濟源市關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見(20**)

　　濟政辦[20**]27號

　　各產業集聚(開發)區管委會，各鎮人民政府，各街道辦事處，市人民政府各有關部門：

　　為加強我市住宅小區物業管理，提升物業服務水平，改善人居環境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律法規有關規定，結合我市實際，提出以下實施意見：

　　一、指導思想

　　以十八屆三中全會精神為指導，全面落實***，以改善城市人居環境為出發點，以提高服務質量和服務水平為重點，以推進物業管理規范化、長效化為目標，加快體制創新，完善管理制度，規范市場行為，引導業主參與，逐步建立專業化、社會化、市場化管理與業主自主管理相結合的物業管理新機制，促進全市物業管理工作持續健康發展。

　　二、工作目標

　　(一)建立物業管理長效機制，解決當前物業管理中的熱點難點問題，實現物業管理長效化監管。到20**年底，初步建立市、街道、社區三級物業管理體系，實現自上到下，多部門聯合參與的物業共管模式。

　　(二)建立物業服務市場調控機制，確立以政府指導價為基準的物業服務收費市場調節機制，建立社會化、專業化、市場化的物業服務新機制，全面提升我市物業服務管理的整體水平。到20**年底，房地產開發企業新建的住宅小區，專業物業企業服務率達到100%。

　　(三)堅持專業化管理與業主自治管理相結合，建立以專業化物業企業管理為主，自主管理為輔的多模式物業管理，努力實現物業管理規范化和可持續化發展。20**年底，全市住宅小區物業管理實現全覆蓋。

　　三、工作任務

　　(一)完善管理體制，明確管理職責

　　按照“條塊結合、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確部門與基層鎮(街道)、社區、居委會管理職責，落實工作任務，推進住宅小區物業管理工作。

　　1.建立部門聯席會議制度

　　建立由市住房和城鄉建設局牽頭，市創建指揮部辦公室、發展和改革委員會、住房和城鄉建設局、城鄉規劃管理局、公安局、民政局、環境保護局、質量技術監督局、工商行政管理局、濟源供電公司等單位參加的聯席會議制度，定期召開工作會議，研究解決物業管理中出現的重點、難點問題，討論制定和調整我市物業管理政策，根據工作職責，落實各自工作任務,確保各階段工作目標落實到位。

　　2.強化基層社區居委會工作責任

　　各街道辦事處要把物業管理納入社區管理范疇，實施目標績效考核，指導基層社區健全管理職能。各社區要指定一至兩名專職物業管理監督人員，具體負責物業管理相關法律法規、政策在本轄區內的貫徹落實。社區居委會要把強化物業管理監管同城市創建工作有機結合，積極組織開展物業管理相關法律、法規、政策的宣傳，采取多種方式，切實加強本轄區物業管理工作的監督、指導;在街道辦事處和市住房和城鄉建設局的指導下，積極組織本轄區內符合條件的住宅小區召開首次業主大會，成立業主委員會，并監督和指導其日常工作，將業主自治管理落到實處。發揮業主在物業管理活動中的主體作用，調動業主共同參與小區管理工作。做好轄區內業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴處理工作，將矛盾化解在基層。對不具備物業企業進駐服務條件的住宅小區，指導業主實施自治管理或直接牽頭組織實施最基礎的管理。

　　(二)積極改進小區物業管理

　　根據我市住宅小區物業管理實際，積極探索新的管理模式：

　　1.物業服務企業服務管理的住宅小區：按照配套完善、環境優美、秩序文明的要求，實行規范化管理，重點做好以下工作：

　　解決開發建設遺留問題。市住房和城鄉建設局、城鄉規劃管理局等相關部門，要按照規劃設計和施工標準，對住宅小區逐個檢查，建立檔案，督促開發建設單位解決小區存在問題。未按原規劃設計要求建設配套設施的，要補建到位，所需費用由原開發單位承擔;開發建設單位保修期內的工程質量問題，由開發建設單位負責及時維修，原則上在20**年年底前，維修責任要全部落實到責任單位和個人，維修及時率確保在90%以上。保修期外的房屋維修工作,要依據原建設部和財政部聯合下發的《住宅專項維修資金管理辦法》(165號令)的相關規定辦理,未繳存住宅專項維修資金的住宅小區,由社區居委會動員業主繳存,或者采用一事一議的方式,通過業主集資方式解決共用部位或共用設施設備的維護和維修費用。

　　明確小區供暖、供氣、供電、供水、供熱等配套設施、設備權屬。市住房和城鄉建設局牽頭，相關職能部門配合，按照有關法律法規的規定和要求，對住宅小區相關配套設施、設備進行產權認定。確保產權清晰、管理責任清晰。

　　實施規范的物業管理。通過培訓、監督檢查等方式，提高物業企業服務綜合素質，改進服務水平，實施質價相符的物業服務收費。改進物業服務企業與業主的溝通、交流渠道，物業企業要定期聽取業主意見，積極主動改進工作，減少物業服務糾紛。

　　2.無主管樓院(小區)：按照《濟源市人民政府關于加強無主管樓院(小區)物業管理工作的通知》(濟政辦〔20**〕33號)有關要求和標準，由所在街道辦事處牽頭，認真做好物業服務管理工作的落實。

　　(三)落實國家法律、法規，嚴格規范小區物業管理

　　1.規范住宅小區前期物業服務管理。按照“建管分離”的要求，從物業項目的前期管理入手，切實規范物業管理行為。對新建住宅小區項目，嚴格按照建設部《關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》(建住房〔20**〕130號)的規定，落實前期物業招投標制度。由房地產管理部門指導、監督開發建設單位通過招投標方式選聘前期物業服務企業。選聘的物業服務企業應與由開發建設單位簽訂《前期物業服務合同》，實施前期物業服務管理。通過招投標方式選擇物業管理企業的，物業建設單位應當在取得預售許可證之前完成物業管理招標投標工作。業主大會成立后，可按規定重新選聘物業管理企業，新選聘或續聘的物業服務企業應與業主委員會簽訂正式的《物業服務合同》，實施物業服務管理。開發建設單位未按照規定選聘前期物業管理企業的，由市住建部門依照《物業管理條例》的規定責令限期改正，予以警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定，積極落實住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收制度，在綜合驗收中要對物業管理落實情況進行重點核驗把關，杜絕或減少開發環節遺留問題。

　　嚴格落實物業管理配套設施的建設、使用和管理。開發建設單位要按相關規定配置必要的業管理用房，物業管理用房達不到規定的配套標準和相關的建設設計要求的，由住建部門依照《物業管理條例》的規定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。物業管理用房的產權屬全體業主所有，要按照國家法律法規規定的用途使用。

　　2.加強業主委員會建設。按照國務院《物業管理條例》的要求，落實《業主大會和業主委員會指導規則》，進一步明確業主委員會、業主大會和業主的責任、權利和義務，完善業主、業主大會及業主委員會的行為規范。各街道辦事處、市民政局、住房和城鄉建設局要組織社區對已成立業主委員會的住宅小區進行規范，對符合條件但未建立業主委員會的住宅小區，要抓緊組建;業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保各項工作正常運轉。實行自治管理的住宅小區，社區要組建由社區干部、包片民警和業主代表組成的小區管理委員會，加強相關管理。積極探索和改進業主自治管理的模式與方法，促進業主大會、業主委員會自我教育、自我管理、自我服務、自我監督，尊重小區業主的知情權、參與權與決策權，提高社區居民理性維權、依法自治的能力和自覺性。

　　3.建立健全物業服務企業進入和退出機制。物業企業進駐住宅小區服務管理，必須按照法律法規規定的方式和程序，由開發建設單位或業主委員會在公平、公正、公開的情況下，選擇適合的物業服務企業。開發建設單位應通過招投標選聘物業服務企業，并簽訂《前期物業服務合同》，業主委員會應與業主大會選聘的物業服務企業進行充分協商，簽訂《物業服務合同》，并認真完成物業項目和物業資料的承接查驗工作，確保物業服務企業能夠全面正常地開展住宅小區的物業服務管理工作。

　　前期物業服務合同或物業服務合同期滿，物業服務企業應在期滿前三個月書面告知開發建設單位或業主委員會，并同時告知所在街道、社區和市住房和城鄉建設局，在街道和社區的指導下及時召開業主大會續聘或選聘物業服務企業，在原物業服務合同期滿前簽訂新的物業服務合同。

　　《前期物業服務合同》或《物業服務合同》期限未屆滿前，物業服務企業或業主委員會要求提前解除合同的，應在擬解除合同之日前三個月，將解除合同的原因、物業服務企業退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知對方，征得對方同意，并同時告知所在街道、社區和市住房和城鄉建設局。未經業主大會表決通過，物業服務企業不得提前解除合同，自行退出、停止服務。物業服務企業擅自退出的，按照《前期物業服務合同》或《物業服務合同》的相關約定，承擔相應的違約責任。

　　4.強化物業服務企業管理。嚴格規范物業服務企業經營行為。對無資質、無獨立法人資格或未經審批收取物業服務費的行為進行清理規范;對違反規定，不具備資格、不按規定實施物業服務管理的行為，依法進行查處。嚴格物業招投標制度。積極引入市場競爭機制，從20**年開始，房地產開發企業建設的住宅小區，必須嚴格執行原建設部《前期物業管理招標投標管理暫行規定》，落實前期物業招投標工作。鼓勵外地物業服務企業進入我市物業服務管理市場，加快培育一批基礎好、發展潛力大的龍頭物業服務企業。加強物業服務企業培訓工作，市物業管理部門要積極開展物業服務從業人員的業務培訓，大力推行物業從業人員持證上崗制度，鼓勵物業服務企業為業主及其他組織提供有償服務項目，擴大服務范圍，提高行業整體水平。

　　5.建立健全物業服務收費標準和維修資金管理制度。修訂出臺我市物業服務收費政府指導價標準。由市發展和改革委員會和市住房和城鄉建設局結合我市實際，認真研究制定濟源市物業服務等級標準和物業服務收費標準，明確物業服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，加快建立“質價相符、等級自選”的菜單式收費機制，確保年底前公布實施。

　　建立物業服務收費公示制度。在全市住宅小區建立物業服務收費公示板，將物業服務收費項目和服務等級標準向小區業主公開，充分發揮業主的監督作用，讓業主明明白白消費，并有效促進物業服務企業提高服務質量。

　　加強住宅維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收取、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。同時，要進一步加強維修資金的收繳工作，在加大對業主宣傳力度的同時，依照原建設部《住宅專項維修資

　　金管理辦法》(建設部令第165號)的規定，落實房地產企業責任，確保維修資金及時收繳到位。

　　6.嘗試建立物業服務失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務、存在違法違規經營行為的物業企業，經小區業主委員會提議、社區居委會和市房管部門認可，計入企業誠信不良檔案、取消其年度評先資格。造成嚴重后果的，一定期限內取消或永久取消其在我市物業服務市場的競標資格。對不依照物業服務合同的約定按期繳納物業服務費的業主，要由業主委員會督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。人民法院終審判決認定支持物業服務企業起訴事由的，經物業企業申請、社區居委會和市房管部門認可，可納入業主個人誠信記錄。條件成熟后，相關記錄可提供金融等部門參考。

　　(四)保障措施

　　1.強化組織領導。物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統工程。要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進。要把物業管理工作列為全市目標績效考核重要內容，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。

　　2.加強輿論宣傳。各街道辦事處和有關部門要積極組織開展以貫徹《物業管理條例》等法律法規為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，化解物業服務糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、物業服務企業和街道辦事處、社區居委會要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深廣大市民對物業服務管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業管理工作的重要意義和有關政策法規，在對物業企業服務質量嚴格監督的同時，對個別業主車輛亂停亂放、毀綠搭違、惡意欠繳物業費等不文明行為也要堅決予以曝光，為全市物業管理工作營造良好的輿論氛圍。物業管理主管部門要組織開展物業服務優秀住宅小區的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用，促進全市物業管理工作快速發展。

　　3.搞好督導檢查。各街道辦事處要結合當地實際情況，抓緊制定本轄區物業管理工作計劃，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。物業管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結合，科學評定物業服務企業的服務管理業績;要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務管理中的不規范行為，切實保障業主合法權益。相關單位要逐級簽訂責任狀，建立物業管理工作目標考核制度，完善市、街道、社區三級考核機制，切實調動起各方面的工作積極性。最終實現行業功能逐步健全，管理機制效用明顯，政策法規成型配套，物業管理規范有序，誠信服務品質優良，人居環境舒適和諧的良好局面。

　　附件：物業管理聯席會議成員單位職責

　　20**年4月15日

　　附件

　　物業管理聯席會議成員單位職責

　　1.市住房和城鄉建設局：開展開發企業專項治理行動，督促開發企業搞好物管用房的配套建設，竣工驗收備案前的物業承接查驗等工作;配合物價部門對物業服務違規收費行為進行查處;配合社區指導逾期未換屆的業主大會進行換屆工作;對物業管理活動中的違法行為進行查處。

　　2.市發展和改革委員會：適時調整物業收費標準。對物業服務收費行為加強監督檢查，查處違規收費行為，及時處理物業服務收費相關投訴，依法維護物業管理相關當事人的合法權益。

　　3.市民政局：負責小區業主委員會的管理和業務指導，協調社區居委會與業主委員會之間的關系。

　　4.街道辦事處：加強對轄區內物業管理工作的領導，指導社區居委會全面完成轄區內住宅小區業主委員會組建工作，引進正規物業企業進駐小區管理，依法監督社區居委會、業主委員會和物業服務企業開展工作。組織完成轄區內無主管樓院(小區)的整治改造工作。

　　5.社區：對物業服務企業的服務行為進行日常監督，對其違規行為及時督促糾正，組織住宅小區(含無主管樓院、無主管小區)成立業主委員會，并對業主委員會的日常工作給予指導。對專業物業企業管理、后勤式物業管理、社區代管物業管理、業主自治物業管理等形式的物業管理活動進行指導和監督，充分發揮業主的自治作用，逐步形成業主自我管理、自我教育、自我服務的新型管理模式，為和諧社區建設奠定基礎。

　　6.市城鄉規劃管理局：切實加強住宅小區規劃監管。在住宅小區項目審批階段，要明確建筑密度、容積率、建筑層數、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。在項目建設階段，應對小區規劃建設工程進行監督檢查、竣工驗收，保證小區建設工程嚴格按照項目規劃要求建設。規劃驗收合格后，小區建筑方可交付使用。在日常小區管理過程中，要充分發揮執法職能，定期清查住宅小區違反建設工程規劃許可擅自變更規劃行為。查處物業小區改變用地性質私搭亂建、破壞綠化改種蔬菜、臨街建筑物高空墜物、亂扯亂掛等有礙市容的行為。妥善處理違反規劃引發的物業投訴糾紛。

　　7.市工商局：對住宅小區物業服務合同進行審查，依法保護消費者合法權益。依據法律、行政法規規定審慎核發營業執照。對開發商前期銷售房屋時發布的虛假廣告和承諾進行清理整頓，防止因虛假廣告和承諾未兌現給物業管理帶來新的矛盾，特別是對有購房減免、贈送物業服務管理費用而損害其他業主利益的違規廣告不予審批。

　　8.市公安局：做好住宅小區技防工作(電子監控)，定期、不定期開展住宅小區安全排查工作，組織物業保安進行培訓，指導物業服務企業做好安全防范工作，及時處理小區治安案件糾紛，建立公安機關與物業服務企業聯動防范機制。

　　9.市環境保護局：對申請在住宅小區從事餐飲、娛樂、旅館等經營活動的，要全面評估該經營活動對小區環境衛生、噪聲、油煙等影響，負責對物業管理區域內的噪聲污染、粉塵污染、油煙污染等環境污染行為，依法查處，限期整改。

　　10.市公安消防支隊：負責對物業小區開展經常性的消防安全檢查，督促和指導小區物業服務企業落實各項消防安全措施。要加大消防執法和處罰力度，依法嚴厲查處破壞小區公共消防設施的單位和個人。

　　11.市質量技術監督局：加強對電梯安裝、維修、日常維護、保養、改造、使用、檢驗檢測、監察等工作環節的監管;對重點區域開展監督檢查，督促電梯使用管理單位和維保單位切實履行職責。

　　12.市財政局：負責物業管理提升行動中財政獎補資金的落實，督促其他渠道資金落實到位，監管相關資金的使用。

　　13.供水、供電、供氣、供熱等管理單位：要做好水、電、氣、暖的供應和管理工作，認真落實《物業管理條例》第四十五條和第五十二條的相關規定，逐步實施收費到戶，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。

　　(二)基本原則

　　1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。

　　2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。

　　3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。

　　4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。

　　二、明晰職責，建立三級物業管理體制

　　(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。

　　(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。

　　(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

　　(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務

　　>合同，并在小區內公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

　　(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。

　　(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。

　　(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。

　　(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。

　　(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監

　　管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，專款專用。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。

　　五、部門聯動，形成物業管理工作合力

　　(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：

　　為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：

　　一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。

　　二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。

　　區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。

　　區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。

　　區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

　　區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。

　　區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。

　　區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。

　　江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。

　　區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。

　　區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。

　　區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按

　　照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。

　　區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。

　　區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。

　　區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。

　　區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。

　　區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。

　　區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。

　　區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。

　　各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。

　　三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。

　　積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。

　　建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。

　　對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。

　　積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。

　　凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。

　　健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業管理工作的組織領導。

　　為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區人民政府辦公室

　　20**年6月18日