這個(gè)國慶長假,思南路88弄思南新苑的業(yè)主委員會(huì)主任孫青是在提心吊膽中度過的——汽車輪胎被放氣、陽光房屋頂被砸碎、屢屢遭到污蔑誹謗,甚至人身安全受到威脅……這一系列異常事件源于小區(qū)業(yè)主準(zhǔn)備招標(biāo)更換物業(yè)公司。
前期物業(yè)賬目不清
思南新苑是兩年前竣工的商品房小區(qū),由開發(fā)商聘請(qǐng)上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司擔(dān)任前期物業(yè)。20**年4月1日小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后,孫青——一位女企業(yè)家被推選擔(dān)任了業(yè)委會(huì)主任。按有關(guān)規(guī)定,業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司提供小區(qū)的賬目,但得到的卻是一筆糊涂賬。幾經(jīng)交涉無果,今年7月業(yè)主委員會(huì)決定通過招投標(biāo)選聘新的物業(yè)公司。
記者點(diǎn)評(píng):利用業(yè)主不熟悉物業(yè)法規(guī)的弱點(diǎn)做假賬,是一些物業(yè)公司侵占業(yè)主權(quán)益的慣用手法。由于錢是物業(yè)收,賬是物業(yè)做,即便業(yè)主訴諸法律,舉證也是難事。誰來監(jiān)管物業(yè)?這個(gè)問題不解決,炒物業(yè)“魷魚”恐怕是業(yè)主的唯一辦法。
操作繁瑣依法也難
選聘物業(yè)公司是業(yè)主大會(huì)的基本權(quán)限之一,但按現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī),必須獲得三分之二以上業(yè)主的同意。由于思南新苑小區(qū)不少業(yè)主是境外人士,每次通過業(yè)主大會(huì)決議時(shí),往往要大量動(dòng)用傳真、電子郵件等手段取得他們同意。
該小區(qū)還有相當(dāng)一部分產(chǎn)權(quán)屬于盧灣區(qū)房地局和開發(fā)商,在小區(qū)473戶業(yè)主中,區(qū)房地局和開發(fā)商按所擁有的建筑面積占了50席。耐人尋味的是,業(yè)主大會(huì)以往的每次投票,這50票一律投反對(duì)票。好在選聘物業(yè)公司是法律賦予業(yè)主的權(quán)利,這次總算沒好意思投反對(duì)票。
記者點(diǎn)評(píng):現(xiàn)行業(yè)主大會(huì)制度在操作上的不便有望得到改善,正在廣泛征求意見的我國首部《物權(quán)法》草案規(guī)定:選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu),只要“占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意”即可實(shí)施。
職能部門越權(quán)干涉
為保證招投標(biāo)工作的公開、公平、公正,業(yè)委會(huì)委托一家專業(yè)物業(yè)管理招投標(biāo)中介代理公司實(shí)施。今年夏天,孫青和業(yè)委會(huì)同事頂著烈日,經(jīng)過實(shí)地明察暗訪,從包括原物業(yè)公司在內(nèi)的20家報(bào)名公司中通過投票推選出5家入圍企業(yè),準(zhǔn)備再交市房地局評(píng)標(biāo)專家組評(píng)議打分。然而街道房管辦、居委會(huì)不斷向業(yè)委會(huì)堅(jiān)持要讓原來的物業(yè)入圍。
面對(duì)壓力,業(yè)委會(huì)第二天即到市房地局*。一位負(fù)責(zé)物業(yè)招投標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)高度評(píng)價(jià)了思南新苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作,并對(duì)孫青明確表示,你們做得很規(guī)范,應(yīng)該繼續(xù)做下去。他們無權(quán)干涉你們的工作。
記者點(diǎn)評(píng):選物業(yè)公司是業(yè)主自己的事,《物權(quán)法》草案更是以基本法的形式肯定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán),任何組織和機(jī)構(gòu)都無權(quán)剝奪和侵犯這種選擇權(quán)。作為職能部門應(yīng)該滿腔熱忱地關(guān)心指導(dǎo),而不是具體干預(yù),更不能操縱包辦。
物業(yè)報(bào)復(fù)不擇手段
國慶節(jié)前夕,孫青接到一條手機(jī)短信,告知“物業(yè)公司要對(duì)她下手”。半夜時(shí)分,果然有兩只用塑料薄膜包扎好的空啤酒瓶從天而降,把孫青家的陽光房玻璃頂砸得粉碎;第二天一早,業(yè)委會(huì)委員武女士打開房門,地上一大堆碎玻璃;另一位委員的信箱里被塞滿了生活垃圾。
當(dāng)天上午7時(shí)多,業(yè)委會(huì)貼出公告,向業(yè)主匯報(bào)招投標(biāo)工作的進(jìn)展情況,不到半小時(shí),公告全部被撕掉。
當(dāng)天下午,業(yè)委會(huì)副主任、加拿大籍華人貝如斯(建筑大師貝聿明的兄弟貝聿渠的夫人)在業(yè)委會(huì)辦公室接待5家入圍企業(yè),物業(yè)負(fù)責(zé)人帶人擅自闖入,又是踢門又是破口大罵,幸虧戶籍警正好趕到……
記者點(diǎn)評(píng):據(jù)消保會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,近年消費(fèi)者投訴的行業(yè)中,物業(yè)一直高居首位。但像陸家嘴物業(yè)公司這樣對(duì)待“衣食父母”的,卻也是聞所未聞。其實(shí),物業(yè)公司只是業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”,對(duì)不稱職的“管家”業(yè)主完全有理由說“不
篇2：物業(yè)業(yè)主戶內(nèi)玻璃更換問題回復(fù)
物業(yè)關(guān)于業(yè)主戶內(nèi)玻璃更換問題的回復(fù)
尊敬的業(yè)主：
獲悉您在20**年3月11日晚22：00在焦點(diǎn)網(wǎng)論壇上發(fā)布的“致：zz物業(yè)”的帖子，關(guān)于您家戶內(nèi)玻璃更換的問題，首先，對(duì)由于該問題給您帶來的不便，向您致以誠摯的歉意。
針對(duì)您提出的問題，服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)非常重視，立即組織了客服及工程部門對(duì)您所反映的問題進(jìn)行了深入調(diào)查。并于20**年3月12日上午10：00迅速查明原因，其中的確有工作人員在復(fù)驗(yàn)的過程中疏忽的地方，但絕無欺騙之意,經(jīng)服務(wù)中心與施工單位再次確認(rèn)，計(jì)劃于3月底對(duì)玻璃進(jìn)行更換。對(duì)此事給您及家人造成的不便，再次表示誠摯的歉意。
針對(duì)目前廣大二期業(yè)主普遍感覺施工維修進(jìn)度慢的問題，服務(wù)中心也在內(nèi)部進(jìn)行了多次研討，針對(duì)目前的業(yè)主驗(yàn)房時(shí)及后續(xù)發(fā)現(xiàn)房屋存在的質(zhì)量問題，確定了處理流程如下：
關(guān)于二期房屋，目前正處在施工方的維保期。國家在20**年10月1日重新修訂頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第三十一條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”并且，在入住時(shí)發(fā)給每位業(yè)主的《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》中，也明確規(guī)定了房屋不同部位依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)享有的保修期，因此可以打消您對(duì)于自家房屋發(fā)現(xiàn)問題無人問津的疑慮。
針對(duì)目前二期的房屋質(zhì)量問題，處理流程如下：
（1）業(yè)主報(bào)修（報(bào)修電話：59**02，包含前期驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)問題）
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（2）物業(yè)客服詳細(xì)記錄，并開具維修記錄單
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（3）物業(yè)工程部依據(jù)業(yè)主報(bào)修的不同類別的問題，分別按水、電、土建等專業(yè)轉(zhuǎn)給相關(guān)的分包施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人
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（4）施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人召集維保施工隊(duì)伍入戶進(jìn)行查看
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（5）籌備相關(guān)的維修所用材料（包含需更換的配件）等進(jìn)行維修
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（6）維修過程中，由物業(yè)專門負(fù)責(zé)維保的工程負(fù)責(zé)人及物業(yè)客服樓長協(xié)助跟進(jìn)施工方維修狀態(tài)
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（7）維修施工結(jié)束后，施工方通知物業(yè)，由物業(yè)工程入戶對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行查驗(yàn)
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（8）查驗(yàn)合格后，維修完成的相關(guān)信息反饋至客服中心
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（9）由客服樓長通知業(yè)主可以針對(duì)已維修的問題進(jìn)行復(fù)驗(yàn)
針對(duì)目前二期維修施工量非常大的現(xiàn)狀，服務(wù)中心內(nèi)部已經(jīng)對(duì)所有管理人員及一線員工的上班時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，周末保證至少有一半以上的管理人員在崗，有助于積極協(xié)調(diào)各類問題，更對(duì)物業(yè)客服中心及工程部提出明確要求，周末所有員工停休，以最大限度確保能夠在物業(yè)力所能及的范圍內(nèi)，為業(yè)主提供服務(wù)。同時(shí)，希望您協(xié)同服務(wù)中心一起，對(duì)于您家發(fā)現(xiàn)的維修后仍存在的房屋質(zhì)量問題，能夠及時(shí)地與客服中心取得聯(lián)系，我們的工作人員將詳細(xì)記錄并積極地跟進(jìn)施工方進(jìn)行再次維修。
zz物業(yè)服務(wù)中心
20**年3月12日
篇3：物業(yè)更換電梯損壞部件請(qǐng)示
物業(yè)關(guān)于更換電梯損壞部件的請(qǐng)示
尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：
經(jīng)電梯維保單位（**電梯有限公司）例行維保、檢查電梯設(shè)備設(shè)施時(shí)，發(fā)現(xiàn)*號(hào)樓*座貨梯二個(gè)限位開關(guān)生銹，*號(hào)樓*座、*號(hào)樓客梯轎廂轎門門掛板故障，以上問題會(huì)造成開關(guān)接觸不良、困梯等事故發(fā)生。經(jīng)多次與維保單位檢驗(yàn)和溝通，建議更換電梯損壞部件，確保電梯的安全使用。更換維修費(fèi)用共**.00元（含稅），明細(xì)見附表。
以上請(qǐng)示妥否，請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示。
附：《電梯安裝維修工程報(bào)價(jià)表》
*物業(yè)客服中心
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