桂花園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案

　　管理目標(biāo)：

　　園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運行。

　　燈罩完好無損、干凈，正常調(diào)整因素除外，亮燈率保持在99%以上。

　　做到"急修不過夜，小修不過二"，確保及時率達(dá)95%以上，合格率達(dá)98%。

　　業(yè)主對工程維修的有效投訴率低于2%。

　　設(shè)備房標(biāo)識齊全，巡查、保養(yǎng)記錄齊全，機(jī)房環(huán)境干凈整潔。

　　人員配置：

　　1、維修工3人，負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設(shè)備設(shè)施的有償維修保養(yǎng)工作。

　　2、崗位設(shè)置：

　　1）維修工A：負(fù)責(zé)園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)兼日常維修。

　　2）維修工B：負(fù)責(zé)園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。

　　3）維修工C：負(fù)責(zé)水電抄表、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。

　　3、日常工作安排：

　　1）維修工A：每周對園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施巡查一次，每天上午分區(qū)域?qū)艟摺㈤T窗、墻路面、健身娛樂設(shè)施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風(fēng)機(jī)房及安防設(shè)備進(jìn)行檢查記錄，下午對巡查出的問題進(jìn)行處理及記錄。

　　2）維修工B：每周三對周界報警設(shè)備進(jìn)行一次檢查維護(hù)，每二天對周界報警系統(tǒng)進(jìn)行一次報警試驗（保安部負(fù)責(zé)），每月對探頭范圍綠化進(jìn)行一次修剪（綠化工負(fù)責(zé)），確保周界報警系統(tǒng)正常工作；其余工作日按計劃對公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)及處理日常維修工作。

　　3）維修工C：每月30日抄一次公共電表，形成公共能耗報表，及時掌握公共設(shè)備設(shè)施運行情況；其余工作日處理日常維修工作及按計劃對公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)。

　　4）每月22日，根據(jù)材料使用量填寫常用材料申購單，盡量避免維修等料延誤維修速度，保障維修及時率。

　　4、維修服務(wù)規(guī)范：

　　1） 上門維修準(zhǔn)備

　　從接到報修開始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或按約定時間準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項目做好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。

　　2）入戶維修

　　① 按規(guī)定門鈴、叩門

　　A、到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應(yīng)則在間隔6秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。

　　B、如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門，叩門時，一般用右手食指和中指的中關(guān)節(jié)輕輕連叩兩次，然后等待2～4秒鐘。若室內(nèi)沒有回音再連續(xù)敲三次，等待6～8秒鐘。若仍無回音，再敲三次，等待10秒鐘。如果連續(xù)敲3遍門仍無回音，則不應(yīng)該再敲。在業(yè)主門上留下另約時間維修通知單后離開，并及時將情況向管理中心匯報。

　　②在隔門與業(yè)主對話時，必須說明身份和來意；業(yè)主開門后應(yīng)招呼一聲"您好"，征得業(yè)主同意后，穿上專用自備鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走動。

　　③ 在維修開始前，應(yīng)再次詢問需維修項目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應(yīng)主動協(xié)助業(yè)主移開。

　　④ 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。

　　⑤ 在維修中應(yīng)專心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費。

　　⑥維修完畢后，應(yīng)對維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗收認(rèn)可后，請業(yè)主簽字。

　　⑦按公司收費標(biāo)準(zhǔn)收費，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋，不可與之爭執(zhí)。同時，維修人員應(yīng)主動向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項。

　　⑧ 對未能及時完成維修的（如無法獨立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng)對業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時間），并盡快將其解決。

　　⑨ 如因各種原因確實無力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請其另行解決。

　　3）清場

　　工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處，要做好清潔工作。

　　4）離場

　　離開業(yè)主家時應(yīng)說聲"如有需要盡管與管理中心/維修中心聯(lián)系"并向業(yè)主說"再見"。

　　5） 維修材料注意事項

　　原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買，業(yè)主確實不便購買的，可代為購買，購買材料時，應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡，并開具發(fā)票。

　　6） 與管理中心的通報

　　如該次維修服務(wù)業(yè)主未通過管理中心報修，當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后，及時將情況向管理中心通報，便于及時閉環(huán)。

　　要求標(biāo)準(zhǔn)：

　　1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導(dǎo)向燈每天開關(guān)時間：根據(jù)季節(jié)及天氣情況靈活掌握。

　　2）亮燈情況由中班隊員進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫《報修登記表》，次日由早班班長交客戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部落實工程維修人員及時查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設(shè)備完好，亮燈率在99%以上。

　　3）每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內(nèi)部。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。

　　4）窨井、窨溝、排水溝、集水井，每月檢查一次，每年清理一次，（全體員工配合）臺風(fēng)來臨前突擊檢查一次。要求：無積水、無雜物、無塌陷，水流暢通，井蓋完好。

　　5）排污泵、排氣扇，每月進(jìn)行試運行；遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視，檢查排水泵液位開關(guān)、排水情況是否正常，管道閥門接是否漏水等，并作好檢查記錄。

　　6）每月檢查一

次控制箱，每季檢查并進(jìn)行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體表面進(jìn)行一次除塵拭擦。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。

　　7）每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。

　　8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。

　　9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。

　　10）定期檢查風(fēng)機(jī)房，每月對風(fēng)機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。要求：設(shè)備正常運行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。

　　11）消防儀表每周巡查（機(jī)房維修工負(fù)責(zé)，公共區(qū)域保安負(fù)責(zé)）。要求：壓力正常。

　　12）每月對亭子進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無損壞。

　　13）每周檢查健身娛樂設(shè)施，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進(jìn)行加油、緊固。

　　14）網(wǎng)球場每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄表面無銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。

　　15）花架每季度檢查一次，視情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。要求：表面無破損。

　　16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無滲水、無破損、底部無嚴(yán)重積塵。

　　17）園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。

　　18）外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，表面完好無損壞。

　　19）內(nèi)墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：表面整潔無破損。

　　20）道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平整無破損。

　　21）水景開放時間：（保安隊負(fù)責(zé)開關(guān)）

　　國定假日：10：00～12：00，晚上開放時間參照雙休日；

　　雙休日：17：00～19：00（12月～4月）；18：00～20：00（5月～11月）。

　　22）公共門窗、鎖每周檢查一次。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。

　　23）每月一次對道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈活，無損壞現(xiàn)象。

　　24）每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。

　　25）每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。

　　26）每年對圍墻的鐵質(zhì)護(hù)欄進(jìn)行一次保養(yǎng)，要求無明顯銹跡。

　　27）UPS、備用電源每季放電運行一次，時間約45分鐘左右，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否牢固。

　　5、業(yè)主有償服務(wù)管理

　　（1）要求標(biāo)準(zhǔn)

　　1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。

　　（2）管理內(nèi)容

　　有償服務(wù)項目

　　住戶自用部位、自用設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)

　　1）更換燈管、燈泡；

　　2）維修、更換門鎖；

　　3）住戶自用部位下水道疏通服務(wù)；

　　4）安裝插座；

　　5）熱水器、抽油煙機(jī)拆裝；

　　6）室內(nèi)供電線路維修；

　　7）掛鏡、像框；

　　8）更換玻璃；

　　9）維修、更換自來水管、水閥及軟管；

　　10）維修、更換水盆、水箱配件；

　　11）維修、更換晾衣架。

　　（3）維修后開具收費憑證。

　　6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護(hù)方案和計劃

　　（1）智能化系統(tǒng)維護(hù)方案

　　**·桂花園智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng)；紅外周界防越報警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講門禁系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)；對于以上配置特點，制定如下維護(hù)方案：

　　日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號

　　日常檢查記錄；軟件測試

　　維護(hù)內(nèi)容例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號

　　傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試

　　臨檢：對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢，

　　對其工作成果進(jìn)行測評

　　一般性檢查維護(hù)（日檢）

　　月檢

　　維護(hù)方式定期檢查維護(hù) （例檢）季檢　年檢

　　臨時抽樣檢查維護(hù)（臨檢）

　　詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)項目見表1所示

　　2、智能化系統(tǒng)的維護(hù)計劃

　　小修計劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。

　　中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修計劃。

　　大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。

篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　　①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　　②給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　　④預(yù)計費用。

　　2、水泵房機(jī)電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。

　　4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機(jī)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④清潔電動機(jī)外殼；

　　⑤檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

　　②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

　　③自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。

　　(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機(jī)交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇3：供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

　　一、目的

　　規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)施設(shè)施各項性能良好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)施設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督、實施該計劃。

　　3、變配電室組長/值班電工負(fù)責(zé)對供配電設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。

　　四、程序要點

　　1、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：

　　(2)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：

　　①供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度;

　　②供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患);

　　③合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

　　(3)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

　　②具體實施維修保養(yǎng)的時間;

　　③預(yù)計費用。

　　2、對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。

　　3、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)。

　　4、變壓器維修保養(yǎng)

　　(1)外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

　　(2)外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)：

　　①測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%~50%時，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉;換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應(yīng)對變壓器線圈進(jìn)行處理(外委完成);

　　②清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊;

　　③擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好;

　　④變壓器油位處于批示器下限時，應(yīng)補(bǔ)同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。

　　5、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開頭柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

　　6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

　　(1)刀開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊;

　　②檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油;

　　③檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理;

　　④用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。

　　(2)熔斷器的維修保養(yǎng)：

　　①新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致;

　　②檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。

　　(3)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相同的污垢;

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

　　③清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

　　④清潔鐵芯表面的油污及臟物;

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(4)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;

　　②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。

　　(5)電容器維修保養(yǎng)：

　　①清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好;

　　②檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換;

　　③檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊;

　　④檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換;

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理;

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換;

　　③斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中。