第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理

一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

　　1、設(shè)備巡查

　　巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

　　2、空調(diào)機(jī)房

　　(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。

　　(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

　　(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無故障指示。

　　3、冷卻塔、水箱檢查

　　(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無故障指示。

　　(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

　　4、風(fēng)機(jī)等檢查

　　(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

　　(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

　　(一)開機(jī)程序

　　1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

　　2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

　　3、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

　　4、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。

　　5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

　　6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。

　　7、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。

　　8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

　　9、啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。

　　10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

　　11、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。

　　12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg/cm2)。

　　13、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。

　　14、檢查主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。

　　15、啟動(dòng)主機(jī)。

　　16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。

　　(二)關(guān)機(jī)程序

　　1、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

　　2、按停主機(jī)。

　　3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

　　1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。

　　2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。

　　3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。

　　4、在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

　　1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備(水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī))的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

　　2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

　　3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員。

　　4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。

　　5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

　　6、工作過程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

　　7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。

　　8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。

　　9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

　　(一)冷水機(jī)組

　　1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。

　　2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。

　　3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。

　　(二)水泵

　　1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。

　　2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。

　　3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

　　(三)冷卻塔

　　1、水塔電機(jī)故障

　　(1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。

　　(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。

　　(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

　　2、水塔穿底漏水

　　(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。

　　(2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。

　　3、水塔溢漏

　　(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的即時(shí)修復(fù)。

　　(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。

　　(3)將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。

　　(四)管網(wǎng)系統(tǒng)

　　1、主管道

　　(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏;如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。

　　(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

　　(4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

　　(5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

　　2、水平管網(wǎng)

　　(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。

　　(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

　　(4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

　　3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)

　　(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。

　　(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。

　　(3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

　　4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道

　　(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。

　　(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

　　(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

　　(4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。

　　(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。

　　(6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。

　　(五)通知受影響用戶

　　事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會(huì)受影響用戶，超過4小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。

篇2：花園項(xiàng)目宿舍空調(diào)設(shè)備管理?xiàng)l例

　　房產(chǎn)后勤管理部?jī)?nèi)部管理制度

　　花園項(xiàng)目宿舍空調(diào)設(shè)備管理?xiàng)l例

　　1.目的

　　為合理、安全、節(jié)約使用宿舍空調(diào)設(shè)備，延長(zhǎng)空調(diào)設(shè)備的使用壽命，創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的生活環(huán)境，特制定本條例。

　　3.范圍

　　適用于**花園項(xiàng)目小組。

　　2.職責(zé)和權(quán)限

　　宿舍長(zhǎng)：宿舍管理者及空調(diào)設(shè)備責(zé)任人。

　　4.方法與過程控制

　　4.1空調(diào)設(shè)備屬帶電設(shè)備，非專業(yè)人員或未經(jīng)允許，任何人不得隨便拆卸、調(diào)試空調(diào)設(shè)備；

　　4.2空調(diào)設(shè)備要定期進(jìn)行保養(yǎng)（清洗濾網(wǎng)、擦拭等），每月不得少于一次，保持空調(diào)設(shè)備清潔如新；

　　4.3宿舍長(zhǎng)為空調(diào)設(shè)備責(zé)任人，宿舍長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督空調(diào)設(shè)備的使用狀況。有權(quán)對(duì)不遵守條例者進(jìn)行批評(píng)警告，屢教不改者或情節(jié)嚴(yán)重者可按公司相關(guān)管理?xiàng)l例進(jìn)行處罰；

　　4.4空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)異常情況后，要及時(shí)報(bào)修，嚴(yán)禁私自拆卸；

　　4.5宿舍的空調(diào)設(shè)備統(tǒng)一調(diào)到自動(dòng)狀態(tài)，最低溫度調(diào)至26攝氏度。不得隨意調(diào)試空調(diào)設(shè)備的設(shè)定，要做到人離機(jī)關(guān)。如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)無人，空調(diào)不關(guān)者，第一次警告，第二次處罰最后離開者20元，第三次以后每次處罰最后離開者50元；

　　4.6各宿舍的空調(diào)設(shè)備的使用時(shí)間具體規(guī)定如下：

　　4.6.1安全宿舍：由于工作性質(zhì)不同，使用時(shí)間為作息時(shí)間；

　　4.6.2 保潔宿舍使用時(shí)間為18：00-08：00；

　　4.6.3 節(jié)約能源，空調(diào)設(shè)備的開啟視天氣的情況作適當(dāng)?shù)臏囟日{(diào)整，空調(diào)設(shè)備開啟時(shí),請(qǐng)關(guān)好門窗；

　　4.7請(qǐng)愛惜公共財(cái)產(chǎn)，妥善保護(hù)空調(diào)遙控器。