物業(yè)維修養(yǎng)護的困境與出路

　　重慶半島物業(yè)管理有限公司 丁 靜

　　計劃經(jīng)濟時代住房公有化，大家都享受著國家的福利房待遇，物業(yè)的維修養(yǎng)護完全由國家包干。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，住房市場化促進了城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，一個個建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現(xiàn)代化高樓如雨后春筍拔地而起。時代步伐的前進，現(xiàn)代化城市管理的需要，以及人們對物業(yè)管理需求的逐步增長，催生了物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大。新建住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理新體制，改變了過去的一年新、二年舊、三年破的狀況。房屋產(chǎn)權(quán)走向多元化，物業(yè)維修養(yǎng)護的責(zé)任分解到各產(chǎn)權(quán)人(物業(yè)業(yè)主)身上，國家不再包干。房屋投入使用后的服務(wù)和管理，特別是共用部分的維修等，已成為政府和廣大業(yè)主共同關(guān)心的問題，維修基金是完善房屋售后其共用部分維修的保障措施。維修基金對建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制以及維護社會的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用;目前，許多小區(qū)和大廈的建筑物和設(shè)備設(shè)施逐漸進入了大、中修期，物業(yè)公共區(qū)域的建筑物和設(shè)備設(shè)施大、中修維修這個嚴肅的問題擺在了業(yè)主、物管公司和政府主管部門的面前。

　　建設(shè)部和全國各大、中城市相應(yīng)出臺了有關(guān)物業(yè)維修基金管理辦法，具體規(guī)定了物業(yè)維修基金的歸集、管理、使用、續(xù)籌等實施細則，以保證房屋建筑、設(shè)備設(shè)施大、中修維修時有使用資金，并確保維修基金專款專用等等，但在實際操作中常常遇到很多具體困難和困惑，現(xiàn)從工程管理角度探討物業(yè)大、中修使用維修基金所遇到的困境。

　　困境一：有的城市還沒有具體的物業(yè)大、中修標(biāo)準。物業(yè)大、中修與日常維修界線不清，標(biāo)準不明，在實際維修工作中應(yīng)該誰付費、誰買單糾纏不清，至使房屋以及房屋的附屬設(shè)備設(shè)施年久失修，帶病運行，這些安全隱患，隨時都可能發(fā)生人身設(shè)備安全事故。給業(yè)主的正常生活和經(jīng)營帶來影響。

　　出 路：物業(yè)管理行業(yè)主管部門和物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)組織有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、法律資深專家共同擬訂房屋維修相關(guān)的具有可操作性的政策、法規(guī)以解決界定房屋維修等級標(biāo)準、責(zé)任歸屬等等系列問題。

　　所謂房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。譬如，從專業(yè)的角度來看，房屋維修按照維修房屋的完損程度不同可分為如下三個等級：小修、中修、大修。

　　1、小修，也稱為維護，指對房屋的日常零星維修維護工作，目的是使房屋保持原來的等級。

　　2、中修，指房屋少量部分已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

　　3、大修，指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

　　房屋附屬的設(shè)備設(shè)施的維修，是為了保證設(shè)備設(shè)施的正常運作而對其進行的保養(yǎng)與維修。

　　1、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分為三級：日常保養(yǎng)，主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除;一級保養(yǎng)，是指由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備設(shè)施的局部進行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律定期保養(yǎng);二級保養(yǎng)，是指設(shè)備維修人員對設(shè)備設(shè)施進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備設(shè)施達到完好狀態(tài)。

　　2、設(shè)備設(shè)施的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備設(shè)施原有功能進行的維修技術(shù)工作，根據(jù)設(shè)備設(shè)施磨損程度分為：零星維修，是指對設(shè)備設(shè)施進行的日常保養(yǎng)、檢修以及為排除運行故障所進行的局部修理。中修，是指對設(shè)備設(shè)施進行正常的和定期全面維修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達到應(yīng)有的技術(shù)標(biāo)準和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。零部件更換率為10～30%左右;大修，是指對設(shè)備設(shè)施進行定期全面維修，對設(shè)備進行全面解體，更換主要部件或修理不合格零部件，更換率一般不超過30%。

　　亦可借鑒國內(nèi)物業(yè)管理先進城市的經(jīng)驗。

篇2：物業(yè)知識教材：給排水維修養(yǎng)護管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：給排水維修養(yǎng)護管理

　　一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責(zé)

　　物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護標(biāo)準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　在制定過程中，要認真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，公共事務(wù)部負責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。

　　二、維修組的運作程序

　　維修組的成員負責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負責(zé)，運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。

　　三、水泵機組的維修養(yǎng)護

　　1.水泵的維修養(yǎng)護

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有:檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　2.控制柜的維修養(yǎng)護

　　維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要有:清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理;外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換;自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

　　3.電機的維修養(yǎng)護

　　外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理，電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應(yīng)重新油漆。

　　4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護

　　閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

　　四、水池、水箱的維修養(yǎng)護

　　水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程序如下:

　　1.首先關(guān)閉進水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。

　　3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

　　4.打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時照明。

　　5.清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。

　　6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

　　7.關(guān)閉泄水閥，注入清水。

　　五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

　　室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識是否齊全，對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5%進行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

　　六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護

　　1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護

　　室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護，其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:

　　①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。

　　②每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道。

　　③每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

　　④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會誤關(guān)閉。

　　⑤每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

　　當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

　　2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護

　　住戶在使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養(yǎng)護，所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:

　　①個別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

　　②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。

　　③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

　　④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復(fù)開關(guān)水龍頭，開關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

　　⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

　　⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

　　當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改，應(yīng)按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。

　　七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

　　為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進行，室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進行:

　　1.住戶(使用者)向管理處申請。

　　2.值班人員填寫“維修登記表”。

　　3.維修組組長(班長)派工，并填寫“派工單”。

　　4.維修工準備好工具，帶上“派工單”上門維修，進門時，應(yīng)首先出示工作牌，用語禮貌，查看現(xiàn)場后，按公司規(guī)定的收費標(biāo)準報價，經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。

　　5.維修過程應(yīng)遵守操作規(guī)程，注意安全。

　　6.維修完畢后，請住戶(使用者)驗收，驗收后，請業(yè)主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

　　7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

　　八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準

　　為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足，特制定維修服務(wù)過程中的一些標(biāo)準及要求，主要包括以下幾個方面:

　　1.預(yù)約維修時間

　　接到維修申請后無特殊情況，30min內(nèi)到達，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時間。

　　2.維修時間

　　原則上小故障30min內(nèi)，一般故障2h內(nèi)(不超過8h)，較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi)，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4h內(nèi)，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。

　　3.提供材料

　　維修過程中提供的材料應(yīng)100%合格。

　　4.服務(wù)態(tài)度

　　維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

　　九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗

　　無論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護，為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進行，也為了保證維修養(yǎng)護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標(biāo)準要求對維修養(yǎng)護工作進行檢驗。其檢驗職責(zé)及檢驗內(nèi)容如下:

　　1.檢驗職責(zé)

　　一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責(zé)每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負責(zé)周檢。

　　2.檢驗內(nèi)容

　　檢驗內(nèi)容主要包括服務(wù)及時性的檢驗，維修時間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復(fù)雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質(zhì)量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設(shè)備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標(biāo)準。

篇3：御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護計劃

　　御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護計劃

　　1、前期物業(yè)管理服務(wù)

　　1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理,如：

　　（1）建筑設(shè)計（地下室、地面、架空層、標(biāo)準層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求；

　　（2）設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

　　（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及整體規(guī)劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議；

　　（4）管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　（5）根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議；

　　（6）從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進度等方面提出建議；

　　（7）根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議；

　　（8）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　　（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；

　　（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準和程序建議。

　　1.2從智能化小區(qū)的實用，經(jīng)濟角度，提出專業(yè)建議，如：

　　（1）考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；

　　（2）針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

　　2、日常物業(yè)管理服務(wù)

　　（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。

　　（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。

　　（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護與管理。

　　（4）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　　（5）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、本物業(yè)配套會所等。

　　（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　　（7）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　　（8）售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護保養(yǎng)烘干機等設(shè)施）。

　　（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

　　（10）對小區(qū)一期實行全封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保小區(qū)安全。

　　（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。

　　（12）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。

　　（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。

　　（14）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。

　　（15）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實行"服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)"。

　　3、分項服務(wù)計劃

　　3.1酒店式服務(wù)、人性化管理

　　為順應(yīng)時代和社會的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于1999年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理"，更加強調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。

　　（1）以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套

規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實行"針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)"，通過訓(xùn)練有素的、既有星級酒店服務(wù)水準的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

　　（2）以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍

　　酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24小時服務(wù)；業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專職負責(zé)客人的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　　（3）強調(diào)服務(wù)意識，提高服務(wù)效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實行零缺點服務(wù)（100-1≤0）。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識"和"服務(wù)效率"導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得"客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達到百分之百。

　　（4）調(diào)整組織架構(gòu)，實行科學(xué)化管理

　　公司采用星級酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi)部組織機構(gòu)上達到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等，匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

　　3.2護衛(wèi)嚴要求、禮儀高標(biāo)準

　　（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點--"內(nèi)松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　　（2）高素質(zhì)的護衛(wèi)人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應(yīng)敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一定的拳術(shù)基本功；

　　有三個月以上的從業(yè)經(jīng)驗和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護衛(wèi)工作程序；

　　具有嚴格的組織紀律性和良好的職業(yè)道德。

　　（3）作息時間嚴謹，著裝端莊高雅：

　　服務(wù)時間、班次：

　　實行24小時全天候服務(wù)；

　　實行"三班制"作業(yè)：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護衛(wèi)員崗位著裝要求：

　　小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝，即上白下藍，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。

　　（4）人員配備精簡，崗位職責(zé)明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運行李（物品），并協(xié)助維護小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入口外商場公共部位情況。

　　設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進出情況，收取費，必要時開啟道閘，指揮車輛的進出與停放，監(jiān)視進出小區(qū)裝修人員情況，確保進出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設(shè)巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區(qū)3月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗?fù)瑯釉O(shè)置8人，主要任務(wù)是負責(zé)對各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進出與停放，維護小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個部分的監(jiān)控鏡頭及對消防聯(lián)動控制臺進行監(jiān)控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　　（1）御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大，清潔對象全面、清潔標(biāo)準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術(shù)工人等）及豐富的花草儲備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個綠的世界、花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個清新干凈的生活環(huán)境。。

　　（2）寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

　　若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多，在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據(jù)空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長春藤

　　3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺面觀葉植物

　　會所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　　（3）清潔內(nèi)容及頻率：(詳見77附頁)

　　3.4高科技支持、專業(yè)化管理

　　（1）我司在物業(yè)管理工作中實施專業(yè)化運作模式，通過多年的經(jīng)驗積累，我司創(chuàng)立了科學(xué)先進的設(shè)備管理模式：管理處負責(zé)設(shè)備的使用管理（運行、操作、監(jiān)控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部進行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級、二級保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責(zé)、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進行細致劃分

。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將計劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對符合故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電梯、發(fā)電機、水泵、冷水機組等）定期做三級保養(yǎng)，定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅實的保障。

　　（2）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊伍，專門從事建筑自動化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。在長期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、設(shè)計、施工、維護經(jīng)驗，加之對進口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，公司具有獨立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢，切實將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機結(jié)合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動化運行，以達到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟、節(jié)能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項設(shè)備常處于最優(yōu)化運行狀態(tài)。

　　（3）我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊，手冊中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使得各項工作有章可循、有法可依。

　　（4）詳見一設(shè)備管理工作手冊

　　詳見二設(shè)備保養(yǎng)計劃

　　詳見三設(shè)備管理臺帳

　　4單項服務(wù)：外墻清洗服務(wù)

　　4.1清洗方法

　　為保持小區(qū)外墻面"長用長新"，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　　（1）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請水將清洗劑沖洗干凈。

　　（2）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業(yè)工具14套，擦窗機2部，鋁梯1臺，高壓機2臺。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)清洗后，涂料層色澤光艷，對涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會在表面形成一層保護膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質(zhì)量要求：

　　（1）無漏洗、漏刮；

　　（2）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　　（3）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗收方法：

　　（1）目測：應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求；

　　（2）手感：用白紙擦拭應(yīng)無污跡。

　　安全及綠化保護措施：

　　4.6

　　（1）高空工必須嚴格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》，《操作規(guī)程》，做到安全第一，文明施工；

　　（2）設(shè)置醒目警示標(biāo)志和防護措施，確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全；

　　（3）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　　（4）每日檢查考核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

　　4.7其它；

　　（1）清洗施工之前，提前兩天通知有關(guān)單位，并在清洗期間關(guān)好窗戶；

　　（2）保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護，清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。

　　附頁：機電設(shè)備統(tǒng)計表（表一）

　　設(shè)備保養(yǎng)計劃表（表二）