物業(yè)轄區(qū)公共設施設備管理方案

　　一、目的

　　保證設施設備及場所處于良好的狀態(tài)，以提高優(yōu)質服務的需要。

　　二、驗收管理

　　1、組織工程維修部技術人員和操作人員參與驗收，做好接管工作。

　　2、驗收的主要內容

　　（1）建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關資料；設備的隨機技術資料和安裝施工中形成的資料；

　　（2）設施設備及場所的質量檢查，設備空載運轉試驗、負荷實驗。

　　3、驗收合格后，資料全部歸檔，交付使用管理部門。

　　三、設備設施分類

　　根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類：

　　A類：監(jiān)視系統(tǒng)設備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)，電梯。

　　B類：排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵。

　　C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。

　　四、設備的運行管理

　　1、對A類設備，配備專職運行操作員，根據業(yè)主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。

　　2、設備運行操作人員經過培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。

　　3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程，對設備進行操作和檢查，作好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。

　　4、各設備主觀人員根據運行管理有關制度，每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態(tài)，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關記錄上簽字，發(fā)現問題及時糾正，對發(fā)現的設備問題應詳細填表報告，工程維修部主管監(jiān)督整改情況。

　　五、設備設施的維修保養(yǎng)

　　1、工程維修部負責所管轄設備設施的維修保養(yǎng)，各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。

　　2、設備設施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。

　　（1）日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面的調整。

　　（2）日常維護保養(yǎng)通常由設備運行操作，值班人員負責，定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作，值班人員進行配合，有些設備外聘專業(yè)公司進行。

　　（3）維護保養(yǎng)工作的項目由各類設備具體規(guī)定，各設備主觀根據規(guī)程并結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養(yǎng)計劃，經部門主管領導批準后實施。

　　（4）設備年檢維護保養(yǎng)，由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結束后以書面形式報告部門主管。

　　六、設備設施維修

　　1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類

　　（1）計劃維修是自在設備設施沒有發(fā)生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理；

　　（2）故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。

　　2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式

　　（1）委托維修主要用語故障維修。管理處設總中央值班調度室，實行24小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告，接報后，迅速同志有關維修人員在規(guī)定時間內修復。

　　（2）派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據設備定期保養(yǎng)計劃，當前對設備定期保養(yǎng)計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。

　　七、設備故障及事故

　　1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。

　　2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

　　3、無論發(fā)生何種設備故障和事故，設備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間，必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調處理。

　　4、無論發(fā)生何種設備故障和事故，設備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。

　　八、設備的大修、更新

　　1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。

　　2、設備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術改造費用，從

維修資金中支出。每年度的費用預算，經業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會批準，其后決算還須維修資金管理中心審計。

　　3、大修改造的項目由各設備主管工程師會同各班長提出申請，經管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業(yè)主委員會批準后方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責“的原則，在工程主管指導下進行。

　　九、設備的報廢

　　1、設備有下列情況下考慮報廢：

　　（1）已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。

　　（2）設備技術陳舊落后，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝于大修。

　　（3）因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改建不能拆裝的。

　　（4）嚴重影響安全，繼續(xù)使用將會引起危險事故的。

　　（5）設備耗能大、污染環(huán)境嚴重，國家管理部門規(guī)定應予淘汰的產品。

　　2、設備報廢由設備使用管理部門提出申請，并填寫《設備報廢申請單》，綜合事務部組織有關人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經理批準，其中產權屬于業(yè)主的設備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。

　　3、設備報廢后，由設備四用部門進行利用和處理，殘值回收憑據報財務部注銷設備資產，同時注銷臺賬和卡片。

　　十、房屋外觀和圍墻護欄

　　1、空調統(tǒng)一安裝在預留位置上，空調架每年油漆一次，費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。

　　2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。

　　3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日查個管理，治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。

　　4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人及時進行勸阻；對已經造成的事實，管理處派人上門與住戶協(xié)商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務。

　　十一、記錄

　　1、工程驗收記錄；

　　2、設備臺賬；

　　3、設備標識卡；

　　4、運行記錄；

　　5、設備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄；

　　6、設備定期維護保養(yǎng)項目及記錄；

　　7、事故故障報告單；

　　8、設備報廢申請表；

　　9、設備大修改造申報表；

　　10、設備大修匯總表。

　　十二、公共設備設施維修、保養(yǎng)程序：

　　（1）管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內的設備設施進行巡查，不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的記錄；

　　（2）如果在檢查中發(fā)現有故障或損壞的，應向工程組提出修理申請，填寫維修申請表；

　　（3）經管理處領導認定后，將工作交給工程維修組，讓其完成人員的安排和修復工作；

　　（4）工程組人員按照工種，指定專人到現場進行維修；

　　（5）如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的，根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報管理處領導審核安排；

　　（6）等全部維修工作結束后，進行試運行合格后，作好維修記錄并存檔。

篇2：別墅項目公共設施設備管理工作方案

　　別墅項目公共設施設備管理工作方案

　　1.管理目標

　　保證設備運行正常，無重大管理責任事故。

　　2.管理措施

　　(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。

　　(2)配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證上崗。

　　(3)設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。

　　(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。

　　(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

　　(6)消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

　　(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

　　(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

　　(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

　　(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。

篇3：物業(yè)項目房屋公共設施設備管理方案

　　物業(yè)項目房屋及公共設施設備管理方案

　　一、房屋管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、對房屋、設備設施機房設專業(yè)人員進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。

　　·管理措施

　　1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區(qū)房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。

　　2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態(tài)。

　　3、質量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關質量標準嚴格把關。

　　二、公共配套設施管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、根據設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。

　　5、按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備，進行專業(yè)檢測、維保。

　　6、按照有關規(guī)范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。

　　·管理措施

　　1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。

　　2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。

　　3、制定設備維護保養(yǎng)方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。

　　4、做好設備事故的防范和處理，根據園區(qū)設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。

　　三、設備安全運行管理方案

　　·管理內容

　　1、對機電設備按不同型號產品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng)，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂共用設備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。

　　3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業(yè)務素質。

　　4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設備安全運行。

　　四、電氣系統(tǒng)管理方案

　　·管理內容

　　1、對電氣系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。

　　4、加強電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、給排水系統(tǒng)管理方案

　　·管理內容

　　1、對給排水系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。

　　4、加強給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　六、電梯設備管理方案

　　·管理內容

　　1、對電梯按型號產品的養(yǎng)護要求進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現損壞，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng)，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。

　　3、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　4、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設備安全運行。

　　七、消防系統(tǒng)管理方案

　　·管理內容

　　1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。

　　2、保持消防通道的暢通。

　　3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。

　　4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。

　　5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。

　　6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。

　　7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。

　　8、制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理。

　　9、加強與消防部門的聯(lián)系。

　　·管理措施

　　1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。

　　2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。

　　3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。

　　4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時消除。

　　5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。

　　6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。

　　7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。

　　8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（

使用人）傳授消防常識。

　　9、發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。

　　八、智能化系統(tǒng)管理方案

　　·管理內容

　　1、高素質的專業(yè)人員來使用和維護設備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。

　　2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。

　　3、建立防災、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。

　　4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法來確保設備安全運行。

　　·管理措施

　　1、建立設備技術檔案。

　　2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。

　　3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。

　　4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。

　　5、建立防災監(jiān)控設備的運行檔案。

　　九、物業(yè)內標志及標牌管理方案

　　·管理內容

　　1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。

　　2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。

　　3、定時定人清潔、維護，發(fā)現缺損及時更新或更換。

　　·管理措施

　　1、制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度。

　　2、各種標識標牌管理落實到專人負責。

　　十、用戶報修、維修及回訪流程

　　建立業(yè)主報修熱線，實行一站式服務，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。