寫字樓工程管理的概念和組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　1、寫字樓工程管理的概念

　　（1）保證寫字樓的建筑、配套設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行及客戶安全的使用。

　?。?）提供良好的辦公條件，做好寫字樓配套設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作。

　?。?）因工程管理質(zhì)量及水平提高，使寫字樓的租售亦可增加。

　?。?）因工程設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)良好，使辦公效率提高，亦使物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提升。

　?。?）良好的工程管理，可減少業(yè)戶/租客的投訴。亦可維護(hù)公司的良好形象。

　　寫字樓工程管理的任務(wù)：

　　工程設(shè)備管理的主要任務(wù)是做好所有系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)，并要控制設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及能源消耗的費(fèi)用以降低成本。具體來說，就是做好以下工作：

　　1）設(shè)備運(yùn)營(yíng) 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉。

　　2）設(shè)備值班 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定安排值班。

　　3）設(shè)備巡查 分日檢、周檢、月檢、年檢和臨時(shí)檢查，檢查應(yīng)做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。

　　4）設(shè)備保養(yǎng)和修理 應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備的情況制定保養(yǎng)計(jì)劃并認(rèn)真落實(shí)。一般設(shè)備可由自已保養(yǎng)，重要和復(fù)雜的設(shè)備可請(qǐng)專業(yè)公司來保養(yǎng)。

　　5）能源管理 采取各種先進(jìn)技術(shù)和管理措施節(jié)約能源，節(jié)省開支，減少浪費(fèi)。

　　6）資料管理 由專人負(fù)責(zé)管理土建和設(shè)備竣工圖紙、設(shè)備維修檔案。

　　7）應(yīng)急處理 即對(duì)突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響較大的設(shè)備故障，接到報(bào)告后，及時(shí)采取應(yīng)急措施，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　2、工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

篇2：基建工程管理過程公開措施制度

　　基建工程管理過程公開措施

　　為加強(qiáng)對(duì)校園、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物及附屬系統(tǒng)(水、電、暖管網(wǎng))的規(guī)劃、新建、擴(kuò)建、改建、維修和裝飾的管理工作，對(duì)管理過程實(shí)行如下公開措施：

　　一.公開基建工程有關(guān)法律法規(guī)公開國(guó)家和北京市關(guān)于建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)。

　　二.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　校園規(guī)劃、重大建設(shè)工程規(guī)劃方案予以公示。校園規(guī)劃重大建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案報(bào)送市規(guī)劃部門審批前，經(jīng)過學(xué)校規(guī)劃與建設(shè)委員會(huì)或校長(zhǎng)辦公會(huì)審議批準(zhǔn)后，要以文字和規(guī)劃圖形式在校園網(wǎng)向全校教職工公開規(guī)劃草案，充分聽取廣大教職工的意見。北京市規(guī)劃局審批通過后，要通過校園網(wǎng)及時(shí)向全體師生員工公布。

　　三.招標(biāo)投標(biāo)階段

　　設(shè)計(jì)、建設(shè)施工及監(jiān)理招投標(biāo)結(jié)果予以公布，設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司招標(biāo)要向社會(huì)公開。公開標(biāo)的、招標(biāo)和評(píng)標(biāo)辦法。招標(biāo)結(jié)束后要通過校園網(wǎng)向全校教職工公開投標(biāo)單位，中標(biāo)單位及合同主要內(nèi)容。

　　四.施工階段

　　重大項(xiàng)目變更情況要及時(shí)向校領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，工程施工中的重大設(shè)計(jì)(功能、結(jié)構(gòu)及提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))變更、增加投資、超工期，要及時(shí)向校領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，必要時(shí)須舉行聽證會(huì)。同時(shí)與審計(jì)監(jiān)察處及時(shí)溝通情況。

　　五.工程竣工階段

　　公布工程驗(yàn)收結(jié)果，公開驗(yàn)收組成員名單，政府有關(guān)部門對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)證結(jié)果。

　　六.審計(jì)階段

　　審計(jì)結(jié)果予以公布，公開施工單位竣工結(jié)算，基建處預(yù)算科審定金額、審減金額、審計(jì)部門復(fù)審金額審計(jì)結(jié)果。

　　七.工程建設(shè)中違紀(jì)違規(guī)問題的處理結(jié)果予以通報(bào)或公式對(duì)工程管理違規(guī)、工程質(zhì)量不合格、經(jīng)濟(jì)上浪費(fèi)責(zé)任人的處理結(jié)果，校黨委、行政和紀(jì)檢委分別按規(guī)定范圍和形式予以通報(bào)或公告。

篇3：房地產(chǎn)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)控制：工程管理類

　　業(yè)務(wù)控制指公司總部各職能部門根據(jù)自身專業(yè)系統(tǒng)的特點(diǎn)和業(yè)務(wù)需要，制定各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理規(guī)章、超作流程和崗位手冊(cè)，以及針對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定必要的控制程序等。本制度所規(guī)定的業(yè)務(wù)控制包括：工程管理類、項(xiàng)目發(fā)展類、集團(tuán)辦公類和其它。

　　工程管理類：主要包括工程的招標(biāo)管理、材料設(shè)備采購(gòu)管理、工程管理和項(xiàng)目管理規(guī)范、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理等內(nèi)容。包括以下三個(gè)主要環(huán)節(jié)：

　　1、設(shè)計(jì)工程管理

　　公司實(shí)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)工程管理，在項(xiàng)目管理和工程管理方面均形成了較為完善的管理規(guī)范，其中項(xiàng)目管理規(guī)范主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理程序、項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)指引、設(shè)計(jì)信息收集管理程序、萬科南方地區(qū)住宅品部標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新材料認(rèn)證及執(zhí)行程序、住宅智能化性能標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定等;工程管理規(guī)范主要包括萬科企業(yè)股份有限公司及地區(qū)項(xiàng)目工程業(yè)務(wù)對(duì)接關(guān)系、項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立與撤消程序、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理程序、項(xiàng)目施工過程管理程序、工程管理部對(duì)工程質(zhì)量及安全檢查管理程序、專業(yè)圖設(shè)計(jì)審查管理程序、工程質(zhì)量檢查管理程序、項(xiàng)目中間驗(yàn)收管理程序、工程竣工驗(yàn)收管理程序、工程檔案管理程序等。

　　2、目標(biāo)成本管理

　　公司推行目標(biāo)成本管理，建立了成本管理責(zé)任體系，制定了目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則，開發(fā)了成本管理軟件。

　　目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)聽證會(huì)通過的目標(biāo)定位報(bào)告中的預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本制定后，由成本管理部編制《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，將成本目標(biāo)分解到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)責(zé)任部門，在經(jīng)由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后由各單位總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，為及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，各公司每月編制成本信息月報(bào)，對(duì)實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異進(jìn)行分析，說明原因并提出成本控制的建議，以便采取措施加以糾正，從而達(dá)到控制成本的目的。

　　施工圖確定后的測(cè)算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》中反映即可。工程施工和銷售過程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)，應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時(shí)上報(bào)公司財(cái)務(wù)部成本審算中心備案。

　　3、過程控制制度

　　針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，公司制訂了相應(yīng)的成本控制制度，包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程招標(biāo)、工程合同、工程預(yù)結(jié)算等各項(xiàng)管理辦法。

　　對(duì)于金額(工程造價(jià))在5萬元以上(含5萬元)的工程施工項(xiàng)目和所有工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。

　　合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)，所有項(xiàng)目的招標(biāo)都需從合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中選擇投標(biāo)單位。合格承包商資格(并非終身制)，每隔一定時(shí)間應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)審、調(diào)整。

　　評(píng)標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證，中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià);對(duì)于技術(shù)簡(jiǎn)單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原則上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價(jià)法確定中標(biāo)單位。

　　對(duì)于工程進(jìn)度，公司有嚴(yán)格的控制程序。公司運(yùn)作的所有新項(xiàng)目，均需編制項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃計(jì)劃表，并由公司總經(jīng)理簽批執(zhí)行。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃具有嚴(yán)肅性，確定后不可隨意變更。確因經(jīng)營(yíng)需要，擬對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃作出重大變更，必須視情況報(bào)公司總部審批或備案。各子公司必須針對(duì)已有項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)編制最近24個(gè)月項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃匯總表，該表包括所有已確定的、計(jì)劃在最近24個(gè)月內(nèi)進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的分期開發(fā)項(xiàng)目。各公司每月至少對(duì)該報(bào)表進(jìn)行一次審查，監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)更新進(jìn)度差異，并報(bào)送總部。

　　公司對(duì)工程款的支付有嚴(yán)格的審批程序，首先由采購(gòu)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部等相關(guān)部門填寫項(xiàng)目工程付款審批表，寫明項(xiàng)目完成情況，并附上所有相關(guān)資料，在工程部、外部監(jiān)理人員、成本管理部、財(cái)務(wù)部審核簽字后，報(bào)分管副總或總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部在上述手續(xù)完備之后進(jìn)行付款。

　　工程竣工驗(yàn)收合格，由項(xiàng)目、工程、成本及財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一意見后，發(fā)給施工單位《工程結(jié)算通知書》。承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料報(bào)送項(xiàng)目部，監(jiān)理公司對(duì)其進(jìn)行審核并簽字后，由成本管理部進(jìn)行復(fù)審。如果工程結(jié)算并非在施工圖總價(jià)包干的基礎(chǔ)上進(jìn)行，須選擇確定造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，外審結(jié)果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財(cái)務(wù)管理部復(fù)核后，由主管副總

　　簽署意見，報(bào)公司總經(jīng)理批示。最后由成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價(jià)款協(xié)議書，并核對(duì)已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等。

　　工程管理類管理制度由總部工程管理部和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理委員會(huì)制定，并負(fù)責(zé)落實(shí)和修訂。(具體內(nèi)容見附件3"業(yè)務(wù)控制"中的3-1-1--3-1-5)