物業(yè)項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案

　　一、房屋管理及維修方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的房屋檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。

　　3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。

　　4、設(shè)專人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。

　　·管理措施

　　1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。

　　2、建立房屋檔案，對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。

　　3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。

　　二、公共配套設(shè)施管理及維修方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、根據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。

　　3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。

　　4、對(duì)各管線、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。

　　5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)、維保。

　　6、按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護(hù)、管理。

　　·管理措施

　　1、制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立設(shè)備臺(tái)帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

　　3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。

　　4、做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。

　　三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。

　　2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備，及時(shí)維修，并做好維修記錄。

　　3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，持證上崗，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。

　　5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。

　　四、電氣系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、給排水系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　六、電梯設(shè)備管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。

　　3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。

　　3、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。

　　4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。

　　6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。

　　七、消防系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。

　　2、保持消防通道的暢通。

　　3、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。

　　4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。

　　5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。

　　6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。

　　7、對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。

　　8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對(duì)其的管理。

　　9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。

　　·管理措施

　　1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。

　　2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。

　　3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。

　　4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。

　　5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。

　　6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù)"誰主管，誰負(fù)責(zé)"的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。

　　7、針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。

　　8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（

使用人）傳授消防常識(shí)。

　　9、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

　　八、智能化系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

　　2、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。

　　3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。

　　4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。

　　·管理措施

　　1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。

　　2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。

　　3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。

　　4、對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。

　　5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。

　　九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí)，包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。

　　2、所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。

　　3、定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。

　　·管理措施

　　1、制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度。

　　2、各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。

　　十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程

　　建立業(yè)主報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修，工程部人員在接到報(bào)修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或公益性文體設(shè)施等。

　　一、制定分類標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)管理

　　要實(shí)現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理，就應(yīng)當(dāng)制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》的維修管理標(biāo)準(zhǔn)，用標(biāo)準(zhǔn)著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

　　首先應(yīng)制定分類管理標(biāo)準(zhǔn)。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運(yùn)行的保障，由于覆蓋面廣，保障對(duì)象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成，進(jìn)行科學(xué)的維修管理分類，在分類標(biāo)準(zhǔn)中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學(xué)界定其使用時(shí)限、保養(yǎng)和維護(hù)升級(jí)的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理單位對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

　　其次應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護(hù)的方式各異，因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應(yīng)當(dāng)各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應(yīng)當(dāng)將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標(biāo)準(zhǔn)，從而增強(qiáng)維修管理的針對(duì)性；對(duì)電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應(yīng)明確維修、更新、改造的技術(shù)要求，提高維修保障的及時(shí)性。其三應(yīng)明確分類標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)保障要求。分類標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求，同時(shí)明確只要符合條件都應(yīng)采取相應(yīng)的措施，措施應(yīng)具有可操作性。因此，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進(jìn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。

　　二、根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理

　　采用標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運(yùn)行的有效途徑，所謂《標(biāo)準(zhǔn)》就是充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學(xué)而又合理的管理保持房屋使用功能的正?；?。首先管理行為應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對(duì)象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點(diǎn)，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)化有機(jī)的結(jié)合進(jìn)來，科學(xué)的實(shí)施維護(hù)和修繕。其次管理過程應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

　　一）相關(guān)部門要強(qiáng)力推行維修管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　應(yīng)當(dāng)向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的重要性，讓業(yè)主深切領(lǐng)會(huì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實(shí)際需要，進(jìn)而充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的熱情。同時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人和管理人員系統(tǒng)的學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的基本要求，把握實(shí)際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修的管理指導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹標(biāo)準(zhǔn)化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)晉級(jí)的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織員工進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的崗前學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，對(duì)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)和推廣經(jīng)驗(yàn)。

　　二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，用標(biāo)準(zhǔn)踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標(biāo)準(zhǔn)使用要求提醒業(yè)主及時(shí)采取標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理措施。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步將標(biāo)準(zhǔn)納入合同服務(wù)管理，通過合同約定的方式，采用標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的措施來即時(shí)解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問題。三是業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理義務(wù)，配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項(xiàng)維修資金，為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時(shí)維護(hù)和修繕奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　三）管理結(jié)果應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　標(biāo)準(zhǔn)化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行的技術(shù)要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修單位應(yīng)當(dāng)以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌品質(zhì)，同時(shí)幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時(shí)限和技術(shù)規(guī)范，從而增強(qiáng)業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

　　二、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容強(qiáng)化管理

　　創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。

　　一）要總結(jié)項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理經(jīng)驗(yàn)。

　　維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實(shí)施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理過程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應(yīng)房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實(shí)際需要，用標(biāo)準(zhǔn)化的管理思路解決實(shí)際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。

　　房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對(duì)永恒的，在保障使用功能的同時(shí)需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目分類的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，從而夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的管理內(nèi)容，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理的權(quán)威性。

　　三）要增強(qiáng)管理的主動(dòng)性。

　　結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的分片包干的責(zé)任制，責(zé)任管理要具體落實(shí)到班組或個(gè)人。老舊物業(yè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行承包管理責(zé)任制，將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時(shí)以物業(yè)區(qū)域?yàn)楣芾韱挝辉O(shè)立監(jiān)督管理責(zé)任人，專項(xiàng)監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)通報(bào)業(yè)主和維修單位，增強(qiáng)主動(dòng)維護(hù)和管理的能力。

　　隨著房屋使用時(shí)限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務(wù)更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標(biāo)準(zhǔn)促規(guī)范、用標(biāo)準(zhǔn)促保障，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會(huì)各方形成有效的管理合力，才能實(shí)現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。