如何做好物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作

　　一、物業(yè)管理數(shù)據(jù)產(chǎn)生失真的現(xiàn)象

　　由于物業(yè)管理行業(yè)缺乏一個統(tǒng)一、科學(xué)的統(tǒng)計口徑，導(dǎo)致大量的數(shù)據(jù)被重復(fù)計算，人為地造成了大量的數(shù)據(jù)泡沫。同時，由于物業(yè)管理本身對收入的確認(rèn)方法也存在一些分歧，使得物業(yè)管理數(shù)據(jù)產(chǎn)生失真的現(xiàn)象。

　　1、物業(yè)管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在泡沫

　　眾所周知，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)都會將清潔、綠化、消殺、電梯等這些業(yè)務(wù)分包給專業(yè)公司去做。而這些分包的費(fèi)用，其實只是物業(yè)管理費(fèi)的一部分。但是，我們接觸到的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，卻往往是這兩個數(shù)據(jù)的總和。

　　2、計費(fèi)方式的不同導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的失真

　　目前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式有兩種，即酬金制和包干制。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益僅限于酬金本身。理論上說，物業(yè)管理公司收到的物業(yè)管理費(fèi)，其性質(zhì)只是“代管資金”，除酬金之外的物業(yè)管理費(fèi)其本質(zhì)是業(yè)主的財產(chǎn)。然而，由于統(tǒng)計口徑的原因，這部分往往也成了物業(yè)管理企業(yè)的收入。從而，人為產(chǎn)生了一些技術(shù)上的偏差。

　　3、業(yè)主滿意度的數(shù)據(jù)普遍失真

　　從服務(wù)營銷學(xué)的角度，客戶滿意度一旦達(dá)到70%，即代表該企業(yè)的服務(wù)管理就基本合格了。然而，在物業(yè)行業(yè)內(nèi)，我們每天聽到的業(yè)主滿意度的數(shù)據(jù)，大多在90%以上;甚至一些物業(yè)管理項目的業(yè)主滿意度在95%以上。這種畸高的數(shù)據(jù)，其本身就存在一些問題。

　　任何一種統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性和可信度，都與數(shù)據(jù)的產(chǎn)生方式有直接的關(guān)系。目前，物業(yè)公司的業(yè)主滿意度信息基本上都是安排自己公司員工上門調(diào)查取得的。這里會產(chǎn)生兩個問題：一方面是業(yè)主的參與熱情不高，在很多調(diào)查里他只是簽個名，對調(diào)查內(nèi)容根本就不關(guān)心;另一方面，物業(yè)公司的員工都有很強(qiáng)的愿望把客戶滿意度弄高一點。如此，客戶滿意度畸形也就不足為奇了。

　　此外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的失實，也與政府有關(guān)部門、相關(guān)社會組織提出的偏離實際的目標(biāo)有關(guān)。例如，某些考評可能會要求最低的控制指標(biāo)為90%，甚至是95%以上，這就逼迫物業(yè)公司在業(yè)主滿意度調(diào)查中主動作假，成為較高業(yè)主滿意度數(shù)據(jù)的制造者，而非推進(jìn)者。

　　4、統(tǒng)計口徑的不一致也使得這些數(shù)據(jù)的使用受到限制

　　由于缺乏一個科學(xué)的統(tǒng)計口徑，大量主業(yè)不是物業(yè)管理的公司，也以物業(yè)公司的身份參與某些量化評比，直接導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入和利潤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際情況出現(xiàn)較大的偏離，這也對這些數(shù)據(jù)的有用性提出了挑戰(zhàn)。如果政府相關(guān)部門需要使用其中的某些數(shù)據(jù)時，就必須完全剝離這些非物業(yè)管理收入的信息和數(shù)據(jù)，還原一個真實的物業(yè)管理行業(yè)。

　　二、失真有原因

　　1、物業(yè)管理市場是一個信息很不對稱的市場

　　在這個市場里面，物業(yè)公司和業(yè)主在知識、能力和地位方面有很大的落差，物業(yè)公司掌握著全部的信息，具備相應(yīng)的專業(yè)能力。同時，物業(yè)公司也是物業(yè)管理的信息制造者和傳播者。而作為業(yè)主，在知識、能力和地位等方面都處于弱勢。如果缺乏市場監(jiān)管，這個市場一定會朝著有利于物業(yè)公司的方向發(fā)展。正是這種傾向的存在，促成了酬金制的產(chǎn)生，也使物業(yè)管理項目的財務(wù)公開變得十分必要。

　　我們也注意到，某些物業(yè)公司把小區(qū)的設(shè)備設(shè)施也列入物業(yè)管理項目的資產(chǎn)，并且計提了折舊，這其實是虛增了物業(yè)管理項目的成本，侵害了業(yè)主的權(quán)益。

　　現(xiàn)在，也有一些數(shù)據(jù)不被業(yè)主理解。比如有些物業(yè)管理項目連續(xù)多年虧損，但是物業(yè)管理公司并沒有從這些項目中撤出，這就引發(fā)了業(yè)主對物業(yè)管理信息的猜疑。事實上，這些物業(yè)公司在項目事實虧損的情況下，仍然沒有選擇離開，是因為他們的物業(yè)服務(wù)收入能夠覆蓋物業(yè)管理項目的全部變動成本和部分固定成本。雖然從單個項目上看，物業(yè)管理公司似乎不夠理性，但從整個物業(yè)公司的角度來看仍然是有利的。

　　2、引入第三方調(diào)查缺少必要的激勵

　　雖然大家都清楚第三方在客戶滿意度調(diào)查方面更中立、更公允，取得的相關(guān)數(shù)據(jù)也更加可信，更有價值。然而，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司都沒有很強(qiáng)的意愿付費(fèi)聘請專業(yè)調(diào)查公司開展客戶滿意度調(diào)查。

　　3、監(jiān)管缺位，研究力量不足

　　作為行業(yè)主管部門，都希望自己監(jiān)管的行業(yè)規(guī)模更大，更有社會地位，從而提升自己的影響力。其實，作為行業(yè)主管部門，本應(yīng)該對行業(yè)的規(guī)模和發(fā)展情況有比較精準(zhǔn)的把握。但是，由于部門利益的原因，他們又沒有動力去規(guī)范物業(yè)管理市場的統(tǒng)計方法體系。

　　任何一個行業(yè)的發(fā)展都需要一些專門的研究機(jī)構(gòu)提供相關(guān)理論支撐。政府也應(yīng)該提供必要的經(jīng)費(fèi)做一些事關(guān)全行業(yè)的公益性的數(shù)據(jù)研究，讓這些研究成果成為行業(yè)管理者和企業(yè)決策者參考的重要依據(jù)。然而，物業(yè)管理行業(yè)缺乏專門的研究機(jī)構(gòu)，尤其是非營利性的研究機(jī)構(gòu)。這就使抓好行業(yè)信息源頭的管理變得非常困難。

　　雖然物業(yè)管理企業(yè)每季度都報送了物業(yè)管理統(tǒng)計報表，但據(jù)筆者所知，相當(dāng)多的單位對報送的數(shù)據(jù)填寫都比較隨意，而且填寫報表的相關(guān)指引也不夠詳盡，這就使得最后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在失真的可能性。

　　4、企業(yè)在業(yè)務(wù)操作方面存在不規(guī)范的情形

　　在深圳，大部分的物業(yè)公司在接項目的時候都是采用酬金制的計費(fèi)方式，這就意味著物業(yè)公司的利益僅局限于酬金。然而，一些企業(yè)在實際操作中卻違背酬金制的基本原則，把物業(yè)管理項目的收支結(jié)余不恰當(dāng)?shù)刈兂闪似髽I(yè)的凈利潤。這就產(chǎn)生了一個后果：整個物業(yè)管理行業(yè)的盈利能力大幅“被提升”。而對這種現(xiàn)象，政府部門卻疏于管理，使得這種做法成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。

　　綜上所述，為了使物業(yè)管理行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更加中立、更加真實可信，我們必須做出一些改變：一是行業(yè)主管部門有能力、也有責(zé)任通過市場的力量去構(gòu)建一個系統(tǒng)的行業(yè)信息收集、整理、加工和使用的方法體系;二是政府應(yīng)該撥出一些研究經(jīng)費(fèi)，資助一些公益性的研究機(jī)構(gòu)，對行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘;三是通過向第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)購買服務(wù)的方式，有序推進(jìn)客戶滿意度的調(diào)查;四是行業(yè)主管部門要加強(qiáng)對企業(yè)在業(yè)務(wù)操作方面的指引，使信息不對稱的情況能夠逐步得到改善。

篇2：籌建物業(yè)管理公司程序

　　籌建物業(yè)管理公司程序

　　一、申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》。

　　(一)、在申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》之前，首先要做好如下工作：

　　(1)、確定企業(yè)名稱(備選名稱3個);

　　(2)、經(jīng)營范圍;

　　(3)、注冊資金;

　　(4)、企業(yè)類型;

　　(5)、住所地;(即企業(yè)地址。辦公〈經(jīng)營〉場所的房產(chǎn)證復(fù)印件或政府機(jī)關(guān)開據(jù)的房產(chǎn)證明)

　　(6)、投資人姓名或名稱、證照號碼、投資額和投資比例。(企業(yè)投資的需持企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件并加公章、個人投資需持投資人的身份證復(fù)印件)

　　1、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)：到365便民中心工商窗口填好《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的證明》，要請投資人蓋章或簽字(公司投資的需法定代表人簽字并加蓋公章)。然后持《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書》、已加蓋公章的投資企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件到365便民中心工商窗口辦理企業(yè)名稱核準(zhǔn)手續(xù)，若無重名當(dāng)場即可辦理，便可取得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。(企業(yè)名稱核準(zhǔn)收費(fèi)50元)

　　2、起草公司章程：企業(yè)名稱確定后，再確定法定代表人(執(zhí)行董事)、監(jiān)事、經(jīng)理人選，然后持《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》，法定代表人(執(zhí)行董事)、監(jiān)事及經(jīng)理的身份證復(fù)印件，到會計師事務(wù)所代為起草《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》。《公司章程》需股東簽字并蓋章，若公司投資需公司法人簽字并加蓋公章。《股東決定書》也需股東簽章。《聘任書》需執(zhí)行董事簽章。然后會計師事務(wù)所還會提供{公司設(shè)立登記申請書，公司股東(發(fā)起人)名錄，公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理情況，公司法定代表人登記表}、驗資業(yè)務(wù)約定書、注冊資本實收情況明細(xì)表、關(guān)于依法建立會計賬薄及對注冊資本實收情況進(jìn)行賬務(wù)處理的書面聲明、經(jīng)出資各方確認(rèn)的貨幣資金出資清單、出資聲明書。(起草公司章程收費(fèi)50元)

　　3、開注冊資金臨時帳戶：持《公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》原件及復(fù)印件、法定代表人的身份證復(fù)印件及私章、代理人的身份證及復(fù)印件到銀行開戶，然后將注冊資金打入新帳戶，請銀行出進(jìn)帳單、對帳單、及在銀行詢征函上加蓋公章。(開戶手續(xù)費(fèi)50元)

　　4、驗資：持《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》，銀行的進(jìn)帳單、對帳單、銀行詢征函和投資公司上月財務(wù)報表，再到會計師事務(wù)所辦理驗資手續(xù)，材料齊全即由會計師事務(wù)所出驗資證明。(驗資費(fèi)按注冊資金分檔收取)

　　5、申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》：持房屋產(chǎn)權(quán)證明、房屋租賃合同、指定代表或者共同委托代理人的證明、驗資報告、投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)、公司設(shè)立登記申請書(公司股東〈發(fā)起人〉名錄、公司董事監(jiān)事經(jīng)理情況、公司法定代表人登記表)、申請材料核實情況報告書(即由當(dāng)?shù)毓ど趟浆F(xiàn)場核實情況是否符合開辦條件)，然后到365便民中心申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》。大約需一周時間才可領(lǐng)取。(領(lǐng)執(zhí)照收費(fèi)1610元)

　　二、刻公章。

　　1、 刻公章須帶以下材料：

　　(1)、營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件;

　　(2)、法人及承辦人的身份證原件及復(fù)印件;

　　(3)、法人的委托書須親筆簽字并加蓋私章。

　　(上述材料復(fù)印件均要求使用16K紙)

　　到365便民中心公安局13號窗口辦理。

　　先填寫印章審批登記單(樣表附后)，然后選刻章單位，有五家刻章單位供你選擇。選好后，窗口給你一張印章管理信息卡(作為公章持章證，要妥善保管)和印章信息登記單。

　　2、持印章信息登記單到刻章單位刻章，公章和合同章為160元/枚，財務(wù)專用章為140元/枚，法人與財務(wù)負(fù)責(zé)人私章為30元/枚，作廢章為20元/枚。

　　三、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證。

　　1、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證需提供下列材料：

　　(1)、營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件;

　　(2)、公章;

　　(3)、法定代表人身份證復(fù)印件(及手機(jī)號碼);

　　(4)、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件(及手機(jī)號碼);

　　(5)、公司員工人數(shù)。

　　窗口受理后，根據(jù)提供的材料打印出一張表格，然后經(jīng)辦人簽字，加蓋公章。窗口再給你一張票據(jù)，到365便民中心內(nèi)門口邊銀行交代碼證證書費(fèi)(一正一副)108元，代碼卡工本費(fèi)40元。再憑發(fā)票向窗口領(lǐng)取辦件單，承諾時間為4個工作日。

　　四、辦理稅務(wù)登記證。

　　1、持法定代表人身份證復(fù)印件一份、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件一份、會計證原件及復(fù)印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心國稅窗口辦理稅務(wù)登記證。按要求填好《稅務(wù)登記表》，當(dāng)場即可辦理。(收費(fèi)40元)

　　2、持企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表身份證、辦稅員會計證、企業(yè)代碼證的原件及復(fù)印件各二份。公司章程復(fù)印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地稅窗口辦理稅務(wù)登記證。按要求填好《稅務(wù)登記表》一式兩份，當(dāng)場即可辦理。(收費(fèi)40元)

篇3：物業(yè)管理財務(wù)部工作

　　第一章 財務(wù)部組織架構(gòu)

　　財務(wù)部經(jīng)理

　　會計

　　出納

　　第二章 財務(wù)部職責(zé)范圍

　　1. 根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)制度，結(jié)合公司的具體情況，制訂適合物業(yè)管理需要的會計核算制度和財務(wù)管理制度。

　　2. 根據(jù)物業(yè)管理合同、物業(yè)的功能，編制財務(wù)預(yù)算，確定合理可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和分?jǐn)偙壤?/p>

　　3. 組織日常的會計核算，遵守各項收入制度、費(fèi)用開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn)，對不合法、不真實、不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證及違反財務(wù)制度的收支予以抵制，認(rèn)真做帳、記帳算帳、查帳、報帳。日清日結(jié)，做到帳實相符、帳帳相符，帳表相符。

　　4. 準(zhǔn)確計算并及時催收各住戶應(yīng)交的管理費(fèi)、水電費(fèi)等各項費(fèi)用，按期上繳各種稅收。

　　5. 定期檢查財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，加強(qiáng)與其他部門的協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，確保管理費(fèi)收支基本平衡。

　　6. 妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表其他檔案資料。

　　7. 參與重大經(jīng)濟(jì)合同業(yè)務(wù)以及合同簽約和管理業(yè)務(wù)開拓的可行性研究，為總經(jīng)理決策提供參考意見。

　　第三章 崗位職責(zé)

　　一、 財務(wù)部經(jīng)理

　　1. 全面負(fù)責(zé)本部門各項工作，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　2. 組織公司的財務(wù)管理工作，制定和完善財務(wù)管理制度和操作流程，協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行經(jīng)營管理。

　　3. 審核會計憑證和各類會計報表，編寫財務(wù)分析，送總經(jīng)理審閱。

　　4. 加強(qiáng)部門建設(shè)，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。

　　5. 編制財務(wù)預(yù)算，審核控制各項費(fèi)用支出，合理安排各項費(fèi)用。

　　6. 檢查、監(jiān)督各項收入的及時收繳，保證公司資金的正常周轉(zhuǎn)。

　　二、會計

　　1. 進(jìn)行本部門的日常管理，協(xié)助經(jīng)理做好會計核算工作。

　　2. 負(fù)責(zé)會計制證和帳務(wù)處理，編制會計報表。

　　3. 審核收費(fèi)通知單，保證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無誤，并做好催繳工作。

　　4. 審核各項費(fèi)用支出，執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。

　　5. 檢查銀行、庫存現(xiàn)金、資金帳目，發(fā)現(xiàn)問題監(jiān)督改正調(diào)帳，并負(fù)責(zé)來往帳的清理。

　　6. 登記帳本，妥善保管會計憑證、帳本、會計報表和其他檔案資料。

　　7. 完成經(jīng)理交辦的其他工作。

　　三、出納員

　　1. 現(xiàn)金收付，登記現(xiàn)金手冊，并編制現(xiàn)金收支日報單。

　　2. 現(xiàn)金及時存行，支票及時進(jìn)帳，同時保證日常報銷所需要的備用金的支取和款項的收取和支付。

　　3. 負(fù)責(zé)收據(jù)和發(fā)票等票據(jù)的管理。

　　4. 負(fù)責(zé)代收代付款項的收取和劃付。

　　5. 登記現(xiàn)金帳、銀行存款帳、管理費(fèi)用明細(xì)帳。

　　6. 計算和發(fā)放員工工資。

　　7. 收入類單據(jù)的清理并制證或清理后轉(zhuǎn)入會計制證。

　　8. 完成上級交辦的其他工作。

　　第四章 工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1. 會計核算工作能有條不紊地進(jìn)行。(即從收支兩條線分別來看，收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映，中間各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，每個環(huán)節(jié)操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進(jìn)行。)

　　2. 及時準(zhǔn)確地提供各項財務(wù)信息，包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的效益情況。

　　3. 及時準(zhǔn)確地編制會計報表及報表說明、財務(wù)分析報告。

　　4. 加強(qiáng)收入的管理，保證公司收入不流失。

　　5. 加強(qiáng)支出管理，保證一切支出都在受控制狀態(tài)，包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費(fèi)用的支出。

　　6. 加強(qiáng)預(yù)算管理，保證日常的收支狀況與財務(wù)預(yù)算基本一致。

　　7. 制定切實可行的財務(wù)管理制度和操作流程，并對部門內(nèi)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)與指導(dǎo)，保證部門員工基本上能履行各崗位的職責(zé)。

　　8. 與稅務(wù)、金融等部門溝通良好，不因為公關(guān)工作不到位導(dǎo)致公司利益受損失。