物業費包括什么物業費構成比例

　　根據國家發展和改革委員會/建設部/發改價格[20**]1864號《物業服務收費管理辦法》：實行物業費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　根據該文件，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下構成：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其它費用。

　　但是，這份文件有個非常嚴重的缺陷：

　　漏掉了管理公司的成本分攤(即管理費分攤)

　　按照這個文件的理解，管理費分攤是用物業公司利潤或者酬金來承擔，但是這樣會導致物業公司利潤和酬金顯得很高，業主又會有很大意見，而且從道理上說不通，利潤和酬金應當是物業公司的純利潤來源，不應該還要用來支付管理費分攤。

　　可喜的是，

　　國家發展改革委、建設部20**年發布的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》則更為科學，將管理費分攤涵蓋進入了物業服務成本。

　　該文件第七條：

　　物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

　　下面我們來看看各種費用構成的實務中占總成本比大概區間，僅供參考。(以住宅物業為例，假設保潔為外包)

　　1、人員費用

　　50%-55%

　　是指小區管理服務人員工資、福利、獎金、工會經費、職工教育經費、社保、公積金。

　　2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用

　　18%-22%

　　是指物業管理區域內共用部位共用設施設備的日常維修養護費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用、物業公司承擔的公共區域能耗費用等。

　　3、綠化養護費

　　3%-4%

　　是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　4、清潔衛生費

　　12%-16%

　　是指保潔外包費用、購置保潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費等。

　　5、秩序維護費

　　1%-3%

　　是指秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費、消防維保費、日常消防物資費用等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

　　6、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用

　　0.6%-1.5%

　　是指物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險。

　　7、辦公費

　　5%-7%

　　是指物業管理處發生的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　8、管理費分攤

　　6%-8%

　　是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。即物業公司總部職能部門的人工成本、辦公費用、資產折舊費用、差旅、內控管理、審計咨詢等費用。

　　9、固定資產折舊

　　0.5%-1%

　　是指管理處的固定資產每月攤銷的折舊費。

　　10、經業主同意的其它費用

　　基本上，都是0%

　　是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

篇2：物業服務管理不到位構成拒繳物業費正當理由嗎

　　物業管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社區生活的方方面面，為我們提供了便利。但在現實中，由于法律的缺失、業主自治推行中存在的問題以及物業管理服務提供者本身素質的良莠不齊，產生了許多與物業管理有關的法律糾紛。而由于物業管理服務具有對象的眾多性、內容的復雜性以及服務質量的難以確定性等特征，對于物業服務法律爭議的處理也成為一大難點。在訴訟和仲裁實踐中，最典型的物業服務糾紛莫過于業主因為對物業服務企業所提供的服務不滿而拒繳物業費。對此，最高人民法院在2009年通過了《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，其中的第六條成為司法和仲裁裁判者解決此類爭議的主要條款，根據該條的規定，業主無正當理由不得拒繳物業管理費，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務作為抗辯理由，不能得到法院支持。但對于該條的適用，在實踐中卻至少存在兩種不同的理解，在本文中，小編將通過真實的案例向大家進行展示和分析。

一、認為第六條是對舉證責任的分配

　　《解釋》第六條使用了“僅主張”這一表達方式，這就使得在實踐中不少裁判者認為，這是要求業主必須舉證證明物業服務企業存在管理不到位的情況，進而認定該條是對舉證責任的分配，而一旦業主不能舉證，則按照證據規則判決其承擔舉證不利后果。

二、認為第六條是對實體抗辯理由的否認

　　在另一些案件中，裁判者并不止于從舉證責任分配角度論證業主的抗辯理由不成立，而是進一步論證即使業主舉證證明了物業服務企業存在管理不到位的情況，也不構成拒繳的抗辯理由。

　　在一起物業服務糾紛中，申請人物業公司以被申請人業主自2013年1月至2014年9月供拖欠物業管理費2千余元提起仲裁，被申請人承認欠費事實，但認為申請人存在疏于履行管理義務的情形，并列舉了諸如小區環境臟亂差、車位和電力供應不足等事例，請求仲裁庭扣減物業管理費。仲裁庭認為，被申請人未就其主張舉證，對此不予采信，且即使其主張成立，也應當提起請求要求申請人承擔違約責任而非拒繳物業費。由于被申請人在本案中未提出反請求，仲裁庭對此不予處理，被申請人可以在裁決作出后另尋法律途徑解決。由此可見，本案的仲裁庭認為，無論是否存在物業服務不到位的情況，業主都不可以以此作為拒繳物業費的抗辯理由。

三、法律分析

　　對于一個條文出現兩種不同理解的原因，在于《解釋》的規定本身具有歧義。《解釋》第六條后半段規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”這在文意上存在歧義，它可以被理解為如果業主僅僅是“主張”而未證明未享受相關物業服務的法院不予支持，也可以被理解為即使業主證明了未享受相關服務，但也不足以構成拒繳的抗辯理由。在大部分拒繳物業費案件中，業主都未提供證據證明物業服務企業存在服務不到位的情況。在這種情況下，無論采取上述哪一種理解，都會得出相同的裁判結果。但在業主能夠舉證證明其主張，裁判者則必須進一步判斷服務不到位本身能否構成拒繳物業費正當理由，而這一點，正如上文所說，從《解釋》第六條的規定來看是有歧義的。

　　小編認為，盡管從《解釋》第六條本身出發無法得出確定的答案，但如果從整個《解釋》的角度進行體系解釋，答案卻是不言自明的。根據《解釋》的規定，明確允許業主拒繳物業費的理由只有一個，即第五條的物業管理企業違規收費，而對于物業管理服務者屬于履行管理服務的責任，則規定在第三條中，根據該條，業主可以請求服務不當的物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，但并不包括拒繳物業管理費。

　　從法理角度來說，根據誠信原則和公平原則，即使物業管理服務企業提供了服務，但存在管理不到位的情況，也只構成瑕疵履行。而業主拒繳物業管理費實際上剝奪了物業服務企業基于物業服務合同的主要權利，與解除合同無異，如果這種抗辯理由能夠得到裁判者支持則顯失公平，而且也容易妨礙其他業主的正常生活以及物業管理公司正常履行管理職責。學界也認為，對于拒繳物業費的正當事由應限于物業服務企業不履行管理義務，或者有重大瑕疵的情況，且應從嚴掌握(參見杜萬華等：“最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用”，載《法律適用》2009年第7期)。因此，業主僅僅是基于物業管理服務企業在車位、設施、小區環境、配套設施等方面的服務不到位，或者因物業管理企業的疏忽導致房屋遭到入室盜竊等理由作為拒繳物業費的抗辯，無論是否提供證據證明，都不能獲得裁判者支持。

總結

　　綜上所述，《解釋》第六條并不僅僅是對舉證責任的分配，也是對實體抗辯權的否認，第二種理解顯然更貼近《解釋》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一種理解本身并不存在重大的錯誤，而且也符合大多數拒繳物業費案件的實際情況，但如果裁判者的論述僅限于證據不足不支持業主的抗辯，就會有說理不透徹之嫌，起不到法律的普及和教育作用，從社會效果來看，也不利于化解業主和物業服務企業之間的矛盾。實踐經驗顯示，在拒繳物業費案件中，業主往往是因為反映的問題得不到解決，又不知道正當的維權方式，于是采取不解決問題就不交物業費的“賭氣”式做法，在這種情況下，裁判者在認定這種行為構成違約的基礎上，有必要進一步引導業主采取正確的方式進行維權行動。

　　當然，這并不意味著業主在面對服務不到位的情況必須忍氣吞聲，即使沒有拒繳物業費這種不被法律認可的方式，業主也可以通過合法、正當的途徑進行維權，如依法設立業主委員會，或者向有關行政部門(物價或者建設行政主管部門)投訴，即使在訴訟或仲裁過程中，也可以依據《解釋》第三條的相關規定提出獨立的請求，在合法范圍內最大限度地維護自身利益。