物業(yè)工程部維修材料申報制度

　　為了加強對維修材料的管理，杜絕鋪張浪費的現(xiàn)象發(fā)生，確保設備設施達到正常使用功能，特制定維修材料申報制度如下：

　　1、部門經(jīng)理須在每月25日之前根據(jù)下月檢修計劃，擬定出購入材料申請單，經(jīng)與保管員核對后，提出申購計劃，并注明用料時間；

　　2、申購計劃須報總經(jīng)理批準后，交辦公室安排人員采購；

　　3、為了加快流動資金的有效運轉(zhuǎn)，采購人員須本著零庫存的原則，盡量采取先用先買，不影響維修人員使用；

　　4、對于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，為便于迅速處理，可由部門經(jīng)理直接報總經(jīng)理安排購買；

　　5、事故搶修材料應迅速采購，及時與領導溝通，以便掌握情況；

　　6、采購材料在實際維修中剩余較大，應及時入庫保管；如剩余材料閑置過久要立即聯(lián)系退貨；

　　7、材料申報，要由維保部經(jīng)理組織專業(yè)技術人員議定，根據(jù)實際情況，盡量減小誤差。

　　8、材料申報單要一式兩份，一份用于采購，一份用于備存。

篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

　　[案例分析]

　　維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業(yè)主承擔，業(yè)主應承擔維修費用。

　　至于業(yè)主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。

　　從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當?shù)膬?yōu)惠。

　　這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

　　[相關法規(guī)制度]

　　1．《服務收費標準作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務費用的收繳

　　(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據(jù)相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。

　　(2)各部門主管應根據(jù)用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認。

　　(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

　　(4)財務部會計應在每兩個工作日內(nèi)根據(jù)《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。

　　(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　(7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內(nèi)，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定進行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

　　(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規(guī)定的交費日期到相關單位去交納相關費用。

　　(3)財務會計根據(jù)相關部門提供的收費單據(jù)，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經(jīng)財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。

　　(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時，還應按《現(xiàn)在管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。

　　(6)出納員在應規(guī)定交費日后的3日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收回的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定進行相關的催繳工作。

　　6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯(lián)）。

　　(2)該部門的收費員應根據(jù)各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

　　(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯(lián)交財務會計按照《會計核算標準作業(yè)程序》進行相關的賬務處理。

　　(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應根據(jù)《會計核算標準作業(yè)程序》作相應的賬務處理。

　　7．費用收繳資料的保管

　　(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。

　　(2)財務部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

　　8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據(jù)之一。

　　五、記錄

　　1．《收費通知單》

　　2．《費用催繳通知單》

　　3．應收管理費用明細表》

　　4．《消費項目清單》

　　5．《費用收繳明細》

　　六、相關支持性文件

　　1．《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》

　　2．《銀行存款管理標準作業(yè)程序》

　　3．《應收賬款管理標準作業(yè)程序》

　　4．《會計核算標準作業(yè)程序》

篇3：物業(yè)維修培訓材料：電梯常識

　　物業(yè)維修培訓材料：電梯常識

　　1.常見名詞解釋

　　（1）電梯：是用于高層建筑物中的固定式升降運輸設備，它有一個裝載乘客的轎廂，沿著垂直或傾斜角度小于15°的導軌在各樓層間運行。

　　（2）轎廂：是直接運載乘客的類似于車廂的部分,一般在門關閉后是一個封閉的箱體。

　　（3）轎門：轎廂的門，乘客從轎內(nèi)看到的自動開、閉的門。它跟隨轎廂一起上下運行。

　　（4）層門（或稱廳門）：設置在各樓層電梯入口處的門，它不隨電梯上下運行，但隨轎門一起開啟或關閉。

　　（5）呼梯盒（或稱召喚盒）：設置在各樓層電梯入口層門的旁邊，一般有上下兩個帶箭頭的按鈕，供乘客召喚轎廂來本層站時使用。

　　（6）轎內(nèi)操縱盤：安裝于轎廂內(nèi)壁上，有代表各樓層的數(shù)字按鈕，還有開關門按鈕以及緊急呼叫按鈕，主要供進入電梯后乘客選擇目的樓層使用。

　　（7）自動扶梯：帶有循環(huán)運行的梯級，用于傾斜向上或向下連續(xù)輸送乘客的運輸設備。直觀看起來它就像移動的樓梯，同時伴隨移動的扶手帶。

　　（8）自動人行道：循環(huán)運行的走道，就象放平了的自動扶梯，一般用于水平或傾斜角度不大于12°的乘客和由乘客攜帶物品的運輸。

　　2.分類

　　（1）乘客電梯：用于運送乘客的電梯，一般用于辦公樓、賓館等場合。

　　（2）病床電梯：用于運送病床（含病人）醫(yī)療設備的電梯，主要設置于醫(yī)院等場合，其特點是載重量和轎廂面積不能太小，否則就無法裝運病床及氧氣瓶、吊瓶架等搶救設備。

　　（3）住宅電梯：供居民住宅樓使用的電梯，其轎廂的形狀和大小除考慮運送人員外，同時要考慮能運送一些家具、電器及擔架或輪椅。

　　（4）觀光電梯：主要安裝于賓館、商場、高層辦公樓場合，有一面或幾面的井道壁和轎廂壁是透明材料，乘客在乘坐電梯時，可以觀看轎廂外的景物。

　　3.乘梯基本常識

　　3.1 正常乘坐電梯

　　目前載人電梯都是微機控制的智能化、自動化設備，不需要專門的人員來操作駕駛，普通乘客只要按下列程序乘坐和操作電梯即可。

　　（1）在乘梯樓層電梯入口處，根據(jù)自己上行或下行的需要，按上方向或下方向箭頭按鈕，只要按鈕上的燈亮，就說明你的呼叫已被記錄，只要等待電梯到來即可。

　　（2）電梯到達開門后，先讓轎廂內(nèi)人員走出電梯，然后呼梯者再進入電梯轎廂。進入轎廂后，根據(jù)你需要到達的樓層，按下轎廂內(nèi)操縱盤上相應的數(shù)字按鈕。同樣，只要該按鈕燈亮，則說明你的選層已被記錄；此時不用進行其他任何操作，只要等電梯到達你的目的層停靠即可。

　　（3）電梯行駛到你的目的層后會自動開門，此時按順序走出電梯即結(jié)束了一個乘梯過程。

　　3.2 文明乘梯注意事項

　　（1）呼叫（召喚）電梯。根據(jù)自己上下樓的需要按動呼梯盒上的呼梯按鈕，上樓只按上行箭頭按鈕，下樓只按下行箭頭按鈕。不要兩個按鈕都按，否則的話電梯可能更慢。呼梯按鈕只要按一次即可，只要按鈕燈亮就不需要再去按。因為按多少次都一樣，不會加快電梯的速度反而更容易損壞按鈕。更不要因等待時間稍長就去拍打按鈕或?qū)娱T門板。

　　（2）進入電梯。所呼叫的電梯到達本層站時，會有燈光、數(shù)字或聲音提示，根據(jù)這樣的提示去等待進入電梯。電梯到達開門后，按順序依次進入電梯后在轎廂內(nèi)操縱盤上選定自己的目的層按鈕即可。在進入電梯時如果電梯門關閉，這時也不要害怕，因為每部電梯的門上都有關門檢測裝置，碰到或檢測到有乘客出入時，門會自動重新開啟，即使門關閉時安全觸板碰到人體，有一點撞擊，也不用害怕，不會造成任何傷害。注意：乘客及兒童不要在電梯門口停留玩耍。當電梯轎廂乘客已滿時，不要再強行進入轎廂，否則轎廂會因超載而報警，無法啟動。

　　（3）電梯行駛過程中。乘客在電梯行駛過程中，應放松站立，不要去扒門；一旦扒開門縫電梯就會緊急制動，影響正常運行。

　　（4）走出電梯。當電梯到達你的目的樓層時，要等電梯停止運行，門自動打開后，再依次走出電梯。

　　3.3 正確乘坐自動扶梯

　　自動扶梯和自動人行道是連續(xù)運行的運輸設備，乘坐自動扶梯時，兒童應有大人牽領，幼兒應由大人抱起。進出自動扶梯時不要猶豫。一般自動扶梯站人的梯級上有方框形安全警告線，踏腳時，不要踩線，也就是不要踩在兩個梯級的接縫處，否則在自動扶梯進入傾斜運行段時，人就會站立不穩(wěn)而摔倒。對于正常乘自動扶梯的人，應靠右側(cè)站立且手扶右側(cè)扶手帶，在扶梯出口處也不用緊張，順勢邁出即可。

　　3.4 文明乘坐自動扶梯注意事項

　　（1）兒童不能在扶梯梯級上下出入口處逗留玩耍。

　　（2）不要爬坐到扶手帶上。

　　（3）不要用手摳扶手帶下部。

　　（4）不要在運動的扶梯上彎腰把手伸到梯級出入口的梳齒板中。

　　（5）不要將果核、石子等硬物丟棄在梯級上，也不要把傘尖等尖銳硬物伸進梯級周圍的縫隙中，更不要伸進梳齒板中。

　　（6）行李物品應手提攜帶。

　　4.乘坐電梯時緊急情況的應對

　　4.1 電梯門不能關閉

　　進入電梯后，如電梯門不能自動完全關閉，按關門按鈕也不能完全關閉，此時乘客應立即走出轎廂，換乘另外的電梯或走樓梯，方便的情況下應向電梯的維修保養(yǎng)部門報修。

　　4.2 被關在轎廂內(nèi)

　　乘客在轎廂內(nèi)，轎廂無論因何種原因而停止或不啟動，且不能自動打開門，此時乘客應保持冷靜，不要采取任何過急的行動（比如，扒門或撞開轎頂天花板上部的安全窗向外爬等），正確的做法是：（1）連續(xù)按壓轎廂內(nèi)操縱盤上的報警按鈕，此時電梯警鈴會響起，轎廂外的人員會馬上知道轎廂內(nèi)關人，立即找專業(yè)維保人員來處理。（2）拿起轎廂內(nèi)操縱盤上的電話機，根據(jù)上面的提示撥號求援；或者按下操縱盤上的電話按鈕，向外部報警求援。目前電梯轎廂內(nèi)的電話都是與機房和值班室三方聯(lián)通的，用電話呼叫會有人應答。（3）被關在轎廂內(nèi)的人員，應該等待外部專業(yè)人員前來救援釋放。在專業(yè)人員到來進行救援時，一定要通過電話或喊話，聽從救援人員的指揮，配合救援人員的行動，以保證所有人員的安全。

　　5.乘坐自動扶梯時緊急情況的應對

　　在扶梯的上下兩站出入口處的下部，均設有2個紅色的按鈕，并標有“停止”字樣，如果扶梯上發(fā)生人員摔倒或手指、鞋跟等物品被夾住等情況時，應呼叫處在扶梯兩端的人員，立即按下“停止”按鈕以便馬上使扶梯停止。處在扶梯端部的值班人員或一般乘客，如發(fā)現(xiàn)發(fā)生了緊急情況，也應立刻按動“停止”按鈕，以免造成更大的傷害。

　　6.電梯的管理

　　根據(jù)國務院《特種設備安全監(jiān)察條例》的規(guī)定，“特種設備”包括電梯、起重機械、鍋爐、壓力容器、壓力管道、客運索道、大型游樂設施七類。國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局統(tǒng)一負責全國特種設備的質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察工作；地方質(zhì)量技術監(jiān)督行政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)特種設備的質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察工作；各級質(zhì)量技術監(jiān)督行政部門的特種設備安全監(jiān)察機構(gòu)在各自職責范圍內(nèi)，負責實施特種設備的質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察。各級特種設備安全監(jiān)察機構(gòu)在實施特種設備的質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察時，應當發(fā)揮行業(yè)部門、社會中介組織的作用。

　　電梯屬于實施生產(chǎn)許可證管理的產(chǎn)品，由國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局對該產(chǎn)品統(tǒng)一實行生產(chǎn)許可證制度。