物業(yè)項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備管理辦法

　　1.目的

　　規(guī)范公用設(shè)備設(shè)施的管理工作，保持公用設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)，確保功能正常發(fā)揮，特制定本辦法。

　　2.范圍

　　適用于子(分)公司各管理服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的管理與控制。

　　3.職責(zé)

　　3.1設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。

　　3.2工程主管負(fù)責(zé)公用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施，建立設(shè)備設(shè)施臺帳。

　　3.3運(yùn)營中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督工作。

　　3.4子(分)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)年度設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃、審批公用設(shè)備設(shè)施大、中修實(shí)施方案。

　　4.方法和過程控制

　　4.1公用設(shè)施設(shè)備包括：

　　1)房屋本體及其附屬設(shè)施：房屋本體、防雷系統(tǒng)、車庫、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、標(biāo)識系統(tǒng)等。

　　2)供配電系統(tǒng)：發(fā)電機(jī)、后備電源設(shè)備、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜(箱)、公共照明、供電線路、配電系統(tǒng)儀表等。

　　3)給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、工藝系統(tǒng)儀表、等。

　　4)消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動柜、消防水泵、消火栓、噴淋管網(wǎng)、防排煙系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、消防系統(tǒng)儀表等。

　　5)電梯系統(tǒng)：曳引機(jī)制動器、減速器、緩沖器、鋼絲繩、轎廂、安全鉗、曳引電動機(jī)、控制盒等。

　　6)空調(diào)系統(tǒng)：冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱、其它類空調(diào)等。

　　7)電訊系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。

　　8)智能系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制及停車場管理系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)。

　　9)維修工機(jī)具：電焊機(jī)、切割機(jī)、鉆槍、砂輪機(jī)、臺虎鉗、電錘、手槍鉆、曲線鋸、絲錐、板牙、絕緣手套等。

　　10)檢測儀表器具：萬能表、電流表、絕緣搖表、壓力表、卷尺、靠尺、水平儀、電筆及其他測量工具等。

　　11)其它公用設(shè)備設(shè)施：會所及娛樂設(shè)備、桑拿房及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰罢{(diào)壓裝置、停車庫及設(shè)備、清潔綠化設(shè)備等。

　　4.2設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等級

　　1)日檢：屬巡視檢查維護(hù);對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有無漏水、漏油等現(xiàn)象，如實(shí)記錄運(yùn)行表，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及運(yùn)行環(huán)境是否有異常情況。

　　2)周檢：屬例行性檢查;對設(shè)備的使用功能等進(jìn)行檢查，確保使用正常。

　　3)月(半月)檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，消除事故隱患，保證設(shè)備正常運(yùn)行。

　　4)季(半年)檢：屬維護(hù)性修理;對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。

　　5)年檢：屬恢復(fù)性修理;對設(shè)備局部解體，除進(jìn)行月檢的工作范圍外，著重恢復(fù)設(shè)備的電氣、機(jī)械性能和精度，檢修或更換主要(易耗)零、部件及附屬裝置，對系統(tǒng)達(dá)到或超過檢定期限的計(jì)量表需重新調(diào)校或更換。

　　6) 中修：對設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

　　7)大修：屬徹底性修理;對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置，使設(shè)備恢復(fù)原有性能，更換率一般超過30%。

　　4.3設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)要求

　　4.3.1每年12月15日前，工程維修組應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況編制《年設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃》，經(jīng)運(yùn)營中心經(jīng)理審核，報(bào)子(分)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.3.2《年設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃》經(jīng)子(分)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)總公司綜合管理部備案，并嚴(yán)格執(zhí)行。如有特殊原因需變更檢修計(jì)劃時間，應(yīng)提前一周報(bào)子(分)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);如調(diào)整或變更設(shè)備設(shè)施大中修計(jì)劃時，應(yīng)報(bào)總公司綜合管理部備案。

　　4.3.3工程維修組應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《年設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃》編制月度實(shí)施計(jì)劃，并做好維修前的準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及到影響人身安全和與住戶生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴的重要維修工作，工程主管到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、組織。

　　4.3.4設(shè)備設(shè)施責(zé)任人每天應(yīng)對所管轄范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。

　　4.3.5工程主管每周應(yīng)對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及維修保養(yǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，填寫《設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作檢查記錄表》，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理，并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

　　4.3.6運(yùn)營中心經(jīng)理每月應(yīng)組織對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。

　　4.3.8在供配電系統(tǒng)及高危環(huán)境下作業(yè)時，須嚴(yán)格執(zhí)行工作票制度。具體按《工作票制度》執(zhí)行。

　　4.3.9設(shè)備中修、大修

　　1)工程維修組應(yīng)視設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況及時提出設(shè)備設(shè)施中修、大修申請，制定工程實(shí)施方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等。

　　2)運(yùn)營中心經(jīng)理應(yīng)牽頭組織成立專項(xiàng)評估小組，對設(shè)備設(shè)施中修、大修的施工方案進(jìn)行逐項(xiàng)評估。

　　3)工程維修組根據(jù)評估小組決議對施工方案進(jìn)行修改，經(jīng)運(yùn)營中心經(jīng)理審核、子(分)公司總經(jīng)理同意后，報(bào)總公司綜合管理部審核。

　　4)經(jīng)審批通過后，提交業(yè)主委員會審核，同時按要求向全體顧客公布。

　　4.3.10各類設(shè)備保養(yǎng)一覽表

　　各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進(jìn)行(“Y”表示需要檢查)：

　　圖片

　　4.4設(shè)備資料管理

　　4.4.1工程維修組負(fù)責(zé)建立管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的《設(shè)備設(shè)施臺帳》，并落實(shí)設(shè)備設(shè)施責(zé)任人。

　　4.4.2設(shè)備臺帳應(yīng)包括設(shè)備設(shè)施的名稱、規(guī)格型號、啟用日期、使用地點(diǎn)、生產(chǎn)廠家、設(shè)備編號等信息。

　　4.4.3所有設(shè)備本體須標(biāo)識清楚，標(biāo)識內(nèi)容包括設(shè)備名稱、重要參數(shù)、保養(yǎng)要點(diǎn)、安全事項(xiàng)、設(shè)備責(zé)任人。

　　4.4.4新建物業(yè)接管驗(yàn)收、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)包括的資料見《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》。

　　4.4.5設(shè)備檔案資料(包括隨機(jī)資料、技術(shù)文件、合格證等)必須按公司檔案管理規(guī)定及時提交子(分)公司綜合管理部統(tǒng)一管理。

　　4.5設(shè)備房管理

　　4.5.1設(shè)備房是指管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類系統(tǒng)的動力、控制、輸配設(shè)備集中安裝的房間。

　　4.5.2設(shè)備房的衛(wèi)生要求：室內(nèi)地面干凈，物品擺放整齊，無雜物;設(shè)備表面無積塵，外觀清潔，無油污，無油漆脫落。

　　4.5.3設(shè)備房的安全要求：

　　1)設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品。按消防規(guī)定配足有效滅火器材和應(yīng)急燈，應(yīng)急燈能在事故停電下至少使用30分鐘。

　　2)設(shè)備房應(yīng)通風(fēng)良好，排水通暢。重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口等防護(hù)設(shè)施;并應(yīng)裝設(shè)防鼠網(wǎng)，防止小動物進(jìn)入。

　　3)設(shè)備房必須加裝鎖，鑰匙由控制中心及設(shè)備責(zé)任人掌握，進(jìn)出隨手關(guān)門。

　　4)各設(shè)備房應(yīng)建立人員進(jìn)出登記制度，外來參觀人員需經(jīng)過運(yùn)營中心經(jīng)理(或授權(quán)人)同意，并由指定專人陪同方可進(jìn)入。

　　4.5.4設(shè)備房標(biāo)識要求：

　　1)設(shè)備房門應(yīng)有設(shè)備房標(biāo)識以及 “機(jī)房重地、非請勿進(jìn)”的標(biāo)識。

　　2)設(shè)備房內(nèi)各單體設(shè)備、閥門等應(yīng)有明顯的狀態(tài)標(biāo)識、流向標(biāo)識、警告標(biāo)識等。

　　3)各標(biāo)識的安裝位置應(yīng)清晰、完整、醒目。

　　4.5.5設(shè)備房操作要求：

　　1)設(shè)備房內(nèi)應(yīng)張貼相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程或事件處理流程，以及相關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)作業(yè)指引等。

　　2)設(shè)備房內(nèi)各設(shè)備、儀器儀表使用正常無損壞，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，設(shè)備責(zé)任人明確。

　　3)設(shè)備房應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，設(shè)備運(yùn)行環(huán)境應(yīng)在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)在80%以下。

　　4)設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查、記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，填寫相關(guān)記錄。

　　4.6房屋本體及其附屬設(shè)施

　　1)對于房屋本體及其附屬設(shè)施，工程維修組應(yīng)指定維修責(zé)任人，每周巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維護(hù)并記錄。如在保修期內(nèi)，由施工方負(fù)責(zé)維修;超過保修期的，由工程維修組完善手續(xù)后，合理安排自修或委托他方維修，并做好記錄。

　　2)工程維修組每月應(yīng)對房屋本體及其附屬設(shè)施的完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

　　3)樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施應(yīng)每五年修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應(yīng)每十年修繕粉刷一次，玻璃外墻每年應(yīng)清洗一次。

　　4)天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水，在能力范圍內(nèi)可由工程維修組合理安排自修，若超出能力范圍則應(yīng)聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司處理。

　　5)工程維修組應(yīng)對業(yè)主裝修方案嚴(yán)格審核，對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督，裝修工程結(jié)束后，應(yīng)嚴(yán)格驗(yàn)收。

　　6)發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的，及時通知業(yè)主并進(jìn)行清理。

　　7)外圍及車場的照明燈具，每半年至少清潔一次;溝、井、渠蓋，木、鐵圍欄、公園椅、大型吊燈等每年至少進(jìn)行一次油漆翻新或徹底清潔。

　　8)房屋本體及其附屬設(shè)施的修繕工作應(yīng)具體按照《房屋修繕管理辦法》執(zhí)行。

　　4.7供配電系統(tǒng)管理

　　4.7.1工程維修組應(yīng)嚴(yán)格遵守地方供用電法規(guī)，明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供配電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存資料。

　　4.7.2工程維修組應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處他方管理的設(shè)備有異常情況時，應(yīng)及時告知對方，以免影響本管理服務(wù)區(qū)域的正常供電和安全用電。

　　4.7.3工程維修組應(yīng)根據(jù)用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率，電容補(bǔ)償屏控制器(手動、自動)須始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)(COSΦ)達(dá)到0.9以上。

　　4.7.4對供配電設(shè)備的檢修，應(yīng)充分利用不影響顧客或盡量減少影響顧客時間內(nèi)進(jìn)行。有高壓環(huán)網(wǎng)柜的配電室，必須由持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)人員操作。

　　4.7.5為了確保管理服務(wù)區(qū)域供電系統(tǒng)安全，變壓器低壓側(cè)總斷路器的負(fù)載電流(Ir)值不得大于變壓器的二次側(cè)額定電流值(Ie)。配電柜供電回路開關(guān)整定值根據(jù)供電實(shí)際情況由工程主管確定調(diào)整，配電柜回路總開關(guān)的整定值及變壓器二次總開關(guān)的保護(hù)整定值的變更，須報(bào)運(yùn)營中心經(jīng)理確定。

　　4.7.6備用電源及設(shè)備應(yīng)保持良好狀態(tài)，在市電停電的情況下，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在15分鐘內(nèi)使備用電源投入供電，以確保重要負(fù)荷的正常使用，有關(guān)運(yùn)行情況應(yīng)詳細(xì)記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表》上。備用電源與市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠，防止反送電。

　　4.7.7備用發(fā)電機(jī)有自動啟動功能的，應(yīng)保持在自動狀態(tài);無自動啟動功能的在市電停電時責(zé)任人應(yīng)保證在15分鐘內(nèi)啟動，以確保對重要負(fù)荷的供電;運(yùn)行首半小時內(nèi)應(yīng)有技術(shù)人員在現(xiàn)場觀察發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，每隔1小時記錄電發(fā)電機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，以保證發(fā)電機(jī)正常運(yùn)行。

　　4.7.8設(shè)備責(zé)任人或值班人員應(yīng)每日早晚兩次巡檢設(shè)備房，要及時、正確地填寫電力配電設(shè)備運(yùn)行記錄數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。

　　4.7.9工程維修組應(yīng)確保備用電源或自備發(fā)電機(jī)組聯(lián)鎖裝置(電氣和機(jī)械)聯(lián)鎖可靠，防止倒送電。

　　4.7.10防雷系統(tǒng)每年三月份應(yīng)進(jìn)行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點(diǎn)連接是否可靠，確保接地體的可靠接地，并除銹刷漆，做好相關(guān)記錄。

　　4.7.11供電線路的管理

　　1)低壓配電柜各出線電纜應(yīng)懸掛標(biāo)識，標(biāo)明電纜的型號規(guī)格、用途、去向。

　　2)各動力柜、雙電源箱等分控箱的進(jìn)線端應(yīng)標(biāo)明電纜的型號規(guī)格、用途、引自何處;各類空氣開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途。

　　3)各電纜線路不允許過載運(yùn)行，接線端應(yīng)聯(lián)接牢固、無銹蝕，線路老化應(yīng)及時更新處理，避免安全隱患。

　　4.7.12停電檢修設(shè)備時安全注意事項(xiàng)：

　　1)由工程主管組織實(shí)施停電檢修工作，嚴(yán)格實(shí)行工作票及監(jiān)護(hù)制度。

　　2)停電時應(yīng)先斷開各用電負(fù)荷，再斷開總負(fù)荷開關(guān)，最后斷開隔離開關(guān)，檢修點(diǎn)與市電必須有明顯的斷開點(diǎn)。

　　3)由工程主管用高壓、低壓驗(yàn)電筆對變壓器和配電柜停電核對無誤。

　　4)停電檢修時，由現(xiàn)場操作人掛接臨時接地線，并掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識或圍攔。

　　5)對停電檢修的工具應(yīng)編號，作業(yè)前后應(yīng)及時清理。

　　6)檢修完畢，由原操作人員拆去接地線及“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識或圍欄。

　　4.7.13低壓帶電作業(yè)安全注意事項(xiàng)：

　　1)非特殊情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。

　　2)必須帶電檢修的，設(shè)備責(zé)任人須向工程主管匯報(bào)原因、時間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。工程主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人，實(shí)行工作票制度。

　　3)低壓帶電作業(yè)時必須嚴(yán)格遵守安全用電操作規(guī)程，嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。

　　4)作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋，戴安全帽、護(hù)目鏡、穿長袖服裝等。

　　4.8給排水系統(tǒng)管理

　　1)設(shè)備責(zé)任人或值班人員應(yīng)每日早晚對水泵房內(nèi)設(shè)備及室外附屬設(shè)施如室外浮球閥門、水池等巡檢兩次，并做好記錄。

　　2)無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵手動切換試驗(yàn)并做好記錄。

　　3)消防泵、噴淋泵應(yīng)每兩個月試運(yùn)行一次。

　　4)給水水泵、雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢，根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查;測試水泵配用電動機(jī)的繞組絕緣電阻，并做好記錄。

　　5)生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。

　　6)水箱、水池至少每半年組織清洗一次，并將水樣水質(zhì)監(jiān)測站檢測，結(jié)果由工程維修組存檔。

　　7)泵房控制柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。

　　8)供水管道上的壓力儀表應(yīng)每年定期進(jìn)行校驗(yàn)。

　　9)水箱、水池透氣、溢流孔應(yīng)加防蟲網(wǎng)保護(hù)，人孔應(yīng)加蓋板并上鎖。

　　4.9消防系統(tǒng)管理

　　1)報(bào)警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場，盡量避免影響顧客。

　　2)消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年重新涂刷一次。

　　3)水流指示器每半年由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員檢修(定)一次;煙感、溫感探頭每年至少清潔、測試一次，核對報(bào)警功能及地址碼圖是否一致，并做好記錄。

　　4)送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥、防火門、防煙門每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常，并做好記錄。

　　5)碎玻璃按鈕每季檢查一次，保持報(bào)警按鈕外表清潔，字跡清晰，玻璃完好無損，具有報(bào)警功能。

　　6)送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次，保證運(yùn)行正常。

　　7)消防管閥門每月檢查一次，閥門應(yīng)處于常開位置。

　　8)消防泵、噴淋泵，每兩個月試運(yùn)行一次，保證手動、自動啟動正常。

　　9)消防箱每季由設(shè)備責(zé)任人檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內(nèi)無雜物，箱門關(guān)閉嚴(yán)密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，按鈕功能正常，檢修完貼好封條，并做好記錄。

　　10)滅火器材需每季度檢查、清潔，做好記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi)，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無損，核對使用說明及有效期限，按要求進(jìn)行壓力測試和充整。輕便滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱，須編制分布清單，列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期，并對滅火器統(tǒng)一編號。

　　11)防火服、消防工具、防火面具是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時為消防滅火專用，任何人不得挪做他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，標(biāo)識清晰，油漆完好。

　　12)消防應(yīng)急照明、疏散指標(biāo)燈工作正常。

　　4.10電梯系統(tǒng)管理

　　1)電梯設(shè)備責(zé)任人必須持證上崗，負(fù)責(zé)電梯及機(jī)房的管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。無法解決問題的應(yīng)及時通知廠商進(jìn)行處理，并驗(yàn)證其處理結(jié)果，做好相關(guān)記錄。

　　2)停用電梯時，必須把轎廂停放至最頂層。

　　3)電梯機(jī)房必須懸掛電梯操作及故障處理指引、電梯維修保養(yǎng)指引等文件。

　　4)工程維修組應(yīng)積極配合技術(shù)監(jiān)督局做好審檢工作，必須將《電梯使用許可證》及《年檢合格證》在轎廂內(nèi)張貼。

　　4.11空調(diào)系統(tǒng)管理

　　1)空調(diào)主機(jī)及自動控制系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備，微機(jī)操作站密碼、時間、溫度的重新設(shè)定應(yīng)報(bào)工程主管批準(zhǔn)，非指定人員不得擅自操作。

　　2)空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、樓層柜故障、冷卻塔等故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時處理并報(bào)工程主管。

　　3)中央空調(diào)的溫度和壓力應(yīng)每天記錄，溫度達(dá)不到要求、冷凍機(jī)組控制部分故障等應(yīng)通知設(shè)備責(zé)任人查明原因并及時處理;更換主機(jī)電路板，須通報(bào)工程主管。

　　4)安全閥出現(xiàn)爆裂應(yīng)采取緊急措施，或請有資格的技術(shù)人員處理。

　　5)冷水機(jī)組自動控制出現(xiàn)故障后，工程主管應(yīng)及時通知自動控制系統(tǒng)廠商或有資格的技術(shù)人員進(jìn)行檢修，查明原因后報(bào)告運(yùn)營中心經(jīng)理。

　　6)自動控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)運(yùn)營中心經(jīng)理同意不得私自拆修，應(yīng)及時通知自動控制系統(tǒng)廠商處理。

　　7)每月清潔濾塵網(wǎng)一次，每半年對網(wǎng)絡(luò)控制器及模塊進(jìn)行保養(yǎng)。

　　8)小型空調(diào)故障的處理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員維修。

　　4.12電訊系統(tǒng)管理

　　設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月巡視電訊系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知電訊設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)單位處理。

　　4.13智能系統(tǒng)管理

　　1)秩序維護(hù)人員、控制中心值班員對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的智能系統(tǒng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障應(yīng)及時通知設(shè)備責(zé)任人及時處理。

　　2)設(shè)備責(zé)任人按照《智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指引》對智能系統(tǒng)進(jìn)行巡視及保養(yǎng)維修工作。對不能處理的故障應(yīng)及時通知廠商或外委單位進(jìn)行處理。

　　3)工程主管應(yīng)對智能系統(tǒng)的維護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

　　4.14維修工機(jī)具及加工場地管理

　　1)工程維修組應(yīng)落實(shí)維修工機(jī)具的責(zé)任人，并分門別類進(jìn)行編號，指定擺放位置，使用者使用完畢后，須清潔、整理并及時歸位。

　　2)加工場地所使用電器、電源應(yīng)符合用電安全技術(shù)要求。

　　3)加工場地應(yīng)根據(jù)場地特性采取安全措施，配足有效消防器材。

　　4.15車庫的管理

　　1)小區(qū)(大廈)的車庫專為停放小型車所用，其出入口的設(shè)備由車庫管理人員負(fù)責(zé)操作。

　　2)車庫內(nèi)嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)出，所有進(jìn)入車庫的人員及車輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆及危險品。

　　3)車庫內(nèi)嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及危險品，車庫內(nèi)必須備有足量有效的滅火器，并保持良好性能。

　　4)車庫保養(yǎng)維修前，車輛應(yīng)全部退出車庫，特殊情況需帶車維修時，須作好安全防護(hù)措施。

　　5)車庫維修時，車庫管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督，并在出入口施置停用標(biāo)識。

　　6)車庫管理人員必須做好運(yùn)行記錄和車輛進(jìn)出登記。發(fā)生事故且本人能力范圍內(nèi)無法處理時，必須馬上向上級主管匯報(bào)，并保護(hù)好現(xiàn)場。

　　4.16會所、娛樂設(shè)備的管理

　　1)依據(jù)設(shè)備的專業(yè)操作程度編制相應(yīng)作業(yè)指引或使用說明，標(biāo)明安全提示。

　　2)責(zé)任部門應(yīng)指定相關(guān)設(shè)備負(fù)責(zé)人，每月對相關(guān)的設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。

　　3)開放期間設(shè)備責(zé)任人每周要對游泳池安全變壓器電壓值進(jìn)行測試一次并將測試值記錄，每年要對娛樂健身場所的接地裝置進(jìn)行一次檢查，接地體應(yīng)可靠接地。

　　4)烘干機(jī)、消毒柜、冰箱(柜)、洗衣機(jī)使用人應(yīng)按規(guī)程操作，發(fā)現(xiàn)電源老化、漏電等異常情況應(yīng)及時報(bào)設(shè)備責(zé)任人處理;設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月對以上設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查。

　　5)熱水器(電、燃?xì)?、燃?xì)庠畹氖褂萌藨?yīng)按規(guī)程操作，發(fā)現(xiàn)燃?xì)廛浌芾匣⒔宇^松動、漏氣等異常情況應(yīng)及時報(bào)設(shè)備責(zé)任人處理，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每周對以上設(shè)備和桑拿設(shè)施進(jìn)行一次安全檢查。

　　6)組合健身器、跑步機(jī)、單車機(jī)等健身器材，應(yīng)指定專門的維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。每周檢查各器材的運(yùn)行情況，保證各器材處于良好的使用狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄，如不能及時處理，須在此器材的顯眼位置掛上停用標(biāo)識。

　　4.17燃?xì)庠O(shè)施的管理

　　1)燃?xì)夤芾黹y門有開關(guān)方向的標(biāo)識，能正常開閉。

　　2)燃?xì)夤芫W(wǎng)總閥門、分支重要閥門應(yīng)有明顯標(biāo)識，有燃?xì)夤芫W(wǎng)總圖。

　　3)燃?xì)夥珠l箱應(yīng)有房號標(biāo)識。

　　4)發(fā)現(xiàn)燃?xì)鈪R漏立即關(guān)閉燃?xì)饪傞y，及時通知天燃?xì)夤九扇颂幚怼?/p>

　　4.18清潔及綠化設(shè)備

　　清潔綠化設(shè)備應(yīng)指定專人保管、專人使用。設(shè)備使用期間，每周由設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并作好記錄。

　　4.19檢測儀表器具

　　檢測儀表器具按照《監(jiān)視和測量裝置管理辦法》進(jìn)行管理。

　　4.20記錄管理

　　1)月、季、年保養(yǎng)及大修工作均應(yīng)在設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表格中予以記錄。

　　2)對于大修、故障處理、設(shè)備元器件的更換、控制線路的改接等有關(guān)設(shè)備運(yùn)行有影響的技改內(nèi)容還需在設(shè)備臺帳中予以記錄。

　　3)對于設(shè)備的突發(fā)性故障的搶修、大修工作須在《設(shè)備搶修(中大修)記錄表》中予以記錄。

　　4)每月28日前，各設(shè)備責(zé)任人應(yīng)將記錄交部門統(tǒng)一存檔。

　　5)運(yùn)營中心每年應(yīng)將本部門的記錄整理后，交所在子(分)公司綜合管理部統(tǒng)一管理。

　　5.附則

　　5.1總公司綜合管理部負(fù)責(zé)本辦法的解釋和修改。

　　5.2各子(分)公司可根據(jù)本辦法并結(jié)合實(shí)際情況制定具體的實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總公司備案。

　　5.3本辦法自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相關(guān)支持性文件

　　文件名稱 文件編號

　　6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》 SMS 01-06-003

　　6.3《房屋修繕管理辦法》 SMS 01-06-007

　　6.5《工作票制度》 SMS 01-06-010

　　6.5《監(jiān)視和測量裝置管理辦法》 SMS 01-06-051

　　6.6《智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指引》 SMS 01-06-026

　　7.記錄

　　記錄名稱 記錄編號 保存期限(年)

　　7.1《 年設(shè)備設(shè)施檢修計(jì)劃》 SMS 01-06-006-F1 3年

　　7.2《公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》 SMS 01-06-006-F2 3年

　　7.3《設(shè)備設(shè)施臺帳》 SMS 01-06-006-F3 長期

　　7.4《設(shè)備設(shè)施匯總表》 SMS 01-06-006-F4 長期

　　7.5《設(shè)備房進(jìn)出登記表》 SMS 01-06-006-F5 1年

　　7.6《設(shè)備搶修(中修、大修)記錄表》 SMS 01-06-006-F6 長期

　　7.7《供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表》 SMS 01-06-006-F1 1年

　　7.8《設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作檢查記錄表》 SMS 01-06-006-F1 1年

篇2：物管中心工程管理部設(shè)備值班工崗位職責(zé)

　　物管中心工程管理部設(shè)備值班工崗位職責(zé)

　　a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊》的要求。

　　c)認(rèn)真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護(hù)，確保安全生產(chǎn)。

　　d)認(rèn)真巡視檢查空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)備，做好記錄。

　　e)嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行狀況及時調(diào)整系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。

　　f)發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報(bào)。

　　g)保證系統(tǒng)軟化水質(zhì)達(dá)標(biāo)。

　　h)保證設(shè)備完好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　i)非標(biāo)準(zhǔn)工作時間負(fù)責(zé)完成本專業(yè)工單的維修。

　　j)保持機(jī)房、值班室環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報(bào)告部門主管，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，參與事故調(diào)查，分析原因，提出改進(jìn)辦法。

　　l)完成主管、領(lǐng)班交給的其它任務(wù)。

篇3：物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)

　　物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)

　　a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊》的要求。

　　c)認(rèn)真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護(hù)，確保安全生產(chǎn)。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報(bào)告部門主管并做好現(xiàn)場保護(hù)工作，積極參與調(diào)查分析事故原因，提出改進(jìn)辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運(yùn)行人員了解設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴(yán)格執(zhí)行檢修、維保計(jì)劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。

　　g)發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能解決的及時上報(bào)。

　　h)保持現(xiàn)場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現(xiàn)場清”。

　　i)保證設(shè)備正常運(yùn)行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　j)完成主管、副主管、領(lǐng)班交辦的其它工作。