物業(yè)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容

　　物業(yè)配套設(shè)備趨于物聯(lián)網(wǎng)與智能化、現(xiàn)代化，設(shè)備的管理也將成為物業(yè)工程管理行為中的核心內(nèi)容。設(shè)施設(shè)備的綜合管理能力高低，直接決定了物業(yè)公司的整體水平，值得我們花時(shí)間去探討，如何科學(xué)高效的進(jìn)行。以下方面將是工程部管理的重點(diǎn)：

　　一、物業(yè)設(shè)備臺(tái)賬管理：

　　1、概念：物業(yè)設(shè)備臺(tái)賬全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的完整記錄。應(yīng)該從建筑物所配套的設(shè)備按70年使用壽命的目標(biāo)管理出發(fā)。

　　2、要求：

　　A、專人管理：工程部主管全面負(fù)責(zé)其設(shè)備臺(tái)賬的建立、填寫、變更記錄及管理工作;

　　B、及時(shí)性：設(shè)備出現(xiàn)故障維修、技術(shù)改造及變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄;

　　C、完整性：設(shè)備定期保養(yǎng)、維修、技術(shù)改造、變更即運(yùn)行、報(bào)廢等記錄，必須詳盡、完整、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，并記錄閉環(huán)。

　　D、科學(xué)性：由于現(xiàn)代化管理要求，物業(yè)設(shè)備管理人員應(yīng)該盡可能利用計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，進(jìn)行臺(tái)賬管理。

　　3、內(nèi)容：包括設(shè)備原始技術(shù)參數(shù)、設(shè)備的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更運(yùn)行等記錄，應(yīng)詳盡、準(zhǔn)確。

　　4、收集：

　　設(shè)備臺(tái)賬的建立、記錄、管理，必須持之以恒，為日后設(shè)備管理提供有價(jià)值的原始數(shù)據(jù)，才能更有效地達(dá)到設(shè)備管理目標(biāo)。物業(yè)前期介入管理過(guò)程中，盡可能地詳細(xì)地熟悉各設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)、技術(shù)性能參數(shù)，以及安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)等。做好詳細(xì)記錄，并建立完善的前期技術(shù)資料檔案。對(duì)于隱蔽設(shè)備，在了解其施工質(zhì)量情況的同時(shí)，還要求圖像存檔，在物業(yè)設(shè)備驗(yàn)收前，還需收集各設(shè)備系統(tǒng)的安裝驗(yàn)收階段、運(yùn)行資料。也可在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備故障報(bào)告，設(shè)備維修記錄等。

　　二、物業(yè)設(shè)備的檔案管理：

　　1、設(shè)備檔案的建立：

　　A、工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)，應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺(tái)賬并存檔;

　　B、工程部應(yīng)在接管后一周內(nèi)將所轄設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及編號(hào)(按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)進(jìn)行標(biāo)識(shí));

　　C、所有設(shè)備應(yīng)建立“設(shè)備卡”;

　　D、設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與現(xiàn)行狀態(tài)一致，相關(guān)封存、停用、報(bào)廢等情況，必須及時(shí)登記;

　　E、設(shè)備臺(tái)賬和出廠原件(合格證、說(shuō)明書、保修協(xié)議等)，應(yīng)存檔。

　　2、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)管理：

　　工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害或損壞。設(shè)備狀態(tài)分為：運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。正常運(yùn)行中的設(shè)備可以不予標(biāo)識(shí)。

　　3.設(shè)備檔案的綜合管理：

　　A.各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性復(fù)雜的設(shè)備，均應(yīng)建立“設(shè)備登記卡”，記錄其基本參數(shù)及信息;

　　B.工程部應(yīng)保存一套設(shè)備臺(tái)賬，所有工程設(shè)備檔案由工程部負(fù)責(zé)管理;

　　C.各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類，并貼標(biāo)簽、編制目錄;

　　D.應(yīng)該不斷豐富設(shè)備檔案內(nèi)容，使之成為設(shè)備管理的重要財(cái)富。檔案管理作業(yè)程序分為：點(diǎn)數(shù)、登記、整理、分類、立案、編目、典藏、防護(hù)、應(yīng)用、定期清理十個(gè)步驟進(jìn)行;

　　E.檔案及圖樣是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存;

　　F.維修檔案的管理：由工程部統(tǒng)一管理;應(yīng)按設(shè)備的各專業(yè)系統(tǒng)分類;必須每天填寫“維修檔案記錄表”并保存，并與發(fā)出/返回的工程部“維修單”進(jìn)行核對(duì);維修檔案保存期限為1~2年。

　　三、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理：

　　1、管理規(guī)范：

　　A、設(shè)備操作人員必須進(jìn)行崗前培訓(xùn)，持證上崗，在進(jìn)行高、低壓設(shè)備等操作時(shí)，需執(zhí)行“工作票”制度;

　　B、各類設(shè)備運(yùn)行符合標(biāo)準(zhǔn)要求，運(yùn)行人員須做好設(shè)備的運(yùn)行記錄，領(lǐng)班每周不少于兩次巡查，并記錄情況;

　　C、設(shè)備機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，外來(lái)人員如需進(jìn)入機(jī)房工作，須報(bào)工程部主管批準(zhǔn)后，在專業(yè)人員陪同下方可進(jìn)入，并做好詳細(xì)登記。

　　2、日常巡檢：

　　A、工程部日常巡檢由值班人員進(jìn)行，并填寫“巡檢記錄表”;

　　B、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與主管匯報(bào)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常、不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理;

　　C、領(lǐng)班須每周一次抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因，責(zé)任到人。

　　D、值班/交班制度落實(shí)：事故未解決，不得交班離崗。

　　3、機(jī)電設(shè)備房出入制度：

　　A、工程部機(jī)電設(shè)備房包括：高/低壓配電房、變壓器房、樓層電氣間、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電話總機(jī)房、樓宇自控機(jī)房、監(jiān)控室、電梯機(jī)房;

　　B、非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)房;

　　C、外來(lái)人員檢查需要進(jìn)入者，當(dāng)班領(lǐng)班須陪同進(jìn)出，并登記;

　　D、由于檢修需要進(jìn)入者，須事先辦理相關(guān)施工許可，憑有效證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理登記。在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)設(shè)備、結(jié)束后辦理離場(chǎng)手續(xù)，工完場(chǎng)清。

　　4、設(shè)備安全運(yùn)行制度：

　　A、機(jī)電設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)人員實(shí)施，且須持證上崗;

　　B、工程部須組織進(jìn)行安全操作培訓(xùn)、制訂機(jī)房安全管理制度、崗位操作規(guī)程，制訂保養(yǎng)、檢修、維護(hù)計(jì)劃;

　　C、智能控制、消防、電梯、供電供水設(shè)備實(shí)行24H值班制度;

　　D、維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故發(fā)生;

　　E、在電源干線、低壓配電柜上工作時(shí)，須有專人監(jiān)護(hù)，并使用絕緣工具、懸掛標(biāo)識(shí)牌;

　　F、設(shè)備運(yùn)行、維修、記錄完善，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改、報(bào)告。

　　5、設(shè)備故障/事故處理：

　　A、故障處理：重大問(wèn)題事故，現(xiàn)場(chǎng)立即斷電，斷煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，工程部立即找出原因后，進(jìn)行搶修、匯報(bào)情況;

　　B、運(yùn)行事故分析與處理：設(shè)備非正常原因，造成停運(yùn)，應(yīng)立即上報(bào)工程部，重大事故“三不放過(guò)”，直至追責(zé)到人、處置教育。

　　6、設(shè)備運(yùn)行管理表格：包括工程部值班工作日志、運(yùn)行班/交接班記錄表、巡檢記錄表、設(shè)備定時(shí)檢查記錄表等。

　　四、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理：

　　工程部負(fù)責(zé)設(shè)備的大中修，及設(shè)備更新改造計(jì)劃的制訂、方案審核、人員調(diào)配、工程監(jiān)督、設(shè)備申購(gòu)/招標(biāo)、合同初審/會(huì)簽等。

　　1.設(shè)備分類：分為三級(jí)(風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類，均含相應(yīng)發(fā)電機(jī)、電氣控制柜);

　　2.設(shè)備維保等級(jí)：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)(清潔、調(diào)整)、二級(jí)保養(yǎng)(局部修理、更換易損件)、中修(定期全面檢修、部分解體維修)、大修(全面解體，更換主要部件)、設(shè)備更新和技術(shù)改造。又可分為事后維修(故障維修)與狀態(tài)維修(檢測(cè)參數(shù)異常);

　　3.維保模式：三級(jí)保養(yǎng)、三級(jí)維修;

　　4.設(shè)備維保計(jì)劃的制訂與實(shí)施：按有關(guān)制度，對(duì)設(shè)備進(jìn)行維保，發(fā)現(xiàn)不屬于工程人員負(fù)責(zé)維修范圍，應(yīng)開(kāi)具“故障轉(zhuǎn)呈單”到相關(guān)單位。對(duì)于重大維修，應(yīng)派專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，有時(shí)可委托外部專業(yè)公司或廠家維保。

　　5.設(shè)備保養(yǎng)工作流程及標(biāo)準(zhǔn)參考：不同的工程設(shè)備，其保養(yǎng)周期、檢查標(biāo)準(zhǔn)、檢查方法，均需參照其標(biāo)準(zhǔn)參考表進(jìn)行，并實(shí)施保養(yǎng)應(yīng)填寫分類統(tǒng)計(jì)表存檔。

　　五、設(shè)備的其它管理內(nèi)容：

　　購(gòu)置、停用、封存、報(bào)廢等應(yīng)按相應(yīng)制度流程進(jìn)行，并需如實(shí)記錄。加強(qiáng)日常設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)管理工作。

　　做好設(shè)備綜合管理，是物業(yè)公司工程部管理水平的體現(xiàn)，這將決定其能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和有力保障。

篇2：工程物料管理規(guī)程

　　工程物料管理規(guī)程

　　1．0目的

　　做好工程物料的貯存及領(lǐng)用管理，為日常維修工作提供方便與保障；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務(wù)中心

　　3．0管理職責(zé)

　　3.1工作負(fù)責(zé)人：工程部主管；

　　3.2倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)人按本規(guī)定進(jìn)行物料管理；

　　4．0定義

　　無(wú)

　　5．0規(guī)程

　　5.1入庫(kù)驗(yàn)收記帳

　　5.1.1物料進(jìn)倉(cāng)前須嚴(yán)格檢查物料的質(zhì)量，根據(jù)收貨部的憑證接料驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量、數(shù)量不符，拒絕入庫(kù)；

　　5.1.2根據(jù)收貨部憑證，應(yīng)將有關(guān)信息錄入電腦；物料入庫(kù)應(yīng)按照發(fā)票、托收、實(shí)物三者缺一不可，并將實(shí)物設(shè)立明顯的標(biāo)識(shí)；

　　5.1.3驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)數(shù)量短少、盈余、損壞、質(zhì)差或與收貨部憑證不符等情況，應(yīng)即時(shí)通知相關(guān)人員或供貨商，查明原因，及時(shí)處理，對(duì)不合格產(chǎn)品，嚴(yán)禁入庫(kù)；

　　5.2倉(cāng)庫(kù)物資保管

　　5.2.1物資進(jìn)倉(cāng)后，倉(cāng)管負(fù)責(zé)人應(yīng)按照物料的不同名稱、類別、型號(hào)、規(guī)格、材質(zhì)、性能等；

　　5.2.2分門別類妥善保管，并作好物料產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)卡；

　　5.2.3庫(kù)存物資應(yīng)做到有標(biāo)識(shí)卡，材質(zhì)不混，名稱不錯(cuò)，數(shù)量準(zhǔn)確，規(guī)格不串，確保無(wú)差錯(cuò)，無(wú)丟失，無(wú)損壞，無(wú)霉?fàn)€變質(zhì)，做到帳、卡、實(shí)、資“四對(duì)口”；

　　5.3領(lǐng)料

　　5.3.1物料領(lǐng)用須憑《工作單》領(lǐng)用，沒(méi)有工作單時(shí)須由值班主管以上領(lǐng)導(dǎo)同意，在倉(cāng)庫(kù)填寫臨時(shí)借用單，工作完成后再填寫材料出庫(kù)單；填寫出庫(kù)單時(shí)須寫清日期、物料名稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、使用部門、領(lǐng)用人姓名等；領(lǐng)用的材料應(yīng)以節(jié)約為主，能修則修，能配則配，原則上應(yīng)以舊換新（電類、水類、燈類、鎖類、空調(diào)土木的機(jī)械部份、易耗品等）；并遵循“先進(jìn)后出”的原則；

　　5.3.2家具、燈飾的借出或領(lǐng)用須由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后辦理相關(guān)手續(xù)；

　　5.4物資盤點(diǎn)及計(jì)劃

　　5.4.1發(fā)現(xiàn)低儲(chǔ)或短缺物資倉(cāng)管員根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)立即報(bào)請(qǐng)采購(gòu)，每月底應(yīng)作好下月的物料倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)劃；

　　5.4.2倉(cāng)庫(kù)必須每月盤點(diǎn)一次，做到家底清，帳目清，物料明，將盤點(diǎn)表報(bào)本部門經(jīng)理，并交財(cái)務(wù)一份核查；

　　5.4.3盤點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要查明原因，報(bào)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)妥善處理；

　　5.4.4在倉(cāng)儲(chǔ)中損壞、丟失的物料以及殘次、淘汰、報(bào)廢、積壓物料，應(yīng)報(bào)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)辦理審批手續(xù)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)核銷；

　　5.4.5嚴(yán)禁將火種帶入庫(kù)；庫(kù)內(nèi)須配備2個(gè)手提式滅火器；

　　5.4.6未經(jīng)同意不得隨意進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)；

　　6．0附則

　　按照程序定期實(shí)施保養(yǎng)檢修計(jì)劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物管中心工程管理部經(jīng)理/副經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　物管中心工程管理部經(jīng)理/副經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　a)貫徹執(zhí)行公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊(cè)》的要求。

　　b)在物管中心經(jīng)理（主任）的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。領(lǐng)導(dǎo)本部門完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，組織各部門分解下達(dá)各崗位工作指標(biāo)，有效實(shí)施物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施的管理、正常運(yùn)行和維護(hù)，確保物業(yè)正常的工作、生活環(huán)境，對(duì)本部門的工作和服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　c)組織貫徹各項(xiàng)通用管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，編制、實(shí)施、調(diào)整、修訂工程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性工作標(biāo)準(zhǔn)。

　　d)組織編制并審定本部門年度工作計(jì)劃、維修計(jì)劃，監(jiān)督檢查各專業(yè)執(zhí)行情況，保證全年工作質(zhì)量。

　　e)負(fù)責(zé)審定部門預(yù)算，并通過(guò)有效手段控制部門預(yù)算支出計(jì)劃。

　　f)定期檢查各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況及維護(hù)保養(yǎng)情況，督導(dǎo)下屬員工做好相關(guān)工作記錄。

　　g)審定本部門人員編制，負(fù)責(zé)部門組織架構(gòu)的調(diào)整、人員的調(diào)配、人員的招聘與續(xù)簽合同的評(píng)定，定期組織實(shí)施部門內(nèi)部的績(jī)效考核。

　　h)全面負(fù)責(zé)部門的安全工作，保證管轄區(qū)域設(shè)備及人員的安全。

　　i)按規(guī)定程序審定本部門各種工程項(xiàng)目，定期對(duì)工程服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)審。

　　j)審定各工程設(shè)備的節(jié)能計(jì)劃與措施，組織貫徹實(shí)施，持續(xù)改進(jìn)中心的環(huán)保工作。

　　k)根據(jù)本項(xiàng)目系統(tǒng)設(shè)備的狀況，組織制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)迅速地組織處理設(shè)備故障/事故，搶修突發(fā)性故障，確保各系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　l)負(fù)責(zé)處理重大客戶的投訴工作。

　　m)負(fù)責(zé)工程管理部對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，與政府各職能部門的保持正常良好的聯(lián)系，保證各種業(yè)務(wù)滿足法律法規(guī)的要求。

　　n)審閱檢查設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，掌握和調(diào)控水、電、燃?xì)獾哪茉聪模怪具_(dá)到合理狀態(tài)。

　　o)負(fù)責(zé)技術(shù)組的管理工作。組織技術(shù)組評(píng)審本部門各種分包合同及各種工程項(xiàng)目，審核工程師提交的增改擴(kuò)、大中小修計(jì)劃。

　　p)負(fù)責(zé)本部門培訓(xùn)工作的落實(shí)和檢查，保證部門員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和各種新知識(shí)，不斷提高工作技能。

　　q)組織實(shí)施各專業(yè)對(duì)裝修過(guò)程的管理、裝修申請(qǐng)審批、施工過(guò)程檢查、竣工接管驗(yàn)收，保證裝修質(zhì)量。

　　r)參與評(píng)審部門各外包合同、工程項(xiàng)目及特約服務(wù)申請(qǐng)，以及增改擴(kuò)、大中小修計(jì)劃。

　　s)組織本部門進(jìn)行危險(xiǎn)源識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、更新及制定控制措施等工作。

　　t)組織本部門對(duì)可控制的和可施加影響的環(huán)境因素進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)、更新及制定相關(guān)控制措施等工作

　　u)完成上級(jí)交辦的以及相關(guān)部門需協(xié)辦的其它工作任務(wù)。