物業(yè)管理費(fèi)測算概述

　　普及一下，物業(yè)管理費(fèi)的測算是有基本構(gòu)成方法的，在此先不做專業(yè)介紹，先給大家?guī)讉€(gè)基本概念。

　　1，判斷物業(yè)費(fèi)的高低是依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司年總收入和年總支出明細(xì)賬經(jīng)業(yè)主審核后才能清楚，有規(guī)定清單項(xiàng)目，也有約定清單項(xiàng)目，需要物業(yè)公司公布明細(xì)再討論;

　　2，除看物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，還要算總價(jià)，不同規(guī)模的小區(qū)，同樣的單價(jià)，結(jié)果也是不一樣的，比如一個(gè)樓盤，物業(yè)單價(jià)2元/方/月，建筑面積5萬方，總收入120萬/年，物業(yè)按規(guī)定和約定項(xiàng)目總支出假設(shè)也是120萬/年，則收支平衡物業(yè)無盈利;如小區(qū)建筑面積變10萬方了，則物業(yè)年收入240萬/年，收入翻倍了，但支出不可能同比例增加，而是原成本的1.8倍即總支出為216萬/年，物業(yè)可盈利24萬了，即所謂規(guī)模效應(yīng)，同樣單價(jià)，5萬方持平，10萬方則正常盈利，20萬方就有豐厚利潤了，這個(gè)道理很容易明白，收入成倍增長，而成本由于規(guī)模效應(yīng)相對減少，并非同步增加的，對比本小區(qū)，建筑面積達(dá)20多萬方，屬于規(guī)模比較大了，三期規(guī)模小，同樣作單價(jià)比較是偏面的，如果這個(gè)單價(jià)三期物業(yè)可正常盈利，那放到一，二期物業(yè)可厚利了;

　　3，還要看電梯房的面積占比，水泵，電梯有單獨(dú)的運(yùn)維保養(yǎng)成本，另計(jì)單價(jià)的;

　　4，還得看小區(qū)公共收益中歸屬物業(yè)的分成收入的多少，比如本小區(qū)公共收益較多，什么停車費(fèi)，廣告費(fèi)，游泳館，網(wǎng)球場，商業(yè)街等等，體量巨大，物業(yè)收入每年多達(dá)上百萬，這也是三期無法比擬的，按同樣的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如果三期物業(yè)費(fèi)2元的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量能讓人滿意，那么按我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算，我們小區(qū)最多只需1.5元的管理費(fèi)就能夠達(dá)到三期的雙贏目標(biāo)了。

　　我在此僅作常識性介紹，需要以后做專業(yè)測算的。

篇2：談物業(yè)管理費(fèi)測算

　　談物業(yè)管理費(fèi)測算

　　恰逢《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個(gè)部份：

　　一)開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；

　　二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金；

　　三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。

　　第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費(fèi)，“辦法”也明確了費(fèi)用項(xiàng)目，可如何根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來源會有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營利為目的的社團(tuán)法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。”為此物業(yè)管理費(fèi)在定價(jià)、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費(fèi)的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。

　　物業(yè)管理費(fèi)的測算，在堅(jiān)持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測算，分以下幾個(gè)步驟：

　　一)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。

　　二)估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費(fèi)用。

　　三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項(xiàng)目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費(fèi)用分別設(shè)為：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(fèi)(A)

　　2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)(B)

　　3、綠化管理費(fèi)(C)

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi)(D)

　　5、保安費(fèi)(E)

　　6、辦公費(fèi)(F)

　　7、法定稅費(fèi)(G)。

　　目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費(fèi)有兩項(xiàng)，即營業(yè)稅和城建教育附加費(fèi)。 由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次、配套設(shè)施不同，如住宅、大廈等。因此分?jǐn)偟侥硞€(gè)建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費(fèi)用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標(biāo)準(zhǔn)、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費(fèi)用所相應(yīng)的經(jīng)營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費(fèi)用一般以年為單位，可是落實(shí)到收取物業(yè)管理費(fèi)，以年為限則太長了，一般認(rèn)為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經(jīng)營額落實(shí)到每月應(yīng)為*/12。那么每月攤到各個(gè)單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標(biāo)數(shù)。按某單位面積分?jǐn)偟矫總€(gè)單體公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個(gè)獨(dú)立單體建筑。

　　從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應(yīng)達(dá)到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偟絾误w，某單體業(yè)主應(yīng)該繳納的公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，反映物業(yè)管理公共性服務(wù)于某單體業(yè)主管理服務(wù)水平的高低。應(yīng)當(dāng)指出，上述指標(biāo)只是反映同一時(shí)空，相同條件物業(yè)管理的管理服務(wù)水平，但是兩個(gè)住宅區(qū)不可能存在于同一時(shí)空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個(gè)住宅區(qū)管理服務(wù)水平，要比較只是相對而言，還因?yàn)槲飿I(yè)管理不是某一時(shí)間的，而是一個(gè)長時(shí)間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學(xué)的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，估算所發(fā)生的各類各種費(fèi)用，還需一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累，才能比較準(zhǔn)確的確定，或者物業(yè)管理成為一門行業(yè)，專業(yè)部門對各項(xiàng)工作及設(shè)備等發(fā)生的費(fèi)用，依據(jù)管理檔次，專門確定出行業(yè)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這樣就較為規(guī)范，如果由于通漲等原因，造成費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的變動，可以由行業(yè)部門公布調(diào)整系數(shù)加以調(diào)整，當(dāng)然其最后體現(xiàn)的各種價(jià)格，還需有關(guān)部門審批，至此也有根有據(jù)，合情合理。

篇3：物業(yè)管理費(fèi)用測算

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算

　　根據(jù)“******”人員編制計(jì)劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測算。內(nèi)容包括:

　　一、 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明;

　　二、 經(jīng)費(fèi)測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費(fèi);3、設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi);4、公用水電費(fèi);5、清潔綠化費(fèi);6、保安費(fèi);7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費(fèi)攤銷;9、不可預(yù)見費(fèi);10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細(xì)測算書內(nèi)容如下:

　　第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明

　　一、 測算的依據(jù)

　　(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”;

　　(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

　　二、 經(jīng)費(fèi)測算的原則

　　(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

　　物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場特點(diǎn),準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三) “零預(yù)算”原則

　　物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關(guān)說明

　　(一) 物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi),公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi),綠化管理費(fèi),保潔衛(wèi)生費(fèi),保安費(fèi),辦公費(fèi)用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),稅費(fèi),利潤,開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。

　　(二) 有關(guān)費(fèi)用的說明

　　1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)市場化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn),人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:

　　序號 職 務(wù) 月薪 備 注

　　1 中心經(jīng)理 4,000