土建維修工作程序（流程）
一、勒腳
(一) 墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理辦法:
1. 清除疏松部分，至實體為止；
2. 用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；
3. 恢復(fù)勒腳飾面。
(二) 梁柱板主體
1. 露筋的處理辦法：
(1)剔除露筋周邊雜物，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；
(2)用鋼絲刷清潔干凈；
(3)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層；
(4)用Ｃ20豆石砼修復(fù)，根據(jù)需要恢復(fù)飾面。
2. 裂縫的處理辦法:
(1)裂縫處鑿開，用清水清洗干凈；
(2)用純水泥漿涂刷；
(3)水泥砂漿打底找平；
(4)恢復(fù)做面層。
3. 墻體
(1). 墻體裂縫的處理辦法：
A.將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形；
B.清除槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤；
C.均勻地涂刷一道素水泥漿；
D.用1:3水泥砂漿填縫、抹平；
E.墻體飾面修復(fù)。
(2). 墻體飾面缺損的處理辦法：
A.將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除；
B.清除周邊雜物；
C.充分噴水濕潤破損面；
D.均勻地涂刷素水泥漿；
E.用1：2的防水水泥砂漿填平后修復(fù)飾面（室內(nèi)則不需加防水劑）。
4. 樓梯間及門窗
(1) 踏步缺損的處理辦法：
A.將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實層，清掃干凈后充分噴水濕潤；
B.均勻地涂刷一遍素水泥漿；
C.用1：2水泥漿作好基層；
D.修復(fù)飾面。
(2). 欄桿（扶手）破損的材料辦法
A.檢查施工工藝；
B.按原工藝進行修復(fù)；
C.飾面恢復(fù)。
(3) 門窗損壞的處理辦法：
A.檢查門窗的附件是否齊全；
B.檢查有無配件損壞；
C.更換配件；
D.檢修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲或卡塞。
5. 天線、避雷設(shè)施
(1) 屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法：
A.用砂紙除銹；
B.均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上道漆干為準。
(2) 如銹蝕特別嚴重，應(yīng)將嚴重銹蝕部分更換，并刷上防銹漆。
6. 小區(qū)道路
(1) 飾面破損的處理辦法：
A.鑿除破損的面層及基層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后，涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序)；
B.將飾面材料充分灑水或浸濕后，加1：2.5水泥砂漿，并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚鋒多余泥漿；
C.勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面；
D.修補工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。
7. 雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法：
(1) 如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞，應(yīng)清除雜物，使之通暢；
(2) 如因管道坡度不夠或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩(wěn)；
(3) 如因管道接口錯位，應(yīng)開挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。
(4) 如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換接口，應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌接；
(5) 最后修復(fù)地坪及飾面。
8. 化糞池池水外溢、池體損壞的處理辦法：
(1) 如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物；
(2) 如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
(3) 如池壁破損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。
9. 電纜溝溝內(nèi)積水、溝蓋損壞的處理辦法：
(1) 溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋)。并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉；
(2) 如溝內(nèi)積水過多，影響正常供電，應(yīng)先關(guān)掉總閘然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一是溝底坡度不夠或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此情況將雜物清除即能恢復(fù)正常；
(3) 如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。
10. 雨水溝堵塞、溝體損壞的處理辦法：
(1) 蓋板損壞：應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉；
(2) 溝壁損壞：應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；
(3) 如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層；
(4) 雜物堵塞，應(yīng)及時清除雜物；
(5) 池(井)壁損壞，抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿到結(jié)實層，并清理、噴水濕潤，刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
篇2：土建工程維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書
一、目的：
通過對土建工程各項目進行巡檢、維修、有效地預(yù)防、制止房屋、廣場等土建項目的破損，延長使用壽命，保持小區(qū)良好的物業(yè)狀況。
二、范圍
本司進行物業(yè)管理的麗江花園建筑物、構(gòu)筑物、廣場、停車場、道路等土建工程
三、職責(zé)
1、各管理處及保安部負責(zé)土建報修及維修后驗收
2、售后服務(wù)隊負責(zé)日常巡檢及維修、保養(yǎng)
3、資源部負責(zé)維修材料的采購
4、技術(shù)部負責(zé)土建維修、保養(yǎng)、巡檢過程的管理。
四、內(nèi)容
1、各管理處及保安部對各自負責(zé)管理區(qū)域在日常巡查時所發(fā)現(xiàn)的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務(wù)隊報修。
2、售后服務(wù)隊每天派員到各管理處、保安部及服務(wù)質(zhì)量部接報事單內(nèi)容進行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區(qū)域進行土建工程項目的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
3、技術(shù)部負責(zé)土建維修和巡檢保養(yǎng)的過程進行管理，對工作中存在問題進行協(xié)調(diào)。
4、技術(shù)部對維修過程提供技術(shù)指導(dǎo)，做好大項維修、改建、加建工程施工方案及工程預(yù)算。
5、資源部按《物資采購控制程序》負責(zé)土建維修材料的采購。
五、相關(guān)文件：
5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建維修材料采購標(biāo)準 RGPM-7.4-C-01-01
六、應(yīng)用表單：
6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98
6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05
篇3：物業(yè)土建維修組長崗位職責(zé)
1、服從上司安排,抓好本組各項土建維修工作,確保小區(qū)物業(yè)完好和市政公共設(shè)施正常。
2、負責(zé)做好本組工作調(diào)配,包括各種材料的計劃申購、領(lǐng)用、分發(fā)、崗位落實、人員輪休安排、頂崗作業(yè)等,確保本組工作正常。
3、負責(zé)抓好日常土建維修,并配合做好上門有償維修服務(wù),確保業(yè)主滿意。
4、定期組織本組對小區(qū)各樓宇排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路等進行檢查和維護,確保其最佳狀態(tài)。
5、定期組織對各小區(qū)車位油漆線進行翻新,定期對各種涂料類的物業(yè)進行翻新。
6、配合公司解決各種工程遺留問題,包括各種土建開裂、滲漏等方面的改善工作。
7、根據(jù)各小區(qū)工作求援,做好各方面的技術(shù)支持和人力調(diào)度。
8、監(jiān)督屬下員工合理使用各種維修用品用料,杜絕各種浪費現(xiàn)象。
9、督導(dǎo)屬下員工注意各種安全作業(yè)規(guī)程,高空作業(yè)者必須系好安全帶,作業(yè)范圍的地面上必須設(shè)置相應(yīng)安全警示,確保作業(yè)安全。
10、監(jiān)督屬下員工崗位紀律,杜絕各種串崗、離崗、逗留等現(xiàn)象,維護工作嚴肅性。
11、監(jiān)督屬下員工保持良好的儀表儀容,維護公司良好形象。
12、完成公司下達的各種臨時工作任務(wù)。
中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司