閩侯縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》的通知

　　侯政辦(20**)31號(hào)

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區(qū)，縣直各辦、局(公司)：

　　為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將《閩侯縣置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　特此通知。

　　閩侯縣人民政府辦公室

　　20**年12月21日

　　閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見

　　為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《福州市物業(yè)管理工作四級(jí)職責(zé)分工意見》等法律法規(guī)及相關(guān)文件，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本指導(dǎo)意見。

　　一、基本要求

　　以創(chuàng)建和諧社會(huì)、營造和諧社區(qū)為目標(biāo)，以優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境、建設(shè)美好新家園為著力點(diǎn)，堅(jiān)持“政策引導(dǎo)、屬地管理、市場(chǎng)運(yùn)作、專業(yè)服務(wù) ”的原則，逐步健全規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理，有效解決被征遷群眾的基本物業(yè)服務(wù)需求，不斷提高安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　二、職能分工

　　安置住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行“以塊為主、條塊結(jié)合”的管理機(jī)制。

　　(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)職責(zé)

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)是本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體單位，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)及監(jiān)督等各項(xiàng)具體工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)成立物業(yè)管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責(zé)，做好安置住宅小區(qū)的劃分，指導(dǎo)、監(jiān)督召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)的日常服務(wù)工作，監(jiān)管物業(yè)專項(xiàng)維修資金，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督做好安置住宅小區(qū)的維修維護(hù)工作。

　　(二)村(居)委會(huì)職責(zé)

　　村(居)委會(huì)應(yīng)發(fā)揮社區(qū)管理優(yōu)勢(shì)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，牽頭組織成立由安置住宅小區(qū)業(yè)主代表及相關(guān)村(居)干部組成的安置住宅小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)做好安置住宅小區(qū)的劃分，參與安置住宅小區(qū)的交付使用，監(jiān)督安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)，掌握業(yè)主信息，調(diào)處物業(yè)糾紛，對(duì)無物業(yè)管理的安置住宅小區(qū)進(jìn)行代管。

　　(三)縣住建、財(cái)政、公安、物價(jià)、民政、稅務(wù)、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門按照各自職責(zé)，依法做好安置住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　三、管理模式

　　根據(jù)現(xiàn)階段被征遷群眾的生活習(xí)慣、物業(yè)消費(fèi)意識(shí)等客觀情況，安置住宅小區(qū)物業(yè)管理除實(shí)施市場(chǎng)運(yùn)作外，還可以選擇村居代管、業(yè)主自行管理等過渡性的管理模式。

　　(一)市場(chǎng)運(yùn)作。由業(yè)主委員會(huì)或代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)通過招投標(biāo)的方式，聘請(qǐng)有物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)入駐小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料應(yīng)報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　(二)村居代管。由村(居)委會(huì)成立物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，統(tǒng)一聘請(qǐng)保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，對(duì)本村居內(nèi)的安置住宅小區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施物業(yè)管理。村(居)委會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理人員及物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍組成情況報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　(三)業(yè)主自行管理。由業(yè)主集體協(xié)商，成立安置住宅小區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)，自行聘請(qǐng)保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，實(shí)施小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。自治機(jī)構(gòu)管理人員及物業(yè)服務(wù)人員組成情況經(jīng)村(居)委會(huì)確認(rèn)后報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　四、管理模式選擇

　　安置住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的選擇原則上應(yīng)由小區(qū)業(yè)主集體協(xié)商決定，集體協(xié)商不了的，由村居代管。

　　安置房項(xiàng)目在回遷安置后兩個(gè)月內(nèi)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)牽頭，村(居)委會(huì)組織，通過召開業(yè)主大會(huì)、書面征求意見等形式，向每位業(yè)主說明各種管理模式的主要特點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，充分征求他們的意見，經(jīng)小區(qū)專有部分業(yè)主面積占建筑物總面積過半數(shù)，且專有部分業(yè)主人數(shù)占小區(qū)總?cè)藬?shù)過半數(shù)(即“雙過半”)的業(yè)主同意來決定小區(qū)管理模式。若業(yè)主無法達(dá)成集中意見，則由所在村(居)委會(huì)代為實(shí)施物業(yè)管理。

　　鼓勵(lì)安置住宅小區(qū)通過市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)施物業(yè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)采取有效措施，按照“成熟一個(gè)，推行一個(gè)”的原則，盡可能加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業(yè)主自行管理的，也應(yīng)積極創(chuàng)造條件，盡快向市場(chǎng)運(yùn)作模式過渡。

　　五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　安置

　　住宅小區(qū)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求。 　　(一)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、物業(yè)管理采用市場(chǎng)運(yùn)作模式的，其物業(yè)服務(wù)不得低于我縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容詳見閩侯縣物價(jià)局、閩侯縣建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))。

　　2、物業(yè)管理采用村居代管或業(yè)主自行管理模式的，其物業(yè)服務(wù)應(yīng)不低于《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》(待審稿，詳見附件)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)來源

　　1、業(yè)主繳交;

　　2、小區(qū)內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性用房、停車位、廣告位等出租收益;

　　3、村(居)補(bǔ)助;

　　4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財(cái)政補(bǔ)貼;

　　5、其他渠道籌集的資金。

　　(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、采取市場(chǎng)運(yùn)作模式的安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)對(duì)應(yīng)的服務(wù)等級(jí)按中標(biāo)價(jià)執(zhí)行。在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)時(shí)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)委會(huì)或代行其職能的單位)根據(jù)擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，核算物業(yè)管理成本，合理制定招標(biāo)控制價(jià)。為有效降低成本，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)實(shí)際情況，整合安置住宅小區(qū)，實(shí)行捆綁招標(biāo)。

　　2、采取村居代管、業(yè)主自行管理模式安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由村(居)委會(huì)或業(yè)主集體協(xié)商確定，并送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　六、物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　安置住宅小區(qū)業(yè)主應(yīng)根據(jù)房屋征收安置補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)內(nèi)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。

　　(一)專項(xiàng)維修資金管理

　　1、專項(xiàng)維修資金由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)設(shè)立專戶歸集管理，按各個(gè)安置住宅小區(qū)分賬核算。

　　2、專項(xiàng)維修資金出現(xiàn)缺口時(shí)，由業(yè)主通過集體協(xié)商的方式再行籌集，并可向村(居)委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)補(bǔ)助。

　　(三)專項(xiàng)維修資金使用

　　1、專項(xiàng)維修資金使用應(yīng)遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項(xiàng)目的確定、施工隊(duì)伍的選擇、項(xiàng)目預(yù)決算、維修資金的申請(qǐng)和使用等事項(xiàng)均應(yīng)進(jìn)行公示公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　2、專項(xiàng)維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及村(居)委會(huì)初審后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核定撥給。

　　3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)制定安置住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，具體用于消防設(shè)施、電梯及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

　　七、物業(yè)服務(wù)與管理的實(shí)施

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)牽頭村(居)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，結(jié)合具體情況，按照“一小區(qū)一方案”的原則，制定各安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理具體方案，并指導(dǎo)、監(jiān)督實(shí)施到位。

　　(一)物業(yè)服務(wù)與管理方案的制定

　　1、物業(yè)服務(wù)與管理方案主要內(nèi)容應(yīng)包含：小區(qū)基本情況;物業(yè)管理模式;業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及管理機(jī)構(gòu)基本情況;物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理人員及分工情況;物業(yè)管理日常工作安排;物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他來源渠道;物業(yè)管理主要成本構(gòu)成;物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理及使用規(guī)定;物業(yè)糾紛調(diào)解流程;物業(yè)應(yīng)急管理措施等。

　　2、物業(yè)服務(wù)與管理方案應(yīng)長(zhǎng)期向業(yè)主公示，并依據(jù)客觀情況適時(shí)調(diào)整。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府補(bǔ)助

　　1、為不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可予以各安置住宅小區(qū)適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼額度及辦法由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)自行研究確定。

　　2、縣財(cái)政每年安排一定的資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體情況，報(bào)請(qǐng)縣政府撥付。

　　3、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核實(shí)，安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)后，方可給予政府財(cái)政補(bǔ)貼。

　　八、其他

　　1、加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要深入發(fā)動(dòng)，主動(dòng)牽頭組織;縣住建局要給予指導(dǎo)協(xié)助，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，積極引導(dǎo)安置住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)的規(guī)范化管理。

　　2、大力培育安置住宅小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念。各行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的意義及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，引導(dǎo)安置住宅小區(qū)業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，積極參與小區(qū)管理。

　　3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、縣房屋征收實(shí)施單位征收房屋時(shí)，應(yīng)向被征收人宣傳我縣安置房物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定。縣房屋征收實(shí)施單位須在房屋征收協(xié)議中另列章節(jié)，注明安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)定及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。

　　4、對(duì)于已竣工驗(yàn)收但未分房回遷的安置住宅小區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)及時(shí)提前介入，協(xié)調(diào)建設(shè)單位完善安置住宅小區(qū)的安防、消控等設(shè)備設(shè)施，切實(shí)做好小區(qū)內(nèi)住宅及設(shè)備設(shè)施的安全防護(hù)。

　　5、安置住宅小區(qū)應(yīng)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和村(居)委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配置。

　　附件：1、《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))

　　2、《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》

　　附件：

　　閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范

　　一、綜合服務(wù)

　　1、小區(qū)設(shè)管理處，辦公場(chǎng)所整潔有序。

　　2、物業(yè)服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

　　3、納入項(xiàng)目日常性成本開支的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水

　　電等主要物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在小區(qū)醒目處上墻公示。 　　4、對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定驗(yàn)收，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。

　　5、有物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度等。財(cái)務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理等檔案齊全。

　　6、公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在15天內(nèi)予以答復(fù)處理;業(yè)主報(bào)公共區(qū)域急修4小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)60%以上。

　　7、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按有關(guān)規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布。

　　8、公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偟模吭略谛^(qū)醒目處公布由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)用詳細(xì)測(cè)算情況;每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代付費(fèi)用情況。

　　9、每年1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率60%以上。對(duì)業(yè)主提出的意見進(jìn)行分析并在本年度內(nèi)予以整改，因客觀原因確實(shí)無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。

　　二、公共秩序維護(hù)

　　1、門崗設(shè)專人24小時(shí)值勤。

　　2、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

　　3、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。

　　4、維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實(shí)小區(qū)安防力量，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄。接到業(yè)主報(bào)警或求助電話等發(fā)生安全事故時(shí)，盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　5、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好常住人口、流動(dòng)人口和出租房屋登記管理工作，對(duì)不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。

　　三、房屋等公共部位管理

　　1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的1個(gè)月內(nèi)恢復(fù)正常(無法掌控時(shí)間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)60%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，根據(jù)業(yè)主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)受益業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)核撥或組織相關(guān)業(yè)主自籌資金，并組織維修。

　　3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約行為的，及時(shí)勸阻，勸阻無效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。

　　4、房屋外觀完好、整潔。

　　四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

　　1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度健全，每年1次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全;

　　2、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

　　3、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。對(duì)消防設(shè)施每年進(jìn)行1次全面檢測(cè)，檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確存檔備查。確保完好有效，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

　　4、每周1次對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個(gè)月內(nèi)組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時(shí)編制大中修及更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，并根據(jù)業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)核撥或者組織相關(guān)業(yè)主自籌資金進(jìn)行大中修或更新改造。

　　5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，接到故障報(bào)告后物業(yè)維修人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行危急處理，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。

　　6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。

　　7、接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知，應(yīng)提前以通知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。

　　五、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)

　　1、對(duì)垃圾桶實(shí)行垃圾袋裝。每天清運(yùn)生活垃圾1次。保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。

　　2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺(tái)等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標(biāo)識(shí)(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報(bào)箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區(qū)整潔。

　　3、經(jīng)常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清掏，保證正常運(yùn)行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。

　　4、設(shè)備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關(guān)規(guī)定請(qǐng)持證人員清洗1次，按規(guī)定報(bào)檢，并在小區(qū)醒目處公布。定時(shí)巡查，水質(zhì)符合國家規(guī)定要求。

　　5、建立消殺工作管理制度，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

　　六、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、有專人實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

　　2、花草樹木生長(zhǎng)整齊，適時(shí)修剪。

　　3、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

篇2：閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見（2013年）

　　閩侯縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》的通知

　　侯政辦(20**)31號(hào)

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區(qū)，縣直各辦、局(公司)：

　　為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將《閩侯縣置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　特此通知。

　　閩侯縣人民政府辦公室

　　20**年12月21日

　　閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見

　　為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《福州市物業(yè)管理工作四級(jí)職責(zé)分工意見》等法律法規(guī)及相關(guān)文件，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本指導(dǎo)意見。

　　一、基本要求

　　以創(chuàng)建和諧社會(huì)、營造和諧社區(qū)為目標(biāo)，以優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境、建設(shè)美好新家園為著力點(diǎn)，堅(jiān)持“政策引導(dǎo)、屬地管理、市場(chǎng)運(yùn)作、專業(yè)服務(wù) ”的原則，逐步健全規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理，有效解決被征遷群眾的基本物業(yè)服務(wù)需求，不斷提高安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　二、職能分工

　　安置住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行“以塊為主、條塊結(jié)合”的管理機(jī)制。

　　(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)職責(zé)

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)是本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體單位，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)及監(jiān)督等各項(xiàng)具體工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)成立物業(yè)管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責(zé)，做好安置住宅小區(qū)的劃分，指導(dǎo)、監(jiān)督召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)的日常服務(wù)工作，監(jiān)管物業(yè)專項(xiàng)維修資金，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督做好安置住宅小區(qū)的維修維護(hù)工作。

　　(二)村(居)委會(huì)職責(zé)

　　村(居)委會(huì)應(yīng)發(fā)揮社區(qū)管理優(yōu)勢(shì)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，牽頭組織成立由安置住宅小區(qū)業(yè)主代表及相關(guān)村(居)干部組成的安置住宅小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)做好安置住宅小區(qū)的劃分，參與安置住宅小區(qū)的交付使用，監(jiān)督安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)，掌握業(yè)主信息，調(diào)處物業(yè)糾紛，對(duì)無物業(yè)管理的安置住宅小區(qū)進(jìn)行代管。

　　(三)縣住建、財(cái)政、公安、物價(jià)、民政、稅務(wù)、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門按照各自職責(zé)，依法做好安置住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　三、管理模式

　　根據(jù)現(xiàn)階段被征遷群眾的生活習(xí)慣、物業(yè)消費(fèi)意識(shí)等客觀情況，安置住宅小區(qū)物業(yè)管理除實(shí)施市場(chǎng)運(yùn)作外，還可以選擇村居代管、業(yè)主自行管理等過渡性的管理模式。

　　(一)市場(chǎng)運(yùn)作。由業(yè)主委員會(huì)或代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)通過招投標(biāo)的方式，聘請(qǐng)有物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)入駐小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料應(yīng)報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　(二)村居代管。由村(居)委會(huì)成立物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，統(tǒng)一聘請(qǐng)保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，對(duì)本村居內(nèi)的安置住宅小區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施物業(yè)管理。村(居)委會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理人員及物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍組成情況報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　(三)業(yè)主自行管理。由業(yè)主集體協(xié)商，成立安置住宅小區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)，自行聘請(qǐng)保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，實(shí)施小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。自治機(jī)構(gòu)管理人員及物業(yè)服務(wù)人員組成情況經(jīng)村(居)委會(huì)確認(rèn)后報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　四、管理模式選擇

　　安置住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的選擇原則上應(yīng)由小區(qū)業(yè)主集體協(xié)商決定，集體協(xié)商不了的，由村居代管。

　　安置房項(xiàng)目在回遷安置后兩個(gè)月內(nèi)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)牽頭，村(居)委會(huì)組織，通過召開業(yè)主大會(huì)、書面征求意見等形式，向每位業(yè)主說明各種管理模式的主要特點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，充分征求他們的意見，經(jīng)小區(qū)專有部分業(yè)主面積占建筑物總面積過半數(shù)，且專有部分業(yè)主人數(shù)占小區(qū)總?cè)藬?shù)過半數(shù)(即“雙過半”)的業(yè)主同意來決定小區(qū)管理模式。若業(yè)主無法達(dá)成集中意見，則由所在村(居)委會(huì)代為實(shí)施物業(yè)管理。

　　鼓勵(lì)安置住宅小區(qū)通過市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)施物業(yè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)采取有效措施，按照“成熟一個(gè)，推行一個(gè)”的原則，盡可能加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業(yè)主自行管理的，也應(yīng)積極創(chuàng)造條件，盡快向市場(chǎng)運(yùn)作模式過渡。

　　五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　安置

　　住宅小區(qū)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求。 　　(一)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、物業(yè)管理采用市場(chǎng)運(yùn)作模式的，其物業(yè)服務(wù)不得低于我縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容詳見閩侯縣物價(jià)局、閩侯縣建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))。

　　2、物業(yè)管理采用村居代管或業(yè)主自行管理模式的，其物業(yè)服務(wù)應(yīng)不低于《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》(待審稿，詳見附件)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)來源

　　1、業(yè)主繳交;

　　2、小區(qū)內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性用房、停車位、廣告位等出租收益;

　　3、村(居)補(bǔ)助;

　　4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財(cái)政補(bǔ)貼;

　　5、其他渠道籌集的資金。

　　(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、采取市場(chǎng)運(yùn)作模式的安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)對(duì)應(yīng)的服務(wù)等級(jí)按中標(biāo)價(jià)執(zhí)行。在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)時(shí)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)委會(huì)或代行其職能的單位)根據(jù)擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，核算物業(yè)管理成本，合理制定招標(biāo)控制價(jià)。為有效降低成本，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)實(shí)際情況，整合安置住宅小區(qū)，實(shí)行捆綁招標(biāo)。

　　2、采取村居代管、業(yè)主自行管理模式安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由村(居)委會(huì)或業(yè)主集體協(xié)商確定，并送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。

　　六、物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　安置住宅小區(qū)業(yè)主應(yīng)根據(jù)房屋征收安置補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)內(nèi)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。

　　(一)專項(xiàng)維修資金管理

　　1、專項(xiàng)維修資金由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)設(shè)立專戶歸集管理，按各個(gè)安置住宅小區(qū)分賬核算。

　　2、專項(xiàng)維修資金出現(xiàn)缺口時(shí)，由業(yè)主通過集體協(xié)商的方式再行籌集，并可向村(居)委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)補(bǔ)助。

　　(三)專項(xiàng)維修資金使用

　　1、專項(xiàng)維修資金使用應(yīng)遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項(xiàng)目的確定、施工隊(duì)伍的選擇、項(xiàng)目預(yù)決算、維修資金的申請(qǐng)和使用等事項(xiàng)均應(yīng)進(jìn)行公示公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　2、專項(xiàng)維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及村(居)委會(huì)初審后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核定撥給。

　　3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)制定安置住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，具體用于消防設(shè)施、電梯及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

　　七、物業(yè)服務(wù)與管理的實(shí)施

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)牽頭村(居)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，結(jié)合具體情況，按照“一小區(qū)一方案”的原則，制定各安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理具體方案，并指導(dǎo)、監(jiān)督實(shí)施到位。

　　(一)物業(yè)服務(wù)與管理方案的制定

　　1、物業(yè)服務(wù)與管理方案主要內(nèi)容應(yīng)包含：小區(qū)基本情況;物業(yè)管理模式;業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及管理機(jī)構(gòu)基本情況;物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理人員及分工情況;物業(yè)管理日常工作安排;物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他來源渠道;物業(yè)管理主要成本構(gòu)成;物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理及使用規(guī)定;物業(yè)糾紛調(diào)解流程;物業(yè)應(yīng)急管理措施等。

　　2、物業(yè)服務(wù)與管理方案應(yīng)長(zhǎng)期向業(yè)主公示，并依據(jù)客觀情況適時(shí)調(diào)整。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府補(bǔ)助

　　1、為不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可予以各安置住宅小區(qū)適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼額度及辦法由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)自行研究確定。

　　2、縣財(cái)政每年安排一定的資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體情況，報(bào)請(qǐng)縣政府撥付。

　　3、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核實(shí)，安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)后，方可給予政府財(cái)政補(bǔ)貼。

　　八、其他

　　1、加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要深入發(fā)動(dòng)，主動(dòng)牽頭組織;縣住建局要給予指導(dǎo)協(xié)助，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，積極引導(dǎo)安置住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)的規(guī)范化管理。

　　2、大力培育安置住宅小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念。各行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的意義及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，引導(dǎo)安置住宅小區(qū)業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，積極參與小區(qū)管理。

　　3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、縣房屋征收實(shí)施單位征收房屋時(shí)，應(yīng)向被征收人宣傳我縣安置房物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定。縣房屋征收實(shí)施單位須在房屋征收協(xié)議中另列章節(jié)，注明安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)定及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。

　　4、對(duì)于已竣工驗(yàn)收但未分房回遷的安置住宅小區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)及時(shí)提前介入，協(xié)調(diào)建設(shè)單位完善安置住宅小區(qū)的安防、消控等設(shè)備設(shè)施，切實(shí)做好小區(qū)內(nèi)住宅及設(shè)備設(shè)施的安全防護(hù)。

　　5、安置住宅小區(qū)應(yīng)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和村(居)委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配置。

　　附件：1、《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))

　　2、《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》

　　附件：

　　閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范

　　一、綜合服務(wù)

　　1、小區(qū)設(shè)管理處，辦公場(chǎng)所整潔有序。

　　2、物業(yè)服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

　　3、納入項(xiàng)目日常性成本開支的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水

　　電等主要物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在小區(qū)醒目處上墻公示。 　　4、對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定驗(yàn)收，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。

　　5、有物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度等。財(cái)務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理等檔案齊全。

　　6、公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在15天內(nèi)予以答復(fù)處理;業(yè)主報(bào)公共區(qū)域急修4小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)60%以上。

　　7、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按有關(guān)規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布。

　　8、公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偟模吭略谛^(qū)醒目處公布由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)用詳細(xì)測(cè)算情況;每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代付費(fèi)用情況。

　　9、每年1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率60%以上。對(duì)業(yè)主提出的意見進(jìn)行分析并在本年度內(nèi)予以整改，因客觀原因確實(shí)無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。

　　二、公共秩序維護(hù)

　　1、門崗設(shè)專人24小時(shí)值勤。

　　2、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

　　3、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。

　　4、維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實(shí)小區(qū)安防力量，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄。接到業(yè)主報(bào)警或求助電話等發(fā)生安全事故時(shí)，盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　5、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好常住人口、流動(dòng)人口和出租房屋登記管理工作，對(duì)不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。

　　三、房屋等公共部位管理

　　1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的1個(gè)月內(nèi)恢復(fù)正常(無法掌控時(shí)間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)60%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，根據(jù)業(yè)主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)受益業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)核撥或組織相關(guān)業(yè)主自籌資金，并組織維修。

　　3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約行為的，及時(shí)勸阻，勸阻無效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。

　　4、房屋外觀完好、整潔。

　　四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

　　1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度健全，每年1次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全;

　　2、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

　　3、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。對(duì)消防設(shè)施每年進(jìn)行1次全面檢測(cè)，檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確存檔備查。確保完好有效，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

　　4、每周1次對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個(gè)月內(nèi)組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時(shí)編制大中修及更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，并根據(jù)業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)核撥或者組織相關(guān)業(yè)主自籌資金進(jìn)行大中修或更新改造。

　　5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，接到故障報(bào)告后物業(yè)維修人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行危急處理，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。

　　6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。

　　7、接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知，應(yīng)提前以通知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。

　　五、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)

　　1、對(duì)垃圾桶實(shí)行垃圾袋裝。每天清運(yùn)生活垃圾1次。保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。

　　2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺(tái)等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標(biāo)識(shí)(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報(bào)箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區(qū)整潔。

　　3、經(jīng)常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清掏，保證正常運(yùn)行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。

　　4、設(shè)備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關(guān)規(guī)定請(qǐng)持證人員清洗1次，按規(guī)定報(bào)檢，并在小區(qū)醒目處公布。定時(shí)巡查，水質(zhì)符合國家規(guī)定要求。

　　5、建立消殺工作管理制度，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

　　六、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、有專人實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

　　2、花草樹木生長(zhǎng)整齊，適時(shí)修剪。

　　3、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

篇3：平湖市關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見

　　平湖市人民政府文件

　　平政發(fā)〔20**〕183號(hào)

　　平湖市人民政府關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見

　　各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，平湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)(鐘埭街道辦事處)、獨(dú)山港區(qū)管委會(huì)，市政府各部門，市屬各單位：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善小區(qū)居住生活環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院、浙江省《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《平湖市物業(yè)管理實(shí)施辦法》(平政令第41號(hào))等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提出如下指導(dǎo)意見：

　　一、實(shí)施范圍

　　市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)，具體指市區(qū)2000年以后建成的未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

　　二、加強(qiáng)規(guī)劃與建設(shè)管理

　　(一)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓的各項(xiàng)指標(biāo)、條件，在規(guī)劃、建設(shè)、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮后期物業(yè)管理的需要，滿足小區(qū)物業(yè)管理的基本條件。

　　(二)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)要嚴(yán)格按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，實(shí)行集中建設(shè)、統(tǒng)一管理，不得降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意降低物業(yè)管理配套用房和設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，市規(guī)劃建設(shè)等部門須嚴(yán)格把好審核和批準(zhǔn)關(guān)。

　　(三)建設(shè)單位在辦理市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，須到市規(guī)劃建設(shè)部門辦理房屋交付使用備案手續(xù)。

　　三、建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制

　　(一)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用備案前，按市有關(guān)規(guī)定全額繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金。安置面積超過原拆除面積的維修資金，由建設(shè)單位在房屋交付時(shí)向業(yè)主收取。已辦理初始登記且未建立維修資金的市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)，由建設(shè)單位制定補(bǔ)繳計(jì)劃，并按照有關(guān)規(guī)定專款專用，以確保小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修。維修資金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

　　(二)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)在按規(guī)定配置7‰的物業(yè)管理用房(其中3‰為物業(yè)辦公用房，4‰為物業(yè)經(jīng)營用房)基礎(chǔ)上，增配2-3‰的物業(yè)經(jīng)營用房(增配的物業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有)。

　　物業(yè)經(jīng)營用房使用用途為商業(yè)用房，必須配置在沿街或沿路適于經(jīng)營的一層位置，如物業(yè)經(jīng)營用房總建筑面積超過一層店面總建筑面積20%，其超過部分可配置在二層或二層以上。

　　(三)拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議時(shí)，要將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容作為拆遷協(xié)議的附件同時(shí)簽訂。

　　(四)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)在房屋交付前成立業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主委員會(huì)籌備小組)，原則上應(yīng)通過招投標(biāo)形式招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂合同后，建設(shè)單位應(yīng)做好相關(guān)資料的移交工作。

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù);健全各項(xiàng)管理制度，按標(biāo)準(zhǔn)配備各類管理服務(wù)人員;必須公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。

　　(六)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)，按地上總建筑面積多層房屋5元/平方米、小高層房屋6元/平方米、高層房屋等7元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按規(guī)定交納初期物業(yè)管理費(fèi)。

　　四、落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任

　　(一)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，按照“屬地管理”的原則，由所在地街道辦事處在小區(qū)交付使用前，及時(shí)組織小區(qū)業(yè)主籌建業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)籌備小組;社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)等單位協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)足額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　(二)已建成的市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)，應(yīng)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前由所在地街道辦事處組織建立業(yè)主委員會(huì)，原則上由業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(三)市規(guī)劃建設(shè)局是全市拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的行業(yè)主管部門，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，組織街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)等單位對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)行考核，并將考核結(jié)果作為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行補(bǔ)貼的主要依據(jù)。

　　(四)市城市管理部門負(fù)責(zé)行使小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容、環(huán)保、工商管理等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法違規(guī)行為的行政處罰;會(huì)同相關(guān)部門查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、違規(guī)裝修以及擅自改變房屋使用性質(zhì)等行為。

　　(五)市公安局負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作。

　　(六)市消防大隊(duì)負(fù)責(zé)檢查和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。

　　(七)市工商局負(fù)責(zé)查處小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告和無照經(jīng)營、異地設(shè)立經(jīng)營(辦公)場(chǎng)所行為，對(duì)利用住宅或車棚(庫)作經(jīng)營(辦公)場(chǎng)所的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

　　(八)市環(huán)保局負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲、油煙、廢氣等日常監(jiān)督和管理。

　　(九)市物價(jià)局會(huì)同市規(guī)劃建設(shè)局加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　(十)市水務(wù)集團(tuán)做好小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù);供電局負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電設(shè)施及路燈等維護(hù);供氣、廣電、通信等單位按照各自職責(zé)做好小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類管線的管理和維護(hù)。

　　其他相關(guān)職能部門要認(rèn)真履行職責(zé)，積極受理業(yè)主和單位的投訴和舉報(bào)，及時(shí)查處小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類違法違章行為，保證居民的正常生活秩序。

　　五、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼

　　(一)新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　(二)已建成的市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層0.45元/平方米·月(以建筑面積計(jì)算)，其中業(yè)主交納0.2元/平方米·月，建設(shè)單位補(bǔ)貼0.25元/平方米·月。建設(shè)單位連續(xù)補(bǔ)貼三年，第四年起由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主全額交納。業(yè)主委員會(huì)與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同原則上不少于5年。

　　每年物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、使用和管理等情況，必須及時(shí)向業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務(wù)收入營業(yè)稅地方留成部分給予全額補(bǔ)貼，由市和街道財(cái)政按財(cái)政體制分別承擔(dān)。

　　(三)資金來源和撥付。新建市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)初期物業(yè)管理費(fèi)，由建設(shè)單位在市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前一次性支付給市規(guī)劃建設(shè)局。市規(guī)劃建設(shè)局在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂后7日內(nèi)將30%初期物業(yè)管理費(fèi)劃撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分在房屋交付并經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)局考核合格后劃撥。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，由市規(guī)劃建設(shè)局在組織考核驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位按實(shí)撥付。

　　(四)考核方式。由市規(guī)劃建設(shè)局組織街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位等，按考核辦法等有關(guān)規(guī)定，對(duì)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，經(jīng)考核合格的予以補(bǔ)貼;同時(shí)，市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年收繳率達(dá)到70%以上，按實(shí)予以補(bǔ)貼;如收繳率低于70%，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼總額50%實(shí)行補(bǔ)貼。具體考核辦法另行制定。

　　(五)市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)中的低保、特困家庭(憑有效證件或社區(qū)證明)免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　(六)市供水、供電、供氣、電信、有線電視等部門和單位，除向小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)終端用戶收取費(fèi)用外，不得向小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或單位收取其他費(fèi)用。

　　六、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度

　　市區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理工作事關(guān)廣大業(yè)主的切身利益，直接影響城市環(huán)境和形象，同時(shí)也是構(gòu)建平安平湖、和諧平湖的重要內(nèi)容之一。市有關(guān)部門和所在地街道要高度重視此項(xiàng)工作，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任，嚴(yán)格監(jiān)督管理，進(jìn)一步提升小區(qū)物業(yè)管理工作水平;要加大物業(yè)管理工作宣傳力度，教育和引導(dǎo)廣大業(yè)主依法行使權(quán)利、履行義務(wù)，自覺執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定，遵守小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，樹立有償服務(wù)意識(shí)，按時(shí)足額交費(fèi)，共同營造良好的小區(qū)生活環(huán)境。

　　七、其他鎮(zhèn)、街道拆遷安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，參照本意見執(zhí)行。

　　八、本意見由市規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　九、本意見自發(fā)布之日起施行。

　　平湖市人民政府

　　二○一○年十二月十六日