關(guān)于專項維修資金歸集的若干建議

　　文/劉春東

　　針對我國專項維修資金制度的現(xiàn)狀，結(jié)合幾年來為物業(yè)管理企業(yè)提供法律服務(wù)過程中所遇到的問題和積累的經(jīng)驗，筆者對專項維修資金的歸集提出以下幾點建議。

　　一、交納主體

　　筆者認(rèn)為以建設(shè)單位作為專項維修資金的交納主體優(yōu)于以物業(yè)受讓人作為專項維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業(yè)受讓人拒絕交納或拖延交納專項維修資金的問題，使專項維修資金的全額收取獲得保障。

　　在以物業(yè)受讓人作為專項維修資金交納主體的制度下，為促使物業(yè)受讓人積極履行交納專項維修資金的義務(wù)，房屋土地的權(quán)屬登記部門一般要求物業(yè)受讓人在辦理其所受讓物業(yè)的過戶登記手續(xù)時提供已交納專項維修資金的憑證，以確保專項維修資金的足額歸集。如物業(yè)受讓人屆時不能提供其已交納專項維修資金的憑證，則權(quán)屬登記部門將拒絕為其辦理物業(yè)的過戶登記手續(xù)。權(quán)屬登記部門的這一做法因缺乏明確的法律依據(jù)已遭到諸多質(zhì)疑。媒體曾報道，湖南省長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局因某購房人未交納專項維修資金而拒絕為其辦理房產(chǎn)證，該人遂以長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為被告提起行政訴訟，請求法院確認(rèn)該局不交專項維修資金就不辦房產(chǎn)證的做法違法。而且，實踐中某些物業(yè)受讓人為逃避交納專項維修資金的義務(wù)而不去辦理物業(yè)的過戶手續(xù)。再者，由于建設(shè)單位自用物業(yè)無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此權(quán)屬登記部門以交納專項維修資金作為辦理過戶手續(xù)前提條件的做法無法對建設(shè)單位自用物業(yè)的專項維修資金交納形成有效的監(jiān)管。

　　此外，以物業(yè)受讓人作為專項維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設(shè)單位挪用專項維修資金的空間。盡管為避免建設(shè)單位挪用專項維修資金，很多城市目前均明文禁止建設(shè)單位代收專項維修資金，但由于有一部分物業(yè)受讓人委托建設(shè)單位辦理物業(yè)的過戶手續(xù)，建設(shè)單位為防止物業(yè)受讓人不按時交納過戶所需的相關(guān)稅費(fèi)而延誤辦理過戶手續(xù)的進(jìn)程，往往要求物業(yè)受讓人將專項維修資金、契稅等稅費(fèi)一起交予建設(shè)單位。建設(shè)單位的此類做法有其苦衷，但確實增加了專項維修資金被挪用的風(fēng)險。

　　如果以建設(shè)單位作為專項維修資金的交納主體，因物業(yè)受讓人不再承擔(dān)交納專項維修資金的義務(wù)，則不再存在物業(yè)受讓人怠于交納專項維修資金及建設(shè)單位挪用專項維修資金的問題。為確保建設(shè)單位按時足額交納專項維修資金，筆者建議通過立法將交納專項維修資金作為頒發(fā)預(yù)售許可的前提條件，即要求建設(shè)單位在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的同時按照當(dāng)時的規(guī)劃建筑面積預(yù)交專項維修資金。待建成的房屋進(jìn)行初始登記時，再由政府相關(guān)部門與建設(shè)單位根據(jù)實測的建筑面積進(jìn)行專項維修資金的最終結(jié)算，多退少補(bǔ)。

　　二、基數(shù)

　　筆者建議將建筑成本作為基數(shù)計算專項維修資金，而不以物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款作為基數(shù)。專項維修資金的作用是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造所需要的費(fèi)用主要為建筑成本。而物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成中所包含的內(nèi)容要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑成本，例如還包括土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)、建設(shè)單位的利潤等。在進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新及改造時，基本上無需考慮土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)和建設(shè)單位的利潤。另外，不同的物業(yè)買受人所承擔(dān)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價可能是不同的。物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價存在諸多的變數(shù)。物業(yè)的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價。在項目銷售的不同階段，物業(yè)轉(zhuǎn)讓的價格也可能不同。但整個項目測算下來，單位面積物業(yè)的建筑成本是固定的，不會因物業(yè)的朝向、樓層、戶型或在項目中的位置不同而變化，也不可能由建設(shè)單位與物業(yè)受讓人通過協(xié)議進(jìn)行調(diào)整。

篇2：住宅專項維修資金歸集使用政策

　　住宅專項維修資金歸集使用政策

　　住宅專項維修資金制度的建立，是為了提高和保持房屋完好率，延長房屋使用壽命，保障房屋居住安全，它相當(dāng)于房子的“養(yǎng)老金”，已逐漸成為保護(hù)業(yè)主權(quán)益、維護(hù)社會穩(wěn)定并關(guān)系到人民群眾住宅使用安全的一項基本制度，與每一位業(yè)主息息相關(guān)。

　　一、房屋維修資金使用政策釋義

　　1、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　2、房屋的保修期

　　根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)的主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個供暖、供冷期;電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年;裝修工程為兩年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　3、維修資金使用的決策權(quán)

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《西安市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，使用維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。因此，維修資金使用的決策權(quán)在業(yè)主，任何單位或個人都無權(quán)代行資金使用決策權(quán)，更不得利用偽造業(yè)主簽名等非法手段套取維修資金。

　　4、引入第三方審價機(jī)構(gòu)

　　西安市自20**年開始，引入第三方審價機(jī)構(gòu)對維修資金使用項目工程預(yù)(結(jié))算進(jìn)行審核，采取“兩次公示”制度，有效防范和化解了虛設(shè)維修項目、虛增報價等資金使用風(fēng)險，確保了資金使用安全。

　　5、維修資金不敷支出時應(yīng)及時續(xù)交

　　根據(jù)《西安市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定：當(dāng)業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數(shù)額的30%時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)交維修資金。

　　二、西安市房屋維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)

　　商品房(經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

　　房改房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：(1)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%;(2)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

　　拆遷安置房屋維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含七層)：90元/平方米。三、西安市維修資金交存的辦理流程

　　1、受理：開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)攜帶相關(guān)資料到市房屋維修資金管理中心申請開立網(wǎng)上辦公賬戶，或者在房管局網(wǎng)站房屋維修資金網(wǎng)上辦公平臺注冊申請，填報單位信息，并填寫《受理申請表》。

　　2、開戶：系統(tǒng)軟件注冊。

　　3、提交：開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入業(yè)主信息，通過網(wǎng)上辦公平臺提交。

　　4、備案：經(jīng)市房屋維修資金管理中心備案后，打印《房屋維修資金交存通知單》。

　　5、公告：在小區(qū)張貼公告并將《房屋維修資金交存通知單》發(fā)給業(yè)主。

　　6、交存：業(yè)主持《房屋維修資金交存通知單》、身份證在西安市住宅專項維修資金專戶銀行網(wǎng)點交存。

　　四、申請使用維修資金成功案例

　　位于高新區(qū)的紫薇田園都市小區(qū)，業(yè)主已入住10年多，小區(qū)部分電梯、屋面等共用部位、設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)老化、破損，嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活。20**年該小區(qū)成功申請維修資金對小區(qū)180部電梯加裝“五方通話”系統(tǒng)，保障了業(yè)主乘坐電梯安全;20**年，該小區(qū)再次申請維修資金對小區(qū)41幢樓屋面防水進(jìn)行了維修，從根本上解決了業(yè)主家房屋漏雨的問題，小區(qū)業(yè)主十分滿意。在申請使用維修資金工作中，小區(qū)業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)公司等各方都積極行使各自的權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)，使維修資金使用更加順暢、快捷，為其他小區(qū)使用維修資金提供了經(jīng)驗。

　　紫薇田園都市小區(qū)在申請使用維修資金，具體的辦理程序：

　　第一步：紫薇物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會、業(yè)主委托，向市房屋維修資金管理中心(以下簡稱管理中心)提交書面申請。

　　第二步：紫薇物業(yè)公司提出《維修和更新、改造方案》，維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽字通過《維修和更新、改造方案》。紫薇物業(yè)公司將《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書面表決證明》在小區(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天。

　　第三步：管理中心工作人員到小區(qū)現(xiàn)場查看并留取影像資料。

　　第四步：公示期滿后，紫薇物業(yè)公司持《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書面表決證明》、《工程預(yù)算審核報告

　　》等相關(guān)材料向管理中心申請維修資金。

　　第五步：市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，撥付工程款(工程預(yù)算金額的70%)至紫薇物業(yè)公司在維修資金專戶銀行開立的“使用賬戶”。

　　第六步：紫薇物業(yè)公司組織實施維修和更新、改造方案，進(jìn)行施工。

　　第七步：工程竣工后，紫薇物業(yè)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、施工單位對工程進(jìn)行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》。紫薇物業(yè)公司將《維修和更新、改造工程驗收單》和《工程結(jié)算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍浴吩谛^(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天。

　　第八步：公示期滿后，紫薇物業(yè)公司持《維修和更新、改造工程驗收單》、《工程結(jié)算審核報告》等相關(guān)材料到管理中心辦理申請工程尾款手續(xù)，市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，將工程尾款撥付至紫薇物業(yè)公司的“使用賬戶”。