物業設施設備管理措施與途徑

　　一設備實施分類

　　根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類 ：

　　A類：監視系統設備，配電房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防報警系統，電梯及其它。

　　B類：排風設備，水箱(池)，滅火器材，排污泵及其它。

　　C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路及其它。

　　二設備的運行管理

　　1、對A類設備，根據業主委員會的要求、物業服務方案，項目電工人員巡回方式對設備進行管理。

　　2、項目電工人員必須經過專業培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規程，考核合格后上崗操作。

　　3、項目電工按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，認真作好運行記錄。

　　4、項目電工人員根據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行、維護保養記錄、檢查后在有關記錄上簽字，發現問題及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，工程主管監督整改情況。

　　三設施設備的維修保養

　　1、電工人員負責所管轄設備設施的維修保養，項目主任協調工程主管負責組織本項目維修保養工作。

　　2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。

　　1)日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。

　　2)日常維護保養通常由設備運行操作，當班電工負責，定期維護保養由主管負責操作安排，當班電工人員進行配合，某些設備外聘專業公司進行。

　　3)維護保養工作的項目由各類設備具體規定，各設備主觀根據規程并結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經公司領導批準后實施。

　　4)設備年檢維護保養，由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式報告公司。

　　四設施設備維修

　　1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類。

　　1)計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;

　　2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。

　　2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式。

　　1)委托維修主要用在故障維修。管理處設值班調度室，實行24小時待命值班，配置應急電話號碼，隨時接受住戶、值班人員的維修申報和故障報告，接報后，迅速在規定時間內修復。

　　2)派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程主管根據設備定期保養計劃，當前對設備定期保養計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規定進行。

　　五設備故障及事故

　　1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。

　　2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

　　3、無論發生何種設備故障和事故，工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件，必須及時報告管理處主任以書面形式報公司協調處理。

　　4、無論發生何種設備故障和事故，管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。

　　六設備的大修、更新

　　1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。

　　2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，需從維修資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字后報公司簽字進行修理、改造。

　　3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字，經公司討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業主委員會批準后方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責“的原則，在工程主管指導下進行。

　　七設備的報廢

　　1、設備有下列情況下考慮報廢：

　　1)已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。

　　2)設備技術陳舊落后，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝于大修。

　　3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改建不能拆裝的。

　　4)嚴重影響安全，繼續使用將會引起危險事故的。

　　5)設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產品。

　　2、設備報廢由項目主任提出申請，并填寫《設備報廢申請單》，工程主管組織有關人員進行鑒定后報公司批準，其中產權是屬于業主的設備，需報廢的還須報請業主委員會批準。

　　3、設備報廢后，報廢設備由(公司庫房或業委會)進行利用和處理，殘值回收憑據報財務部注銷設備資產，同時注銷臺賬和卡片。

篇2：Z購物中心機電設施設備管理措施

　　Z購物中心機電設施設備管理措施

　　一、ZZ**國際購物中心機電設備設施特點

　　ZZ**國際購物中心機電設備設施系統由兩部份組成：一部份是常規的機電設備設施，主要有（供配電、中央空調、電梯、給排水等）系統組成；另一部份是智能化設備設施系統，主要有電話、網絡、有線電視、火災自動報警，閉路控等系統組成。其特點體現在：

　　1、涉及專業面廣，設備先進，現代高新技術運用于其中，對設備管理與維修人員素質要求高；

　　2、自動化程度高，調試操作復雜，運行管理與維修難；

　　3、機電容量大，運行成本高，節能降耗是中心高效運作與管理的關鍵。

　　二、ZZ**國際購物中心設備、設施維保服務管理

　　ZZ**國際購物中心的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

　　商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

　　三、商鋪建筑物的養護及維修管理

　　（一）商業街修繕的計劃、資金管理。

　　為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

　　（二）工程性質的確定。

　　依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

　　大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，

　　四、機電設備管理原則和目標

　　1、機電設備管理的原則

　　（1）預防為主，采取日常保養與計劃性維修并重，使之時時處于良好狀態；

　　（2）做到用好、修好、管理好；維修人員會維修、會使用、會保養、會檢查；定時、定量、定人、定點、定質的方針；

　　（3）實行操作人員與專業人員相結合，以操作人員日常維護為主，專業人員定期處理相結合的原則；

　　（4）完善設備管理和定期維修制度，制定科學的操作規程，合理科學的維護計劃；

　　（5）修舊利廢，合理更新，降低成本，提高經濟效益；

　　（6）規范供配電維修管理工作，確保中心正常用電。

　　2、消防、監控中心（消防、監控室）管理總則

　　（1）建立24小時值班制度；

　　（2）值班人員嚴格執行交接班記錄；

　　（3）準確、真實、清晰地填寫記錄；

　　（4）無關人員不準入內，值班人員不做與本工作無關的事；

　　（5）室內應配備滅火器材，應急燈作備用。

　　3、設備設施管理目標

　　通過日常養護與及時的維修，使其時時處于最佳運行狀態，延長設備使用壽命，提高物業的運作效益，確保主要設備的完好率達100%，零、急修及時率達100%。

　　五、機電設備設施管理維修保養方式

　　1、日常維護保養：主要由操作人員通過日常經驗，用聽、聞、視、摸等方式對設備進行巡檢，利用儀器儀表對主要部位進行檢測，發現故障及時處理。操作人員巡視至少兩次，維修技師每周至少檢查一次；

　　2、一、二級保養采取月檢、季檢的方式：維修技師對設備的局部或全面解體，清洗或更換零部件，每月/季至少進行1次；

　　3、大修，每年根據設備運行情況對主要部件進行維修調試。

篇3：新城小區設施設備維修養護措施

　　新城小區設施設備維修養護措施

　　1建立設施設備管理制度

　　針對"zz濱海新城"的高層和小高層建筑，制定設施設備的管理制度必須針對其獨特的設計、機電設施設備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率。任何機電系統一旦出現故障都會對業戶、商戶產生不良影響，并給"客戶服務中心"帶來多方投訴。因此，在開發商將驗收合格的設施設備移交給物業管理公司時必須涵蓋下列內容：

　　*必須清楚地了解設施設備的功能、功率、規格及使用守則。

　　*對設施設備的安裝及現場運行操作情況作出評估并改善。

　　*制定設施設備的短、中、長期維修、保養、更新計劃及預算案。

　　*評估設施設備零配件的供應以及庫存量的情況。

　　*強制執行設施設備安全年檢制度。

　　*強制執行對設施設備每三至五年作一次嚴格的全面評估。

　　*制訂設施設備管理與操作守則及條款和應變方案。

　　*對工程技術人員進行專業的培訓及考核，并嚴懲人為疏忽的行為。

　　*嚴格要求工程技術人員24小時持證上崗，以保證系統的正常運行。

　　*建立健全設施設備的資料檔案。

　　*建立一支專業的工程核心小組，長期監控設施設備的運作及工程技術人員的工作表現。

　　*建立一支專業的工程核心小組，對工程維修保養商實行嚴格的監督檢查并作出評估。

　　制度大綱：

　　*房屋日常與定期維護制度；

　　*配電房值班制度；

　　*現場保潔制度；

　　*巡視檢查制度；

　　*運行分析制度；

　　*設備維修管理規定；

　　*給排水設備維修管理制度；

　　*消防設備維修管理規定；

　　*配電房設備安全操作規程；

　　*配電房交接班制度；

　　*水泵房運行管理制度；

　　*水泵房安全操作規程；

　　*工程技術人員交接班制度；

　　*消防系統與風機系統運行、管理、維修保養制度；

　　*水泵運行完好技術質量指標；

　　*給排水系統運行、管理、維修、保養制度；

　　*給排水系統日常管理制度；

　　*電梯運行維護管理制度；

　　*智能化系統運行、管理、維修、保養制度。

　　2做好設施設備維修與安全措施

　　我們將通過嚴格的管理和采取相應的措施來保障小區供水、供電、通風、排污、電梯、消防、監控等系統安全、正常的運行，延長其使用壽命。主要措施有：

　　1、日常運行：制定嚴格的設施設備操作規范，按要求進行巡查；制定安全操作規程，保護人身及設備安全。

　　2、常規維護：制定完善的維保計劃及實施方案，排除隱患，確保設施設備的正常運行。

　　3、緊急狀況的處理：建立快速反應機制，制定應急準備及響應措施，保證緊急狀況下實現聯動，將損失降到最低程度。

　　4、管理原則：

　　*制定公共設施機電運行和保養工作計劃，按公司物業管理質量標準規范運作，確保設施設

　　備的正常運作。

　　*建立及完善設備管理制度、設備運行操作規程、設備日常和定期維修保養制度、設備技術

　　檔案等管理制度。

　　*建立機電設備二級保養制度，即日常保養和定期保養。

　　*保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄。

　　*巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄，發現設備運行狀態有異常情況須及時報告、

　　記錄并在主管安排下盡快處理。

　　*做好設備房的物品管理，加強安全防范工作。

　　*負責機電設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄。

　　*定期清潔所管理的設備和設備房。

　　*建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班，隨時接管業戶和內部員工的維修申請及故

　　障報告，及時反饋信息，在最短的時間內使有關人員到位并及時處理問題。

　　*對部分機電養護工作擬訂服務合同，安排專業公司負責定期的養護工作，并由工程領班安排下屬員工按服務合同的條款監管專業公司的養護，確保維修保養工作的品質，并準確地作好保養記錄。

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　　*安排相關保險。

　　3加強設施設備養護

　　A、設施設備養護主要內容：

　　1、給排水設施（設備）運行管理及養護

　　*確保給排水設備(設施)保持良好的技術狀態，保證生活、消防用水的需要。

　　*專業維修人員負責給排水設備的維修保養。

　　*值班人員負責給排水設備的操作、監控、記錄及異常報告。

　　*工程部經理負責給排水設備設施的綜合管理及上述工作的檢查監督。

　　*客服經理負責上述工作的檢查監督。

　　*客戶服務中心負責向有關業戶通知停水情況并做好解釋工作。

　　*給排水設備發生故障，維修人員負責維修保養工作的指導、檢查監督及委托修理的聯絡工作，及時處理給排水設備（設施）的故障，確保設備性能。

　　2、供電設施的運行管理及養護：

　　*確保供電設施（設備）保持良好的技術狀態，保證小區內業戶的安全用電需要。

　　*高壓運行工程師負責高壓設備和變壓器的巡檢，并做好記錄。

　　*機電值班人員負責供電設備的操作、監控記錄及異常報告。

　　*工程部主管負責供電設備綜合管理及上述工作的檢查監督。

　　*客服經理負責上述工作的檢查監督。

　　*客戶服務中心負責向有關業主通知停電情況并做好解釋工作。

　　*供電系統發生故障，工程人員應及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯絡工作，確保設備的性能。

　　3、高低壓保養維修程序：

　　（1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進行檢查、收緊、清潔污物。具體實施程序如下：

　　*組織熟悉設備的人員（五人以上）指定專門責任人，了解工作任務和注意事項，并由專門責任人按工作單程序安排工作。

　　*工作時穿長袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測驗電器是否正常。

　　*先停低壓開關，再停高壓開關，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進行放電并相間短接。

　　*接、拆地線應有專人負責，所有停電安全措施完成后，方可進行保養工作。

　　*工作完畢后檢查所有工具器材數量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現場后才可按步驟進行送電。

　　（2）高壓開關柜：高壓系統屬于技術要求較高的供電系統，因此每年冬季都要將該項維護工作外包給供電局進行，每年冬季對手動合閘和分閘回路進行試驗和檢修。

　　（3）低壓開關柜：每年冬季對低壓開關柜內的各種開關和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔污物。

　　附： 《高低壓配電系統設備維修業務管理標準及操作細則》

　　《高低壓配電裝置運行安全程序》

　　《低壓配電系統年檢項目》包括：

　　*檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。

　　*檢查小區上下水泵房，消防泵房。

　　*檢查公共用電裝置。

　　*檢查供電系統工程報價。

　　4、電梯的管理及養護

　　*電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進入，機房內的設備非電梯維修人員不得操作。

　　*運行中電梯突然出現故障，值班人員應盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進行檢修，如救援不成，值班人員應安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助。

　　*電梯人數過多時，應分批搭乘，以免超載發生危險。

　　*切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發生危險。

　　*發生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命。

　　*發現有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應立即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內，以免損壞電梯設備。

　　*電梯維修人員應每天檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。

　　*電梯內的求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態，以免突發緊急事件時因無法求救而導致窒息。

　　*因維修、保養而正常停用任何電梯時，應在小區的公告欄內張貼通知。

　　5、消防設備的運行及養護

　　*小區內所有消防通道指示牌必須保持良好的狀態，停電后仍正常工作。

　　*小區內所有消防設備應每月測試一次，如發現故障應立即維修并做好記錄。

　　*任何消防設備均安裝在機房內，應每星期檢查一次。

　　*消防報警系統每月測試一次，如有故障應立即維修并做好記錄。

　　*消防水泵應保持良好的狀態，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。

　　*具備消防保養證明書。

　　*每年應有一次消防演練。

　　附：《消防系統設備維修的保養制度》

　　《消防系統日常檢查流程》

　　6、中控室設備維護：閉路電視監控系統保養規程

　　*客戶服務中心信息室負責監控閉路監視系統主機，工程技術人員負責對該系統實施維修保養。

　　*閉路電視監控系統應由經過專業訓練的人員負責使用、管理和維護，無關人員不得隨意觸動。

　　*值班員應熟悉閉路監視系統所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標的對應和編排。

　　*設備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術人員必須嚴格按《閉路監視系統保養項目計劃表》進行檢查。

　　*每日檢查：閉路監視系統控制主機各項功能是否正常，有無設備異常，將檢查結果填寫在《閉路電視監控系統設施每日保養記錄表》中。

　　*每月對電纜、接線盒、設備作直觀檢查，清理塵埃。

　　*每季對室內部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質量，并將結果填寫在《閉路電視監控系統設備保養記錄表》中。

　　*閉路電視監控系統設備出現故障后，首先應分清故障類型、部位，并及時排除，一時排除不了的故障，應立即通知有關專業維修單位，屬保修范圍內的，立即通知保修單位修理、保養，以便盡快修復投入正常工作，并記錄在案。

　　*確保中控室設備（消防報警系統、

保安閉路電視監控系統、紅外線圍墻可視對講電話系統）處于良好狀態，保證業戶的生命和財產安全。

　　*中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監控、記錄；

　　*弱電維修工負責中控室設備的維修保養，確保中控室設備運行正常。

　　*工程部主管負責中控室設備的綜合管理以及對上述工作的檢查監督，并對維修保養工作進行指導，檢查監督及委托修理的聯系工作。

　　*"客戶服務中心"負責上述工作檢查監督。

　　*中控室保安員負責中控室機電設備的操作，確保消防報警設備、保安閉路電視監控系統操作的安全性和準確性。