淮北市人民政府關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見

　　淮政〔20**〕60號

　　濉溪縣、各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

　　為進一步加強全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)服務(wù)水平，扶持和促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、快速發(fā)展，改善人居環(huán)境，打造精美城市，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本意見：

　　一、指導(dǎo)思想

　　認(rèn)真貫徹*****大提出的“在改善民生和創(chuàng)新管理中，加強社會建設(shè)”的戰(zhàn)略部署，解決當(dāng)前我市物業(yè)管理工作的重點、熱點和難點問題，規(guī)范物業(yè)管理，提高管理和服務(wù)水平，健全物業(yè)管理長效機制，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展，積極推進文明創(chuàng)建工作，努力建設(shè)精致淮北。

　　二、目標(biāo)任務(wù)

　　打造一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，培育一批國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)物業(yè)項目，努力營造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住環(huán)境。確保新建住宅項目物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%，5年內(nèi)，力爭城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到85%以上。

　　三、基本原則

　　1. 堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。逐步建立和完善專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

　　2. 堅持條塊結(jié)合、屬地管理的原則。建立市級監(jiān)督指導(dǎo)、區(qū)(縣)級主抓、街道辦事處(鎮(zhèn))及社區(qū)居委會屬地管理的物業(yè)管理新體制，積極推進物業(yè)管理權(quán)力下放、重心下移，切實解決物業(yè)管理中各類矛盾和問題。

　　3. 堅持市場化主導(dǎo)、政府分類管理的原則。對新建物業(yè)項目通過招標(biāo)，公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理;對公租房、廉租房等保障性住房和低保、特困家庭，實行物業(yè)服務(wù)費財政補貼政策;對創(chuàng)建成全國示范、省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)項目，實行政府“以獎代補”政策;對無物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心積極參與接管，政府給予財政補貼，促進市場化運營。

　　四、規(guī)范管理

　　(一)推進建設(shè)單位管理規(guī)范化。

　　1. 進一步完善新建物業(yè)項目配套設(shè)施建設(shè)。市(縣)國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要對新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房和共有設(shè)施設(shè)備的用地、規(guī)劃、設(shè)計及建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)。市(縣)房管部門參加物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃審查，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在審定修建性詳細(xì)規(guī)劃時確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中予以標(biāo)注。物業(yè)服務(wù)用房已經(jīng)規(guī)劃許可，不得擅自變更，因規(guī)劃調(diào)整確需變更的，應(yīng)經(jīng)市(縣)房管部門審查確認(rèn)，提出書面意見。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)規(guī)劃在地面以上，二層以下(含二層)，位于小區(qū)主要出入口或方便小區(qū)物業(yè)管理、交通便利的位置，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能。對分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在前期規(guī)劃、配建。區(qū)房管部門參與新建項目配套設(shè)施建設(shè)的竣工驗收。加強對新建項目物業(yè)管理的智能化、信息化建設(shè)，實行物業(yè)管理“一卡通”門禁系統(tǒng)。

　　2. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案前向房管部門提交標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積、配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾，以及物業(yè)配套建筑、設(shè)施設(shè)備清單和產(chǎn)權(quán)歸屬說明等材料。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，只登記不發(fā)證。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的使用必須征得市人民防空主管部門同意，符合安全、防火等管理規(guī)定，不得影響戰(zhàn)時使用效能。

　　3. 嚴(yán)把新建物業(yè)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)。市房管部門負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)通過全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)、監(jiān)管和服務(wù)。

　　項目建設(shè)單位要在辦理商品房預(yù)售許可證前，完成前期物業(yè)管理招標(biāo)并向房管部門備案工作;對采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目，須經(jīng)市(縣)房管部門批準(zhǔn)后方可實施。

　　4. 做好物業(yè)項目的承接查驗工作。對前期物業(yè)管理的項目，建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同做好物業(yè)承接查驗工作，對發(fā)現(xiàn)的問題要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，由建設(shè)單位在規(guī)定時限內(nèi)落實整改。雙方要辦理好總體移交和單項移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立物業(yè)檔案資料清冊，并報房管部門備案。

　　對物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離的項目，有業(yè)主委員會的，物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);無業(yè)主委員會的，移交給社區(qū)居委會，由社區(qū)居委會移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。撤離的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕移交物業(yè)檔案資料。移交方與承接方應(yīng)對照物業(yè)檔案資料清冊進行查驗，并做好新一輪查驗接收工作。

　　各級房管部門、街道辦事處(鎮(zhèn))負(fù)責(zé)做好移交與承接過程中的備案、監(jiān)管、指導(dǎo)工作。

　　5. 鼓勵由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定支付開辦費，開辦費支付標(biāo)準(zhǔn)按總建筑面積在十萬平方米以下的暫按2元/平方米標(biāo)準(zhǔn)繳納;總建筑面積超過十萬平方米的，超過部分暫按1元/平方米標(biāo)準(zhǔn)繳納。開辦費用于物業(yè)服務(wù)用房裝修、購買必需的物資裝備，所購置的物資裝備歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時需移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居委會。市、區(qū)(縣)房管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)該資金的使用。

　　(二)推進物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)范化。

　　1. 建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理體系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管制度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)考核，對表現(xiàn)較好的企業(yè)記入誠實信用檔案并給于表彰;對服務(wù)不好、投訴較多又不及時整改的，記入誠實信用檔案并列入“黑名單”，向社會公布，并依法處罰。

　　2. 市房管部門要定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)復(fù)核，劃分信用等級(優(yōu)秀、合格、不合格)，實施差別化管理。積極構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主委員會、街道辦事處(鎮(zhèn))和社區(qū)居委會、主管部門的多方評價體系。

　　3. 建立物業(yè)服務(wù)事項公開公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容全面公開公示，主動接受監(jiān)督;對于實行包干制收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每半年至少公布一次物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)經(jīng)營性收益的收支明細(xì)，讓業(yè)主明明白白消費。

　　4. 探索建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同，提高服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)物業(yè)管理項目后，在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確約定繳納物業(yè)服務(wù)履約保證金。項目總建筑面積10萬平方米以內(nèi)的，每平方米暫按l元繳納;l0萬一20萬平方米的，10萬以上超出部分暫按每平方米0.3元繳納;20萬平方米以上的，20萬以上超出部分暫按每平方米0.2元繳納。

　　5. 實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，區(qū)(縣)房管部門和街道辦事處(鎮(zhèn))要加強對解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的指導(dǎo)。

　　(三)推進物業(yè)專項

　　維修資金管理規(guī)范化。 　　市房管、財政等部門要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，規(guī)范資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理和應(yīng)急維修等程序，加強對物業(yè)專項維修資金歸集和使用的監(jiān)管，實現(xiàn)物業(yè)專項維修資金的保值、增值，維護所有權(quán)人的合法權(quán)益。

　　(四)推進業(yè)主自律自治規(guī)范化。

　　1. 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法維護業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利，充分履行義務(wù)。區(qū)(縣)要把轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建、管理納入社區(qū)管理的范疇;區(qū)(縣)房管部門和街道辦事處(鎮(zhèn))要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　2. 對已成立業(yè)主委員會的，各街道辦事處(鎮(zhèn))要建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”工作機制，大力推進聯(lián)席會議制度，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　(五)推進物業(yè)管理的工作機制運行規(guī)范化。

　　市房管部門、各區(qū)(縣)及街道辦事處(鎮(zhèn))、社區(qū)居委會要按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，依據(jù)職責(zé)分工，落實責(zé)任，積極推進市級監(jiān)督指導(dǎo)、區(qū)(縣)級主抓、街道辦事處(鎮(zhèn))及社區(qū)居委會屬地管理工作機制的正常運行。

　　市國土、規(guī)劃、建設(shè)、市容等相關(guān)部門要依據(jù)職責(zé)分工，密切配合，加大執(zhí)法監(jiān)管力度，共同抓好物業(yè)管理相關(guān)工作，切實提升全市物業(yè)管理水平。

　　五、創(chuàng)新機制

　　(一)建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。

　　市物價部門應(yīng)當(dāng)會同市房管部門根據(jù)《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《安徽省住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行分級、分類政府指導(dǎo)價，并根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費價格指數(shù)變動等情況，建立普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機制，每兩年對物業(yè)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整公布。

　　(二)建立提高物業(yè)服務(wù)費收繳率的保障機制。

　　1. 各級各部門要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務(wù)費的意識，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費等合理費用。對不按時繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，采取教育、行政、法律等手段進行催繳。

　　2. 對拖欠物業(yè)服務(wù)費的公職人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門催繳并在小區(qū)公示后仍不繳納的，由街道辦事處(鎮(zhèn))、社區(qū)居委會協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)函至其所在單位催繳，由所在單位負(fù)責(zé)對當(dāng)事人做好催繳工作。

　　3. 對無故長期拖欠物業(yè)服務(wù)費的黨員干部，由街道辦事處(鎮(zhèn))、社區(qū)居委會協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)函至欠費人所在單位催繳，建議各級組織部門將繳納物業(yè)費情況作為考核干部情況的內(nèi)容之一。

　　4. 對無工作單位的業(yè)主或使用人，經(jīng)多次催交仍拒繳物業(yè)服務(wù)費的，由社區(qū)居委會和業(yè)主委員會督促其限期繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　5. 對長期拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向人民法院起訴或向市仲裁委申請仲裁。人民法院應(yīng)建立欠繳物業(yè)服務(wù)費立案、審判的綠色通道，依法從快判決。

　　6. 支持鼓勵放貸單位對需要辦理貸款的業(yè)主或使用人，將物業(yè)服務(wù)費繳納情況納入銀行貸款誠信信息采集系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)據(jù)實出具物業(yè)服務(wù)費繳納證明。

　　7. 二手房交易時，原房屋所有權(quán)人必須憑物業(yè)服務(wù)收費交清證明辦理過戶手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同中有約定滯納金的，滯納金與物業(yè)服務(wù)費需一并繳納。

　　8. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)在合同中約定雙方違約責(zé)任的處罰條款及制約欠繳物業(yè)服務(wù)費的措施。探索建立住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)費繳納與水費、電費、燃?xì)赓M統(tǒng)一繳納“一卡通”試點，取得經(jīng)驗后逐步推開。

　　(三)建立物業(yè)分類扶持機制。

　　1. 對于不具備物業(yè)管理條件的老舊小區(qū)，社區(qū)居委會按照“政府扶持、依托社區(qū)、居民自治”的原則，每5萬平方米左右建立一個社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，為老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、排水管網(wǎng)清淤改造及公共設(shè)施設(shè)備的日常維護等提供基本服務(wù)。市、區(qū)財政每年按l：l的比例，補貼每個社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心4萬元辦公經(jīng)費;業(yè)主暫按繳納0.20元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納綜合服務(wù)費。

　　2. 對于新建的保障性住房項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配建物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金的不足，專戶存儲，市、區(qū)(縣)房管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)該資金的使用。

　　3. 各級政府要按照“扶持弱者、共同負(fù)擔(dān)”的原則，有針對性地對保障性住房和低保戶進行物業(yè)服務(wù)費補貼。對市區(qū)公租房、廉租房小區(qū)，按照不帶電梯0.30元/平方米/月、帶電梯1.0元/平方米/月的基本標(biāo)準(zhǔn)計算物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主暫按照不帶電梯0.20元/平方米/月、帶電梯0.50元/平方米/月繳納物業(yè)費，其差額部分從公租房、廉租房收取的租金和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房收益中解決，不足部分由市、區(qū)財政按1：l比例依據(jù)考核結(jié)果以“以獎代補”形式進行補貼。

　　4. 對于低保戶、特困戶，其物業(yè)服務(wù)費實行減免政策。每年初，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會向小區(qū)所在的街道辦事處(鎮(zhèn))申報，區(qū)房管部門匯總并經(jīng)區(qū)審核后，由市房管、財政部門共同研究上報市政府批準(zhǔn)，市、區(qū)財政按1：l比例進行補貼。

　　(四)實行鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大、做強的政策扶持機制。

　　1. 各級各部門要積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展創(chuàng)優(yōu)、爭優(yōu)活動，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭創(chuàng)全國示范、省優(yōu)及市優(yōu)物業(yè)服務(wù)項目。在小區(qū)、辦公樓、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、工廠等不同物業(yè)類型中培育出一批典型，充分發(fā)揮先進企業(yè)引路、以點帶面的示范帶動作用;對于全國示范、省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)項目，實行以獎代補政策，市、區(qū)(縣)財政按照1：1比例分別給予2萬元、1萬元、5000元獎勵。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級升至二級、二級升至一級的，分別給予1萬元、2萬元獎勵。以支持一批服務(wù)較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好更快地發(fā)展，提升全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平。

　　2. 對于信譽好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)市、區(qū)(縣)房管部門考核合格后，并由地稅部門審核，財政部門對其當(dāng)年稅收地方留成部分按稅收機制返還物業(yè)服務(wù)企業(yè);對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于服務(wù)業(yè)主的用水、用電實行居民生活用水、用電價格。

　　(五)建立綜合執(zhí)法進社區(qū)機制。

　　按照“區(qū)(縣)牽頭，公安、市容、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保”等多家部門綜合執(zhí)法進社區(qū)的原則，處理物業(yè)管理中的矛盾和難點問題。公安、市容、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商等相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為。

　　六、保障措施

　　(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　1. 調(diào)整充實淮北市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，分管市領(lǐng)導(dǎo)任組長，相關(guān)單位分管負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房管局。

　　2. 領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期聯(lián)席會議制度，根據(jù)需要不定期召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的各種問題。

　　(二)健全管理機構(gòu)。

　　1、各區(qū)(縣)人民政府要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，貫徹落實物業(yè)管理各項具體工作。

　　2. 充實各級物業(yè)管理工作人員，設(shè)置市、區(qū)(縣)、街道辦事處(鎮(zhèn))和社區(qū)居委會物業(yè)管理專職崗位，保障物業(yè)管理工作落到實處。

　　(三)經(jīng)費保障。

　　各級物業(yè)管理工作人員工資、辦公經(jīng)費和補貼資金列入同級財政支出，經(jīng)費來源按原渠道解決。其中涉及市本級補貼資金由市房管部門考核后，根據(jù)結(jié)果采取以獎代補方式從其管理的相關(guān)資金中支付。

　　(四)考核獎懲。

　　1. 市政府將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核范疇，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實各級、各部門的工作職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面。

　　2. 各級各部門要加強考核，嚴(yán)格獎懲。市政府設(shè)立物業(yè)管理工作考核、獎勵專項資金，由市房管部門協(xié)同市目標(biāo)管理部門負(fù)責(zé)考核各區(qū)(縣)和相關(guān)部門物業(yè)管理工作，結(jié)合考核結(jié)果和日常工作情況，對符合獎勵條件的區(qū)(縣)、相關(guān)部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行獎勵。

　　3. 區(qū)(縣)要建立居委會日查、街道辦事處(鎮(zhèn))周查、區(qū)月查的工作機制;形成區(qū)(縣)考核街道辦事處(鎮(zhèn))、街道辦事處(鎮(zhèn))考核社區(qū)居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)考核獎懲體系

　　。 　　本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。

　　濉溪縣物業(yè)管理工作可參照本意見實施。

　　附件：淮北市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)分工

　　20**年11月25日

　　附件

　　淮北市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組

　　成員單位職責(zé)分工

　　市房管局(領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室)：市房管部門負(fù)責(zé)研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)管理、資格審查和動態(tài)監(jiān)管，負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目的招投標(biāo)工作;依法查處物業(yè)管理與服務(wù)中的重大違規(guī)行為，規(guī)范物業(yè)管理與服務(wù)市場秩序;負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)(縣)房管部門和街道辦事處(鎮(zhèn))對物業(yè)服務(wù)的日常監(jiān)管;加強對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金的歸集、使用和管理的監(jiān)管;協(xié)同市目標(biāo)管理部門對區(qū)(縣)及市直相關(guān)部門進行物業(yè)管理工作目標(biāo)考核，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)考評等。

　　市物價局：會同市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理，適時調(diào)整并公布物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價和備案管理工作;監(jiān)督和查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格違法行為等。

　　市目標(biāo)辦：負(fù)責(zé)協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定物業(yè)管理工作目標(biāo)考核辦法。負(fù)責(zé)將物業(yè)管理工作納入到年度目標(biāo)管理體系。

　　市政府法制辦：負(fù)責(zé)參與調(diào)研和審查物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)范性文件;

　　武警淮北市消防支隊：負(fù)責(zé)對消防法律、法規(guī)的宣傳，對全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護的監(jiān)督檢查和指導(dǎo)等工作。

　　市、區(qū)法院：建立對欠繳物業(yè)費案件的“快審快結(jié)”的綠色通道，依法維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

　　市編辦：負(fù)責(zé)規(guī)范落實各級物業(yè)管理部門機構(gòu)編制設(shè)置等。

　　市公安局：負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理;加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、刑事案件等的查處;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用保安登記備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理等工作;推進民警進小區(qū)，監(jiān)督指導(dǎo)住宅小區(qū)內(nèi)加強治安防范;推進交警進小區(qū)，開展交通安全宣傳教育，指導(dǎo)交通安全設(shè)施設(shè)置等。

　　市司法局：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)人民調(diào)解工作、做好民調(diào)進小區(qū)工作、督查小區(qū)矛盾協(xié)調(diào)和處理機制的落實等。

　　市民政局：指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系和基層群眾自治組織建設(shè)，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，指導(dǎo)社區(qū)居委會加強對業(yè)主委員會選舉工作的監(jiān)督和管理，指導(dǎo)居委會積極推進“三位一體”工作機制建設(shè)，加強對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督指導(dǎo)等。

　　市財政局：負(fù)責(zé)涉及物業(yè)管理人員辦公經(jīng)費、各項政策性補貼、老舊小區(qū)綜合整治和各種獎勵資金的撥付管理;與房管部門聯(lián)合加強對專項維修資金、物業(yè)保修金等資金歸集、使用和管理的監(jiān)管等。

　　市人社局：負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動用工和社保費繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞資糾紛;將公職人員繳納物業(yè)費情況納入年度考核內(nèi)容等。

　　市國土資源局：負(fù)責(zé)按規(guī)劃要求做好保障性住房建設(shè)按比例配建物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房供地等。

　　市城鄉(xiāng)建委：負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物配套設(shè)施的竣工驗收;監(jiān)督指導(dǎo)居住區(qū)的綠化建設(shè)和管理，參與城區(qū)物業(yè)項目配套的園林綠化工程設(shè)計方案審查和竣工驗收備案;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理市政排污、排水管網(wǎng)的疏通和清理等。

　　市衛(wèi)生局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生服務(wù)站設(shè)置、監(jiān)管，負(fù)責(zé)對病媒生物防治、救災(zāi)防病等健康教育知識進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)以及對二次供水進行監(jiān)測監(jiān)管等。

　　市審計局：負(fù)責(zé)對老舊小區(qū)綜合整治資金的使用情況，物業(yè)管理各項補貼、獎勵資金使用情況實施審計監(jiān)督等。

　　市環(huán)保局：負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織開展環(huán)境監(jiān)測工作;對固定噪聲、餐飲油煙擾民的查處;受理居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)環(huán)保方面的投訴等。

　　市城鄉(xiāng)規(guī)劃局：負(fù)責(zé)新建項目的物管用房和配套設(shè)施設(shè)備等的規(guī)劃、監(jiān)管與驗收;負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)按比例配建營業(yè)用房的規(guī)劃與驗收等。

　　市市容管理局：負(fù)責(zé)根據(jù)職責(zé)劃分負(fù)責(zé)對違反城市管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為進行查處和受理投訴工作，指導(dǎo)各區(qū)市容管理部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)落實“門前三包”及城市管理方面綜合執(zhí)法等。

　　市人防辦：負(fù)責(zé)依法對人民防空工程建設(shè)和維護管理進行監(jiān)督檢查。監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程管理使用單位對人民防空工程進行維護保養(yǎng)和安全管理等。

　　市地稅局：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)稅收的征收和管理。負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)稅收發(fā)票管理，對符合規(guī)定條件可以享受安置下崗失業(yè)人員和殘疾人就業(yè)等稅收優(yōu)惠政策的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，予以相應(yīng)的減免稅優(yōu)惠等。

　　市工商局：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工商登記工作;處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛和投訴等工作。牽頭負(fù)責(zé)取締物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無證加工經(jīng)營網(wǎng)點。負(fù)責(zé)對全市住宅改變房屋用途的營業(yè)執(zhí)照的審查與取締等。

　　市質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察、電梯維保、年檢和監(jiān)管等。

　　區(qū)(縣)人民政府：

　　區(qū)(縣)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。認(rèn)真貫徹國家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本轄區(qū)實際，完善配套物業(yè)管理的措施。負(fù)責(zé)物業(yè)管理與社區(qū)管理、文明城市創(chuàng)建的銜接工作;指導(dǎo)區(qū)房管部門落實物業(yè)管理各項工作職責(zé);對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目管理情況進行考核。充實街道辦事處(鎮(zhèn))和社區(qū)居委會的物業(yè)管理力量，推進物業(yè)管理“三位一體”工作機制建設(shè);建立區(qū)(縣)牽頭，公安、市容、規(guī)劃、環(huán)保等多家部門綜合執(zhí)法進社區(qū)的工作機制，全面推進物業(yè)管理工作等。

　　區(qū)(縣)房管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各街道辦事處(鎮(zhèn))和社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作;負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金歸集、使用和管理;監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房的配建和使用，參與轄區(qū)內(nèi)新建項目規(guī)劃配套建設(shè)的竣工驗收，監(jiān)督物業(yè)承接查驗工作;協(xié)助建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和物業(yè)管理投訴受理機制，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目管理情況進行考核;參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和物業(yè)項目的招投標(biāo)工作，依法查處物業(yè)管理與服務(wù)中的違規(guī)行為;指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn))、社區(qū)居委會開展無物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐區(qū)域的日常物業(yè)報修、下水道清淤、改造等工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn))具體組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。會同有關(guān)單位劃定物業(yè)管理區(qū)域，做好物業(yè)項目的交接管理;負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)項目資料清單備案;負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定，并將結(jié)果及時報送區(qū)(縣)房管部門;負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌建、業(yè)主委員會的選舉和換屆等工作，做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)、監(jiān)管和備案;指導(dǎo)和考核 “三位一體”工作機制的建設(shè)和運行情況，建立、召集聯(lián)席會議;建立街道辦事處(鎮(zhèn))業(yè)主投訴受理中心和小區(qū)矛盾調(diào)處中心，協(xié)調(diào)處理有關(guān)矛盾糾紛等;協(xié)助做好繳納物業(yè)費情況的信息反饋及物業(yè)費催繳工作;落實物業(yè)管理綜合執(zhí)法進社區(qū)工作機制，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為;指導(dǎo)社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心開展老舊小區(qū)基本物業(yè)管理工作。

　　社區(qū)居委會配合街道辦事處(鎮(zhèn))和區(qū)房管部門協(xié)助做好社區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作。參與業(yè)主大會的籌建、業(yè)主委員會的選舉和換屆等工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立業(yè)主自治服務(wù)組織;負(fù)責(zé)落實社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理“三位一體”工作機制，牽頭建立投訴受理制度、重大事項協(xié)商制度，落實聯(lián)席會議決定;健全物業(yè)管理檔案;規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理議事決策執(zhí)行、監(jiān)督制度;制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違規(guī)違章行為，并及時向有關(guān)行政執(zhí)法部門反映;對無物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)試行設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，提高物業(yè)管理覆蓋面等工作。

　　中華人民銀行淮北市中心支行：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)將物業(yè)服務(wù)費繳納情況納入銀行貸款誠信信息采集系統(tǒng)。

　　供水、供電、供氣、供暖、電信、移動通信、有線電視等單位：依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;與項目工程同時規(guī)劃、施工、驗收、交付使用，不得在小區(qū)使用后另行施工，如施工需經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并支付質(zhì)保費和維修養(yǎng)護費。負(fù)責(zé)各自設(shè)施設(shè)備的管理維護，自來水公司負(fù)責(zé)高層住宅二次供水消毒。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按約定支付手續(xù)費。

篇2：義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想

　　按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

　　(二)基本原則

　　1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。

　　2.條塊結(jié)合，屬地負(fù)責(zé)。加強物業(yè)管理部門指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責(zé)任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。

　　3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。

　　4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。

　　二、明晰職責(zé)，建立三級物業(yè)管理體制

　　(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責(zé)。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管城建副市長任組長，建設(shè)、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由市建設(shè)局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強化市建設(shè)局行業(yè)主管部門職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、考核。

　　(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責(zé)。鎮(zhèn)(街道)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和管理監(jiān)督工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負(fù)責(zé)對業(yè)委會開展工作的活動經(jīng)費進行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負(fù)責(zé)日常工作。

　　(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責(zé)。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責(zé)范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，由社區(qū)居委會(村委會)負(fù)責(zé)人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實竣工驗收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。

　　(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù);對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務(wù)的不同階段，提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂服務(wù)

　　>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作

　　(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設(shè)局另行制定。

　　(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔(dān)職責(zé)。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，定期組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識，提高依法履行職責(zé)的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導(dǎo)業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導(dǎo)和促進業(yè)主積極參與管理。

　　(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。

　　(十二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認(rèn)真分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責(zé)任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況，作為機關(guān)作風(fēng)建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機制。

　　(十三)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。

　　(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設(shè)、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)

　　管責(zé)任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。新建物業(yè)首期專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。

　　五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力

　　(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責(zé)。市建設(shè)局：負(fù)責(zé)研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導(dǎo)及考評;指導(dǎo)和培訓(xùn)各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負(fù)責(zé)制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費和停車服務(wù)收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對集中行政處罰權(quán)實施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認(rèn)定工作。工商局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負(fù)責(zé)對房屋群租行為的認(rèn)定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施和消防工作進行指導(dǎo)檢查，依法查處破壞消防設(shè)施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)對各小區(qū)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設(shè)局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會及市建設(shè)局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負(fù)責(zé)全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結(jié)快執(zhí)。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：

　　為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問題通知如下：

　　一、充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關(guān)部門及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的職責(zé)，對于建設(shè)和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難、物業(yè)服務(wù)收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。

　　二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負(fù)責(zé)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。

　　區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)等工作。

　　區(qū)綜治辦負(fù)責(zé)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。

　　區(qū)公安分局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負(fù)責(zé)對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓(xùn)制度，實行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負(fù)責(zé)對存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。

　　區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責(zé);及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為;督促整改火災(zāi)隱患。

　　區(qū)民政局負(fù)責(zé)建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導(dǎo)社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設(shè)，推進標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)建設(shè)工作。

　　區(qū)財政局負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設(shè)施設(shè)備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。

　　江岸規(guī)土分局負(fù)責(zé)在建設(shè)工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設(shè)項目的車庫(位)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房等設(shè)施設(shè)備的配置進行審查;對查處違法建設(shè)提供認(rèn)定違法建設(shè)的有關(guān)資料和信息,按照職責(zé)對取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、但違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設(shè)進行技術(shù)核定、認(rèn)定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設(shè)行為。

　　區(qū)環(huán)保局負(fù)責(zé)配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。

　　區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。

　　區(qū)城管委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證又進行建設(shè)或改造的，未經(jīng)批準(zhǔn)或未按

　　照批準(zhǔn)內(nèi)容進行臨時建設(shè)的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導(dǎo)物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉(zhuǎn)運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認(rèn)真審查場地證明;嚴(yán)肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。

　　區(qū)食藥監(jiān)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。

　　區(qū)質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設(shè)備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量的檢測工作。

　　區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理制度;適時對未達(dá)到政府指導(dǎo)價格的物業(yè)小區(qū)進行調(diào)價;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)工作中因收費問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。

　　區(qū)法制辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。

　　區(qū)地稅局負(fù)責(zé)配合市稅務(wù)部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調(diào)查研究;適時調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。

　　區(qū)司法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導(dǎo)當(dāng)事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區(qū)信訪局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負(fù)其責(zé);對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區(qū)文明辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。

　　區(qū)衛(wèi)計委負(fù)責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。

　　各街道辦事處應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動”的建設(shè)工作，指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　三、嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。

　　積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出投標(biāo)承諾和服務(wù)合同的事宜，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)，積極開展合同外的有償服務(wù)項目，擴大服務(wù)范圍，提升社會、經(jīng)濟效益。

　　建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標(biāo)準(zhǔn)，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認(rèn)定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責(zé)令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，要建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。

　　對小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應(yīng)和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)及時向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費及車輛停泊服務(wù)費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。

　　積極鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎(chǔ)和代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督力度。

　　凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設(shè)局督促開發(fā)建設(shè)單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應(yīng)居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應(yīng)深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設(shè)、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責(zé)進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網(wǎng)絡(luò)，建立多級管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責(zé)任部門和責(zé)任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉(zhuǎn)辦機制，按照各自職責(zé)，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。

　　健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務(wù)“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，落實前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)，開展服務(wù)滿意度測評工作，測評結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設(shè)立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務(wù)投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風(fēng)連線、治庸問責(zé)投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務(wù)投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務(wù)投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責(zé)受理、處置相關(guān)物業(yè)服務(wù)投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作專班，設(shè)在區(qū)房管局。具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作事務(wù)，建立領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關(guān)問題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責(zé)認(rèn)真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念，引導(dǎo)其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室

　　20**年6月18日