上海明華物業參觀考察學習報告

　　近期有幸參加了公司組織的赴上海明華物業管理有限公司考察學習，在三天時間里參觀了上海農行數據中心、世博會中國館、上海科技館、辰山植物園等明華物業在管的經典項目，與明華資深的物業管理專家就新項目的選擇、投標文件的編寫、中標后的部門分工、承接查驗、日常的物業服務、與業主方的關系維護等進行了多方面的交流，感觸頗多，現將個人的點滴、收獲向領導和同事們匯報，如有欠妥之處請大家予以指正。

　　一、質量管理體系完善。在幾天交流中聽到最多的詞匯是“標準、培訓、考核”，而交流過程中無論是項目老總、部門經理或主管對質量管理體系都理解的相當透徹，而一線員工也對參加培訓有著相當高的熱情和積極性，這就保證了培訓的效果。通過形式多樣的培訓使員工掌握按業主方要求制定的工作標準，從而完善工作細節，同時在工作中也要不斷創新，改變優化原有標準持續改進提高工作質量。這種培訓是連續性的，經過反復培訓可以改變一個人的服務意識，提高一個人的服務技能。這種踏實有效地培訓，員工也是受益匪淺的，畢竟這種帶薪學習的機會并不多。

　　二、 重視生產安全管理。在明華生產安全管理是強制性的，這就體現了企業為員工負責的精神，同時也是品牌發展的需要。明華已經通過了質量、環境、安全三貫標。它的安全管理分為三個層次，首先是完善安全責任制；其次是計劃管理，將目標細化至每個月，包括安全管理的組織建設、安全活動的開展、安全知識培訓和應急預案演練的安排；第三層是宣傳培訓，每兩個月發一次安全簡報，內容包括安全生產法律法規、公司安全生產情況、安全課堂和安全生產漫畫等，目的是旨在教育員工遵章守紀，杜絕違規操作。此外新入職員工還要接受項目、部門、班組三級安全教育，考核合格后方可上崗。

　　明華物業在完善應急演練預案和監督業主方外委施工方面做得尤為細致。應急演練預案分為正常工作時間和節假日、非工作時間兩種，根據不同的人員配置進行工作劃分，以提供全天候的安全保障。在監督業主方外委施工方面，以動用明火作業為例，不但要求施工人員持有特種作業操作證，還要在網上進行查詢比對，以確保操作證的真實性，還要對現場進行安全防護，做到萬無一失。

　　三、理解快樂工作真諦。進入明華物業首先映入眼簾的是“把管理融入服務，讓服務成為快樂”。要想一線員工快樂首先要管理者快樂，并將這種快樂傳播給身邊的每一個人。其次要為員工創造寬松的工作環境并在技術上創新減輕員工的勞動強度，例如配置合理的施工機械、選擇恰當的清洗藥水；當面對一個管理面積在十幾萬平米的項目時，利用物業管理軟件工程模塊中的報修平臺，增加信息傳遞的準確性和時效性。

　　四、與明華物業合作為我們進一步向公眾物業進軍奠定了堅實的基礎。公眾物業由于業主單一，合同周期較短，物業服務費可以隨著設施設備日益老化造成的運行維護成本增加、社會物價指數上漲引起的用工成本和原材料價格的提高而及時得到調整從而保證較為可觀的利潤。然而高利潤也伴隨著高風險，其中設施設備的運行維護就是其中重要的一項。公眾物業的設施設備類型與住宅寫字樓相差無幾，但因人流密集和場所相對封閉，因此設備運行的可靠性和自動化程度方面要求則高出許多，出于安全方面的考慮供電、消防、視頻監控、中央空調和新風等系統設備運行正常與否都將關乎到業主方和服務方的利益和聲譽，一旦出現問題可能造成無法彌補的損失，并且公眾物業內安裝的設施設備多為知名品牌、高端產品，單體價格較為昂貴，如操作失誤或維護不及時都會付出高昂的代價。這就要求我們必須不斷的學習，掌握更多更新的專業知識正確使用和維護設備，盡量延長設備的使用壽命。其次是在響應招標文件時就應對設備的運行維護進行全面評估，界定大中修和小修范圍將風險盡可能的降至最低。

　　五、刻苦鉆研的精神。參觀的四個項目中我對辰山植物園印象最深。不論是魏總還是項目行政部王經理都對本項目管理中的重點和難點了然于胸。魏總作為項目老總掌握這些情況不足為奇，而坐在我對面的這位中年人本是從事行政工作，除了對人力資源、后勤保障、品質管理等方面精通外，對溫室空調、樓宇自控等這些技術性極強的專業問題也講得頭頭是道。當我向他尋求答案時，得到的是“鉆研”二字。聽完后我感到非常慚愧，我做為一名項目負責人對質量管理體系的知識一知半解，內審是問題一大堆，可一直以工作忙事情多為理由為自己找尋不學習的理由。自己都不能堅持學習更不要說督促本部門的年輕員工，也自然組織不了行之有效的培訓，使一線員工迅速融入公司的質量體系。繼而也無法通過質量管理體系促進我們的工作提高服務質量。

　　六、明華人的自信。明華人的這份自信來源于優質服務的基礎和工作中表現出的專業性。他們在工作中將所有的細節都考慮很周到，業主方十分滿意，使明華在談判中占盡優勢。

　　近三天的學習短暫而充實使我對今后工作有了很多想法，我希望盡快將學到的知識融入到工作中去，不斷總結完善，為廣瑞的快速發展盡自己的一份力量。

篇2：成都物業管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理

　　利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。

　　二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力

　　利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。

　　三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務質量

　　利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：

　　前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。

篇3：赴成都物業管理項目參觀考察學習心得

　　赴成都物業管理項目參觀考察學習心得

　　為了觀摩先進，尋找差距，彌補不足，在公司安排下，我們于3月13日分別對成都利豐物業管理有限公司和成都嘉寶管理顧問有限公司旗下的兩個物業服務項目進行了考察學習，此次學習讓我受益頗多。

　　成都利豐物業有限公司成立于1995年9月，專業從事寫字樓、政府機關辦公樓、高層住宅、多層住宅等物業服務，是具有國家物業管理一級資質的專業化物業服務企業。我們此次參觀的成都商會大廈是利豐物業所服務的一座寫字樓項目，大廈地上27層，地下2層，總建筑面積約4.5萬平方米，目前有近40家企業入駐，利豐物業公司以“專業精細、以愛為本、團結協作、追求卓越”為企業精神，以“全心全意每一天”為服務理念，提供的服務內容包括維修、安保、保潔、會議、前臺客服及特約服務。成都嘉寶管理顧問有限公司成立于2000年，系藍光集團旗下的全資子公司，是一家基于房地產產業鏈，布局多元化產業，專注于從事房地產運營管理的綜合性機構。我們此次參觀的凱麗濱江物業服務項目由其旗下的藍光嘉寶物業負責管理，凱麗濱江是一個多層住宅的小區，面積約為17萬平方米，藍光嘉寶物業針對小區內不同的業主人群推出了“金管家、管家、酒店、優質”等四種不同的服務。

　　我們分別在以上兩個項目參觀完現場后又與相關人員進行了交流探討，讓我看到了這兩家公司在物業服務中的優勢，主要體現在以下幾點：

　　一、兩家企業的物業服務軟件應用均比較成熟，對于物業服務費收取、合同管理、客戶報修等工作通過軟件系統管理，使工作開展更加方便高效快捷;

　　二、提供的特約服務種類較多，成都利豐物業對客戶提供入戶保潔、鐘點工、植物租擺、飲用水外賣、復印、打印、傳真、公共會議室的使用等額外服務，從而增加公司經濟收入;

　　三、向業主提供透明式的服務，利豐物業對于物業部組織架構、各崗位人員職責、業主報修流程、投訴處理流程、回訪流程、裝飾裝修流程、突發事件應急處理流程等不光體現于作業文件中，而是進行公示，并設有“物業信息查詢點”，對物業服務合同及相關的法律法規文件進行展示，同時每月底將全月的物業服務數據向業主公示，讓業主一目了然;藍光嘉寶物業對物業服務內容進行公示，讓業主明白物業服務包括哪些，不包括哪些，讓業主理解并不是所有的事務都是物業服務公司來做的，其設備管理井然有序，設備衛生干凈整潔，并為業主提供開放日，讓業主參觀監控室、設備房等，讓業主了解物業一直在干什么，都做了什么，從而促進物業費的回收率。

　　四、工作開展細致，藍光嘉寶物業在小區內設專欄對高空拋物危害后果進行宣傳，對業主不按時交納物業費而收取滯納金的標準及滯納金計算方法進行公告，并在小區定點開設寵物大小便區域，這些宣傳雖然不能杜絕業主一些不文明行為，但目的是形成約束，改變業主意識，對于催進業主行為的規范起到了積極的作用。在制作防洪沙袋時，藍光嘉寶物業特地按照車庫出入口的距離制作了框架，將沙袋填充于此，增加抗洪能力，有效杜絕了洪水的侵襲。在小區內的消防設施上也以圖片的形式宣傳滅火器的使用方法及步驟，這些都是該物業公司在工作中細致性的表現。

　　五、注重品質管理，兩家公司均成立有獨立的品質管理部門，利豐物業公司將品質檢查分為全面檢查及專項檢查，并根據檢查內容的側重點分配到不同的物業部，從而提高各部門的品質管理水平。藍光嘉寶物業公司除各級品質管理部門檢查監督之外，還從各項目業主中組織了一支品質監督隊伍，讓業主參與物業服務品質的監管，從業主的角度查找物業服務中的不足，對物業服務品質的提升起到了促進作用。

　　感謝公司給我們這次外出學習的機會，讓我從以上兩家物業公司的考察中，看到了我們管理中的不足和需要借鑒的東西，讓我體會最深的是物業服務在于“精”和“細”。所謂“精”，就是將物業服務工作縱向深入開展，提高服務品質;所謂“細”，就是將物業服務的每件小事做細，讓業主感受物業的服務無微不至。我也會將學到的內容運用到實際工作中去，創新思路，提高自身管理水平，提高物業服務品質，讓公司滿意，讓業主滿意。