淺談如何合理使用小區(qū)專項維修資金

　　專項維修資金是伴隨著城市化發(fā)展而產(chǎn)生的資金形式，它關系到小區(qū)住宅的正常使用和安全，關系到全體業(yè)主和社會公共利益。建立住房專項維修資金，是用于房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，相當于是給住房建立的“醫(yī)療保險金”。現(xiàn)結(jié)合古北新城小區(qū)專項維修資金的實際使用和管理情況，談幾點個人的看法。

　　一、了解專項維修資金的性質(zhì)及使用范圍

　　對業(yè)主而言，首先要對維修資金有一個理解和認識，維修資金產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，在業(yè)委會成立后委托物業(yè)公司代為管理，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期過后的維修、更新和改造的資金。專項維修資金為物業(yè)的正常使用和更新改造提供了強有力的經(jīng)濟保障，從而避免了直到出現(xiàn)問題時再“找米下鍋”的現(xiàn)象。

　　維修資金的使用范圍界定為：1、自用部位和自用設備的維修、更新和改造費用，由該業(yè)主承擔。2、共用部位和共用設備的維修、更新的和改造費用，由整幢樓的業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔。3、公共部位和公共設施的維修、更新和改造費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔。4、物業(yè)的共用部位、公共設施設備屬個人行為造成損失的，其維修、更新的和改造費用由責任人承擔。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應讓業(yè)主及時了解物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行狀況。

　　大部分的業(yè)主一般只關注物業(yè)管理日常工作中的秩序維護、清潔綠化和物業(yè)管理人員的服務態(tài)度等一些問題，但對所處物業(yè)房屋設施、共用設備的情況和相關知識了解甚少。這就需要物業(yè)管理企業(yè)加強與業(yè)主的溝通，告知物業(yè)的基本狀況、設施設備的相關知識和實際運行狀況。

　　如古北新城一期由于地勢下沉及使用年限等因素，污水管老化生銹，上水管漏洞百出，再不維修將嚴重影響居民的正常用水。但由于部分業(yè)主對業(yè)務了解甚少，認為維修資金是自己的錢，此類改造應由開發(fā)商出資(當時已過保修期)，影響用水應由物業(yè)公司全權(quán)負責，因此堅決反對改造。物業(yè)公司及時與業(yè)委會溝通，在業(yè)委會委員所在樓做試點改造，結(jié)果挖掘出來的水管已腐爛不堪，見此情形業(yè)主們反應強烈，紛紛到業(yè)委會要求立即改造。業(yè)委會與物業(yè)公司牽頭就此事召開了業(yè)主代表協(xié)調(diào)會，會上，物業(yè)公司對小區(qū)上水管、污水管的現(xiàn)狀作了詳細的說明，并對維修資金的使用范圍做了解釋，終于取得了大部分業(yè)主的認可。之后，又召開了業(yè)委會、物業(yè)公司和施工方會議，對施工方案、選用材料作了明確的規(guī)定，并在征得每幢樓三分之二以上業(yè)主同意后做預算報業(yè)委會以審核通過。此舉運用了人性的手段，不斷地溝通、聯(lián)系、協(xié)調(diào)，終于解決了困擾業(yè)主已久的下水管暢通問題，并得到全體業(yè)主的認可。

　　三、物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生異常情況，物業(yè)管理企業(yè)應盡快告知業(yè)主和業(yè)主委員會，及時落實處理。

　　當物業(yè)共用部位、共用設施設備突發(fā)故障、存在重大隱患或超過保修年限時，物業(yè)公司應在第一時間告知業(yè)主，及時與業(yè)主委員會溝通，如果符合動用專項維修資金的條件，應應按規(guī)定做好交錯審批、維修落實工作，確保物業(yè)的正常使用功能。

　　如由于古北新成西塊開發(fā)較早，智能化系統(tǒng)不夠完善，監(jiān)控錄像癱瘓，存在安全隱患。物業(yè)公司向業(yè)委會反蚋了該情況，業(yè)委會也覺得關乎業(yè)主安全問題，有必要引起重視。經(jīng)與物業(yè)公司幾次溝通，并召開了業(yè)主委員會會議，討論通過對小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)進行履行。物業(yè)隨即向業(yè)委會提交了幾種可供選擇的維修方案及費用預算，通過對維修價格、維保能力、施工方公司概況等多方面的評估，用招投標的形式擇優(yōu)選用了一家合適的施工單位進行施工，將原本癱瘓的監(jiān)控系統(tǒng)修復，重新投入了作用。同時，物業(yè)要求業(yè)主加強自我防范意識，雙管齊下，共同做好小區(qū)的安全防范工作。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)須嚴格執(zhí)行資金管理、作用等相關規(guī)定，按程序做好各項審批工作。

　　1、根據(jù)相關規(guī)定，專項維修資金應嚴格依照“專戶存儲、專款專用".

篇2：南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)）房管局（辦）：

　　《南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經(jīng)20**年3月23日局長辦公會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設部令第129號）、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區(qū)內(nèi)已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業(yè)服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)市級以上特種設備檢測檢驗機構(gòu)出具故障檢測報告，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統(tǒng)、導向系統(tǒng)、轎廂、門系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)等八個主要系統(tǒng)；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現(xiàn)故障的應納入大修；

　　（3）電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)生產(chǎn)、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區(qū)供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，項目所在區(qū)消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，溫煙感、應急與疏導照明系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網(wǎng)及管線系統(tǒng)、消防聯(lián)動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統(tǒng)，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　　（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內(nèi)墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經(jīng)多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統(tǒng)損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構(gòu)筑物出現(xiàn)脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結(jié)構(gòu)腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發(fā)生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區(qū)圍墻土建實體部分發(fā)生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現(xiàn)裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現(xiàn)基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現(xiàn)破損、松脫的。

　　以上六種情形經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)發(fā)生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內(nèi)制訂維修、更新方案，向業(yè)主委員會通報有關情況。業(yè)主委員會核實后，由物業(yè)服務企業(yè)向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)提出使用申請，社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　（二）未聘請物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，由相關業(yè)主提出使用申請，經(jīng)社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區(qū)房產(chǎn)主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構(gòu)出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構(gòu)出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　　（二）區(qū)房產(chǎn)主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內(nèi)作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據(jù)完備的申請材料，根據(jù)工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉(zhuǎn)賬支票劃轉(zhuǎn)給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業(yè)、三級以上建筑施工類企業(yè)中自行選擇，經(jīng)業(yè)主委員會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應由業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)進行公示；未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)社區(qū)居（村）委會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應由社區(qū)居（村）委會在小區(qū)內(nèi)進行公示。

　　第七條 因業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業(yè)主正常生活的，由區(qū)房產(chǎn)主管部門負責組織召集社區(qū)居（村）委會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等相關單位參加的聯(lián)席會議，聯(lián)席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業(yè)完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　（一）由物業(yè)服務企業(yè)提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；

　　（二）由業(yè)主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業(yè)主、社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；

　　（三）由聯(lián)席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業(yè)主代表聯(lián)合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結(jié)果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤費用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業(yè)主交納現(xiàn)金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區(qū)可參照本細則執(zhí)行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區(qū)關于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區(qū)關于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者商品房住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區(qū)房屋管理局（以下簡稱區(qū)房管局）負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉(zhuǎn)

　　第六條 業(yè)主大會成立后，按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業(yè)主委員會按照20%以上業(yè)主的提議，組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會決定委托本行政區(qū)域內(nèi)一家商業(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（二）業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會決議，向區(qū)房管局提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金相關材料。

　　（三）業(yè)主委員會提交的相關材料符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業(yè)主委員會提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業(yè)主委員會備案單復印件；

　　（二）由物業(yè)所在地街道（地區(qū)）辦事處和社區(qū)居委會出具意見的業(yè)主大會決議；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發(fā)建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理前，物業(yè)服務企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過使用建議；

　　（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料，向區(qū)房管局申請列支；

　　（五）區(qū)房管局審核同意列支申請后，將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業(yè)服務企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務單、相關業(yè)主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關業(yè)主依法通過使用方案；

　　（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會審核同意后，報區(qū)房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會備案時應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務單、相關業(yè)主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業(yè)造價機構(gòu)編制，或經(jīng)過相應機構(gòu)予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會應當組織相關業(yè)主按程序辦理使用手續(xù)。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區(qū)房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。