如何順利使用專項維修資金的問題

　　住宅專項維修資金制度是以1998年建設(shè)部與財政部印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(簡稱老辦法)為依據(jù)建立的。但由于制度設(shè)計、技術(shù)標準和工作機制上的原因，不少城市歸集的專項維修資金并不能及時使用。一方面大量的商品房開始步入大中修期，急需資金維修;另一方面，住宅專項維修資金又處于沉淀死寂狀態(tài)，遭遇尷尬。20**年底，建設(shè)部會同財政部出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》(簡稱新辦法)，對原有的制度進行了改革和完善。新辦法設(shè)計的制度和工作機制必將打破維修資金的使用困局，使該項資金步入歸集、管理、使用的良性循環(huán)。其實，住宅專項維修資金的歸集管理不是目的，真正的目的是有效使用。通過及時有效的使用，既為業(yè)主的物業(yè)保值增值提供保障，體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟價值，又隨時化解因物業(yè)維修不及時而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，減少社區(qū)不穩(wěn)定因素，延伸物業(yè)管理服務(wù)的社會效益。筆者結(jié)合實際談一談如何順利使用專項維修資金的問題。

　　科學(xué)界定使用范圍

　　住宅專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)控制在什么范圍?這是前幾年一直沒能解決好的一個問題，也是維修資金不能及時使用的障礙之一。老辦法規(guī)定的使用范圍是共用部位11項，包括房屋主體、承重結(jié)構(gòu)部位等，共用設(shè)施設(shè)備21項，包括建設(shè)費用已分攤?cè)胱》夸N售價格的上下管道、綠地、道路等。就內(nèi)容而言，老辦法的規(guī)定責(zé)任劃分不清，比較含糊。部分規(guī)定如供水、供熱、供電等管線的維修與《物業(yè)管理條例》第52條相悖。建設(shè)費用是否已分攤?cè)胱》夸N售價格的問題不好區(qū)分，實踐中難以掌握和操作。住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁等)出現(xiàn)問題按有關(guān)規(guī)定應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位保修至合理的設(shè)計使用年限，即終身保修，實際根本動用不了維修資金。老辦法這些方面范圍不明確，責(zé)任不清楚，使維修基金難以進入使用程序。新辦法對原來的范圍進行了修改，把共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的范圍調(diào)整為根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和房屋買賣合同約定的由業(yè)主共有的部位和設(shè)施設(shè)備，把由相關(guān)行業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)的相關(guān)管線的維修責(zé)任進行了剝離，便于理解和落實。對于房屋買賣合同約定的規(guī)定是一個創(chuàng)新，這是把普遍規(guī)定與各物業(yè)的具體情況結(jié)合，充分尊重和照顧了物業(yè)的個性，避免了“一刀切”所出現(xiàn)的問題，使新辦法落實變得具體、可行，破解了使用的第一個難題。

　　新辦法對使用范圍的規(guī)定總體來說比較明確，但在具體操作上還略顯不足，建議各地可根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整。秦皇島市從20**年開始，在115個商品房小區(qū)建立了住宅維修資金，共歸集資金2.5億元，申請使用16個小區(qū)，批準使用資金184萬元。在使用范圍上，我們比新辦法有所增加，如在共用設(shè)施設(shè)備方面增加了小區(qū)的圍墻(圍攔)、電子監(jiān)控巡更系統(tǒng)、門衛(wèi)設(shè)施及單棟樓房的單元門等，同時明確小區(qū)的其它沒有具體規(guī)定的合法建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定后也可使用專項維修資金。實踐證明，這種調(diào)整合理可行，不僅涵蓋了全部維修面，體現(xiàn)了所有權(quán)人的意志，還有利于新、老辦法在執(zhí)行中的銜接和過渡。

　　在禁止使用方面，新辦法也有調(diào)整的必要。一是可在保修期未滿的項目不得使用維修資金的規(guī)定中，增加“已經(jīng)使用維修資金但施工方在合同中約定的保修期未滿的項目”。二是在劃分供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位依法應(yīng)承擔(dān)的管線和設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任方面，應(yīng)明確具體責(zé)任范圍。秦皇島市20**年1月出臺了《秦皇島市物業(yè)管理實施辦法》，對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任進行了明確細致的劃分，實踐中發(fā)揮了很好的作用。三是規(guī)定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護費用不得使用維修資金時，應(yīng)將這部分費用納入物業(yè)服務(wù)收費之中，避免維修與維護出現(xiàn)斷層。同時還應(yīng)規(guī)定未經(jīng)合法批準增擴建的共用設(shè)施設(shè)備，不得使用維修資金。

　　合理確定使用程序

　　程序問題是

　　專項維修資金能否及時使用，發(fā)揮效益的又一個瓶頸。老辦法沒有規(guī)定專門的使用程序，各省、市、自治區(qū)的實施細則也是五花八門，難以滿足使用的需要。新辦法就使用程序進行了初步規(guī)定，并針對業(yè)主大會成立前后兩種情況，分別確定了不同的程序和責(zé)任。作為一般規(guī)定，基本能涵蓋全國的情況，如果各省市再及時出臺相關(guān)細則，使用應(yīng)該不成問題。但是新辦法規(guī)定的7項程序及每項程序中附帶的責(zé)任也有不完備的地方，實踐中可對程序進行必要的調(diào)整和改進。 一是對新辦法第二十三條第(五)款進行調(diào)整。該款規(guī)定商品住房專項維修資金由業(yè)主委員依據(jù)使用方案審核同意，并到直轄市、市、縣主管部門備案。同時，主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，備案是一種告知性行為，主管部門沒有審核權(quán)。既然不能審核又何來發(fā)現(xiàn)問題、責(zé)令改正一說。最好的辦法是將備案改為審核，這樣就容易落實了。各級政府主管部門在接受備案時，可以組織人員進行必要的審核，并將審核的結(jié)果，包括專項資金的使用范圍、項目、維修內(nèi)容、所需資金、施工單位等情況在小區(qū)內(nèi)公示，待無異議后再施工驗收，劃轉(zhuǎn)資金。這樣做的好處是，主管部門既能及時發(fā)現(xiàn)問題、進行糾正，又增加了專項資金使用的透明度，尊重了業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)，擴大了監(jiān)督范圍，減少了出現(xiàn)問題的機率。

　　二是在使用資金時增加對質(zhì)量的控制程序。維修資金的使用關(guān)鍵在于效益，也就是說花錢要把事情辦好，要使物業(yè)存在的問題及時解決。在使用專項維修資金時，采用先施工、后劃款結(jié)算的辦法，增加一項質(zhì)量驗收程序。即業(yè)主或者業(yè)主委員會審核上報的方案，政府主管部門審核公示后，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或施工單位，組織墊資施工，待工程竣工，由業(yè)主委員會組織相關(guān)人員或聘請專業(yè)人員驗收合格后，再劃款結(jié)算，并將施工合同及竣工驗收資料報政府主管部門備案。一驗收、一備案控制了質(zhì)量，防止了“豆腐渣”工程出現(xiàn)，相信會得到廣大業(yè)主普遍認可。

　　充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)作用

　　新辦法規(guī)定，在需要使用住宅專項維修資金時，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案并組織實施，持有關(guān)材料向業(yè)委會申請列支資金。可見管好用好專項維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著不可替代的作用。

　　首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)揮住宅專項維修資金帳目管理者的作用。帳目混亂的物業(yè)，專項維修資金是無法順利使用的。現(xiàn)在絕大多業(yè)主委員會自身不具備資金和帳目的管理能力，實踐中的普遍做法是在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，將專項維修資金帳目管理一并委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。現(xiàn)在有些小區(qū)開發(fā)銷售周期較長，維修基金不能及時歸集到位，物業(yè)服務(wù)公司更換后帳目不清，致使資金無法分攤使用，這從某種意義上講，也是物業(yè)服務(wù)公司沒有盡到責(zé)任所致。所以，對專項維修資金帳目的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確做法是：業(yè)主委員會沒有委托的，不要主動參與;如接受了業(yè)主委員會的委托，就要盡職盡責(zé)當(dāng)好管家，做到帳目條理清楚，確保使用無誤。

　　其次，物業(yè)服務(wù)公司可以發(fā)揮專項維修資金使用方案制訂者和實施人的作用。維修資金如何使用?效益如何?物業(yè)服務(wù)企業(yè)是直接責(zé)任人。在現(xiàn)實中業(yè)主中很少有人具備專業(yè)測算技能，加上許多業(yè)主對共同利益關(guān)注程度不夠，一般維修項目的報批手續(xù)都是依賴物業(yè)服務(wù)企業(yè)來完成的。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)既有良好的專業(yè)素質(zhì)，又有高尚的職業(yè)道德，本著高效便捷、勤儉節(jié)約的原則，用好每一分錢，干好每一件事。要從維修項目立項建議開始，精心做好每一步工作，尤其要保證維修工程質(zhì)量，將維護業(yè)主利益充分反映在專項維修資金的使用效益上。

　　第三，在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，政府主管部門組織代修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以發(fā)揮重要作用。政府部門組織代修時，如小區(qū)實行了物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要積極主動地支持、配合主管部門的代修行為。可根據(jù)主管部門的委托，主動承擔(dān)維修事項，消除危及安全的因素。如沒有實行物業(yè)管理，主管部門在選擇維修單位時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)主動參與競爭，發(fā)揮自己的專業(yè)特長，按照主管部門的委托，完成維修任務(wù)，為業(yè)主服務(wù)，為政府解憂，同時也推廣了企業(yè)的品牌。

　　主管部門監(jiān)管到位

　　主管部門的強有力監(jiān)管是用好住宅專項維修資的又一個重要環(huán)節(jié)。對此，新辦法規(guī)定了使用專用票據(jù)、定期向?qū)︺y行對帳、每年公布資金帳目、對變化情況有異議的進行復(fù)核、審計部門依法審計等5項措施，從宏觀上講已經(jīng)比較到位。但從微觀上看尚有不完善的地方，尤其是具體使用每一筆專項維修資金時，主管部門如何監(jiān)管未作詳細規(guī)定。實際上維修資金容易出問題的環(huán)節(jié)主要是在使用階段，只有在動用資金時把住了出口，才能堵住漏洞，防止流失。

　　在業(yè)主和業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報主管部門備案時，物業(yè)管理主管部門應(yīng)派出人員到現(xiàn)場進行核實，查看維修項目立項是否屬實，業(yè)主委員會及業(yè)主大會的意見是否真實一致，維修資金的列支范圍是否符合規(guī)定，并將核實后的維修方案在小區(qū)公示，接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。在維修項目施工結(jié)束后，督促業(yè)主、業(yè)主委員會和施工企業(yè)組織質(zhì)量驗收，并由相關(guān)各方簽訂施工驗收意見后，通知銀行劃款結(jié)算。另外，物業(yè)管理主管部門還應(yīng)會同財政部門組成審計檢查組，每年對全市城區(qū)已使用專項維修資金的小區(qū)和項目進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題責(zé)令相關(guān)單位進行糾正和整改。 同時，還要注重防止專項維修資金被挪用和流失。應(yīng)當(dāng)規(guī)定凡是使用方案不具體、申請資金程序不完善、劃撥資金前沒有到主管部門備案和審核、項目維修后沒有驗收合格的，銀行一律不得劃轉(zhuǎn)資金。這樣可使專項維修資金的使用既能方便快捷，又不會從安全上出現(xiàn)問題。

　　作者系秦皇島市物業(yè)管理辦公室主任

篇2：南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)）房管局（辦）：

　　《南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則（試行）》已經(jīng)20**年3月23日局長辦公會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應(yīng)急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號）、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[20**]274號）、《關(guān)于住宅專項維修資金應(yīng)急使用有關(guān)事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區(qū)內(nèi)已按棟建賬房屋的應(yīng)急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應(yīng)急情況，可以采取應(yīng)急維修，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)市級以上特種設(shè)備檢測檢驗機構(gòu)出具故障檢測報告，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂、門系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)等八個主要系統(tǒng)；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應(yīng)納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現(xiàn)故障的應(yīng)納入大修；

　　（3）電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應(yīng)納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應(yīng)納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)生產(chǎn)、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區(qū)供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，項目所在區(qū)消防部門出具《鑒定意見書》或《責(zé)令限期改正通知書》認定，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，溫?zé)煾小?yīng)急與疏導(dǎo)照明系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網(wǎng)及管線系統(tǒng)、消防聯(lián)動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設(shè)備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統(tǒng)，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設(shè)備的基礎(chǔ)，以保證機器設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求；

　　（2）大修是指對設(shè)備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導(dǎo)致室內(nèi)墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導(dǎo)致滲漏面積較大或滲漏點較多的經(jīng)多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統(tǒng)損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風(fēng)險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構(gòu)筑物出現(xiàn)脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責(zé)任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結(jié)構(gòu)腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發(fā)生嚴重危及房屋安全的其他應(yīng)急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區(qū)圍墻土建實體部分發(fā)生基礎(chǔ)下陷，墻面傾斜，墻體出現(xiàn)裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術(shù)施工，導(dǎo)致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現(xiàn)基礎(chǔ)下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫的；

　　4、因基礎(chǔ)下陷，導(dǎo)致主排污管等隱蔽工程出現(xiàn)破損、松脫的。

　　以上六種情形經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應(yīng)急維修，可以不經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第四條 應(yīng)急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)發(fā)生應(yīng)急情況時應(yīng)及時組織人員采取措施，并在24小時內(nèi)制訂維修、更新方案，向業(yè)主委員會通報有關(guān)情況。業(yè)主委員會核實后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請，社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　（二）未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。

　　第五條 應(yīng)急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區(qū)房產(chǎn)主管部門審核：

　　1、《應(yīng)急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應(yīng)急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應(yīng)急維修工程施工合同和工程預(yù)算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構(gòu)出具的審價報告；

　　3、相應(yīng)鑒定機構(gòu)出具的意見書；

　　4、其他必需的相關(guān)材料。

　　（二）區(qū)房產(chǎn)主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內(nèi)作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據(jù)完備的申請材料，根據(jù)工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉(zhuǎn)賬支票劃轉(zhuǎn)給維修單位。

　　第六條 實行房屋應(yīng)急維修，應(yīng)在乙級以上造價咨詢企業(yè)、三級以上建筑施工類企業(yè)中自行選擇，經(jīng)業(yè)主委員會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應(yīng)由業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)進行公示；未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)社區(qū)居（村）委會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應(yīng)由社區(qū)居（村）委會在小區(qū)內(nèi)進行公示。

　　第七條 因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉造成無法實施應(yīng)急維修，嚴重影響業(yè)主正常生活的，由區(qū)房產(chǎn)主管部門負責(zé)組織召集社區(qū)居（村）委會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議，聯(lián)席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業(yè)完成應(yīng)急維修后應(yīng)當(dāng)及時申請工程驗收：

　　（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出應(yīng)急使用住宅專項維修資金申請的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；

　　（二）由業(yè)主提出應(yīng)急使用住宅專項維修資金申請的，由有關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；

　　（三）由聯(lián)席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業(yè)主代表聯(lián)合進行驗收。

　　第九條 應(yīng)急維修工程驗收合格后，應(yīng)急維修申請人或者組織代修人應(yīng)將應(yīng)急維修工程驗收意見、審價結(jié)果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤費用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應(yīng)急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應(yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應(yīng)由維修項目受益業(yè)主交納現(xiàn)金補足此次維修應(yīng)分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區(qū)可參照本細則執(zhí)行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區(qū)關(guān)于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區(qū)關(guān)于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者商品房住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區(qū)房屋管理局（以下簡稱區(qū)房管局）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉(zhuǎn)

　　第六條 業(yè)主大會成立后，按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業(yè)主委員會按照20%以上業(yè)主的提議，組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會決定委托本行政區(qū)域內(nèi)一家商業(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會決議，向區(qū)房管局提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金相關(guān)材料。

　　（三）業(yè)主委員會提交的相關(guān)材料符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業(yè)主委員會提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業(yè)主委員會備案單復(fù)印件；

　　（二）由物業(yè)所在地街道（地區(qū)）辦事處和社區(qū)居委會出具意見的業(yè)主大會決議；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發(fā)建設(shè)單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過使用建議；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向區(qū)房管局申請列支；

　　（五）區(qū)房管局審核同意列支申請后，將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書；

　　（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關(guān)業(yè)主依法通過使用方案；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會審核同意后，報區(qū)房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會備案時應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書；

　　（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

　　（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第十四條 工程預(yù)算書應(yīng)當(dāng)由專業(yè)造價機構(gòu)編制，或經(jīng)過相應(yīng)機構(gòu)予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主按程序辦理使用手續(xù)。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區(qū)房屋管理局負責(zé)解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。