物業管理中央空調節能案例及經驗
在物業管理服務的全部內容中，設施設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值起到了舉足輕重的作用，還對物業管理服務水平(顧客滿意度)的保障起到了不可替代的作用。上實物業上海實業大廈管理處秉持公司理念，在物業管理服務的實踐中除加強物業設施設備日常的維修保養外，節能減排降低設備系統運行成本一直是日常工作中的重中之重。在大廈運營成本中空調能源消耗一直占有較高的比重，在空調系統的節能管理工作中除堅持“設備的開停機檢查、巡回節能檢查、周期性節能檢查、加強空調系統節能維修保養”，收到了一定的節能效果，但節能的作用有限。
從20**年開始，管理人員和工程技術人員研究如何將價值工程管理技術運用到空調系統的節能降耗上來。所謂價值工程是以提高作業(或產品)價值和有效利用資源為目的，通過有組織的創造性工作，尋求用最低的的壽命周期成本，可靠地實現使用者所需功能，以獲得最佳的綜合效益的一種管理技術。價值工程用數學式表示為V=F/C。式中V代表服務的價值;F代表作業的功用;C代表物業運營成本由能源成本和物業管理服務成本組成(其他因素暫不考慮)。在物業管理服務過程中物業管理服務成本一方面受到人力資源成本的擠壓，另一方面受到同業低價競爭。
物業管理服務成本C無論是包干制還是酬金制都是低廉的。通過降低物業管理服務成本C來提高物業管理服務價值V是行不通的。欲提高物業管理服務價值V的途徑是在傳統物業“四保”(保潔、秩序維護、設備及業主和使用人服務保障)管理服務中擴大物業管理服務的領域，提高功能價值F和降低物業運營成本中能源消耗成本，管理節能和科技節能并舉，延伸物業管理服務的內涵。為此進行功能再造，實現功能價值F的提高。
20**年大廈管理處與某設備公司合作，對中央空調水系統實施了變流量改造，實現對冷卻水循環泵、一次泵、二次泵的變頻控制;并采用了中央空調集中管理系統，實現對中央系統的集中控制。中央空調管理系統，通過跟蹤負荷的變化，將所采集的冷凍水供回水溫度、溫差、壓差和流量數據送至模糊控制器，模糊控制器根據實時數據及歷史數據，計算出末端空調負荷所需制冷量及冷凍水供回水溫度、溫差、壓差和流量的最佳值。系統利用變頻技術控制水泵流量，使冷凍水系統運行在最佳參數下，同時降低了冷凍水泵的能耗。通過調節冷卻水流量，使冷卻水系統運行在最佳參數下，制冷主機在較高的COP下運行，同時降低了冷卻循環泵的能耗。該中央空調管理系統自20**年6月份投入運行，經第三方認證，歷年來節省能源消耗和節能效益見下表。空調節能系統節省能源統計表
上表中節電用電量由第三方連續兩個年度在工頻和變頻狀態下交替運行，記錄下當日的機組、水泵能耗及當日最高氣溫。通過對比工頻狀態和變頻狀態的能耗，計算出系統在不同氣溫下的節能率對照表(見下表)。根據改造后兩個年度的空調能耗數據及全年氣溫記錄，可推算出節電用電量=當日實際用電量×當日節能率÷(1-當日節能率)
節能率對照表
20**年運用價值工程引進該系統時，合同條款約定以節電的85%分期支付設備款126萬元，同期的15%作為該系統和空調系統的維修保養費用。至20**年，設備款已支付完畢，設備產權已歸屬業主，業主方和物業管理方沒有投資一分錢，實現了物業管理服務為物業保值增值，又持續不斷的降低運行成本的目的。歷年來累計節電2，219，637KWH，折合897噸標準煤，通過了上海市徐匯區JJ小組的驗收并獲獎，實現了價值工程的預期目標。
20**年4月2日國辦發〔20**〕25號《關于加快推行合同能源管理促進節能服務產業發展意見》，文件中提出了合同能源管理的新概念。所謂合同能源管理是發達國家普遍推行的、運用市場手段促進節能的服務機制。節能服務公司與用戶簽訂能源管理合同，為用戶提供節能診斷、融資、改造等服務，并以節能效益分享方式回收投資和獲得合理利潤，可以大大降低用能單位節能改造的資金和技術風險，充分調動用能單位節能改造的積極性，是行之有效的節能措施。其實質就是以減少的能源費用來支付節能項目全部成本的節能業務方式。
對照國務院的文件精神，20**年上實大廈物業管理處開始的運用價值工程引進節能設備降低空調系統能耗的實踐，完全可以說是合同能源管理實踐，突破了傳統物業管理服務“四保”(保潔、秩序維護、設備及業主和使用人服務保障)的作業模式，豐富了物業管理服務的內涵，提高了物業管理服務的功能，實現了物業管理服務有增值。筆者查遍了合同能源管理的有關資料，未見物業企業進行了合同能源管理的報道。上實大廈物業管理處運用價值工程原理引進節能設備的創舉，開創了物業企業合同能源管理的先河，體現了“務實進取，追新創優，在現代化管理進程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，綜合效益一流”的企業精神風貌，合同能源管理的實踐在物業管理服務領域堪稱典范。
“服務性價比高”是“合同履約率高”和“顧客滿意度高”的基礎，“服務性價比高”是思維觀念的突破，是對傳統物業管理服務模式的突破，提高了物業管理服務的功能，實現了物業管理服務的高附加值。“讓我們與客戶共創美好生活”的同時，贏得市場。
篇2：酒店賓館中央空調節能措施
酒店、賓館中央空調的節能措施
一、室內設定值節能
確定合理的室內溫度和濕度值是室內設定值節能的重要方面。選用全年固定值的方式，只對有特殊要求的少量工業空調才適用，而對于大部分空調來說，冬天把空氣處理到偏高的設定值顯然要消耗更多的熱量，夏天處理到偏低的值也要消耗更多的冷量。采用全年不變的室內設定值的方法，既不舒適又浪費能量。所以，對于室內溫度設定值并不需要全年固定不變的大多數空調對象，可以采用變設定值控制或按設定區控制的方法。
據國外文獻報導，夏季室溫設定值從26℃提高到28℃，冷負荷可減少21％～23％；露點溫度設定值從10℃提高到12℃，除濕負荷可減少17％；冬季室溫從22℃降到20℃，熱負荷可減少26％～31％；露點溫度從10℃降低到8℃，加濕負荷可減少5％.
由上可見，在滿足條件的情況下，為了節約能耗，空調房間的溫度和濕度基數在夏季應盡可能的提高，冬季應盡可能降低，設定區間越大，節能效果越明顯。
民用建筑空調房間的溫度、溫度基數有規定，以賓館客房設定值為基準，推薦值為：冬季19℃，夏季27℃.對于存貨商店、電影院等公共建筑和標準比較低的地方，冬季可以考慮比基準值低1℃～3℃，夏季可提高1℃左右。對病房等特殊場合和標準比較高的地方，冬季可以比基準值提高2℃～3℃，夏季可降低1℃～2℃.相對濕度的設定值除特殊要求外，一般民用建筑和工業建筑均為：夏季不大于70％，冬季不小于30％.
二、控制室外新風量節能
空調室外新風量越大，系統能耗越大。在這種情況下，室外新風量應控制到衛生要求的
最小值。
空調系統冬、夏取用的最小新風量是根據人體衛生要求、用來沖淡有害物、補償局部排風、保證空調房間一定正壓值而制定的。過去，空調系統新風量取30 m3／（h..人）。
篇3：寫字樓中央空調節能方案
物業公司寫字樓中央空調節能方案
1、空調系統狀況：
貴大廈空調系統為全空氣系統，冬季采用市鎮熱水通過板式換熱器供熱，夏季采用4臺約克YKHCGBH35C*D機組提供冷源，設備配置情況如下表：
序號設備型號數量功率使用狀況
1約克冷水機組YKHCGBH35C*D4607 kw4#機需大修，其余正常
冷凝器銅管中冷卻塔填料雜質多
2冷凍水循環泵PeerLess5132kw正常
3冷卻水循環泵PeerLess5110 kw正常
4熱水循環泵PeerLess3132 kw正常
5冷卻塔(新)2400M3/h正常，結垢嚴重
冷卻塔(舊)5756M3/h很少使用
6空調機組檢修門關閉不嚴，漏風嚴重空氣過濾器很臟
7管道保溫有破損，應維修
2、機組運行狀況分析：
根據現場工作人員提供的情況，貴大廈冬季采用板式換熱器，一臺水泵運轉就可以滿足要求，夏季除少數幾周開啟兩臺冷水機組，其余時間采用一臺空調主機即可滿足制冷需求。
結合貴大廈中央空調設備配置情況，可得出如下結論：
?貴大廈中央空調有較大后備能力，但新冷卻塔只能勉強滿足兩臺冷水機組需求。
?空調水量偏大，在最熱的夏季兩臺水泵開啟只能達到原設計的一半負荷，因此供回水溫差小，整個機組處于大馬拉小車的運行狀態。
?空調系統風系統漏風嚴重，能耗較高。
?空調系統采用常規設計，沒有考慮節能措施。
3、耗能分析：
?約克空調主機：
1)貴大廈除4#機故障停機外，從參數上看其余機組整體狀況正常。
2)冷卻水雖然采用自來水，但由于每年進行清理，冷凝器結垢較少，換熱效率良好，但由于每年使用物理清洗，加之使用時間較長，建議做銅管探傷。
3)機組由于冬季停機，所以具體機組效率有待開機觀測。
?水泵：
一般空調水系統的輸配用電，在冬季供暖期間約占整個建筑動力用電的 20 %～ 25 %;夏季供冷期間約占 12 %～ 24 % ，因此，水系統節能具有重要意義。目前貴大廈空調水系統采用常規設計方法，主要問題有：
1) 無論冷卻水泵、冷凍水泵還是采暖循環泵，型號相同，也沒有變頻等流量調節措施，水泵無法根據負荷變化進行流量調節。
2) 未端每個水環路閥門銹蝕嚴重，沒有調節的痕跡。對壓差相差懸殊的回路不會采取有效措施，因此判斷水力、熱力失調現象導致大流量、小溫差現象普遍存在，設計中供、回水溫差一般均取 5 ℃ ，具體貴大廈供回水溫差需經實測，如相差較大會造成實際水流量比設計水量大上，使水系電耗大大增加。
?各層空氣處理機組：
1)空調機箱門關閉不嚴，有的甚至門半開，上面掛滿雜物，漏風嚴重。
根據實驗資料介紹：漏風率5%，風機軸功率增加16%;漏風率10%，風機軸功率增加33%;漏風率15%，風機軸功率增加50%。
2)進風過濾器集塵嚴重，正常情況空氣處理機組進風過濾器每半月清理一次，而貴大廈是一年清理一次。
?冷卻塔：
貴大廈原有5臺冷卻塔由于噪聲大，影響周圍建筑，已基本不用，現在使用兩臺低噪聲橫流塔，但冷卻塔填料嚴重結垢，換熱效率低，而且選型偏小，后備能力較差。
4、節能建議：
?運行：
1) 全空氣系統運行中的新風量控制，應按以下原則運行：
(一)在系統預熱和預冷運行時，可以無新風運行;
(二)在系統正常運行時，新風量可按CO2濃度小于0.1%控制;
(三)增大新風量會降低系統能耗時，宜增大新風量或采用全新風直供方式運行;
(四)增大新風量會增加系統能耗時，宜適當減少新風量。
(五)宜采用CO2濃度控制系統來調節新風比例。
2)可以減小送風量，(需要改制風機控制)采用大溫差送風，控制在下列數值：
(一)送風高度小于或等于5m時，不超過10℃;
(二)送風高度在5m以上時，不超過15℃;
3) 表冷器的冷水進水溫度，應比空氣出口干球溫度至少低3.5℃。冷水溫升宜采用3.5～6.5℃。
4)采用減少流量的節能措施，空調系統供冷工況下，控制系統的供回水溫差大于3℃(設計溫差5℃);供熱工況下，控制系統的供回水溫差大于6℃時(設計溫差10℃);
避免小溫差大流量的運行工況。
5)增大送回風溫差，且不應影響系統的風量平衡和室內氣流組織。
6)定期檢查空氣過濾器的前后壓差。
7)根據實際負荷情況，自動或手動調整運行臺數，使輸出的容量(如冷量、熱量、水量、風量、壓力等)與要求其提供的參數相匹配。
8) 對于冷卻塔
(1)根據冷卻水回水溫度，及時調整投入運轉的風機數。在保證冷卻水溫度滿足冷水機組正常運行的前提下，應使運轉的風機數量至最少，控制冷卻水進出口水溫30/35℃，
(2)貴大廈為多塔并聯，在過渡季節或者外界氣溫較低、室內冷負荷減少，部分制冷主機運行時，利用并聯冷卻塔，不開風機而采用自然冷卻的方式降低能耗。
(3)控制供水量、避免飛水，節約水量。
9)根據每天的天氣情況和室內空調負荷情況，在充分考慮建筑的圍護結構蓄熱性能的條件下，確定合適的開停機時間和機組投入數量，控制室內空調環境以節能溫度運行。
室內空調環境設計溫度與節能運行溫度對照表
房間功能 設計溫度 節能運行溫度
(℃) (℃)
辦公室 高 23～25 25～27
一般 24～26 26～28
商場 首層 24～26 26～28
其它層 24～26 26～28
餐廳 高 22～24 24～26
一般 24～26 26～28
多功能廳 高 22～24 24～26
一般 23～25 25～27
大堂 高 24～26 26～28
一般 25～27 27～28
中庭 高 24～26 26～28
一般 24～26 26～28
會議室 高 23～25 25～27
一般 23～25 25～27
10)空調工況下避免冷水出水溫度調在7℃以下運行。當主機負載不大，在滿足空調系統冷量需要的條件下，可適當提高機組的出水溫度，以提高制冷機效率。
11)維護好閥門，杜絕水的無效旁通和排污等滲漏產生的隱形能耗。
12)做好系統水質處理和換熱設備清理，使系統高效運行。
?管理
采用一定的計量方法加強對空調操作人員的培訓，提高管理人員素質，實行空調操作人員操作證制度。暖通空調工程項目，應有較詳細的冷熱負荷計算書和采取了哪些節能措施，目前很多設計人員都將概算指標一再加大，使冷、熱源主機長期在低負荷、低效率下運行。各項調節和節能措施的實施，都與操作人員的技術直接相關;具備必要的制冷空調知識;要懂得根據室外參數的變化進行調節;要懂得如何調節才會節能。
?改造
改造意味著投入，但投入就會有回報
1)維修保養冷水主機，保證四臺主機制冷劑、潤滑油、運行參數處于正常范圍。
2)測量系統流量，進行水力平衡調節，根據貴大廈水系統管徑偏大的特點，調節系統，增加末端阻力，為小流量運行的水力平衡創造條件。
3)配合負荷變化，部分更換小功率水泵，并適當增加變頻控制。
4)維修、維護空氣處理機組，對機組風機采用變速調節措施。
5)清洗冷卻塔。
6)詳細調查實際的空調管路系統，改造不合理的管路。