乳山市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見(20**)

　　乳山市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見

　　各鎮(zhèn)人民政府，市政府各部門、單位，濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道辦事處，各市屬國有企業(yè)：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理體制，提升物業(yè)服務(wù)水平，滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以提升人居環(huán)境質(zhì)量、改善居民生活服務(wù)為目標(biāo)，以理順物業(yè)管理機(jī)制、激發(fā)物業(yè)服務(wù)活力為核心，本著“落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民”的原則，堅(jiān)持新建小區(qū)與既有小區(qū)物業(yè)管理同步推進(jìn)，社區(qū)環(huán)境整治與完善長效機(jī)制并重實(shí)施，著力化解物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾和問題，切實(shí)理順管理制度，轉(zhuǎn)變政府職能，增強(qiáng)業(yè)主參與意識(shí)，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，努力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、監(jiān)管到位的物業(yè)管理服務(wù)體系。

　　二、體制理順

　　遵循“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方共管”的原則，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，建立完善“市、區(qū)街、社區(qū)”三級(jí)管理服務(wù)體系，健全物業(yè)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、區(qū)街具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合的物業(yè)管理服務(wù)新格局，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)上水平、廣覆蓋、惠民生。

　　（一）成立市級(jí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。成立市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究全市物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，決策部署物業(yè)管理的重要工作，協(xié)調(diào)解決工作中的重點(diǎn)問題，制定出臺(tái)物業(yè)相關(guān)的考核制度。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在市房管局，主要負(fù)責(zé)人兼任辦公室主任。

　　（二）發(fā)揮區(qū)街物業(yè)管理主體作用。濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要探索組建物業(yè)服務(wù)管理隊(duì)伍，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，組織指導(dǎo)社區(qū)做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，實(shí)施本轄區(qū)業(yè)主自治管理和棄管物業(yè)項(xiàng)目的管理工作，對(duì)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行定期考評(píng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)先選優(yōu)、資質(zhì)審查提出意見。

　　（三）履行居委會(huì)物業(yè)管理基本職能。社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，參與業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆改選工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助所在區(qū)管委和街道開展社區(qū)管理服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　三、責(zé)任分工

　　各有關(guān)部門、單位要依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)管理規(guī)定，各司其職，密切配合，共同做好社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理及物業(yè)管理行政區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

　　（一）住房保障和房產(chǎn)管理部門作為物業(yè)管理的行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和政策，制定我市物業(yè)管理的有關(guān)政策措施，加強(qiáng)對(duì)濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制，抓好物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊(duì)伍培訓(xùn)，審核物業(yè)服務(wù)用房的配置情況，做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案，落實(shí)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)和收費(fèi)公示制度，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，做好物業(yè)質(zhì)量保修金、前期物業(yè)啟動(dòng)資金的監(jiān)管工作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信體系建設(shè)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重點(diǎn)糾紛案件，查處物業(yè)管理違法行為。

　　（二）公安部門按照《關(guān)于進(jìn)一步深化流動(dòng)人口服務(wù)管理及動(dòng)態(tài)監(jiān)控和巡訪隊(duì)伍建設(shè)的意見》中“300戶以下的社區(qū)需配備保安隊(duì)員3-5名，300戶以上的社區(qū)每百戶配備保安隊(duì)員不少于1人”的標(biāo)準(zhǔn)要求，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員（公共秩序維護(hù)員）進(jìn)行驗(yàn)收、監(jiān)管、培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作，負(fù)責(zé)查處賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違反治安管理規(guī)定的行為。

　　（三）消防部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)，確保消防通道暢通，公共消防設(shè)施完好無損。

　　（四）城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目建筑工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)審查時(shí)，將小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房納入審查范圍，組織有關(guān)部門參與新建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，做好綜合驗(yàn)收備案工作。

　　（五）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查范圍，對(duì)未按規(guī)定要求規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房的項(xiàng)目不予許可批準(zhǔn)及建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收。

　　（六）行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處嚴(yán)重違反規(guī)劃管理進(jìn)行建設(shè)的違法行為，依法查處違反市容管理及其他影響居民生活環(huán)境的行為。

　　（七）環(huán)保部門負(fù)責(zé)依法查處建筑噪聲及污染環(huán)境等違法行為。

　　（八）物價(jià)部門負(fù)責(zé)會(huì)同市物業(yè)管理部門制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。

　　（九）工商部門負(fù)責(zé)依法查處非法廣告行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目的審批管理。

　　（十）質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)管理小區(qū)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作。

　　（十一）供水、供電、供熱、供氣、通信等專營單位要認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)工作。

　　四、工作重點(diǎn)

　　（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。建設(shè)單位要按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得占有或者改作他用、買賣和抵押。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照《乳山市城市居住小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》的要求，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中標(biāo)明物業(yè)管理用房的面積，并在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中標(biāo)注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理部門要依法對(duì)物業(yè)管理用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門依法在房屋登記薄中予以記載備案；不合格的，城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予綜合驗(yàn)收備案。要落實(shí)好前期物業(yè)招投標(biāo)制度，實(shí)現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)市場的有序競爭、良性發(fā)展。開發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記。要落實(shí)物業(yè)質(zhì)量保修金和前期物業(yè)啟動(dòng)資金制度，強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)的相關(guān)責(zé)任，確保保修期內(nèi)物業(yè)質(zhì)量，保證實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題得到及時(shí)解決。

　　（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。按照高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的要求，在濱海新區(qū)推行物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理，對(duì)城區(qū)街道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分具備條件的社區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)面上推廣，構(gòu)筑“服務(wù)貼心、安全放心、維修省心、環(huán)境舒心、和諧同心”的社區(qū)物業(yè)服務(wù)格局，不斷提升優(yōu)質(zhì)物業(yè)覆蓋率。同時(shí)，按照“陽光操作、公開評(píng)審”的原則，深入推行物業(yè)星級(jí)評(píng)比活動(dòng)，開門征求居民對(duì)物業(yè)星級(jí)評(píng)比活動(dòng)的意見，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)水平加快提升，力爭辦成“人民滿意物業(yè)”。

　　（三）規(guī)范業(yè)主自治行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)達(dá)到法定條件后，濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要積極組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；物業(yè)管理部門要積極配合，依法做好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。社區(qū)居委會(huì)要按照自治原則，組織居民進(jìn)行自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要依法引導(dǎo)業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，同時(shí)依法接受物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經(jīng)營、出租的監(jiān)管。

　　（四）規(guī)范物業(yè)資質(zhì)管理。市物業(yè)管理部門要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，將濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評(píng)作為資質(zhì)管理的重要依據(jù)。不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不予審批資質(zhì)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書等不法行為，依法進(jìn)行查處。對(duì)實(shí)際條件已不符合資質(zhì)等級(jí)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，撤銷其資質(zhì)證書。

　　（五）規(guī)范物業(yè)退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)要督促、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行相應(yīng)的交接義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)未成立的，有關(guān)權(quán)利和義務(wù)移交給所在區(qū)街和社區(qū)居委會(huì)。解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，提前六十日通知，否則不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書。

　　五、管理機(jī)制

　　（一）建立物業(yè)屬地管理考核機(jī)制。建立健全物業(yè)屬地管理工作考核相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作的監(jiān)督、考核，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制，將考核情況作為評(píng)價(jià)群眾工作的重要依據(jù)，納入全市年度崗位目標(biāo)責(zé)任制考核。

　　（二）建立物業(yè)行業(yè)信用考評(píng)機(jī)制。市物業(yè)管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度綜合考核，建立物業(yè)投訴處置機(jī)構(gòu)，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評(píng)機(jī)制，并通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級(jí)，實(shí)現(xiàn)信用信息資源共享，完善社會(huì)監(jiān)督與服務(wù)。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評(píng)激勵(lì)機(jī)制，對(duì)管理規(guī)范、信譽(yù)良好、服務(wù)到位、評(píng)價(jià)較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要在資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)招投標(biāo)中予以扶持；對(duì)服務(wù)水平差、業(yè)主滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要及時(shí)督促整改，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

　　（三）建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。要采取有效措施，加快老舊小區(qū)整治改造工作。對(duì)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，要因地制宜、分類實(shí)施，采取專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、業(yè)主自營式管理等多種方式進(jìn)行。基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、居民生活水平比較高的老舊住宅小區(qū)，要積極引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平；基礎(chǔ)設(shè)施不健全、低收入人群集中的老舊住宅小區(qū)，要以衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)為主要內(nèi)容，推行基本性物業(yè)服務(wù)，多方籌資進(jìn)行改造，達(dá)到物業(yè)接收條件后納入物業(yè)規(guī)范管理。

　　（四）建立聯(lián)席會(huì)議制度。由濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)

街道負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、專營單位和行政執(zhí)法、物業(yè)管理等部門負(fù)責(zé)人參加，協(xié)調(diào)解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題和重大緊急問題。

　　本意見自20**年5月1日起執(zhí)行，有效期至20**年4月30日。原有規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

　　乳山市人民政府辦公室

　　20**年4月29日[山東 威海]

篇2：深圳市寶安區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的指導(dǎo)意見

　　深圳市寶安區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的指導(dǎo)意見

　　寶安區(qū)政府

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)在社區(qū)建設(shè)中的基礎(chǔ)性和源頭性作用，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，提出如下指導(dǎo)意見。

　　一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

　　（一）指導(dǎo)思想。以*理論、“***”重要思想和科學(xué)發(fā)展現(xiàn)為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)*****大精神，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作，社會(huì)參與”的基本原則，努力完善物業(yè)管理服務(wù)政策文件，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制，發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)在社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理和社會(huì)建設(shè)的源頭性和基礎(chǔ)性作用，通過物業(yè)管理服務(wù)不斷創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理和社會(huì)建設(shè)的新思路，努力建設(shè)現(xiàn)代化國際化新寶安。

　　（二）工作目標(biāo)。到20**年“十二五”末，物業(yè)管理服務(wù)制度基本完善；物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作任務(wù)基本完成；物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)和管理服務(wù)水平進(jìn)一步提高，國家一級(jí)資質(zhì)物管企業(yè)數(shù)增加20%以上；符合法定條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立率同比增長90%以上；創(chuàng)建深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目10個(gè)以上；物業(yè)管理各類有效投訴處理率100%；物業(yè)專項(xiàng)維修基金應(yīng)繳盡繳，使用規(guī)范合理；社區(qū)文化活動(dòng)健康向上。力爭通過五年的努力，把廣大社區(qū)建設(shè)成為設(shè)施完善、管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、服務(wù)優(yōu)良、文化先進(jìn)、包容和諧的社會(huì)主義新型社區(qū)。

　　二、解放思想，大膽創(chuàng)新，努力探索一條符合寶安實(shí)際的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)新路子，為社區(qū)建設(shè)服務(wù)

　　（三）加大宣傳力度，積極營造良好的輿論氛圍。各有關(guān)單位要以區(qū)委五屆二次會(huì)議精神為指導(dǎo)，把握正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳，提高居民知法守法和依法維權(quán)意識(shí)，同時(shí)，采取生動(dòng)活潑，形式多樣，群眾喜聞樂見的宣傳方式，廣泛開展物業(yè)管理服務(wù)論壇、法制講座、文藝沙龍等宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化與新聞媒體的溝通和互動(dòng)，形成良好的輿論氛圍；通過各級(jí)財(cái)政的適當(dāng)支持，大力推進(jìn)各種形式的文化進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，用高尚的文化引領(lǐng)和諧社區(qū)的創(chuàng)建。

　　（四）大力引導(dǎo)和支持成立物業(yè)服務(wù)類社會(huì)組織，通過行業(yè)自律自治減輕政府機(jī)構(gòu)的工作壓力。區(qū)行業(yè)主管部門要在現(xiàn)有法規(guī)框架內(nèi)，抓緊研究、積極探索，通過財(cái)政資金的適當(dāng)支持，成立相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)類社會(huì)組織。一是規(guī)范和完善物業(yè)管理協(xié)會(huì)的運(yùn)作。發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)在創(chuàng)建品牌、服務(wù)企業(yè)、規(guī)范和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、行業(yè)自律等方面工作的作用。二是探索成立業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)。通過協(xié)會(huì)規(guī)范業(yè)委會(huì)的運(yùn)作，提高業(yè)委會(huì)的工作水平，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。三是成立物管協(xié)會(huì)和業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)物業(yè)管理主管部門、物管協(xié)會(huì)和業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)人員組成聯(lián)席會(huì)議，定期和不定期召開會(huì)議，溝通有關(guān)信息，分析有關(guān)形勢(shì)，向主管部門提出建設(shè)性工作意見，重點(diǎn)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的矛盾，力爭一般矛盾糾紛在聯(lián)席會(huì)議中得到解決。四是探索成立“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)“村改居”小區(qū)以成立物業(yè)管理事務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)等形式，搭建“村改居”小區(qū)自我管理、自主決策、自覺接受政府監(jiān)督指導(dǎo)的平臺(tái)。

　　（五）通過政府購買服務(wù)的方式，把一些行業(yè)服務(wù)性工作委托第三方社會(huì)機(jī)構(gòu)落實(shí)。要以政府購買服務(wù)的方式，大力支持、引導(dǎo)、規(guī)范各類專業(yè)的物業(yè)管理第三方社會(huì)機(jī)構(gòu)，把政府機(jī)構(gòu)從大量事務(wù)性的工作解脫出來。一是引進(jìn)專業(yè)的業(yè)主大會(huì)成立及運(yùn)作輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員與業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書進(jìn)行培訓(xùn)。二是區(qū)住宅局可以聘請(qǐng)高水平的專業(yè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理顧問機(jī)構(gòu)，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和對(duì)社區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高整體的物業(yè)管理服務(wù)水平。三是區(qū)住宅局可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平進(jìn)行評(píng)定，為業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)提供參考。

　　（六）加強(qiáng)扶持引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作的可持續(xù)發(fā)展。一是實(shí)施考核獎(jiǎng)勵(lì)。針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理三年補(bǔ)助后普遍面臨的經(jīng)營問題，按照財(cái)政資金競爭性分配原則，采取“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方法給予繼續(xù)三年左右的考核獎(jiǎng)勵(lì)，建立健全社區(qū)物業(yè)管理的激勵(lì)機(jī)制。二是培植樣板小區(qū)。20**年開始，要在全區(qū)每個(gè)街道各選擇1個(gè)小區(qū)作為試點(diǎn)，加大資金投入力度，從硬件設(shè)施、管理服務(wù)、人文環(huán)境等方面，高標(biāo)準(zhǔn)高要求打造標(biāo)桿社區(qū)、樣板小區(qū)，并通過以點(diǎn)帶面，推動(dòng)全區(qū)社區(qū)物業(yè)管理水平的提升。三是加強(qiáng)機(jī)制創(chuàng)新。區(qū)財(cái)政、住宅等部門要牽頭組織街道辦，按照市財(cái)政、區(qū)財(cái)政和街道、社區(qū)、居民各籌措一點(diǎn)的原則，探索設(shè)立“村改居”小區(qū)公配設(shè)施維修基金，建立社區(qū)公配設(shè)施建設(shè)、改造、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的長效機(jī)制。四是促進(jìn)收費(fèi)管理。區(qū)行業(yè)主管部門要協(xié)調(diào)發(fā)改等部門，研究制訂出臺(tái)“村改居”物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的菜單化、市場化和公開化。同時(shí)，各相關(guān)單位要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，共同探索解決社區(qū)停車場辦證難問題，不斷增強(qiáng)社區(qū)自我造血功能，促進(jìn)其市場化運(yùn)作和健康發(fā)展。另外，要引導(dǎo)社區(qū)居民積極參與考核評(píng)定工作，通過張榜公布、輿論監(jiān)督等方式，努力培養(yǎng)社區(qū)居民的公民意識(shí)和市民意識(shí)，提高物業(yè)管理繳費(fèi)率。五是加強(qiáng)工作考核。績效部門要把物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作情況列入對(duì)街道、社區(qū)的年度考核范圍，督促各街道、社區(qū)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作的督導(dǎo)力度，并將“城管進(jìn)社區(qū)”以及出租屋管理、門禁系統(tǒng)

推廣、“兩強(qiáng)”管理等工作有機(jī)結(jié)合起來，切實(shí)提高社區(qū)綜合治理水平。

　　（七）加強(qiáng)監(jiān)管督導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無存在無證經(jīng)營和未經(jīng)招投標(biāo)取得管理項(xiàng)目等方面的行為，規(guī)范行業(yè)的管理。二是加大業(yè)主委員會(huì)成立和監(jiān)管力度。要鼓勵(lì)和支持符合條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。要認(rèn)真做好業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉的組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作，嚴(yán)格把關(guān)每一個(gè)工作環(huán)節(jié)。區(qū)住宅局要進(jìn)一步制訂完善相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和廉政準(zhǔn)則，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)工作的公平、公正和公開。三是加強(qiáng)物業(yè)管理財(cái)務(wù)審計(jì)和公開。建立健全物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)督和公示制度，落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理年度財(cái)務(wù)審計(jì)工作，督促物業(yè)企業(yè)定期公開收支賬目，提升財(cái)務(wù)公開透明程度，保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。四是完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)。要按照屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，積極開展探索試點(diǎn)，在社區(qū)居民、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理隊(duì)伍中發(fā)展黨群組織，建立黨群組織與業(yè)委會(huì)等其它組織相互參與、互相促進(jìn)的社區(qū)治理格局，充分發(fā)揮黨群組織在政策宣傳、信息報(bào)送、矛盾協(xié)調(diào)等方面的作用。

　　三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，在抓好物業(yè)管理服務(wù)的工作中夯實(shí)基層基礎(chǔ)工作

　　（八）建立物業(yè)管理服務(wù)三級(jí)管理體制。區(qū)住宅局要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的規(guī)劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管工作；各街道要成立專門的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)；各社區(qū)工作站要明確專（兼）職的工作人員，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)管理體制，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　（九）落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。區(qū)、街道要建立健全物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和辦事機(jī)構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，班子成員協(xié)助抓，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層層抓。把物業(yè)管理服務(wù)工作作為社會(huì)建設(shè)的具體工作，擺上重要議事日程，納入領(lǐng)導(dǎo)班子考核目標(biāo)，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)。同時(shí)，要在資金方面給予大力的支持和保障。

　　（十）構(gòu)建矛盾糾紛有效化解的工作網(wǎng)。有關(guān)單位要加強(qiáng)溝通協(xié)作和信息交流，完善工作協(xié)調(diào)機(jī)制，通過建立物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)席會(huì)議等平臺(tái)，構(gòu)建矛盾糾紛有效化解的工作網(wǎng)，及時(shí)、妥善處置物業(yè)管理重大事件和復(fù)雜矛盾糾紛，做到小事不出社區(qū)，大事化解在街道，重大事項(xiàng)在區(qū)級(jí)集中處理。區(qū)住宅局要加強(qiáng)與法院系統(tǒng)的溝通協(xié)調(diào)，探索設(shè)立綠色通道，對(duì)簡單、清晰的物業(yè)管理糾紛案件快審快判。

　　（十一）各有關(guān)單位要根據(jù)自身的職能職責(zé)，大力支持和積極配合，共同抓好物業(yè)管理服務(wù)工作，形成齊抓共管的良好局面。

　　區(qū)住宅局負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，開展物業(yè)行業(yè)執(zhí)法檢查，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)違法違規(guī)信訪投訴，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和使用監(jiān)管，辦理市、區(qū)政府及上級(jí)主管部門交辦的物業(yè)管理投訴事項(xiàng)。

　　各街道辦負(fù)責(zé)本街道轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，處理轄區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定的信訪投訴，及時(shí)、準(zhǔn)確地向上級(jí)部門反映工作情況。發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的違法違規(guī)行為屬于區(qū)住宅局查處職責(zé)范圍的，及時(shí)提出處理意見報(bào)區(qū)住宅局查處。

　　區(qū)建設(shè)局區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)調(diào)查處理報(bào)建項(xiàng)目中發(fā)生的建筑工程質(zhì)量問題，房屋裝修過程中擅自變動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)問題，監(jiān)督管理燃?xì)庀嚓P(guān)工程建設(shè)和燃?xì)馄髽I(yè)使用燃?xì)庠O(shè)施的安全行為。

　　區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查處理未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋使用功能及違法加建、擴(kuò)建、改建建筑物、構(gòu)建物等違法建筑行為。

　　區(qū)規(guī)劃國土部門負(fù)責(zé)配合調(diào)查并協(xié)調(diào)市規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)調(diào)查處理違法處置停車場和會(huì)所等配套設(shè)施行為。

　　區(qū)環(huán)境保護(hù)和水務(wù)局負(fù)責(zé)調(diào)查處理住宅區(qū)工業(yè)生產(chǎn)性噪聲、建筑施工噪聲及其它社會(huì)生活噪聲污染問題、餐廳排煙系統(tǒng)和化油池問題，協(xié)調(diào)上級(jí)環(huán)保部門調(diào)查處理電磁輻射污染問題。

　　區(qū)城管局（執(zhí)法局）負(fù)責(zé)調(diào)查處理未依法取得《施工許可證》擅自進(jìn)行改建工程（包括二次裝修）施工問題、住宅區(qū)內(nèi)亂擺賣和亂張貼問題、非法燃放煙花爆竹問題，協(xié)調(diào)處理養(yǎng)犬問題。

　　區(qū)安監(jiān)局負(fù)責(zé)調(diào)查處理小區(qū)內(nèi)違法生產(chǎn)、經(jīng)營危險(xiǎn)化學(xué)品的行為。

　　區(qū)公安分局負(fù)責(zé)監(jiān)督管理小區(qū)治安和消防安全問題，以及調(diào)查處理存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的劇毒和放射性危險(xiǎn)性物品問題。

　　市場監(jiān)督管理分局負(fù)責(zé)調(diào)查處理職責(zé)范圍內(nèi)的物業(yè)管理和停車場違法違規(guī)收費(fèi)問題，必要時(shí)可會(huì)同區(qū)住宅局調(diào)查處理。

　　交警大隊(duì)負(fù)責(zé)牽頭調(diào)查處理停車場管理問題及車輛惡意堵塞小區(qū)道路、亂停放問題，協(xié)調(diào)上級(jí)加快推進(jìn)“村改居”小區(qū)停車場的辦證工作。

　　附件：1.寶安區(qū)創(chuàng)建“村改居”物業(yè)管理樣板小區(qū)工作方案

　　2.寶安區(qū)“村改居”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

　　3.寶安區(qū)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)管理試行辦法

　　4.寶安區(qū)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)試點(diǎn)工作方案

　　5.寶安區(qū)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員行為準(zhǔn)則

篇3：乳山市進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作意見

　　乳山市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見(20**)

　　乳政辦發(fā)〔20**〕29號(hào)

　　各鎮(zhèn)人民政府，市政府各部門、單位，濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道辦事處，各市屬國有企業(yè)：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理體制，提升物業(yè)服務(wù)水平，滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以提升人居環(huán)境質(zhì)量、改善居民生活服務(wù)為目標(biāo)，以理順物業(yè)管理機(jī)制、激發(fā)物業(yè)服務(wù)活力為核心，本著“落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民”的原則，堅(jiān)持新建小區(qū)與既有小區(qū)物業(yè)管理同步推進(jìn)，社區(qū)環(huán)境整治與完善長效機(jī)制并重實(shí)施，著力化解物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾和問題，切實(shí)理順管理制度，轉(zhuǎn)變政府職能，增強(qiáng)業(yè)主參與意識(shí)，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，努力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、監(jiān)管到位的物業(yè)管理服務(wù)體系。

　　二、體制理順

　　遵循“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方共管”的原則，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，建立完善“市、區(qū)街、社區(qū)”三級(jí)管理服務(wù)體系，健全物業(yè)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、區(qū)街具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合的物業(yè)管理服務(wù)新格局，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)上水平、廣覆蓋、惠民生。

　　（一）成立市級(jí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。成立市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究全市物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，決策部署物業(yè)管理的重要工作，協(xié)調(diào)解決工作中的重點(diǎn)問題，制定出臺(tái)物業(yè)相關(guān)的考核制度。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在市房管局，主要負(fù)責(zé)人兼任辦公室主任。

　　（二）發(fā)揮區(qū)街物業(yè)管理主體作用。濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要探索組建物業(yè)服務(wù)管理隊(duì)伍，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，組織指導(dǎo)社區(qū)做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，實(shí)施本轄區(qū)業(yè)主自治管理和棄管物業(yè)項(xiàng)目的管理工作，對(duì)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行定期考評(píng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)先選優(yōu)、資質(zhì)審查提出意見。

　　（三）履行居委會(huì)物業(yè)管理基本職能。社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，參與業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆改選工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助所在區(qū)管委和街道開展社區(qū)管理服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　三、責(zé)任分工

　　各有關(guān)部門、單位要依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)管理規(guī)定，各司其職，密切配合，共同做好社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理及物業(yè)管理行政區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

　　（一）住房保障和房產(chǎn)管理部門作為物業(yè)管理的行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和政策，制定我市物業(yè)管理的有關(guān)政策措施，加強(qiáng)對(duì)濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制，抓好物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊(duì)伍培訓(xùn)，審核物業(yè)服務(wù)用房的配置情況，做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案，落實(shí)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)和收費(fèi)公示制度，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，做好物業(yè)質(zhì)量保修金、前期物業(yè)啟動(dòng)資金的監(jiān)管工作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信體系建設(shè)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重點(diǎn)糾紛案件，查處物業(yè)管理違法行為。

　　（二）公安部門按照《關(guān)于進(jìn)一步深化流動(dòng)人口服務(wù)管理及動(dòng)態(tài)監(jiān)控和巡訪隊(duì)伍建設(shè)的意見》中“300戶以下的社區(qū)需配備保安隊(duì)員3-5名，300戶以上的社區(qū)每百戶配備保安隊(duì)員不少于1人”的標(biāo)準(zhǔn)要求，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員（公共秩序維護(hù)員）進(jìn)行驗(yàn)收、監(jiān)管、培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作，負(fù)責(zé)查處賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違反治安管理規(guī)定的行為。

　　（三）消防部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)，確保消防通道暢通，公共消防設(shè)施完好無損。

　　（四）城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目建筑工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)審查時(shí)，將小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房納入審查范圍，組織有關(guān)部門參與新建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，做好綜合驗(yàn)收備案工作。

　　（五）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查范圍，對(duì)未按規(guī)定要求規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房的項(xiàng)目不予許可批準(zhǔn)及建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收。

　　（六）行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處嚴(yán)重違反規(guī)劃管理進(jìn)行建設(shè)的違法行為，依法查處違反市容管理及其他影響居民生活環(huán)境的行為。

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　　（七）環(huán)保部門負(fù)責(zé)依法查處建筑噪聲及污染環(huán)境等違法行為。

　　（八）物價(jià)部門負(fù)責(zé)會(huì)同市物業(yè)管理部門制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。

　　（九）工商部門負(fù)責(zé)依法查處非法廣告行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目的審批管理。

　　（十）質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)管理小區(qū)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作。

　　（十一）供水、供電、供熱、供氣、通信等專營單位要認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)工作。

　　四、工作重點(diǎn)

　　（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。建設(shè)單位要按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得占有或者改作他用、買賣和抵押。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照《乳山市城市居住小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》的要求，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中標(biāo)明物業(yè)管理用房的面積，并在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中標(biāo)注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理部門要依法對(duì)物業(yè)管理用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門依法在房屋登記薄中予以記載備案；不合格的，城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予綜合驗(yàn)收備案。要落實(shí)好前期物業(yè)招投標(biāo)制度，實(shí)現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)市場的有序競爭、良性發(fā)展。開發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記。要落實(shí)物業(yè)質(zhì)量保修金和前期物業(yè)啟動(dòng)資金制度，強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)的相關(guān)責(zé)任，確保保修期內(nèi)物業(yè)質(zhì)量，保證實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題得到及時(shí)解決。

　　（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。按照高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的要求，在濱海新區(qū)推行物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理，對(duì)城區(qū)街道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分具備條件的社區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)面上推廣，構(gòu)筑“服務(wù)貼心、安全放心、維修省心、環(huán)境舒心、和諧同心”的社區(qū)物業(yè)服務(wù)格局，不斷提升優(yōu)質(zhì)物業(yè)覆蓋率。同時(shí)，按照“陽光操作、公開評(píng)審”的原則，深入推行物業(yè)星級(jí)評(píng)比活動(dòng)，開門征求居民對(duì)物業(yè)星級(jí)評(píng)比活動(dòng)的意見，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)水平加快提升，力爭辦成“人民滿意物業(yè)”。

　　（三）規(guī)范業(yè)主自治行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)達(dá)到法定條件后，濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要積極組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；物業(yè)管理部門要積極配合，依法做好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。社區(qū)居委會(huì)要按照自治原則，組織居民進(jìn)行自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要依法引導(dǎo)業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，同時(shí)依法接受物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經(jīng)營、出租的監(jiān)管。

　　（四）規(guī)范物業(yè)資質(zhì)管理。市物業(yè)管理部門要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，將濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評(píng)作為資質(zhì)管理的重要依據(jù)。不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不予審批資質(zhì)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書等不法行為，依法進(jìn)行查處。對(duì)實(shí)際條件已不符合資質(zhì)等級(jí)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，撤銷其資質(zhì)證書。

　　（五）規(guī)范物業(yè)退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)要督促、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行相應(yīng)的交接義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)未成立的，有關(guān)權(quán)利和義務(wù)移交給所在區(qū)街和社區(qū)居委會(huì)。解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，提前六十日通知，否則不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書。

　　五、管理機(jī)制

　　（一）建立物業(yè)屬地管理考核機(jī)制。建立健全物業(yè)屬地管理工作考核相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作的監(jiān)督、考核，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制，將考核情況作為評(píng)價(jià)群眾工作的重要依據(jù)，納入全市年度崗位目標(biāo)責(zé)任制考核。

　　（二）建立物業(yè)行業(yè)信用考評(píng)機(jī)制。市物業(yè)管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度綜合考核，建立物業(yè)投訴處置機(jī)構(gòu)，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評(píng)機(jī)制，并通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級(jí)，實(shí)現(xiàn)信用信息資源共享，完善社會(huì)監(jiān)督與服務(wù)。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評(píng)激勵(lì)機(jī)制，對(duì)管理規(guī)范、信譽(yù)良好、服務(wù)到位、評(píng)價(jià)較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要在資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)招投標(biāo)中予以扶持；對(duì)服務(wù)水平差、業(yè)主滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要及時(shí)督促整改，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

　　（三）建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。要采取有效措施，加快老舊小區(qū)整治改造工作。對(duì)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，要因地制宜、分類實(shí)施，采取專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、業(yè)主自營式管理等多種方式進(jìn)行。基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、居民生活水平比較高的老舊住宅小區(qū)，要積極引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平；基礎(chǔ)設(shè)施不健全、低收入人群集中的老舊住宅小區(qū)，要以衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)為主要

內(nèi)容，推行基本性物業(yè)服務(wù)，多方籌資進(jìn)行改造，達(dá)到物業(yè)接收條件后納入物業(yè)規(guī)范管理。

　　（四）建立聯(lián)席會(huì)議制度。由濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、專營單位和行政執(zhí)法、物業(yè)管理等部門負(fù)責(zé)人參加，協(xié)調(diào)解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題和重大緊急問題。

　　本意見自20**年5月1日起執(zhí)行，有效期至20**年4月30日。原有規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

　　乳山市人民政府辦公室

　　20**年4月29日

　　乳山市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議工作制度

　　為進(jìn)一步做好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理工作體制，推動(dòng)物業(yè)管理工作重心下移，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本制度。

　　一、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的組織

　　由濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道負(fù)責(zé)召集，公安、建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、環(huán)保、物價(jià)、工商、房管及相關(guān)專營單位、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表等各方代表參加，協(xié)調(diào)解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題和重大緊急問題。

　　二、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議事內(nèi)容

　　1、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

　　2、業(yè)主委員會(huì)到屆不按期組織換屆選舉、換屆選舉中對(duì)選舉程序有爭議等業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；

　　3、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的問題；

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主檔案、公共設(shè)施設(shè)備資料等交接過程中出現(xiàn)的問題；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

　　6、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

　　7、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　三、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議事程序

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)等部門或居民反映物業(yè)管理突出難點(diǎn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法協(xié)調(diào)解決，應(yīng)向物業(yè)聯(lián)席會(huì)議反映；

　　2、聯(lián)席會(huì)議召集人根據(jù)反映問題所涉及內(nèi)容，負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門，召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；

　　3、聯(lián)席會(huì)議各成員單位對(duì)反映的實(shí)際問題認(rèn)真研究，提出解決方案、制訂具體措施，明確責(zé)任人及解決問題的時(shí)限；

　　4、會(huì)議集體議定后，由聯(lián)席會(huì)議召集部門負(fù)責(zé)整理聯(lián)席會(huì)議記錄并形成會(huì)議紀(jì)要，同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)資料的整理、存檔、備查；

　　5、聯(lián)席會(huì)議成員單位應(yīng)但按照議定的事項(xiàng)或會(huì)議紀(jì)要落實(shí)工作責(zé)任，按照時(shí)限要求解決；

　　6、聯(lián)席會(huì)議召集人會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)議定事項(xiàng)的督促、檢查、落實(shí)，會(huì)議召集部門并將各單位落實(shí)情況以簡報(bào)形式報(bào)送市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組；

　　7、聯(lián)席會(huì)議原則上每季度召開一次，如遇需要召開物業(yè)聯(lián)席會(huì)協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，可以臨時(shí)召開物業(yè)聯(lián)席會(huì)議。