臨沂市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

　　臨沂市人民政府辦公室

　　各縣區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨沂臨港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，各縣級(jí)事業(yè)單位，各高等院校：

　　為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，推動(dòng)城市管理水平全面提升，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱《條例》）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見(jiàn)。

　　一、物業(yè)管理工作的指導(dǎo)思想和基本原則

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想。以***為指導(dǎo)，以提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，按照市委、市政府“理順物業(yè)管理體制，推進(jìn)物業(yè)管理重心下移”的總體要求，切實(shí)加快體制機(jī)制建設(shè)，完善以縣區(qū)為主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府（含開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）、街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)（含村居）委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用，推動(dòng)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，促進(jìn)社區(qū)穩(wěn)定和諧與社會(huì)文明進(jìn)步。

　?。ǘ┗驹瓌t。一是堅(jiān)持立足當(dāng)前與著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)相結(jié)合。既要解決好當(dāng)前物業(yè)管理中群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又要著眼于物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制的建立，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。二是堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧與突出重點(diǎn)相結(jié)合。將物業(yè)管理工作貫穿于房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理的全過(guò)程，寓管理于服務(wù)之中；突出抓好物業(yè)管理體制機(jī)制建設(shè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等重點(diǎn)工作，提升物業(yè)管理的整體水平。三是堅(jiān)持專業(yè)化管理與自助式管理相結(jié)合。區(qū)別不同物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，堅(jiān)持以專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理為主、自助式管理為輔的多模式物業(yè)管理，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。四是堅(jiān)持行政監(jiān)管與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合。充分發(fā)揮政府監(jiān)管職能，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序。注重發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，創(chuàng)造公平公正、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高物業(yè)市場(chǎng)活力。

　　二、理順物業(yè)管理體制

　　物業(yè)管理工作要按照“縣區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，相關(guān)部門密切配合，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，理順管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理工作中的綜合協(xié)調(diào)作用，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作有序開(kāi)展。

　?。ㄒ唬└骺h區(qū)政府對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理法規(guī)政策措施，全面開(kāi)展物業(yè)管理工作；各縣區(qū)要按照《條例》的規(guī)定，在街道辦事處明確相應(yīng)的承辦機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作，落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障，建立縣區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織部署、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

　?。ǘ┙值擂k事處負(fù)責(zé)組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會(huì)同物業(yè)主管部門界定物業(yè)管理區(qū)域范圍，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；組織指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的日常管理與考評(píng)；組織開(kāi)展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系；召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛、投訴和信訪工作。

　?。ㄈ┥鐓^(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處做好本轄區(qū)物業(yè)管理的落實(shí)工作。協(xié)助街道辦事處監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，開(kāi)展社區(qū)行政管理及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)助街道辦事處處理管理服務(wù)中的矛盾糾紛；并對(duì)暫不具備市場(chǎng)化條件的住宅區(qū)提供基本的有償服務(wù)，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理共同發(fā)展。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施的綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的監(jiān)督管理；落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；牽頭組織檢查考核有關(guān)物業(yè)管理工作推進(jìn)情況。

　　三、健全物業(yè)監(jiān)管機(jī)制

　　各有關(guān)部門要按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，形成密切配合、齊抓共管的工作局面，為廣大業(yè)主營(yíng)造舒適、安全的生活和工作環(huán)境。

　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門要在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》中，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施及建成后的產(chǎn)權(quán)界定和管理使用提出明確要求；在辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可時(shí)，以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》為依據(jù)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)

合同書(shū)，明確物業(yè)服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)；在圖紙聯(lián)合審查環(huán)節(jié)，落實(shí)物業(yè)用房的具體面積和位置；在住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)用房等小區(qū)配套公共設(shè)施的落實(shí)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案后，方可交付使用。

　?。ǘ┮?guī)劃部門要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審查，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置物業(yè)管理、社區(qū)用房等配套公建，并在審查的規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注位置和面積，做好配套公建的規(guī)劃竣工驗(yàn)收工作。

　?。ㄈ┳〗ú块T要加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，監(jiān)督施工單位嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量保修責(zé)任，并協(xié)助配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)對(duì)業(yè)主承擔(dān)的房屋保修責(zé)任；指導(dǎo)供水、供熱、供氣等專營(yíng)單位加快專營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交接管工作。

　?。ㄋ模┏枪懿块T要加大執(zhí)法力度，對(duì)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開(kāi)門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)違反城鎮(zhèn)容貌標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)約安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、戶外廣告牌等設(shè)施的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)破壞公共園林綠地和市政設(shè)施的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)因從事餐飲、娛樂(lè)、建設(shè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成的油煙、噪聲等污染行為依法進(jìn)行查處。

　?。ㄎ澹┪飪r(jià)部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，及時(shí)受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛；對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等行為依法進(jìn)行查處。

　?。┕膊块T要加強(qiáng)指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展安全防范工作，嚴(yán)厲打擊打架斗毆、傳銷、強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)裝強(qiáng)卸等違法犯罪行為；加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理；對(duì)飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、惡意堵門等違反治安規(guī)定的行為進(jìn)行制止和查處。公安消防部門要指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防火救災(zāi)等消防管理及宣傳工作，對(duì)未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防培訓(xùn)及演練的依法進(jìn)行查處；對(duì)占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道和安全出口、妨礙消防車輛通行的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品的行為依法進(jìn)行查處。

　?。ㄆ撸┵|(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維保、作業(yè)人員持證上崗等工作；依法查處安裝、改造、維修和使用特種設(shè)備中的違規(guī)行為；對(duì)違法安裝計(jì)量器具的行為依法進(jìn)行查處；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。

　　（八）工商部門要依法把好企業(yè)和個(gè)體工商戶注冊(cè)登記關(guān)，申請(qǐng)人需提交經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法使用證明后予以登記；對(duì)市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的實(shí)際情況與工商登記不符的，依法作出處理；對(duì)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，依法監(jiān)督查處。

　?。ň牛┴?cái)政、民政等部門要按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　各相關(guān)部門要建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責(zé)范圍和聯(lián)系人姓名、服務(wù)熱線等信息，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。

　　四、完善物業(yè)管理模式

　　（一）新建住宅小區(qū)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施星級(jí)物業(yè)管理。規(guī)劃、住建、房產(chǎn)等部門要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。同時(shí)，要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的星級(jí)管理服務(wù)。

　　（二）老舊住宅小區(qū)。各級(jí)政府要加大對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。老舊住宅小區(qū)配建物業(yè)用房的，規(guī)劃等部門要在建設(shè)規(guī)劃和配套政策上給予支持。各街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)具體指導(dǎo)實(shí)施整治后的小區(qū)物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。對(duì)整治后具備條件的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會(huì)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。在街道辦事處成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和街道物業(yè)服務(wù)中心），由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，物價(jià)部門核定政府指導(dǎo)價(jià)格，落實(shí)以保潔和秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。力爭(zhēng)到20**年年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個(gè)老舊住宅小區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。

　　五、抓好物業(yè)管理重點(diǎn)工作

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。各縣區(qū)物業(yè)主管部門要采取實(shí)地檢查、專項(xiàng)復(fù)核、定期清理等措施，嚴(yán)格資質(zhì)管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，推行招投標(biāo)制度，加快淘汰一批服務(wù)不到位、群眾投訴多的小公司，積極扶持信譽(yù)好的物業(yè)公司做大做強(qiáng)，充分發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)物業(yè)管理整體水平不斷提升。

　　（二）注重前期物業(yè)管理。新建商品房住宅小區(qū)，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證、商品房現(xiàn)售備案前，要通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等

資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入開(kāi)展工作，建設(shè)單位在單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)須通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。建設(shè)單位要在縣區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處的監(jiān)督下，在物業(yè)交付前按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)圖紙、資料、文件等。

　　（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配套建設(shè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于100平方米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，并應(yīng)當(dāng)與主體工程同步交付使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在項(xiàng)目中心區(qū)域或主出入口附近，方便業(yè)主使用，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在首期開(kāi)發(fā)范圍。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米，住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米，社區(qū)居民委員會(huì)用房按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

　?。ㄋ模┳龊米≌^(qū)專營(yíng)設(shè)施及公共設(shè)施設(shè)備管理。各專營(yíng)單位要認(rèn)真貫徹落實(shí)《條例》有關(guān)規(guī)定，做好供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接管工作。對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定移交的，各專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)制定接管工作計(jì)劃，及時(shí)做好專營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接收工作。

　　本《意見(jiàn)》實(shí)施后正在建設(shè)尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小區(qū)，在交付使用時(shí), 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交接收手續(xù)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到分戶計(jì)量、分戶控制條件的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)整治改造后進(jìn)行移交。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及的有關(guān)專營(yíng)單位，根據(jù)職責(zé)對(duì)管轄的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，保證服務(wù)質(zhì)量，并向最終用戶收取費(fèi)用。涉及有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)直接收費(fèi)到戶有困難的，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，委托單位應(yīng)與物業(yè)企業(yè)簽訂有償服務(wù)委托協(xié)議。

　　物業(yè)接管時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)保證移交的電梯符合法律法規(guī)要求；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯的安全使用管理，建立電梯安全管理制度。

　?。ㄎ澹┩七M(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)威信高、熱心公益事業(yè)人員中推選；提倡交叉任職，鼓勵(lì)社區(qū)居委會(huì)工作人員參選業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，接受屬地街道、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保物業(yè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。

　　（六）建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。各街道辦事處要按照《條例》的規(guī)定，負(fù)責(zé)組織召集由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理糾紛解決在基層和萌芽狀態(tài)，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。并按照規(guī)定協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；物業(yè)管理與社區(qū)管理的配合等事項(xiàng)。

　?。ㄆ撸?gòu)建質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。物價(jià)部門要會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)類別、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格具體標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度；根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本上漲幅度，及時(shí)調(diào)整與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格。調(diào)整地面、地下停車位收費(fèi)價(jià)格差，利用價(jià)格杠桿作用提高地下車庫(kù)的使用效率。制定通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)基金加大對(duì)保障性住房物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼政策。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行價(jià)格公示制度，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)向業(yè)主進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，提高服務(wù)質(zhì)量。

　?。ò耍﹪?yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序的前提下實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。各縣區(qū)要加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目退出監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出預(yù)先報(bào)告制度，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月前，將退出原因、時(shí)間，以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門。同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告，連續(xù)公告時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和約定進(jìn)行。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門要會(huì)同街道辦事處，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，組織街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)做好協(xié)調(diào)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后至業(yè)主大會(huì)選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由街道辦事處委托環(huán)衛(wèi)、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作，發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，其不良行為，由街道辦事處提報(bào)物業(yè)主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公開(kāi)。

　?。ň牛?qiáng)化專項(xiàng)維修資金的管理和使用。一是加大歸集力度。專項(xiàng)維修資金管理部門要從源頭上確保專項(xiàng)維修資金足額歸集到位。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶，業(yè)主持專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)辦理入住手續(xù)。凡是業(yè)主未按規(guī)定交存首期專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買人。尚未售出的住宅，專項(xiàng)維修資金的繳納按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二是明確應(yīng)急維修的確認(rèn)主體。房屋出現(xiàn)電梯故障、消防設(shè)施故障、監(jiān)控?fù)p壞等共用部位共有設(shè)施設(shè)備影響使用和嚴(yán)重威脅安全的情況，需強(qiáng)制啟動(dòng)應(yīng)急維修程序的，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)部門的整改通知或鑒定報(bào)告為要件，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。應(yīng)急維修項(xiàng)目的確認(rèn)主體為：電梯發(fā)生故障存在安全隱患的，由質(zhì)監(jiān)部門或其委托機(jī)構(gòu)確認(rèn)；消防設(shè)施故障存在重大火災(zāi)隱患的，由公安消防部門確認(rèn)；其它與法律、法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不符的，由有關(guān)部門確定。上述部門在接到利害關(guān)系人申報(bào)后，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日

內(nèi)進(jìn)行處理。三是征求業(yè)主意見(jiàn)。維修資金的使用要按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定征求業(yè)主意見(jiàn)。

　　六、保障物業(yè)管理工作健康發(fā)展

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理工作涉及部門多、范圍廣，社會(huì)關(guān)注度高，推進(jìn)難度大，市直各有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，全力推進(jìn)物業(yè)管理工作扎實(shí)開(kāi)展。各縣區(qū)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，加大組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查力度，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模在街道、社區(qū)明確相應(yīng)的物業(yè)管理承辦機(jī)構(gòu)，確保組織領(lǐng)導(dǎo)、人員和經(jīng)費(fèi)保障等落實(shí)到位。在蘭山區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理工作重心下移試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，20**年年底前各縣區(qū)全部推進(jìn)到位。

　?。ǘ┙⒈O(jiān)督考核機(jī)制。建立物業(yè)管理工作考核制度，對(duì)各縣區(qū)政府物業(yè)管理工作情況進(jìn)行綜合考核，將街道辦事處配備專職人員、物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)、專營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交、專項(xiàng)維修資金和質(zhì)量保修金管理、老舊小區(qū)的整治管理、物業(yè)管理示范小區(qū)建設(shè)等納入考核內(nèi)容。各縣區(qū)政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作情況及矛盾糾紛處理情況進(jìn)行考核，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常檢查考核。通過(guò)完善考核機(jī)制，確保將工作落到實(shí)處，促進(jìn)物業(yè)管理工作健康有序開(kāi)展。

　　（三）加大政策扶持力度。各縣區(qū)要研究出臺(tái)扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)水平。各級(jí)財(cái)政部門要加大對(duì)老舊住宅小區(qū)整治的支持力度，對(duì)列入重點(diǎn)整治計(jì)劃的舊住宅小區(qū)，安排專項(xiàng)整治改造資金，逐步解決老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問(wèn)題。人力資源和社會(huì)保障部門要結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程、完善社會(huì)保障體系工程等，落實(shí)物業(yè)從業(yè)人員有關(guān)優(yōu)惠政策。

篇2：義烏市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(jiàn)(2014年)

　　義烏市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(jiàn)(20**)

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國(guó)文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見(jiàn)。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想

　　按照城鄉(xiāng)一體化、運(yùn)作市場(chǎng)化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，進(jìn)一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

　　(二)基本原則

　　1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理。全市物業(yè)管理實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級(jí)物業(yè)管理體系。

　　2.條塊結(jié)合，屬地負(fù)責(zé)。加強(qiáng)物業(yè)管理部門指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能，強(qiáng)化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責(zé)任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。

　　3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理?xiàng)l例，堅(jiān)持規(guī)范管理、公開(kāi)透明、有序運(yùn)作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項(xiàng)目類型，堅(jiān)持分類實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4.業(yè)主參與，共建共享。強(qiáng)化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。

　　二、明晰職責(zé)，建立三級(jí)物業(yè)管理體制

　　(三)明確市級(jí)部門管理監(jiān)督職責(zé)。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管城建副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，建設(shè)、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動(dòng)人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由市建設(shè)局局長(zhǎng)任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強(qiáng)化市建設(shè)局行業(yè)主管部門職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對(duì)鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、考核。

　　(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責(zé)。鎮(zhèn)(街道)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和管理監(jiān)督工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立和換屆，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(zhǎng)(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負(fù)責(zé)日常工作。

　　(五)明確社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))物業(yè)管理職責(zé)。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))工作職責(zé)范圍，全面落實(shí)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，由社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))負(fù)責(zé)人任站長(zhǎng)，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊(duì)員兼任副站長(zhǎng)，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施等級(jí)性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)竣工驗(yàn)收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性管理服務(wù)。

　　(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì);以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。要加大對(duì)舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù);對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、護(hù)安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問(wèn)題。

　　(八)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務(wù)的不同階段，提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。1.5萬(wàn)平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項(xiàng)目，測(cè)算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂服務(wù)

　　>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。

　　四、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

　　(九)規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作。新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同中，要明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理責(zé)任。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供項(xiàng)目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設(shè)局另行制定。

　　(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔(dān)職責(zé)。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會(huì)的組成人員。加強(qiáng)綜合業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，定期組織業(yè)主委員會(huì)成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識(shí)，提高依法履行職責(zé)的能力。健全民主管理監(jiān)督機(jī)制，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項(xiàng)的公開(kāi)公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會(huì)正常開(kāi)展工作的激勵(lì)和約束機(jī)制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會(huì)要通過(guò)多種形式加強(qiáng)溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，尊重業(yè)主意愿，引導(dǎo)和促進(jìn)業(yè)主積極參與管理。

　　(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級(jí)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理;雙方有爭(zhēng)議的，由社區(qū)居委會(huì)調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。

　　(十二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違反規(guī)定的收費(fèi)行為，依法及時(shí)進(jìn)行查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式、價(jià)格舉報(bào)電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費(fèi)處公開(kāi)。積極化解收費(fèi)矛盾，要認(rèn)真分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)管理中“收費(fèi)難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實(shí)破解難題的有效措施。因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責(zé)任單位及時(shí)妥善處理;對(duì)拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費(fèi)抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況，作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。

　　(十三)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等工作。建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，明確質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。完善財(cái)務(wù)公開(kāi)公示制度，定期公布物業(yè)費(fèi)等收支情況。強(qiáng)化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實(shí)施業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。完善退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費(fèi)和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好交接審計(jì)工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵(lì)機(jī)制，依據(jù)國(guó)家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)選市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)。年終對(duì)工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)。

　　(十四)規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。市建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)部門要根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)監(jiān)

　　管責(zé)任。要加大專項(xiàng)維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對(duì)部分老小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中的歷史遺留問(wèn)題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理在開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問(wèn)題。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強(qiáng)監(jiān)督管理，及時(shí)調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。

　　五、部門聯(lián)動(dòng)，形成物業(yè)管理工作合力

　　(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責(zé)。市建設(shè)局：負(fù)責(zé)研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作市場(chǎng)監(jiān)管、日常檢查、指導(dǎo)及考評(píng);指導(dǎo)和培訓(xùn)各鎮(zhèn)(街道)開(kāi)展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負(fù)責(zé)制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車服務(wù)收費(fèi)辦法，依法查處物業(yè)管理中的價(jià)格違法行為。行政執(zhí)法局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對(duì)集中行政處罰權(quán)實(shí)施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認(rèn)定工作。工商局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個(gè)人和企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假?gòu)V告、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常消防監(jiān)督檢查，開(kāi)展消防安全宣傳教育等工作。流動(dòng)人口管理局：負(fù)責(zé)對(duì)房屋群租行為的認(rèn)定工作。消防部門：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行指導(dǎo)檢查，依法查處破壞消防設(shè)施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)對(duì)各小區(qū)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的安全檢測(cè)工作。

　　(十六)實(shí)施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進(jìn)“智慧物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)管理違法行為信息報(bào)送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。

　　(十七)加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設(shè)局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)為主體的三級(jí)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強(qiáng)化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會(huì)及市建設(shè)局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負(fù)責(zé)全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機(jī)制，對(duì)調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實(shí)行快審快結(jié)快執(zhí)。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號(hào)

　　各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個(gè)突出問(wèn)題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開(kāi)展“電視問(wèn)政”整改承諾、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制工作部署要求，現(xiàn)就加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強(qiáng)物業(yè)管理工作，營(yíng)造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂(lè)業(yè)的基本保證和強(qiáng)烈愿望，更是各級(jí)有關(guān)部門及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的職責(zé)，對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫(xiě)字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，個(gè)別甚至出現(xiàn)“棄盤(pán)”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈，各級(jí)各部門一定要站在全局高度，充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實(shí)做好物業(yè)管理工作。

　　二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制。

　　加快建立“政府推動(dòng)、部門聯(lián)動(dòng)、屬地負(fù)責(zé)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社會(huì)支持”的工作機(jī)制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、共同推進(jìn)物業(yè)管理工作的強(qiáng)大合力。

　　區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)等工作。

　　區(qū)綜治辦負(fù)責(zé)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評(píng)中，維護(hù)好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　區(qū)公安分局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)使用保安實(shí)施監(jiān)督、管理，實(shí)行備案制度;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓(xùn)制度，實(shí)行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問(wèn)題和糾紛，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)印章刻制的管理，加強(qiáng)對(duì)印章非法使用及業(yè)委會(huì)不移交保管資料行為的打擊;負(fù)責(zé)對(duì)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品行為的查處;指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時(shí)車位的劃定;加強(qiáng)對(duì)開(kāi)放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。

　　區(qū)消防大隊(duì)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責(zé);及時(shí)查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為;督促整改火災(zāi)隱患。

　　區(qū)民政局負(fù)責(zé)建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠(chéng)信、信息披露和績(jī)效評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會(huì)同街道辦事處加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)建設(shè)工作。

　　區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整治改造資金的籌措;“電視問(wèn)政”整改承諾、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制的資金保障。

　　江岸規(guī)土分局負(fù)責(zé)在建設(shè)工程規(guī)劃許可審批中，要依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的車庫(kù)(位)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會(huì)用房等設(shè)施設(shè)備的配置進(jìn)行審查;對(duì)查處違法建設(shè)提供認(rèn)定違法建設(shè)的有關(guān)資料和信息,按照職責(zé)對(duì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、但違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設(shè)進(jìn)行技術(shù)核定、認(rèn)定，并提出處理意見(jiàn)后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設(shè)行為。

　　區(qū)環(huán)保局負(fù)責(zé)配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。

　　區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。

　　區(qū)城管委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，驗(yàn)收合格后未按照規(guī)定辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證又進(jìn)行建設(shè)或改造的，未經(jīng)批準(zhǔn)或未按

　　照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的行為進(jìn)行控制和查處;加大對(duì)物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導(dǎo)物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，做好清掃保潔、垃圾的分類收運(yùn)和轉(zhuǎn)運(yùn)工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)認(rèn)真審查場(chǎng)地證明;嚴(yán)肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為。

　　區(qū)食藥監(jiān)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)行為。

　　區(qū)質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設(shè)備實(shí)施安全監(jiān)管，并定期對(duì)電梯等公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量的檢測(cè)工作。

　　區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格管理和監(jiān)督;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國(guó)家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實(shí)和完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理制度;適時(shí)對(duì)未達(dá)到政府指導(dǎo)價(jià)格的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)價(jià);協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)工作中因收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生的矛盾糾紛。

　　區(qū)法制辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;對(duì)各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進(jìn)行清理。

　　區(qū)地稅局負(fù)責(zé)配合市稅務(wù)部門對(duì)物業(yè)企業(yè)稅收范圍進(jìn)行專題調(diào)查研究;適時(shí)調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中代收代繳非經(jīng)營(yíng)的稅收范圍。

　　區(qū)司法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導(dǎo)當(dāng)事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區(qū)信訪局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進(jìn)行分類處理，做到物業(yè)投訴各負(fù)其責(zé);對(duì)涉法涉訟的信訪案件告知*人通過(guò)司法途徑解決。

　　區(qū)文明辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識(shí)培養(yǎng)。

　　區(qū)衛(wèi)計(jì)委負(fù)責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識(shí)培養(yǎng)。

　　各街道辦事處應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動(dòng)”的建設(shè)工作，指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時(shí)處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　三、嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。

　　積極引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)超出投標(biāo)承諾和服務(wù)合同的事宜，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會(huì)確定后實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)，積極開(kāi)展合同外的有償服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。

　　建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評(píng)相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)開(kāi)展評(píng)優(yōu)活動(dòng)。街道辦事處和區(qū)房管局對(duì)各部門認(rèn)定管理水平差、收費(fèi)不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會(huì)形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以解聘;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責(zé)令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，要建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

　　對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場(chǎng)的，小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)選聘新的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入。未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))的，街道辦事處應(yīng)和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)及時(shí)向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及車輛停泊服務(wù)費(fèi)及其其他費(fèi)用。若業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))未能成立，社區(qū)居委會(huì)未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)自治，自行聘請(qǐng)人員進(jìn)行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費(fèi)用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。

　　積極鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。對(duì)在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大下崗失業(yè)人員使用，大力促進(jìn)市民就業(yè)，對(duì)具有廣泛群眾基礎(chǔ)和代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，要通過(guò)多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督力度。

　　凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時(shí)督促社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主申報(bào)，區(qū)建設(shè)局督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行申報(bào)，區(qū)房管局督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行申報(bào)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)必須在屬地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下依法開(kāi)展工作，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議，與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，配合公安機(jī)關(guān)共同做好社會(huì)治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆(辭職)期間，在過(guò)渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

　　五、落實(shí)好“電視問(wèn)政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應(yīng)居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應(yīng)深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對(duì)目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強(qiáng)、違法建設(shè)、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問(wèn)題按各自職責(zé)進(jìn)行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網(wǎng)絡(luò)，建立多級(jí)管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會(huì)--物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責(zé)任部門和責(zé)任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機(jī)制和工作轉(zhuǎn)辦機(jī)制，按照各自職責(zé)，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。

　　健全監(jiān)管機(jī)制，打造管理平臺(tái)。落實(shí)物業(yè)企業(yè)服務(wù)“四公開(kāi)一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，落實(shí)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)工作，測(cè)評(píng)結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺(tái)，并完善運(yùn)用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時(shí)處理投訴。區(qū)房管局設(shè)立24小時(shí)投訴受理電話，對(duì)接全市物業(yè)服務(wù)投訴信箱，同時(shí)鏈接市長(zhǎng)、區(qū)長(zhǎng)專線(熱線)、市、區(qū)行風(fēng)連線、治庸問(wèn)責(zé)投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務(wù)投訴舉報(bào);各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務(wù)投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責(zé)受理、處置相關(guān)物業(yè)服務(wù)投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問(wèn)題。通過(guò)專項(xiàng)整治與長(zhǎng)效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作專班，設(shè)在區(qū)房管局。具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作事務(wù)，建立領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開(kāi)成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會(huì)議，研究工作推進(jìn)中的有關(guān)問(wèn)題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責(zé)認(rèn)真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)是商品消費(fèi)的觀念，引導(dǎo)其主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室

　　20**年6月18日