購物中心物業部與相關部門間的關系
（一）與賣場部
?。?、保障賣場內水、電、風的正常供應，保證良好購物環境。
?。?、負責營業設施的維修及專柜進場施工的管理。
（１）營業設施維修：
樓面柜長填寫維修申請單→專柜或樓面主管簽字
進行營業設施裝修←交物業部統一派工
（２）營業設施裝修審批程序：
專柜提出施工申請→專柜部經理簽批→賣場部高級經理簽批
物業部簽批←總經理審批←物業部圖紙審核
保安部簽批并監督施工過程
具體見表格《營業設施裝修審批表》
?。?、維護賣場治安秩序，保障顧客、員工財產、人身安全。做好重大活動期間安全組織工作。
４、負責對賣場一線員工進行治安、消防安全、溉制宣傳教育，不斷增強員工安全保衛意識（工作程序詳見《保安部全面優質管理文件》。）
?。ǘ┡c人事部
?。?、物業部人力調配工作由人事部負責；
物業部人力調配→人事部招聘→人事部初審
人員解聘
←試用期←物業部面試
簽署合同
人事部辦理
?。?、物業部薪金發放，員工福利等工作由人事部負責。
（三）與培訓中心
?。?、物業部上崗人員的培訓工作由培訓部負責
新聘員工→入職培訓→上崗培訓→物業部員工
?。?、公司組織的各種業務、技能培訓。
公司提出培訓、學習要求→培訓中心組織培訓
培訓中心組織考核
?。?、部門組織員工培訓程序：
（１）向培訓中心遞交培訓方案。
?。ǎ玻┡嘤栔行膶徍送ㄟ^后組織培訓。
?。ǎ常┡嘤柦Y束后向培訓中心遞交培訓總結。
篇2：物業知識教材:與相關部門的關系
物業知識教材:與相關部門的關系
物業管理公司所開展的各類服務工作都離不開政府的各個主管部門的領導和幫助，也離不開各專業管理企業的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理好各類關系。
一、與政府行政主管部門的關系
行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規劃、城建、工商、稅務等行政管理部門對小區內的居民和單位實施的行政管理。其主要任務是貫徹執行政府的政策、法令和各種法規，包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務等項工作，公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作，規劃城建部門的城市規劃管理和工程質量管理，工商稅務部門對經濟活動的管理工作，等等，其權力來源于政府的行政權。
受小區代表機構(如小區管委會或業主委員會)委托和授權對小區內產權人共同擁有產權(或使用權)的公共場所、公共設備和所有公共配套設施實施專業化有效管理，同時提供多層次的社區公共服務和家庭服務。物業管理公司的管理權力來源于產權人、住戶和單位的授予。
雖然行政管理與物業管理是兩個不同的概念，但物業管理公司作為企業法人，在其經濟活動中應當接受國家財政、工商、稅務等行政主管部門的管理;在其專業管理活動中，應當接受建設、房地產、公安、綠化、環衛等專業管理部門的業務指導和監督?？傊?，物業所在地人民政府對物業管理有監督和指導的職責。物業管理公司應接受其指導，但人民政府不直接介入物業管理過程中具體的業務工作，是一種間接管理。
二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關系
街道辦事處作為人民政府的派出機構，在物業所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統籌規劃、掌握政策、信息引導、組織協調、提供服務、檢查監督，但不替代物業管理企業實施具體的管理和為社區全體住戶提供生活服務。廣州東華實業股份有限公司所管理的五羊小區為全國作出了表率。在五羊村，行政管理與物業管理職責分明，相得益彰。行政管理部門與物業管理機構保持密切的聯系，互相配合，互相支持，構成了高效、優質的社區管理服務系統。例如，街道和居委會派人員參加管理處的例會，及時了解物業管理的情況，通過宣傳和教育使居民、單位支持物業管理工作;公安派出所根據小區管理處開出產權人、住戶簽妥的物業管理協議的證明，給予辦理戶口遷入手續，并負責小區保安隊伍的業務指導，使得小區內的治安穩定。
三、與專業管理企業(公司)的關系
一個適應現代生活的物業管理公司通常是人員少，隊伍精干，社會化、專業性強。一般是由公司主要領導、各專業管理部門的技術骨干組成的管理型物業管理企業。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業化公司承擔，一切按經濟合同辦事。專業公司就是為物業管理工作配套服務的專門機構。專業服務公司的設立，可以使勞動資源和自然資源共享，是物業管理發展的方向。此時，物業管理公司是業主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業管理企業、簽訂合同時，一定要代表廣大業主(使用人)的利益。要符合住宅小區管委會所制定的各項規章制度，并在合同執行期內，代表業主(使用人)根據合同中所規定的內容、要求進行對照、檢查，從而保證各項工作能真正落到實處。
篇3：物業企業與相關部門關系的剖析
物業企業與相關部門關系的剖析
物業管理企業可以拒絕代收代繳水電費
針對目前物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業管理公司代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照國際慣例和商品的市場規律做出了調整，規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托，代收有關費用；但是，不得向業主收取手續費等額外費用?！?/p>
從供水、供電、供氣、供熱的性質看，自來水、電力、煤氣液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司的商品，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。但是，長期以來由于這些市政公用事業單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給了物業管理公司，造成了由物業管理公司來代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差，供電還存在著基本電費、變壓器損耗以及利率調整所形成的費用負擔。這些負擔按照“誰受益，誰承擔”的原則，自然就由物業管理公司通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔。但物業管理公司的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，最終本應該由商品提供者承擔得費用，就成為物業管理公司的額外負擔。
代收代繳對物業管理的另外一個重大隱患就是存在著收不到費給物業管理企業帶來的風險問題?，F在物業管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費，都應該交給自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司。業主用戶欠費，收不齊就由物業管理公司墊交，一些物業管理公司因此直接受到牽連，甚至導致破產。收費難，收取水電費更難，以致于收取水電費、物業管理費成為當前物業管理行業健康發展的瓶頸。
因此《條例》明確規定，所有這些自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司應該向最終用戶收取費用，如果委托物業管理公司代收，雙方應簽訂有償服務協議。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業管理企業是一個平等的企業關系了。
行政部門如何監管物業管理行為
根據《條例》的規定，物業管理行政管理部門的監督管理職責如下：
1. (第九條)政府制定物業管理區域劃分辦法及按劃分辦法進行劃分的管理。2. (第十條)業主大會的成立指導管理。3. (第十六條)業主委員會成立的備案管理。4. (第二十四條)物業管理招投標的指導管理。 5. (第二十四條)住宅物業選聘相應資質等級物業管理企業的審批。6. (第三十二條)審核物業管理企業資質等級。7. (第三十三條)對物業管理專業人員職業資格的管理。8. (第四十一條)普通住宅物業服務收費辦法的制定。(由國家計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門)9. (第四十三條)對物業服務收費的監督核查。10. (第四十六條)對物業管理區域內有關違法行為的制止或依法處理。11. (第四十七條)物業管理區域內安全事故報告的備案及處理。12. (第四十九條)物業管理活動中的有關投訴的處理。13. (第五十條)業主改變物業原設計用途的審批。14. (第五十條)改變公共建筑和共用設施使用性質的審批。15. (第五十四條)基金管理辦法的制定。(國務院建設行政主管部門會同國務院有關部門制定)16. (第六章)違反本行政法規規定的行政處罰。
政府監管的幾種方式：
1、依法處罰(處罰的幾種方式)--警告；罰款；沒收違法所得，沒收非法財產；責令停產停業；暫扣或吊銷許可證、執照；行政拘留；其他行政處罰。2、備案登記--對物業管理企業、業主委員會的成立備案登記，管轄內的重大事項記錄在案。3、口頭或文件方式告誡(特定的和普通的)--口頭表揚或警告；上發文件或書面通報、警告。4、準入制度(對企業、對人員)--加強企業的資質管理和專業人員的資格考核。5、日常工作的審查、指引--組織招標、投標，將物業管理引入市場競爭機制，創造公開、公平、公正的市場競爭環境；組織觀摩學習。6、考證活動--組織創優達標和企業資質等級考評。7、培訓--各層次的崗位培訓、職業經理資格培訓，物業管理實操培訓。8、投訴的處理(被動式)--按法定權限與程序，認真處理各種投訴，減緩化解物業管理的糾紛。
政府監管的手段：
1、教育手段--教導、規勸、告誡、警告或表彰先進、推廣經驗。2、經濟手段--獎勵和罰款、沒收財產和違法所得。3、限制手段--吊銷資質證書、營業執照、降低資質等級。
政府監管的層次：
縣(區)級及其派屬機構、地市級、省級、國家級；
政府監管的特點：
1、以國家政權為基礎(雙方當事人地位是不平等的，具有國家強制力)；
2、監管的依據不是合同，而是行政法規的明文規定，并且須依法定程序；
3、對雙方當事人而言均無利益可圖，罰沒的收入上交國庫；
4、社會效益的直接性，國家保障社會的公益性、讓社會得利；
5、監管的復雜性(主體廣泛性、與房地產開發有關、有歷史的原因、過錯的復雜性、處理的復雜性)；
6、監管的公平、公正性(招投標、業主公約、示范文本)。
(深圳市物業管理進修學院 李釗)