4.1 監督人員

　　部門負責人依據本小區的實際情況，指定 1 名或多名監控人員，負責對環境服務供 方的溝通協調、監督管理。

　　4.2 監督檢查方法

　　4.2.1 內部監督檢查

　　業務類別 檢查頻次 檢查內容 檢查方法

　　專門監督檢查 清潔 以日檢為主 1) 員工到崗情況及崗位禮儀。

　　2) 工完清場。

　　3) 崗位工作質量結果，問題點落實情況

　　4) 工作計劃落實情況。

　　5) 工作過程中的安全防護措施。

　　6) 合同中其他約定的履約情況。 員工到崗情況以考勤記錄及不 定時現場人員清點方式檢查每日崗位工作質量以抽樣方法檢查，同時滿足 3 個條件：覆蓋 高層、多層、別墅等不同區域; 覆蓋到樓道、院落、架空層、停 車位等區域;抽樣點分布均勻

　　消殺 以每

　　次消

　　殺后

　　檢查

　　為主 1) 消殺藥品的針對性，消殺藥品濃度合適性。

　　2) 消殺區域設置警示標識。

　　3) 消殺餌料、死鼠及時清撿。

　　4) 消殺計劃落實情況，消殺藥品定期更換情況

　　5) 員工崗位禮儀。

　　6) 工作過程中的安全防護措施。

　　7) 合同中其他約定的履約情況。 在消殺前，檢查藥品使用、藥品 配比、警示標識放置;在消殺后， 對當次消殺效果進行檢驗評估。

　　綠化 以周檢為主 1) 修剪、施肥、澆水、松土除草、補種、 病蟲害控制等養護質量及結果與問題點落實情況

　　2) 臺風、暴雨、大雪后的樹木修復情況

　　3) 年度與月度養護計劃落實情況

　　4) 員工崗位禮儀。

　　5) 工完清場。

　　6) 工作過程中的安全防護措施。

　　7) 合同中其他約定的履約情況。 每次周檢時必須對所有區域進 行巡查，檢查對象必須包括草 地、喬木、灌木、綠籬、盆栽等 各類型的綠化植物。

　　其他監督 1) 服務中心負責環境業務的主管、服務中心負責人，分別按 1 次/周、1 次/月的頻率進行的 環境外包質量抽樣檢查。

　　2) 部門的安全、技術等其他崗位人員，在工作現場發現的清潔、綠化或消殺方面的問題點。

　　3) 公司/集團組織的、各種形式的定期與臨時檢查。

　　4.2.2 外部監督檢查

　　客戶評估 客戶投訴、顧客意見調查、顧客懇談會及其他形式的顧客意見反饋。

　　社會評查 外部質量審核機構的監督檢查，優秀小區(大廈)的驗收檢查，政府有關部門的檢查、物業公司組織的參觀、評比和檢查等。

　　4.2.3 各類檢查結果，在區分合格與不合格、約定不合格的糾正要求與糾正期限后，由甲乙雙方共同簽字確認。

　　4.3 不合格的判定

　　4.3.1 物業服務中心日常監督檢查的結果，分為合格與不合格 2 種情況，按不合格的性質輕重、出現頻次等，又區分為輕微不合格與嚴重不合格。

　　4.3.2 輕微不合格直接以合同中約定的服務質量標準為依據判定。嚴重不合格依據下列情況判定：

　　業務類別 嚴重不合格情形

　　清潔 ? 在同一天的檢查中，發現同一區域(指同一單元或方圓 10 平方米，下同)出現嚴重臟污或同一區域有三個或以上的保潔項目不到位。

　　? 在同一天的檢查中，發現三處或以上區域出現相同項目的不合格。

　　? 連續三日檢查中，同一區域出現兩次及以上相同項目的不合格。

　　? 質量不符合合同約定的質量標準要求，或合同約定的其它要求，經過與現場負責人溝通后，未按要求整改(不可抗因素除外);

　　? 員工工作時間離崗半小時以上(特殊情況經項目允許除外);

　　? 員工離崗時間超過半小時或當值時間內發生與工作明顯無關的行為。

　　? 不按承諾進行用水作業，浪費水資源的。

　　? 乙方新進場員工未經甲方面試直接上崗的(包括實習人員)。

　　? 月檢、月度評估會，外包公司區域負責人或以上級別負責人未按時到場;

　　? 未按要求配合公司各專項活動。(除扣減費用還承擔相應損失);

　　? 未按要求遞交工作計劃及工作記錄;

　　? 員工未按要求節約用水，浪費水電;

　　? 在服務區域及其他相關工作場所未能按要求規范清潔作業;

　　? 公司級品質檢查的一般不合格項;

　　? 計劃性工作未完成且未告知甲方的。

　　消殺 ? 月實際消殺次數低于工作計劃，每少一次記一項不合格。

　　? 連續二個月未更換消殺藥品(視消殺藥品的好壞)。

　　? 白天在公共區域內發現老鼠活動。

　　? 消殺藥品與計劃使用藥品不符合。

　　? 藥品調配濃度低于使用說明書致使蚊蠅孳生;藥品不符合國家要求/標準的。

　　? 蚊、或蠅、或鼠密度測驗，超過國家規定標準的。

　　綠化 ? 在同一周的檢查中，發現三處以上區域出現相同項目的不合格。

　　? 連續一個月的檢查中，同一區域出現兩次及以上相同項目的不合格。

　　? 在約定的整改時間內未完成整改項目(排除不可抗力)。

　　? 作業過程中出現因服務供方原因引起的有效顧客投訴。

　　? 連續三個月不剪草、草皮雜草面積超過 10%或覆蓋率低于 90%。

　　? 因養護原因造成的喬灌木枯死。

　　4.4 對服務供方的考核

　　4.4.1 對服務供方考核的依據：

　　1) 內外部監督檢查中發現的問題點(不合格)。

　　2) 人員缺崗，清潔材料未滿足約定標準。

　　3) 客戶投訴。

　　4) 供方員工在物業管理區域內的吵架、打架斗毆行為，其他不符合 BI 禮儀行為。

　　5) 供方公司對我司人員進行賄賂、供方員工在物業管理區域內的偷盜等違法違規行為。

　　6) 客戶滿意度調查結果。

　　4.4.2 由品質管理部編制服務外包合同格式文本，明確具體的考核指標、考核方式，并根據情況及時更新。

　　4.4.3 服務外包合同中，可同時約定正向激勵的條件與方法。

　　4.5 工作計劃與服務評估

　　工作計劃 保潔類 各服務供方每月 28 日前，向服務中心提交下月工作計劃、人員崗位編排、輪休計劃。

　　綠化類 綠化服務供方每年 12 月 25 日前，提交綠化養護年度計劃，部門環境負責人審核、部門負責人審批，同時抄送品質管理部備案;

　　評估報告 日常保潔 每月 5 日前，服務中心分別對清潔、消殺月度服務工作進行評估;

　　月度評估報告包括：月度履約情況綜述、存在不足與改進要求、考核依據及考核結果、應付款額等。

篇3：保潔及綠化管理服務外包項目競爭性比選公告

　　保潔及綠化管理服務外包項目競爭性比選公告

　　一、比選條件

　　智庭園保潔及綠化管理服務外包項目已具備相關比選條件，現在對該項目的定隊進行公開競爭性比選，特邀請符合資格條件且有實力的比選申請人參加比選。

　　二、項目概況與比選范圍

　　1、項目名稱：智庭園保潔及綠化管理服務外包項目

　　2、建設地點：智庭園

　　3、項目概況：智庭園是湖南首個高端鋼結構智能裝備廠房，園區將以智庭園為核心，打造覆蓋機器人全產業鏈的科技金融產業融合、創新載體建設、研發機構發展、科技成果轉化、創新創業人才支持等關鍵領域及環節,項目占地121畝，總建筑規模約9.2萬平方。

　　4、資金來源：自籌

　　5、服務周期：暫定一年

　　6、招標內容及要求：

　　6.1人數設定：保潔員8人，綠化維護2人。

　　6.2人員要求：

　　(1)初中以上文化，20-50歲(不限性別)

　　(2)身體健康，愛崗敬業，遵紀守法

　　(3)服從命令、聽從指揮，有吃苦耐勞精神和較強的責任心。

　　6.3招標范圍：智庭園物業保潔及綠化維護服務項目的全部內容;

　　7、承包方式：勞務承包方式(承包費用包含內容)：包工包料全包的方式，即承包總費用中含保潔、綠化維護服務人員的工資和福利、服裝費、伙食費、住宿費、勞保、各項社會勞動及特殊工種保險項目，以及在服務過程中所需的低值易耗品等所有均包含在承包費用中;

　　8、服務質量標準：符合國家該行業相關標準和合同約定的相關要求;

　　9、上限值336000元，含人員工資、福利、伙食費、服裝費、人員保險、耗材、管理費、公司利潤、稅金等所有費用。

　　三、資格審查方式：資格后審。

　　四、評標辦法：采用“經評審的最低投標價法”。

　　五、資格要求

　　1、投標人應具備獨立的法人資格，注冊滿兩年的物業服務企業或具有保潔服務許可證的保潔公司。

　　2、提供一個到投標截止前三年內的保潔服務外包類似業績。

　　3、所投單位必須具有良好的財務狀況和履行合同的能力。

　　4、單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得參加同一標段投標或者未劃分標段的同一招標項目投標。

　　5、本項目不接受聯合體招標。

　　六、競爭性比選文件的獲取

　　1、競爭性比選文件一律從湖南南庭投資有限公司成本合約部獲取。

　　2、競爭性比選文件的獲取不收取任何費用。

　　3、申請人若對比選文件有任何疑問，請于20**年2月25日17：00前以不署名的方式通過電子郵件發至比選人指定信箱，答疑文件于文件遞交截止時間1天前公布，敬請留意。

　　4、報名方式：

　　聯系人：z

　　聯系電話：z

　　七、比選申請文件的遞交

　　1、比選申請文件遞交截止時間(比選截止時間，下同)： 20**年2月26日15：00(北京時間)。

　　2、比選申請文件遞交地點：湖南環保科技產業園振華路199號創業中心一樓開發公司會議室。

　　3、逾期送達的或者未送達指定地點的比選申請文件，比選人不予受理。

　　八、報名與開標

　　1、報名時間：20**年2月20日至20**年2月24日17：00

　　2、開標時間：20**年2月26日15:00

　　3、開標地點：z環保科技產業園振華路199號創業中心開發公司一樓會議室

　　4、法人代表或授權代表須準時到會，出示身份證原件并簽名以示出席;否則，其比選將被拒絕。

　　九、聯系方式

　　比 選 人：z投資有限公司

　　地 址：z環保科技產業園振華路199號創業中心一樓開發公司

　　聯 系 人：z

　　聯系電話：z

　　郵 箱：z