物業(yè)企業(yè)資金來(lái)源與使用

　　一、 物業(yè)管理的資金籌措

　　物業(yè)管理企業(yè)作為具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，必須要有資金的支持，而且，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)使用其資金在循環(huán)中增值，從而使資金運(yùn)行走上良性循環(huán)的軌道。資金籌措是指物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理和多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，運(yùn)用各種籌資形式，經(jīng)濟(jì)而有效地籌集資金的過(guò)程。物業(yè)管理企業(yè)資金籌措的方式主要有銀行借款、發(fā)行股票、發(fā)行債券、留存利潤(rùn)、橫向聯(lián)合、吸引外資、物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入等。

　　(一)銀行借款

　　銀行借款是物業(yè)管理企業(yè)向商業(yè)銀行貸款取得資金的籌資方式。商業(yè)銀行貸款是物業(yè)管理企業(yè)取得借款資金的主要形式。

　　(二)發(fā)行股票

　　股票是物業(yè)管理股份公司為籌集資金而發(fā)行的有價(jià)證券，是持股人擁有公司股份和所有權(quán)的憑證。股票有優(yōu)先股和普通股兩種。股票只能轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿€本。

　　(三)發(fā)行債券

　　公司債券是物業(yè)管理企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的、并承諾在規(guī)定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。

　　(四) 留存利潤(rùn)

　　留存利潤(rùn)，又稱(chēng)為保留盈余，是物業(yè)管理企業(yè)可分配利潤(rùn)在分派后的余額。

　　(五) 橫向聯(lián)合

　　橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理企業(yè)利用其他企業(yè)閑置或富余的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等資源，進(jìn)行企業(yè)間的聯(lián)營(yíng)、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達(dá)到融物或融資，實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的目的。

　　(六) 吸引外資

　　外資是中外合資、中外合作物業(yè)管理企業(yè)的重要資金來(lái)源。

　　(七) 物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入

　　物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入。物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)自物業(yè)管理費(fèi)。

　　1、 物業(yè)管理收入

　　物業(yè)管理費(fèi)是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或用戶(hù)提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)業(yè)主或用戶(hù)的需要向其提供服務(wù)時(shí)，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費(fèi)，從而形成物業(yè)管理收入。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或用戶(hù)所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)，主要分為：

　　(1) 代辦性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等實(shí)行政府定價(jià);

　　(2) 公共性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保安、綠化等收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);

　　(3) 特約性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如為業(yè)主或用戶(hù)提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車(chē)輛保管、家電維修、家居清潔、接送子女上學(xué)等，可實(shí)行協(xié)議價(jià)格。

　　2、 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

　　物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營(yíng)收入，如開(kāi)展房產(chǎn)的銷(xiāo)售或租賃、經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)等。這些經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都可收取相當(dāng)可觀的傭金，而形成相應(yīng)房產(chǎn)銷(xiāo)售與出租等經(jīng)營(yíng)收入。

　　3、 多種經(jīng)營(yíng)收入

　　在不向政府要錢(qián)，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的情況，積極開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。物業(yè)管理企業(yè)要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營(yíng)取得收入。多種經(jīng)營(yíng)收入是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不可忽視的重要來(lái)源。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　(八) 前期投入資金1、 啟動(dòng)資金

　　(1) 物業(yè)管理企業(yè)在政府工商行政管理部門(mén)注冊(cè)時(shí)所必須投入的資金;

　　(2) 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入所需要的用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具等以及前期介入活動(dòng)中標(biāo)的管理費(fèi)用等，這部分資金按有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供、用于小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。

　　2、 質(zhì)量保證金

　　質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理公司移交物業(yè)時(shí)，提供的一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)，其使用范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)備等因建造質(zhì)量問(wèn)題所引起的翻修等工料費(fèi)。

　　3、 物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)

　　物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在接收、接管物業(yè)時(shí)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向物業(yè)管理企業(yè)提供的驗(yàn)收費(fèi)用。

　　4、 維修基金

　　維修基金主要用于新建筑物業(yè)保修期滿(mǎn)后或公有房屋出售后的維修、更新。

　　二、 物業(yè)管理的資金使用

　　物業(yè)管理費(fèi)使用時(shí)必須掌握的幾個(gè)原則有：

　　1、 以業(yè)養(yǎng)業(yè)的原則;

　　各類(lèi)費(fèi)用的測(cè)定、收支均應(yīng)做到“業(yè)主至上，合理合法”，“取之于民，用之于民”，并逐步實(shí)現(xiàn)“以樓養(yǎng)樓”，“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”。

　　2、 民主管理的原則;

　　積極推行民主管理制度，尊重業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，定期公布賬目，一般每半年公布賬目一次，接受業(yè)主和住戶(hù)的監(jiān)督，使物業(yè)管理費(fèi)的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、有制約的良性循環(huán)之中。

　　3、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則

　　堅(jiān)持以物業(yè)管理為主，盡量減少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好、收費(fèi)少;同時(shí)努力開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，廣開(kāi)財(cái)源，增加物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)的收益，以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展。

篇2：南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(2015試行)

　　南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)）房管局（辦）：

　　《南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則（試行）》已經(jīng)20**年3月23日局長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(試行)

　　第一條 為確保在應(yīng)急情況下及時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[20**]274號(hào)）、《關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用有關(guān)事項(xiàng)的通知》(贛建房[20**]13號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本操作細(xì)則。

　　第二條 本市城區(qū)內(nèi)已按棟建賬房屋的應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金適用本細(xì)則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應(yīng)急情況，可以采取應(yīng)急維修，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，無(wú)約定的需超過(guò)正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)市級(jí)以上特種設(shè)備檢測(cè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具故障檢測(cè)報(bào)告，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)核查屬實(shí)的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂、門(mén)系統(tǒng)、電力拖動(dòng)系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)等八個(gè)主要系統(tǒng)；

　　2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：

　　（1）電梯正式投入使用達(dá)5年以上的應(yīng)納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現(xiàn)故障的應(yīng)納入大修；

　　（3）電梯發(fā)生過(guò)重大事故，其主要部件嚴(yán)重受損的應(yīng)納入大修；

　　（4）電梯正式投入運(yùn)行2年應(yīng)納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)或有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)、安裝單位出具意見(jiàn)書(shū)的，其維修部位為：加壓水泵、電機(jī)、變頻器、總控制柜、小區(qū)供水主管道、總閥門(mén)等。

　　（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，項(xiàng)目所在區(qū)消防部門(mén)出具《鑒定意見(jiàn)書(shū)》或《責(zé)令限期改正通知書(shū)》認(rèn)定，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)核查屬實(shí)的，其維修部位和條件為：

　　1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，溫?zé)煾小?yīng)急與疏導(dǎo)照明系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防泵及軟起動(dòng)裝置(自偶減壓起動(dòng)裝置)、消防供水管網(wǎng)及管線系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)模塊；

　　2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：

　　（1）中修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準(zhǔn)件；同時(shí)要檢查整個(gè)機(jī)械系統(tǒng)，緊固所有機(jī)件，消除擴(kuò)大的間隙，校正設(shè)備的基礎(chǔ)，以保證機(jī)器設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求；

　　（2）大修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過(guò)更換、恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和運(yùn)行效率而進(jìn)行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開(kāi)裂導(dǎo)致室內(nèi)墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開(kāi)裂導(dǎo)致滲漏面積較大或滲漏點(diǎn)較多的經(jīng)多次補(bǔ)漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統(tǒng)損壞無(wú)法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴(yán)重積水無(wú)法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類(lèi)：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動(dòng)存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽(yáng)臺(tái)、屋檐鼓裂存在脫落危險(xiǎn)的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風(fēng)險(xiǎn)的；

　　（4）屋檐、門(mén)頭、外墻附屬物、構(gòu)筑物出現(xiàn)脫落的。

　　2、玻璃幕墻類(lèi)：

　　（1）幕墻自然爆裂，無(wú)法界定責(zé)任人的；

　　（2）幕墻因長(zhǎng)期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結(jié)構(gòu)腐蝕嚴(yán)重存在安全隱患的。

　　（六）發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他應(yīng)急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開(kāi)裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區(qū)圍墻土建實(shí)體部分發(fā)生基礎(chǔ)下陷，墻面傾斜，墻體出現(xiàn)裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術(shù)施工，導(dǎo)致后期嚴(yán)重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現(xiàn)基礎(chǔ)下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫的；

　　4、因基礎(chǔ)下陷，導(dǎo)致主排污管等隱蔽工程出現(xiàn)破損、松脫的。

　　以上六種情形經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)核查屬實(shí)，確需使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，可以不經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第四條 應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請(qǐng)有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)發(fā)生應(yīng)急情況時(shí)應(yīng)及時(shí)組織人員采取措施，并在24小時(shí)內(nèi)制訂維修、更新方案，向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)有關(guān)情況。業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請(qǐng)，社區(qū)居（村）委會(huì)核實(shí)后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　（二）未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)，經(jīng)社區(qū)居（村）委會(huì)核實(shí)后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　第五條 應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人按以下程序申請(qǐng)：

　　（一）由維修資金使用申請(qǐng)人提交以下材料交所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)審核：

　　1、《應(yīng)急使用商品房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表》或《應(yīng)急使用售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表》；

　　2、應(yīng)急維修工程施工合同和工程預(yù)算，申請(qǐng)使用金額在5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目還需提供工程審價(jià)機(jī)構(gòu)出具的審價(jià)報(bào)告；

　　3、相應(yīng)鑒定機(jī)構(gòu)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　4、其他必需的相關(guān)材料。

　　（二）區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織人員進(jìn)行審查核定，并在2個(gè)工作日內(nèi)作出是否同意申請(qǐng)的決定。符合申請(qǐng)條件的及時(shí)向市住房資金管理部門(mén)提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知及申請(qǐng)材料；

　　（三）市住房資金管理部門(mén)依據(jù)完備的申請(qǐng)材料，根據(jù)工程進(jìn)度或工程施工合同分期將申請(qǐng)的維修資金及時(shí)出具銀行轉(zhuǎn)賬支票劃轉(zhuǎn)給維修單位。

　　第六條 實(shí)行房屋應(yīng)急維修，應(yīng)在乙級(jí)以上造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)、三級(jí)以上建筑施工類(lèi)企業(yè)中自行選擇，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)，報(bào)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)同意，并應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示；未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)社區(qū)居（村）委會(huì)通過(guò)，報(bào)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)同意，并應(yīng)由社區(qū)居（村）委會(huì)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

　　第七條 因業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉造成無(wú)法實(shí)施應(yīng)急維修，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的，由區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織召集社區(qū)居（村）委會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議，聯(lián)席會(huì)議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業(yè)完成應(yīng)急維修后應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)工程驗(yàn)收：

　　（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居（村）委會(huì)聯(lián)合組織驗(yàn)收；

　　（二）由業(yè)主提出應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)的，由有關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）委會(huì)聯(lián)合組織驗(yàn)收；

　　（三）由聯(lián)席會(huì)議指定維修單位代修的，由代修單位和業(yè)主代表聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收。

　　第九條 應(yīng)急維修工程驗(yàn)收合格后，應(yīng)急維修申請(qǐng)人或者組織代修人應(yīng)將應(yīng)急維修工程驗(yàn)收意見(jiàn)、審價(jià)結(jié)果、工程實(shí)際使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應(yīng)急維修使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的房改房，分?jǐn)倯?yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，差額部分從個(gè)人交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)中資金不足，應(yīng)由維修項(xiàng)目受益業(yè)主交納現(xiàn)金補(bǔ)足此次維修應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~。

　　第十一條 各縣和灣里區(qū)可參照本細(xì)則執(zhí)行。

　　第十二條 本細(xì)則自20**年5月1日起實(shí)施。

篇3：北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號(hào)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者商品房住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)房管局）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用的管理工作。

　　第二章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)

　　第六條 業(yè)主大會(huì)成立后，按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)按照20%以上業(yè)主的提議，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)決定委托本行政區(qū)域內(nèi)一家商業(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行后，在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，向區(qū)房管局提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金相關(guān)材料。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)提交的相關(guān)材料符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽(yáng)分中心。

　　第七條 業(yè)主委員會(huì)提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的材料包括：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)備案單復(fù)印件；

　　（二）由物業(yè)所在地街道（地區(qū)）辦事處和社區(qū)居委會(huì)出具意見(jiàn)的業(yè)主大會(huì)決議；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。

　　第三章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　（一）已交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由房屋買(mǎi)受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例從其所交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由房屋買(mǎi)受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

　　第九條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向區(qū)房管局申請(qǐng)列支；

　　（五）區(qū)房管局審核同意列支申請(qǐng)后，將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽(yáng)分中心。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)審核表；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書(shū)；

　　（四）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　（六）專(zhuān)業(yè)部門(mén)出具的鑒定報(bào)告或行業(yè)主管部門(mén)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十一條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關(guān)業(yè)主依法通過(guò)使用方案；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)區(qū)房管局備案。

　　第十二條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)備案表；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書(shū)；

　　（四）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　（六）專(zhuān)業(yè)部門(mén)出具的鑒定報(bào)告或行業(yè)主管部門(mén)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十三條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第十四條 工程預(yù)算書(shū)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)造價(jià)機(jī)構(gòu)編制，或經(jīng)過(guò)相應(yīng)機(jī)構(gòu)予以審核。

　　第十五條 需使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金但無(wú)申請(qǐng)單位的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主按程序辦理使用手續(xù)。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實(shí)施。