物業(yè)程序文件

　　日常維修工作管理控制程序

　　1.目的

　　保證為客戶提供服務(wù)的設(shè)備及設(shè)施的正常使用，規(guī)范入戶維修服務(wù)的運(yùn)作程序，及時(shí)高效地為客戶提供服務(wù)。

　　2.范圍

　　適用于各管理處設(shè)備設(shè)施的日常維修、入戶維修服務(wù)、緊急特殊性維修的提供和管理。

　　3.定義

　　日常性維修：按照年檢修計(jì)劃而安排的工作及日常發(fā)生的維修工作。

　　入戶維修服務(wù)：客戶提出維修需要，由工程部維修人員解決的維修服務(wù)。

　　緊急特殊性維修：工程設(shè)備、設(shè)施發(fā)生意外事故所造成的維修工作。

　　4. 職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)

　　管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督維修服務(wù)質(zhì)量，必要時(shí)參加回訪工作。

　　管理處

　　工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)管理處日常維修工作的安排及維修服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督。

　　工程人員負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常巡視維修、入戶維修服務(wù)、緊急特殊性維修，并保質(zhì)保量地按時(shí)完成。

　　前臺人員負(fù)責(zé)記錄客戶報(bào)修，及時(shí)通知工程部；維修工作完成后，負(fù)責(zé)《居家服務(wù)情況記錄表》的收回、存檔，并根據(jù)實(shí)際情況回訪顧客，了解服務(wù)質(zhì)量。

　　監(jiān)控中心人員在前臺人員工作時(shí)間之外，負(fù)責(zé)客戶維修申請的記錄、通知。

　　5. 方法及過程控制

　　5.1 日常性維修辦法

　　5.1.1工程部每日由專人對管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查巡視，檢查巡視結(jié)果應(yīng)填寫《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》，對發(fā)現(xiàn)異常情況給予及時(shí)處理，不能解決的問題應(yīng)及時(shí)向上級反映，由上級領(lǐng)導(dǎo)安排人員進(jìn)行妥善解決，并在《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》上簽字確認(rèn)。

　　5.1.2前臺人員在接到客戶對公共區(qū)域維修要求時(shí)，須在《工作信息記錄本》中記錄下本次報(bào)修的詳細(xì)內(nèi)容，及時(shí)通知檢修人員，并由檢修人員開出《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

　　5.1.3檢修人員依據(jù)報(bào)修內(nèi)容現(xiàn)場進(jìn)行維修，維修完畢后由工程部負(fù)責(zé)人對維修效果進(jìn)行現(xiàn)場評估，并填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

　　5.1.4《工作信息記錄本》的填寫參照附件2《工作信息記錄表（維修服務(wù)部分）使用規(guī)范》。

　　5.2 入戶維修服務(wù)辦法

　　5.2.1當(dāng)有客戶現(xiàn)場或電話申請維修服務(wù)時(shí)，前臺人員須在《工作信息記錄本》中登記，明確客戶的房號、姓名、電話、需維修時(shí)間、服務(wù)需求的內(nèi)容（盡可能詳細(xì)）和要求等，并明確告知相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)安排維修人員上門服務(wù)，服務(wù)完畢后應(yīng)將《居家服務(wù)情況記錄表》收回銷單。

　　5.2.2為保證及時(shí)提供入戶維修服務(wù)，維修人員從前臺（或客戶處）獲知入戶維修工作信息，并明確告知相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，由維修人員依據(jù)報(bào)修內(nèi)容自行填寫《居家服務(wù)情況記錄表》 進(jìn)行入戶維修。維修人員從客戶處直接得知維修信息的，應(yīng)明確告知相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，并在維修前及時(shí)知會(huì)前臺人員。在維修工作完畢后應(yīng)將《居家服務(wù)情況記錄表》交到前臺消單。

　　5.2.3一般情況下，前臺人員應(yīng)即時(shí)安排人員上門服務(wù)，人員安排有困難的，須及時(shí)知會(huì)業(yè)主，同時(shí)須與客戶約定時(shí)間進(jìn)行維修。對于水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、停水停電等緊急情況，須保證維修人員在5分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

　　5.2.4維修人員到顧客家中進(jìn)行維修保養(yǎng)服務(wù)時(shí)，應(yīng)隨身攜帶工作地墊、鞋套、工具箱（袋），并向客戶了解故障點(diǎn)、原因或維修內(nèi)容，查明故障原因，在管理處提供管理服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行維修。對不在服務(wù)范圍內(nèi)、或需要收費(fèi)的服務(wù)應(yīng)對客戶進(jìn)行專業(yè)性的解釋，對于需要收費(fèi)的服務(wù)項(xiàng)目需經(jīng)客戶同意后方可進(jìn)行服務(wù)，同時(shí)應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》中進(jìn)行記錄。

　　5.2.5維修人員在進(jìn)入客戶家時(shí)應(yīng)穿好鞋套，在維修時(shí)應(yīng)先向客戶重復(fù)已知的服務(wù)事項(xiàng)，在確認(rèn)后，鋪好地墊進(jìn)行維修，維修過程中所使用的工具應(yīng)放置在地墊上。

　　5.2.6維修工作完畢后，應(yīng)立即清理現(xiàn)場，并雙手遞上《居家服務(wù)情況記錄表》請客戶在"接收人簽字"欄確認(rèn)簽字。對因有償服務(wù)價(jià)格或客戶原因取消維修服務(wù)的情況，維修人員應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》上注明情況，并須管理處工程負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

　　5.2.7維修過程中如發(fā)現(xiàn)客戶家中有不安全因素，應(yīng)及時(shí)向客戶指明，同時(shí)應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》中進(jìn)行記錄。對于服務(wù)范圍內(nèi)或需要收費(fèi)的服務(wù)，經(jīng)客戶同意后方可進(jìn)行服務(wù)，以消除安全隱患。若不在服務(wù)范圍內(nèi)，應(yīng)對客戶進(jìn)行專業(yè)性的解釋。

　　5.2.8維修人員在客戶家中維修時(shí)，嚴(yán)禁收取小費(fèi)、抽煙、喝茶，打私人電話。若因工作需即時(shí)與管理處聯(lián)系的，使用客戶電話須事先征得客戶同意并表示感謝。

　　5.2.9凡短時(shí)間不能及時(shí)解決的維修問題，應(yīng)向客戶及前臺解釋原因，并在《居家服務(wù)情況記錄表》中注明，同時(shí)上報(bào)管理處工程負(fù)責(zé)人。管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織解決并在2小時(shí)以內(nèi)給予客戶明確答復(fù)，同時(shí)在前臺《工作信息記錄本》中詳細(xì)記錄。

　　5.2.10對于有償維修，維修人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)管理處自行制定的《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示》執(zhí)行；如客戶提出的有償服務(wù)在《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示》執(zhí)行范圍之外，須由管理處工程負(fù)責(zé)人對維修項(xiàng)目依據(jù)管理處能力決定是否提供該項(xiàng)服務(wù)，價(jià)格由管理處與客戶自行商定，報(bào)管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。管理處負(fù)責(zé)人須在《居家服務(wù)情況記錄表》上簽字確認(rèn)；

　　5.2.11維修過程中若涉及由顧客提供維修產(chǎn)品，則需在《居家服務(wù)情況記錄表》上注明"客戶提供維修產(chǎn)品"字樣。

　　5.2.13對維修人員入戶維修的具體要求參見附件1《入戶維修服務(wù)守則》。

　　5.3緊急特殊性維修

　　5.3.1遇有緊急特殊維修事件，接報(bào)人應(yīng)第一時(shí)間通知管理處工程部負(fù)責(zé)人并做統(tǒng)一調(diào)動(dòng)安排，并通知上級主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門進(jìn)行緊急處理解決，事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》并附事件說明。

　　5.4對外委托維修

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　　5.4.1工程部無法自行維修需對外委托維修的工作，管理處工程部負(fù)責(zé)人應(yīng)上報(bào)管理處經(jīng)理審核確認(rèn)，并按公司管理審批流程上報(bào)，待批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

　　5.4.2對外委托維修應(yīng)按照《服務(wù)項(xiàng)目外包控制程序》，從合格的外包方中選擇對外委托維修單位。

　　5.5管理處對入戶維修服務(wù)的回訪依照《客戶溝通程序》執(zhí)行。

　　5.617：30至次日9：00（前臺人員工作時(shí)間以外）由監(jiān)控中心接管以上前臺工作職責(zé)。

　　6.支持性文件

　　《客戶溝通程序》TJVKWY7.2.3-K01

　　《服務(wù)項(xiàng)目外包控制程序》TJVKWY8.2.3-Z01

　　7. 質(zhì)量記錄表格

　　《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》 TJVKWY7.5.1-G01-F1

　　《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》 TJVKWY7.5.1-G01-F2

　　《工作信息記錄本》TJVKWY7.2.3-K01-F1

　　《居家服務(wù)情況記錄表》TJVKWY7.2.3-K01-F2

　　8. 附件

　　附件1：《入戶維修服務(wù)守則》

　　附件2：《工作信息記錄表（維修服務(wù)部分）使用規(guī)范》

　　附件3：《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示》

篇2：學(xué)生宿舍、教學(xué)及辦公場所等日常維修辦法

>　　中學(xué)學(xué)生宿舍、教學(xué)及辦公場所等的日常維修辦法

　　1、報(bào)修辦法

　　各場所的使用管理人發(fā)現(xiàn)有維修項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，避免出現(xiàn)累積大量集中報(bào)修。報(bào)修時(shí)填寫維修申請單送至維修班，維修班工作人員根據(jù)實(shí)際情況鑒定，自然損耗的免費(fèi)維修;人為損壞的對照賠償價(jià)格表確定賠償金額，報(bào)修人到財(cái)務(wù)室繳費(fèi)后再進(jìn)行維修;惡意損壞的雙倍賠償，繳費(fèi)后再進(jìn)行維修，并書面通知到學(xué)生處，按照有關(guān)規(guī)定處理，并將處理結(jié)果報(bào)后勤服務(wù)中心備案。

　　2、維修辦法

　　維修班工作人員進(jìn)行維修一般情況下以接到維修申請單為準(zhǔn)，辦完有關(guān)手續(xù)馬上進(jìn)行維修。小的維修不過夜，大的維修24小時(shí)內(nèi)完成(特殊情況除外)。起始時(shí)間為免費(fèi)維修的送單之時(shí)算起，需要繳費(fèi)的以報(bào)修人繳費(fèi)完成后再次送達(dá)維修班之時(shí)算起。拒絕繳費(fèi)的不予維修。

　　3、監(jiān)督管理

　　當(dāng)報(bào)修人遇到損壞鑒定、賠償金額有異議時(shí)可由所在部門向后勤服務(wù)中心提出重新鑒定。維修工作不及時(shí)時(shí)，可直接向后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)人提出，經(jīng)查屬實(shí)，追究當(dāng)事人責(zé)任。

　　附件1：維修申請單

　　都昌三中

　　20**年5月1日

　　附件1

　　維修申請單

篇3：單體液壓支柱日常維修大修技術(shù)要求和檢驗(yàn)

　　單體液壓支柱日常維修、大修、技術(shù)要求和檢驗(yàn)

　　1、總則

　　2、引用標(biāo)準(zhǔn)

　　MT76液壓支架用乳化油

　　MT112礦用單體液壓支柱

　　3、維修總則

　　3.1各礦都應(yīng)建立維修車間，負(fù)責(zé)支柱的日常修理。礦務(wù)局建立維修中心或維修廠，負(fù)責(zé)支柱大修。

　　3.2各礦應(yīng)根據(jù)支柱用量配備維修工，一般每使用300根支柱配備一人。

　　3.3維修人員須經(jīng)必要的培訓(xùn)，全面了解支柱結(jié)構(gòu)、性能、使用、檢驗(yàn)，故障原因及處理方法等，只有經(jīng)考試

　　合格的維修工才能上崗。

　　3.4維修車間或檢修中心都應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員。

　　3.5除三用閥、頂蓋、接長管、卸載裝置可在井下更換外，支柱修理一律在地面維修車間或檢修中心進(jìn)行。

　　3.6維修后的支柱應(yīng)按本規(guī)程有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)，任何性能指標(biāo)不合格的支柱不允許下井。

　　3.7維修車間或檢修中心應(yīng)建立維修卡片，詳細(xì)記錄每根支柱編號、下井日期、升井日期、維修日期、故障、維修內(nèi)容、檢驗(yàn)情況、維修人等。

　　3.8維修好的支柱應(yīng)有檢驗(yàn)合格證。

　　4、日常維修

　　4.1升井支柱首先應(yīng)進(jìn)行操作試驗(yàn)和高、低壓密封試驗(yàn)，檢查支柱是否損壞、故障部位及原因。

　　4.2日常損壞或有故障的支柱應(yīng)及時(shí)維修。

　　4.3日常維修主要是更換損壞的零部件，清洗、更換橡膠密封件等。

　　4.4凡升井的內(nèi)注式支柱無論是否損壞，均需清洗通氣裝置，補(bǔ)充液壓油。

　　5、大修

　　5.1大修主要是修理油缸、活柱體，改制支柱，全面檢查零部件尺寸精度、表面粗糙度等。

　　5.2大修時(shí)應(yīng)更換所有橡膠密封件、塑料件，內(nèi)注式支柱還需更換工作液。

　　5.3油缸、活柱應(yīng)選用經(jīng)正式鑒定、技術(shù)成熟的工藝修理。無論研制還是檢修中心首次采用何種工藝修復(fù)的油缸、活柱都應(yīng)經(jīng)國家煤礦支護(hù)設(shè)備檢測中心按MT112中6.2和8.2.3的規(guī)定（壽命試驗(yàn)為1000次）檢測合格后，方可組織生產(chǎn)。

　　6、技術(shù)要求

　　6.1標(biāo)準(zhǔn)件、密封件、外購件應(yīng)選用部定點(diǎn)廠產(chǎn)品，并由質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格后方可使用。

　　6.2自制零件（包括外協(xié)件）或改制零件必須符合圖紙要求。

　　6.3支柱焊縫開裂或滲漏需要補(bǔ)焊時(shí)，焊縫應(yīng)符合MT112標(biāo)準(zhǔn)中5.3.6、5.3.7條的規(guī)定。

　　6.4內(nèi)注式支柱非承壓焊縫修復(fù)后，不允許出現(xiàn)常壓下滲漏。

　　6.5零件修復(fù)精度應(yīng)符合以下規(guī)定：

　　6.5.1油缸內(nèi)徑公差和直線度允許比圖紙要求降一級，如圖紙規(guī)定油缸內(nèi)徑公差為H10修復(fù)時(shí)按H11檢查。

　　6.5.2油缸工作行程內(nèi)，內(nèi)孔表面不允許存在銹蝕和麻坑，內(nèi)孔表面粗糙度應(yīng)達(dá)到。

　　6.5.3活柱直線度、外徑公差允許比圖紙要求降兩級。

　　6.5.4其他零件配合面尺寸精度和表面粗糙度比圖紙要求降一級。

　　6.6活柱表面修復(fù)后應(yīng)進(jìn)行防腐蝕處理，表面無凸出部位，表面允許留有輕微凹坑或劃痕深度小于0.5mm，但

　　凹坑處必須有鍍層覆蓋，不露基體。

　　6.7所有零件檢驗(yàn)合格后方可組裝，對于因拆卸、保管不當(dāng)而造成變形、擦傷等影響產(chǎn)品質(zhì)量的零件不得用于裝配。

　　6.8零件配裝前應(yīng)仔細(xì)清洗，嚴(yán)禁用棉紗或棉織物擦拭密封面。

　　6.9按圖紙及有關(guān)技術(shù)文件進(jìn)行組裝。

　　6.10維修好的外注式支柱，應(yīng)將內(nèi)腔乳化液放盡。三用閥注液孔、柱頭孔用塑料堵堵好，以防臟物進(jìn)入。

　　6.11支柱維修后應(yīng)將活柱降到底，垂直或傾斜放置，存放在氣溫不低于0℃、空氣干燥的室內(nèi)。

　　7、檢驗(yàn)

　　7.1檢驗(yàn)項(xiàng)目分全檢（每根支柱都應(yīng)檢驗(yàn)）和抽檢。壓力—時(shí)間特性和清潔度每月抽查五根，其余抽檢數(shù)量按月維修量的2檢驗(yàn)。

　　7.2檢驗(yàn)方法應(yīng)符合MT112標(biāo)準(zhǔn)中第6章有關(guān)試驗(yàn)方法的規(guī)定。密封試驗(yàn)時(shí)待壓力穩(wěn)定1min以后開始考核。