一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容
1、設備巡查
巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài),聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置,水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。
2、空調(diào)機房
(1)主機是否正常,油溫是否在正常溫度,油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。
(2)巡查(來自:www.dewk.cn)水泵運行狀態(tài),檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常,運行中有無過熱現(xiàn)象,檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
(3)空調(diào)控制室內(nèi),水泵起動箱有無故障指示。
3、冷卻塔、水箱檢查
(1)冷卻塔:檢查水塔有無溢流、缺水,風機運行時是否發(fā)出噪音,風機起動電柜有無故障指示。
(2)膨脹水箱:檢查有無溢流、缺水,浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
(1)組合式風機:檢查運行時有否發(fā)出噪音,起動箱指示燈是否正常,塵網(wǎng)有無堵塞,塵網(wǎng)是否干凈,運行有無噪音,去水冷凝盤去水是否順暢。
(2)吊裝式風機:運行時有否發(fā)出噪音,塵網(wǎng)有無堵塞。
二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程
(一)開機程序
1、檢查電源、三相電壓是否有380V。
2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水,靜水壓力正常。
3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
4、檢查冷卻塔補給水是否正常。
5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中,冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。
7、檢查膨脹水箱補水是否正常。
8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。
10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。
11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。
12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg/cm2)。
13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。
14、檢查主機、油溫是否在65℃~68℃之間。
15、啟動主機。
16、檢查主機運行數(shù)據(jù),待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。
(二)關機程序
1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。
2、按停主機。
3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機,也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機,根據(jù)負荷及水溫而定,每開一臺主機應開一組水泵配合。
三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定
1、空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)組負責,暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。
2、每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設備一次,并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上,未經(jīng)主管管理員批準,不得擅自更改運行參數(shù)。
3、按大樓空調(diào)運行時間表準時啟停空調(diào)系統(tǒng)。
4、在不影響大樓正常營運的前提下,積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。
2、空調(diào)班組負責空調(diào)系統(tǒng)輔助設備(水泵、電機和風機)的維修,并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)
篇2：花園項目宿舍空調(diào)設備管理條例
房產(chǎn)后勤管理部內(nèi)部管理制度
花園項目宿舍空調(diào)設備管理條例
1.目的
為合理、安全、節(jié)約使用宿舍空調(diào)設備，延長空調(diào)設備的使用壽命，創(chuàng)造一個良好、舒適的生活環(huán)境，特制定本條例。
3.范圍
適用于**花園項目小組。
2.職責和權限
宿舍長：宿舍管理者及空調(diào)設備責任人。
4.方法與過程控制
4.1空調(diào)設備屬帶電設備，非專業(yè)人員或未經(jīng)允許，任何人不得隨便拆卸、調(diào)試空調(diào)設備；
4.2空調(diào)設備要定期進行保養(yǎng)（清洗濾網(wǎng)、擦拭等），每月不得少于一次，保持空調(diào)設備清潔如新；
4.3宿舍長為空調(diào)設備責任人，宿舍長負責監(jiān)督空調(diào)設備的使用狀況。有權對不遵守條例者進行批評警告，屢教不改者或情節(jié)嚴重者可按公司相關管理條例進行處罰；
4.4空調(diào)設備出現(xiàn)異常情況后，要及時報修，嚴禁私自拆卸；
4.5宿舍的空調(diào)設備統(tǒng)一調(diào)到自動狀態(tài)，最低溫度調(diào)至26攝氏度。不得隨意調(diào)試空調(diào)設備的設定，要做到人離機關。如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)無人，空調(diào)不關者，第一次警告，第二次處罰最后離開者20元，第三次以后每次處罰最后離開者50元；
4.6各宿舍的空調(diào)設備的使用時間具體規(guī)定如下：
4.6.1安全宿舍：由于工作性質(zhì)不同，使用時間為作息時間；
4.6.2 保潔宿舍使用時間為18：00-08：00；
4.6.3 節(jié)約能源，空調(diào)設備的開啟視天氣的情況作適當?shù)臏囟日{(diào)整，空調(diào)設備開啟時,請關好門窗；
4.7請愛惜公共財產(chǎn)，妥善保護空調(diào)遙控器。
篇3：物業(yè)ISO9001-空調(diào)設備管理
第四部分 空調(diào)、設備系統(tǒng)管理
一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容
1、設備巡查
巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。
2、空調(diào)機房
(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。
(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。
3、冷卻塔、水箱檢查
(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā)出噪音，風機起動電柜有無故障指示。
(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
(1)組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。
(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。
二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程
(一)開機程序
1、檢查電源、三相電壓是否有380V。
2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。
3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
4、檢查冷卻塔補給水是否正常。
5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。
7、檢查膨脹水箱補水是否正常。
8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。
10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。
11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。
12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg/cm2)。
13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。
14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。
15、啟動主機。
16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。
(二)關機程序
1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。
2、按停主機。
3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。
三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定
1、空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。
2、每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。
3、按大樓空調(diào)運行時間表準時啟停空調(diào)系統(tǒng)。
4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。
2、空調(diào)班組負責空調(diào)系統(tǒng)輔助設備(水泵、電機和風機)的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。
2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。
3、當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設備故障，應立即進行維修，并報告主管管理員。
4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。
5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。
6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。
7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。
8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。
9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。
五、中央空調(diào)系統(tǒng)應急處理方案
(一)冷水機組
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。
3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。
(二)水泵
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日志上。
3、水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。
(三)冷卻塔
1、水塔電機故障
(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應立即停止該機。
(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
(3)屬較嚴重的故障應報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。
2、水塔穿底漏水
(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。
(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。
3、水塔溢漏
(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。
(2)浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。
(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。
(四)管網(wǎng)系統(tǒng)
1、主管道
(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。
(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏;如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。
(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。
(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。
(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。
2、水平管網(wǎng)
(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關閉。
(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。
(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。
(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。
3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)
(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。
(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。
(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。
4、空調(diào)機房內(nèi)的管道
(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。
(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。
(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。
(4)開啟機房內(nèi)對應管道底的排水口排水。
(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。
(6)報告主管管理員，由其組織搶修。
(五)通知受影響用戶
事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。