熱水系統運行保養工作規程

　　1目的

　　規范供給熱水系統運行保養工作，確保服務區域供給熱水系統的正常使用和安全運行。

　　2適用范圍適用于服務區域供給熱水系統的管理。

　　3職責

　　3.1設施部主管負責供給熱水系統運行保養的管理。

　　3.2給排水維修工負責供給熱水系統運行保養管理工作的實施。

　　3.3其他部門配合做供給熱水系統運行保養的管理工作。

　　4工作要求

　　4.1運行操作

　　4.1.1水泵開啟前應注意：⑴水泵開啟前進、出水閥門須先擰開;⑵檢查系統內分水器閥門是否打開;⑶檢查變頻柜內接線是否正確，有無松動及接觸不良現象;⑷檢查系統內壓力表及溫度計指示是否正常，是否在校驗期內;⑸檢查變頻柜外部按鈕、轉換開關及指示燈、電壓表指示是否正確。

　　4.1.2開啟水泵的步驟:⑴合上水泵控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置;⑵按下啟動按鈕，啟動水泵，注意觀察啟動電流及運轉電流;⑶如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次間隔應不少于3分鐘。如果3 次未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動;⑷啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，注意水泵出口，供、回水分水器壓力表及溫度計讀數是否正常，檢查分水器閥門是否有滲水現象，如有應及時排除;⑸確認一切正常后，按下水泵 “停止”按鈕，水泵停止;⑹將轉換開關置于“自動”位置，水泵自動啟動并運行。

　　4.1.3停止水泵運行的步驟:⑴將轉換開關置于停止位置，水泵停止運行;⑵拉下水泵控制柜(箱)電源開關(如有需要);⑶檢查有無不正常情況，如有則及時處理。

　　4.1.4水泵開啟后，盡可能讓其處在自動狀態。

　　4.2運行檢查

　　4.2.1 值班人員應每天巡查供給熱水機組:⑴檢查各閥門的開關位置;⑵檢查各閥門管路有無漏水現象及壓力表讀數;⑶檢查閥門、法蘭連接處是否漏水及水泵軸封漏水情況(漏水應不超過20滴/分，⑷檢查電機、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應與實際情況相符);⑸檢查變頻器散熱通道(應順暢)。

　　4.2.1給排水維修工應每天對給供給熱水系統運行情況進行檢查，并根據給排水設施設備日常的運行狀況完整、規范地填寫《供給熱水設施設備檢查記錄表》。

　　4.3運行保養

　　4.3.1日常保養

　　4.3.1.1水泵房

　　⑴檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘;⑵整理電氣柜內電線標識;⑶做好柜內外清潔，(柜內用吸塵器或毛刷清塵，柜外用干抹布擦拭);⑷檢查閥門確保閥門開啟靈活，關閉緊密，無漏水;⑸轉動平時不用的閥門，試開啟備用泵;⑹外部清潔,并緊固所有螺栓、螺母。

　　4.3.1.2檢查主供水管道的閥門和伸縮接，有問題及時解決。

　　4.3.1.3做好供給熱水系統設施設備表面的衛生清潔，要求設施設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。

　　4.3.1.4保養記錄應及時寫《供給熱水設施設備檢查記錄表》。4.3.2年度保養4.4.2.1每年對供給熱水系統開展一次全面的系統檢查，年度檢查工作可結合年度維護保養計劃開展工作:⑴檢查給供給熱水主管道掩蔽處各類閥門及連接件情況;⑵檢查給供給熱水各個分支管道是否開啟靈活;⑶每半年檢查一次水泵絕緣情況;

　　4.4.2.2年度檢查時需規范填寫《維護實施記錄單》。

　　4.5異常情況的處理

　　4.5.1水泵運行中出現故障時，應馬上組織維修故障泵:⑴變頻柜出現故障，聯系當班強電維修工或維修領班及時進行修理;⑵因堵塞造成泵不正常工作，應立即疏通;⑶泵體故障需委外維修，需要時更換泵體。

　　4.5.3主供水管爆裂的處理

　　4.5.3.1立即切斷水源⑴關閉分水器相連的主供水管上的閥門;⑵利用供水管上的出水口將管道中的水排空;⑶關閉了主供水管上相關聯的閥門后仍不能控制住大量的泄水，則應關停水泵。

　　4.5.3.2立即匯報設施部主管、領班等相關人員。

　　4.5.3.3通知客服部及時向顧客做好停水的緊急通知。

　　4.5.3.4設施主管組織相關人員及時進行搶修。

　　4.5.3.5發現修復管道無漏水情況后, 確定故障已排除，通知客服部確切的供水時間，由客服部通知業主供水時間并提醒業主關閉閥門做好準備后，設施部在約定的時間準時供水。

　　4.5.4供給熱水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報服務處限期解決。

　　4.6對影響到顧客正常生活或損失大于較大的突發性故障解決后須填寫《企業重大事件特別報告書》上報公司人資部與品質管理部。

　　4.7交接班給排水維修工在下班前向值班人員做好交接班工作，認真填寫《工作交接記錄》。

　　5相關/支持性文件

　　5.1《公共設施設備維修保養工作規程》

　　6相關記錄

　　6.1 《供給熱水設施設備檢查記錄表》

　　6.2 《企業重大事件特別報告書》

　　6.3 《工作交接記錄》

　　6.4 《維護實施記錄單》

篇2：供配電設施設施維修保養工作程序

　　供配電設施設施維修保養工作程序

　　一、目的

　　規范供配電設備設施維修保養工作，確保供配電設施設施各項性能良好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部轄區內供配電設備設施的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《供配電設施設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《供配電設備設施維修保養年度計劃》并組織監督、實施該計劃。

　　3、變配電室組長/值班電工負責對供配電設施進行維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停電的情況。

　　四、程序要點

　　1、《供配電設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設備設施維修保養年度計劃》制定的原則：

　　(2)《供配電設備設施維修保養年度計劃》制定的原則：

　　①供配電設備設施使用的頻度;

　　②供配電設備設施運行狀況(故障隱患);

　　③合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　(3)《供配電設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容;

　　②具體實施維修保養的時間;

　　③預計費用。

　　2、對供配電設備設施進行維修保養時，應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業程序》，按《供配電設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、高壓開關柜、變壓器的主要維修保養項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養由變配電室值班電工負責。

　　4、變壓器維修保養

　　(1)外委維修保養：每年的11月份委托供電公司對住宅小區內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養，此項工作由變配電室值班電工負責監督進行，并將結果記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

　　(2)外部維修保養：每年的4月份、10月份對小區內所有變壓器外部進行一次清潔保養：

　　①測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發現其電阻值比上次測定的數值下降30%~50%時，應作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應全部換掉;換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應對變壓器線圈進行處理(外委完成);

　　②清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊;

　　③擰緊變壓器引出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好;

　　④變壓器油位處于批示器下限時，應補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。

　　5、高壓開關柜維修保養。每年12月份委托供電公司對小區內所有高壓開頭柜進行一次維修保養，此項工作由變配電房管理員負責監督進行并記錄在《供配電設備設施維修保養記錄表》內。

　　6、低壓配電柜維修保養：每年的4月、10月份對小區內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

　　(1)刀開關維修保養：

　　①檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊;

　　②檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現象則應對轉動部位加潤滑油;

　　③檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調整或整修處理;

　　④用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ則應進行烘干處理，烘干達不到要求的則應更換。

　　(2)熔斷器的維修保養：

　　①新熔體的規格和形狀應與更換的熔體一致;

　　②檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不到要求的則應更換。

　　(3)交流接觸器維修保養：

　　①清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相同的污垢;

　　②清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　③清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　④清潔鐵芯表面的油污及臟物;

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(4)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。

　　(5)電容器維修保養：

　　①清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好;

　　②檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換;

　　③檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊;

　　④檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換;

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)斷路器(自動空氣開關)維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理;

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換;

　　③斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象;

　　④在使用過程中發現鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面;

　　⑤各傳動機構應注入潤滑油;

　　⑥檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭;

　　⑦檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復;

　　⑧檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復;

　　⑨檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊;

　　⑩檢查接地線有無松動或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

　　(8)二次回路維修保養：

　　①號碼管是否清晰或掉落，如有則補上新號碼管;

　　②接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。

　　(9)主回路維修保養：

　　①標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌;

　　②接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊;

　　③母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。

　　7、供配電設備的維修保養時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則機電處電工填寫申請延時維修保養表，經機電處主管審核、物業經理批準后方可延可。

　　8、對計劃中未列出的維修保養工作，應由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發性設備設施故障，先經機電處主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　9、變配室值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《事故報告》內，變配電室組長應于每次維修保養后的3天內將記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。

　　10、停電管理。供配電設備設施因檢修等原因需要停電時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經管理處主任批準后通知事務部，由事務部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶作出解釋。

　　五、記錄

　　1、《維修保養年度計劃表》

　　2、《維修保養年度計劃表》

　　3、《申請延時維修保養表》

　　4、《外委維修保養申請表》

　　5、《停申請表》

　　6、《事故報告》

　　7、《備品、備件計劃表》

篇3：中央空調冷水機組保養作業指導書

　　中央空調冷水機組保養作業指導書

　　1 目的

　　規范冷水機組保養，保證其正常工作

　　2 適用范圍

　　公司各項目中央空調冷水機組的維護

　　3 日常保養：各項目維修班

　　3.1 周期：半月

　　3.2 清除機組表面灰塵，金屬表面除銹加防銹油。

　　3.3 檢查機腳螺栓有無松動，機組有無異常振動及噪聲并立即進行處理。

　　3.4 用氟里昂電子檢漏儀檢測機組有無氟里昂滲漏，當表明有滲漏時，應立即進行修復止漏、補充。

　　3.5 檢查氟里昂充注量，其液位應位于氟里昂視鏡中間，必要時作適當調整。

　　3.6 檢查油壓是否正常，油過濾器壓差大于25PSIG 時，應更換油過濾器。并檢查回油系統的工作狀況，回油溫度(軸承溫度)應在允許范圍內。

　　3.7 檢查油位是否位于上視鏡中間，出現油位低應立即補充冷凍機油。

　　3.8 檢查機組各項運行參數和電腦控制中心工作程序。

　　3.9 檢查換熱器換熱效果。

　　4 一級保養：各項目維修班

　　4.1 周期：半年

　　4.2 檢查機組螺栓是否有松動，機組有無異常振動及噪聲，并立即處理。

　　4.3 做好機組、管道保溫。

　　4.4 檢查機組是否泄漏氟里昂，有滲漏時應立即處理。

　　4.5 檢查油位是否適中，出現低油位應立即進行補充。

　　4.6 檢查蒸發器及冷凝器換熱效果是否良好。

　　4.7 保養啟動電動柜。

　　5 二級保養：各項目維修班

　　5.1 周期：年

　　5.2 檢查回油系統、更換干燥器、油過濾器、檢測冷凍機潤滑油應符合下列的規格：

　　5.2.1 在100F(38℃)時的黏度 300±25ssu(59.2 至70.1 平方毫米/秒)

　　5.2.2 在210F(99℃)時的黏度 50 至55ssu( 7.3 至8.8 平方毫米/秒)

　　5.2.3 最小黏度指數 95

　　5.2.4 最高流動點 -5F(-21℃)

　　5.2.5 最低閃火點 400F(204℃)

　　5.2.6 酸性指數不可超過 2.0mg KOH/mg

　　5.2.7 測試達不到上述指標，應更換冷凍機潤滑油。

　　5.3 檢查主機操作及機組運行參數，檢查電腦板工作程序，對有關元件作適當調整。

　　5.4 檢查潤滑系統，油過濾器壓差大于25PSIG 時，應更換油過濾器、冷媒濾芯及冷媒過濾網。

　　5.5 檢查軸承磨損情況，軸承如有磨損，有時可由異常振動及軸承溫升高等現象檢查出來。

　　5.6 檢查壓縮機馬達，檢測馬達絕緣電阻，對于閉式壓縮機絕緣電阻不小于50MΩ，開式不小于0.5MΩ。

　　5.7 檢查氟里昂充注量，其液位應位于氟里昂視鏡中間，必要時作適當調整。

　　5.8 檢查制冷循環制冷效果。

　　5.9 檢查清洗蒸發器，冷凝器換熱銅管，如果銅管結垢嚴重應采用機械或化學方法除垢清洗。冷凝器壓力如果異常升高，同時主機無法達到滿載制冷量，大多是因為銅管結垢嚴重或是機體內有不凝結氣體存在。

　　5.10 保養啟動控制柜和電氣線路。

　　6 維保工作人員應及時把設備保養內容填寫在《保養記錄表》，報工程技術部審核。

　　7 相關支持性文件及紀錄：

　　《檢修保養實施記錄》