物業區域房屋本體維修作業指導書

　　1.0目的

　　通過對業主維修及房屋本體修繕的有效管理與控制，保證服務過程有能力滿足規定的要求。

　　2.0適用范圍

　　適用于對業主維修及公寓樓、會所房屋本體修繕的管理控制。

　　3.0職責

　　3.1管理處主任助理負責業主報修的受理及維修后的回訪工作；

　　3.2護管隊負責對房屋本體完好狀況的日常巡視；維修人員負責月檢；管理處主任助理負責季度檢查；

　　3.3維修組負責公寓樓本體土木結構部分的修繕養護和業戶戶內、樓道照明的日常報修維修；

　　3.4維修組負責機電系統設備設施的運行維修保養，作業過程執行其相關作業指導書。

　　4.0作業用具

　　4.1電工、管道工、油漆工、泥瓦工、電焊工及登高作業等工種專用常用維修工具。

　　5.0作業準備

　　5.1房屋本體巡查

　　5.1.1護管員每天對房屋本體設施進行巡查一次；

　　5.1.2維修人員每月進行巡查一次；

　　5.1.3管理處主任助理應每季度對小區范圍內巡查一次。

　　5.1.4在巡查過程中發現損壞或異常情況，巡查人員均應記錄在《巡查記錄表》中，并于第二天將信息分別反饋給責任班組進行修繕。

　　5.1.5巡查人員在《巡查記錄表》中有關信息被責任班組確認的三天后，可針對相關內容進行復檢、跟蹤。

　　5.2房屋本體報修

　　5.2.1房屋本體、日常零星報修項目時，應填寫《顧客信息處理記錄》，維修結果記錄在《維修單》。

　　5.2.2維修組自己無能力實施的重大修繕或功能改造項目可進行委外分包，如需動用房屋本體維修基金，應按規定申請。

　　5.3修繕養護計劃

　　5.3.1據公寓樓、會所房屋完損情況，管理處應在每年12月份制訂下一年度的房屋修繕養護年度計劃，由管理處主任審核、報公司和業主委員會審批實施。

　　5.3.2維修組應每月制訂《房屋修繕養護計劃表》報管理處主任批準后實施。

　　6.0維修過程

　　6.1安全要求

　　6.1.1作業前應檢查所使用的勞動防護用品，不合格產品禁止使用。

　　6.1.2作業前應根據工作現場需要，合理設置警示牌、或警示帶、或警示欄。

　　6.1.3作業過程中禁止吸煙。涉及動火作業時，應在現場配置至少一個合格的滅火器。

　　6.1.4電工、電氣焊工、空調工等特殊工種作業，未獲得相關有效操作證者不得進行相關工種作業；

　　6.1.5作業時，維修人員必須按《維修工安全操作規程》中相關條款執行。

　　6.1.6作業過程中，需使用電動工具時，作業人員應注意采取保護措施，注意自身安全。

　　6.1.7作業過程中，需進行登高作業時, 作業人員應注意采取保護措施，注意自身安全。

　　6.2維修過程對環境保護要求

　　6.2.1在作業前，按現場需要應可能地做好防臟防亂的預防措施。

　　6.2.2在維修工作過程中，盡量做到節電節水，減少能源或維修材料的浪費。

　　6.2.3所有維修人員完成工作后，要清理干凈現場，并把廢品廢料按可回收和不可回收類歸放處理。

　　6.2.4電工作業中產生的廢舊日光燈管、節能燈管、霓虹燈管、鎮流器、電子線路板等材料，應集中回收并分類處理。

　　6.2.5泥瓦工作業過程中，攪拌水泥混凝土或進行切割磚石時，會產生粉塵，應做好防止粉塵擴散措施，并盡量使用散裝水泥。產生的余渣余土應用垃圾袋裝好后，交垃圾站處理。

　　6.2.6油漆作業過程中，應做好防止油漆、天那水泄漏的措施；工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶屬易燃有害有毒物品，應送垃圾站單獨處理。

　　6.2.7給排水(管道)作業：產生的廢舊鍍鋅鐵管、生鐵鑄管、金屬渣等屬可回收物品，應集中回收再處理。

　　6.3房屋本體的修繕及養護

　　6.3.1維修情況統計

　　6.3.1.1依據《維修單》，維修組應每一個月統計一次業戶報修的及時率、維修合格(滿意)率、返修率。

　　6.3.1.2依據檢查結果及維修情況，維修組應每一個月統計一次房屋維修的完好率、及時率、合格率、返修率。

　　6.3.2維修材料、設備、工器具的控制

　　6.3.2.1申購維修材料、設備、工器具可按《管理制度》相關要求執行。

　　6.3.2.2維修組自己無能力維修的工器具和設備可進行委外維修， 按《管理制度》相關要求執行。

　　6.3.2.3維修材料、維修工器具的日常保管及損壞后如需更換新工具時, 按《管理制度》相關要求執行。

篇2：常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　一、嚴格執行常州市房管局、常州市財政局常房發[20**]7號和常財基[20**]1號以及常房發[20**]9號等有關文件規定，做好房屋本體維修基金（以下簡稱本體基金）的代收代交和續籌管理工作。

　　二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業主入伙手續時，必須嚴格按照規定（每平方米建筑面積35元）向業主足額收取本體基金，并開具本體基金專用發票；未交清本體基金的業主一律不得交房。

　　三、項目管理處/服務中心向業主收取的本體基金，無論總額多少，都必須于五個工作日內如數交到公司財務部。

　　四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后，應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規定，于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業管理中心。

　　五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30% 時，公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區房管局和業主委員會及時進行續籌。

　　六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發[20**]28號以及市房管局常房發[20**]83號文件規定。在接受業主委委托的前提下，制訂維修工程預算書，向市基金中心申請用款，與有資質房屋修繕單位簽訂維修工程合同，實施維修工程，并參與工程驗收。

篇3：小區房屋本體維修基金管理制度

　　小區房屋本體維修基金管理制度

　　zz家園房屋本體維修基金屬業主的共有資產，為加強**家園房屋本體維修基金（以下簡稱“本體基金”）的管理，保障物業產權人、使用人的合法權益，有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施（以下簡稱“共用部位”），保障房屋安全使用。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》、深物價[1998]136號《關于住宅（房屋）本體維修基金問題的通知》及有關規定，特制定以下本小區本體基金的管理制度。

　　一、zz家園管理處是負責業主房屋本體基金的收繳及管理部門，負責具體實施共用部位的維修養護。

　　二、管理處必須配備專業財務人員，對小區房屋本體基金進行準確核算，并按每個單位登記專帳，設立專用帳號存儲本小區的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次，接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業委會審議通過。

　　四、管理處動用本體基金必須履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟占60%以上業主同意后方可使用，并出具“施工項目清單”，由業委會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、管理處負責人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　本體基金確實不夠支出時，經占60%以上的業主同意，可由該棟的業主分攤。

　　五、如業委會或該棟50%以上業主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施涉及特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可經福田區住宅管理部門核準。

　　六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時，按支出額執行相應的費用定額標準。

　　七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門，接受福田區住宅管理部門對本小區的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。

　　八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》及有關文件制定。