業(yè)主更換物業(yè)，需要什么法律依據(jù)?有哪些程序?

　　如果對(duì)物業(yè)的服務(wù)不滿意，業(yè)主可以自行更換物業(yè)，除了要知道更換物業(yè)的流程，還有必要知道更換物業(yè)的法律依據(jù)。

　　一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　依照我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　法律依據(jù)：

　　1.《民法典》第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　2.《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　需要注意的是，小區(qū)業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

　　更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有：

　　1.法定解除。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格時(shí)，所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》自動(dòng)解除。

　　2.約定解除。當(dāng)《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同。

　　3.業(yè)主行使任意解除權(quán)。《民法典》第九百四十六條【業(yè)主合同任意解除權(quán)】規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算;對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);對(duì)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

　　三、更換物業(yè)企業(yè)所需程序

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：

　　(1)擬訂《物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案》，確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式。

　　(2)召開業(yè)主大會(huì)表決：續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　如重新選聘物業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)。

　　(3)向全體業(yè)主征集選聘工作成員，組建選聘工作小組。

　　(4)發(fā)布招標(biāo)信息。

　　(5)協(xié)商物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共收益分配等事項(xiàng)。

　　(6)選聘工作小組推薦中標(biāo)候選人名單。

　　(7)中標(biāo)候選人答辯會(huì)。

　　(8)公示物業(yè)服務(wù)合同(表決稿)。

　　(9)中標(biāo)候選人路演。

　　(10)業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人。

　　(11)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(12)物業(yè)服務(wù)合同備案。

　　更換物業(yè)公司是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會(huì)的召開、決議尤為重要。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　四、招標(biāo)過程中必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

　　1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;

　　2.評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;

　　3.評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示;

　　4.中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

　　五、招標(biāo)前辦理備案工作

　　在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：

　　1.業(yè)主大會(huì)決議;

　　2.招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　3.招標(biāo)文件;

　　4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

　　六、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)后需要交接的資料

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料;

　　3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　4.物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊(cè)等。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時(shí)可通過法律途徑予以解決。

　　七、原物業(yè)拒絕退出造成業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償

　　《民法典》第九百四十九條【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi);造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

篇2：物業(yè)業(yè)主戶內(nèi)玻璃更換問題回復(fù)

　　物業(yè)關(guān)于業(yè)主戶內(nèi)玻璃更換問題的回復(fù)

　　尊敬的業(yè)主：

　　獲悉您在20**年3月11日晚22：00在焦點(diǎn)網(wǎng)論壇上發(fā)布的“致：zz物業(yè)”的帖子，關(guān)于您家戶內(nèi)玻璃更換的問題，首先，對(duì)由于該問題給您帶來的不便，向您致以誠(chéng)摯的歉意。

　　針對(duì)您提出的問題，服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)非常重視，立即組織了客服及工程部門對(duì)您所反映的問題進(jìn)行了深入調(diào)查。并于20**年3月12日上午10：00迅速查明原因，其中的確有工作人員在復(fù)驗(yàn)的過程中疏忽的地方，但絕無欺騙之意,經(jīng)服務(wù)中心與施工單位再次確認(rèn)，計(jì)劃于3月底對(duì)玻璃進(jìn)行更換。對(duì)此事給您及家人造成的不便，再次表示誠(chéng)摯的歉意。

　　針對(duì)目前廣大二期業(yè)主普遍感覺施工維修進(jìn)度慢的問題，服務(wù)中心也在內(nèi)部進(jìn)行了多次研討，針對(duì)目前的業(yè)主驗(yàn)房時(shí)及后續(xù)發(fā)現(xiàn)房屋存在的質(zhì)量問題，確定了處理流程如下：

　　關(guān)于二期房屋，目前正處在施工方的維保期。國(guó)家在20**年10月1日重新修訂頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第三十一條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”并且，在入住時(shí)發(fā)給每位業(yè)主的《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》中，也明確規(guī)定了房屋不同部位依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)享有的保修期，因此可以打消您對(duì)于自家房屋發(fā)現(xiàn)問題無人問津的疑慮。

　　針對(duì)目前二期的房屋質(zhì)量問題，處理流程如下：

　　（1）業(yè)主報(bào)修（報(bào)修電話：59**02，包含前期驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)問題）

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　　（2）物業(yè)客服詳細(xì)記錄，并開具維修記錄單

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　　（3）物業(yè)工程部依據(jù)業(yè)主報(bào)修的不同類別的問題，分別按水、電、土建等專業(yè)轉(zhuǎn)給相關(guān)的分包施工方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人

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　　（4）施工方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人召集維保施工隊(duì)伍入戶進(jìn)行查看

　　↓

　　（5）籌備相關(guān)的維修所用材料（包含需更換的配件）等進(jìn)行維修

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　　（6）維修過程中，由物業(yè)專門負(fù)責(zé)維保的工程負(fù)責(zé)人及物業(yè)客服樓長(zhǎng)協(xié)助跟進(jìn)施工方維修狀態(tài)

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　　（7）維修施工結(jié)束后，施工方通知物業(yè)，由物業(yè)工程入戶對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行查驗(yàn)

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　　（8）查驗(yàn)合格后，維修完成的相關(guān)信息反饋至客服中心

　　↓

　　（9）由客服樓長(zhǎng)通知業(yè)主可以針對(duì)已維修的問題進(jìn)行復(fù)驗(yàn)

　　針對(duì)目前二期維修施工量非常大的現(xiàn)狀，服務(wù)中心內(nèi)部已經(jīng)對(duì)所有管理人員及一線員工的上班時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，周末保證至少有一半以上的管理人員在崗，有助于積極協(xié)調(diào)各類問題，更對(duì)物業(yè)客服中心及工程部提出明確要求，周末所有員工停休，以最大限度確保能夠在物業(yè)力所能及的范圍內(nèi)，為業(yè)主提供服務(wù)。同時(shí)，希望您協(xié)同服務(wù)中心一起，對(duì)于您家發(fā)現(xiàn)的維修后仍存在的房屋質(zhì)量問題，能夠及時(shí)地與客服中心取得聯(lián)系，我們的工作人員將詳細(xì)記錄并積極地跟進(jìn)施工方進(jìn)行再次維修。

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年3月12日

篇3：物業(yè)更換電梯損壞部件請(qǐng)示

　　物業(yè)關(guān)于更換電梯損壞部件的請(qǐng)示

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　經(jīng)電梯維保單位（**電梯有限公司）例行維保、檢查電梯設(shè)備設(shè)施時(shí)，發(fā)現(xiàn)*號(hào)樓*座貨梯二個(gè)限位開關(guān)生銹，*號(hào)樓*座、*號(hào)樓客梯轎廂轎門門掛板故障，以上問題會(huì)造成開關(guān)接觸不良、困梯等事故發(fā)生。經(jīng)多次與維保單位檢驗(yàn)和溝通，建議更換電梯損壞部件，確保電梯的安全使用。更換維修費(fèi)用共**.00元（含稅），明細(xì)見附表。

　　以上請(qǐng)示妥否，請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示。

　　附：《電梯安裝維修工程報(bào)價(jià)表》

　　*物業(yè)客服中心

　　20**-*-*