物業(yè)管理工程維修類制度（七）

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5—10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)。”

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見。”

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁

服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　　①實(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　　②向在維修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　　③征詢改進(jìn)意見；

　　④核對(duì)收費(fèi)情況；

　　⑤請(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

篇2：探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度

　　探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度

　　目前，在物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策、服務(wù)合同、維修協(xié)議等文件中，經(jīng)常出現(xiàn)有關(guān)維修的名稱和術(shù)語。由于與維修相關(guān)的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠(yuǎn)。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)這些概念的使用如有不慎，可能會(huì)引起不同的認(rèn)識(shí)，也可能會(huì)引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對(duì)物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據(jù)物業(yè)維修管理的實(shí)際情況，就物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念和與之相關(guān)的維修制度加以分析說明，供探討。

　　一、物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念問題

　　在現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)中，維修是人們經(jīng)常見到或使用的一個(gè)概念。在日常活動(dòng)中，人們常會(huì)說對(duì)某某物業(yè)進(jìn)行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護(hù)和修理等綜合性活動(dòng)；其二是除檢查、維護(hù)和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動(dòng)；其三是修理，即恢復(fù)性活動(dòng)。

　　事實(shí)上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內(nèi)容、性質(zhì)、目的和活動(dòng)所產(chǎn)生的效果是相差甚遠(yuǎn)的，因此，當(dāng)人們對(duì)于維修概念存在不同的認(rèn)識(shí)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛。

　　為此，本文想通過理論上的分析探討，對(duì)維修的概念等提出初步認(rèn)識(shí)，探索解決這一問題的途徑。

　　二、物業(yè)損耗與損耗補(bǔ)償

　　物業(yè)損耗是客觀存在的，是導(dǎo)致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補(bǔ)償?shù)葍蓚€(gè)基本問題。

　　（一）物業(yè)的損耗成因。

　　我們知道，根據(jù)"磨損理論"，機(jī)器設(shè)備在使用過程中，會(huì)產(chǎn)生兩種磨損現(xiàn)象，即有形和無形磨損。類似地，物業(yè)中的建筑物和設(shè)備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現(xiàn)象，一是有形損耗，另一是無形損耗，而且這些損耗會(huì)使物業(yè)貶值。

　　有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動(dòng)、非規(guī)范使用等引起的實(shí)體損耗和使用價(jià)值下降，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為物業(yè)的貶值。

　　無形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使生產(chǎn)相同的物業(yè)成本相應(yīng)降低，或在相同的成本下，由于新技術(shù)的應(yīng)用而出現(xiàn)了性能更先進(jìn)或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上就表現(xiàn)為技術(shù)性貶值和功能性貶值。

　　（二）物業(yè)損耗特點(diǎn)。

　　物業(yè)的損耗有三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)的損耗具有復(fù)雜性，即造成損耗的原因復(fù)雜，在實(shí)體損耗方面，表現(xiàn)為自然力作用的、機(jī)械磨損的、負(fù)荷過量的、人為損壞的等等；在經(jīng)濟(jì)損耗方面，表現(xiàn)為功能性、技術(shù)性、需求性、經(jīng)營性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質(zhì)量、使用條件、維修活動(dòng)等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補(bǔ)償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質(zhì)上喪失使用價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　（三）物業(yè)的損耗補(bǔ)償。

　　物業(yè)因損耗而降低其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在物業(yè)管理范疇內(nèi)，人們只有通過維修活動(dòng)的物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使物業(yè)因損耗帶來的貶值得到補(bǔ)償，才能使物業(yè)保值增值。

　　三、損耗和補(bǔ)償與有關(guān)概念之間的關(guān)系

　　物業(yè)損耗和損耗補(bǔ)償與物業(yè)維修相關(guān)的保值增值、科技貢獻(xiàn)率、使用壽命等概念之間存在著密切關(guān)系，為了能更加準(zhǔn)確地闡述維修概念，還需進(jìn)一步地分析這種關(guān)系。

　　（一）物業(yè)的保值增值。

　　物業(yè)損耗的基本特點(diǎn)就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應(yīng)對(duì)投入使用的物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，其主要表現(xiàn)形式就是物業(yè)維修。通過維修這一物業(yè)再生產(chǎn)活動(dòng)，可使物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)形成為物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而為物業(yè)的保值奠定了基礎(chǔ)；另外，維修還可以從專業(yè)技術(shù)形成先進(jìn)的生產(chǎn)力，從而通過科技的貢獻(xiàn)形成物業(yè)的新增價(jià)值，使物業(yè)的增值成為可能。

　　（二）物業(yè)維修科技貢獻(xiàn)率。

　　這里，簡稱為科技貢獻(xiàn)率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的成本費(fèi)用之比。具體地說，是指維修人員專業(yè)技術(shù)勞動(dòng)所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用的比值。有技術(shù)指導(dǎo)的維修活動(dòng)通常要比沒有指導(dǎo)的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對(duì)于技術(shù)含量高的物業(yè)來說更是如此。

　　通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值要比維修所需費(fèi)用要大。這是因?yàn)椋ㄟ^人們對(duì)掌握的科學(xué)技術(shù)知識(shí)的運(yùn)用，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價(jià)值得以補(bǔ)償，保持或恢復(fù)了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現(xiàn)在運(yùn)用科技知識(shí)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的新增價(jià)值之中。

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，科技貢獻(xiàn)率在物業(yè)維修活動(dòng)中是顯而易見的，如請(qǐng)專業(yè)維修單位來維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費(fèi)用外，維修單位還要根據(jù)技術(shù)的易難程度和壟斷程度來測算利潤，而利潤的大小，在很大程度上取決于專有技術(shù)和專業(yè)技巧的掌握和使用。

　　（三）物業(yè)的使用壽命。

　　物業(yè)損耗的另一特點(diǎn)就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長。由于可見，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質(zhì)量有關(guān)，因此，人們應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要把好關(guān)，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質(zhì)量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關(guān)，規(guī)范的使用和良好的使用條件對(duì)物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長期性決定了物業(yè)維修活動(dòng)的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進(jìn)行維修活動(dòng)；維修質(zhì)量越高，則降低損耗的效果越好。

　　四、物業(yè)維修的基本概念

　　從上述分析中可以知道，要減少和補(bǔ)償物業(yè)損耗，就要通過維修活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)這一目的。而物業(yè)維修是一個(gè)大概念，是由一些基本技術(shù)措施組成的。因此首先來探討一下物業(yè)維修的基本概念。

　　（一）基本概念。

　　物業(yè)維修是指維持和恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的技術(shù)措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的維護(hù)；恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的修理；確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的檢查。

　　（二）規(guī)定功能。

　　規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據(jù)人們的特定要求，還要根據(jù)國家特定的規(guī)范來決定。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)。

　　規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)表現(xiàn)形態(tài)。物業(yè)的表現(xiàn)形態(tài)要用具體的特征和性能指標(biāo)來描述評(píng)價(jià)，因此，規(guī)定狀態(tài)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特定要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求來確定。

　　五、物業(yè)維修要素

　　（一）檢查。

　　在維護(hù)、修理物業(yè)前，就要針對(duì)物業(yè)實(shí)體損耗的復(fù)雜性，通過仔細(xì)檢查（包括檢測和勘測），全面掌握物業(yè)實(shí)際功能和狀態(tài)變化發(fā)問，及時(shí)查明問題，以便有的放矢改進(jìn)維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補(bǔ)償效果。

　　（二）維護(hù)。

　　物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關(guān)，如自然力的震動(dòng)、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動(dòng)物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的磨擦、老化等等，均會(huì)或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過人們自覺的預(yù)防保護(hù)措施，維持和改善物業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)條件，減少物業(yè)的實(shí)體損耗，延緩損耗的進(jìn)程。這項(xiàng)活動(dòng)就是維護(hù)。

　　（三）修理。

　　物業(yè)損耗的單向性導(dǎo)致了物業(yè)的實(shí)體損壞和價(jià)值貶值，因此，維修要體現(xiàn)出"修"和"補(bǔ)"兩個(gè)字上，"修"是修理，"補(bǔ)"是補(bǔ)償。通過修理，恢復(fù)物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補(bǔ)償了因損耗而失去的物業(yè)使用價(jià)值和價(jià)值。

　　（四）物業(yè)維修要素。

　　通過對(duì)物業(yè)損耗特點(diǎn)的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動(dòng)中所采取的必要技術(shù)措施，或構(gòu)成維修活動(dòng)的基本因素。一般維修要素為檢查、維護(hù)和修理。在一般情況下，維修活動(dòng)基本是由這三個(gè)要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對(duì)維修概念存在的三種認(rèn)識(shí)。

　　六、物業(yè)維修制度

　　在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對(duì)建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經(jīng)常見到一些如日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關(guān)的概念。為了說明修理與保養(yǎng)，還需要對(duì)物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進(jìn)行探討。

　　（一）物業(yè)維修制度。

　　它是指在一定的維修思想指導(dǎo)下，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，消除實(shí)際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實(shí)際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預(yù)防維修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復(fù)實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。

　　預(yù)防維修制，是指采取預(yù)防措施為主的，消除實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。

　　（二）事后修理制下的維修。

　　顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現(xiàn)了損壞的情況下進(jìn)行的，因此，是以恢復(fù)性修理為主。在事后修理制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時(shí)也包括改造和更新；對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時(shí)也包括拆改和翻修及綜合維修。

　　（三）預(yù)防維修制下的維修。

　　與事后修理制度相對(duì)應(yīng)，預(yù)防維修制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時(shí)的預(yù)防保護(hù)工作，因此，是以預(yù)防性保養(yǎng)為主。在預(yù)防維修制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各級(jí)保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，有時(shí)也包括三級(jí)保養(yǎng)和大修理。對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指養(yǎng)護(hù)，即日常養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)。

　　《現(xiàn)代物業(yè)》雜志20**年第5期。

篇3：物業(yè)公司公共維修資金管理制度

　　物業(yè)公司公共維修資金管理制度

　　為了保障博盈投資廣場各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施售后的維修管理，維護(hù)租戶的利益。

　　公共維修資金，由法律規(guī)定的專項(xiàng)用于公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

　　公共維修資金的使用范圍：

　　公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結(jié)構(gòu)部樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備即大樓內(nèi)的電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。

　　公共維修資金的繳納：

　　物業(yè)的公共維修資金應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納，業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學(xué)，同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房價(jià)差別有多大，本體造價(jià)差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對(duì)多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時(shí)段、定期確定一個(gè)平均價(jià)，統(tǒng)一參照?qǐng)?zhí)行。三是數(shù)額不大。

　　公共維修資金的管理：

　　物業(yè)公共維修資金的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，不應(yīng)由物管公司收管，應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時(shí)，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。

　　公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，公共維修資金利息凈收益轉(zhuǎn)作公共維修資金滾存使用和管理。

　　公共維修資金的使用：

　　公共維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主審定后實(shí)施，公共維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主研究決定，業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機(jī)制上，接受市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理部門會(huì)同指定銀行對(duì)物業(yè)公共維修資金的建立和管理情況進(jìn)行定期和不定期的檢查。