為了物業(yè)有序開展工作，請欠費業(yè)主及時繳納物業(yè)費!

　　尊敬的各位業(yè)主：

　　大家好!感謝您一直以來對物業(yè)公司的支持與理解，不知不覺2023年還有2個多月就結(jié)束了，交納物業(yè)費用是種支持，不催是種信任，催是責任和義務(wù)，按時交納物業(yè)費用是種誠信。

　　物業(yè)費不僅是物業(yè)公司提高服務(wù)的基礎(chǔ)和各項服務(wù)開支的來源，更是維護小區(qū)公共秩序、保證小區(qū)清潔衛(wèi)生、綠化環(huán)境，以及對小區(qū)房屋及配套場地和設(shè)施進行維護維修，確保業(yè)主正常工作和生活秩序的根本保障，請您及時繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　親愛的業(yè)主們

　　讓我們一起了解一下

　　繳納物業(yè)費用的法律依據(jù)

　　法 律

　　《民法典》

　　第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費用。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費用。

　　法 規(guī)

　　《物業(yè)管理條例》

　　第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　第四十一條：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　第六十四條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　指導(dǎo)規(guī)則和司法解釋

　　《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

　　第二十條：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第十五條：業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　拒交物業(yè)費案例

　　案例一

　　業(yè)主因財物被盜拒繳物業(yè)費用，法院是否支持?

　　案情：一位業(yè)主被偷了輛摩托車，次年起就拒繳物業(yè)費用。物業(yè)公司把這位業(yè)主起訴到了法院，要求支付物業(yè)費3518元，并繳納日千分之二滯納金及1000元維權(quán)費用。

　　判決結(jié)果：判決業(yè)主支付物業(yè)費用，但無需交滯納金和維權(quán)費。

　　法院認定：業(yè)主要求物業(yè)公司賠償摩托車被偷的損失，這是財產(chǎn)損害賠償糾紛，而本案的物業(yè)服務(wù)合同糾紛是針對整個小區(qū)的全體業(yè)主，個別業(yè)主的特殊抗辯不代表全體業(yè)主的意見，所以法院認定業(yè)主仍需繳納物業(yè)費用。摩托車被盜一事業(yè)主可另案起訴。另外，雖然物業(yè)管理服務(wù)合同中對滯納金及維權(quán)費用均做出了約定，但業(yè)主不交物業(yè)費用，是因為與物業(yè)公司之間存在相關(guān)的糾紛沒處理所致，所以物業(yè)公司主張的滯納金及維權(quán)費用的請求法院不予支持。

　　案例二

　　男子拖欠物業(yè)費用后舉家搬遷，買機票被攔截才知上黑名單

　　2015年6月，何某因拖欠物業(yè)費用被某物業(yè)公司訴至鄭州仲裁委員會。2016年2月，仲裁委裁決何某及其女連帶支付某物業(yè)公司物業(yè)管理費、滯納金、仲裁費共計2.3萬余元。裁決生效后，何某未予理會。同年6月，該物業(yè)公司向金水區(qū)法院申請強制執(zhí)行。何某先以各種理由推脫，后對法官打來的電話置之不理，竟搬離原住所，不知去向。經(jīng)調(diào)查，何某及其女名下無財產(chǎn)可供執(zhí)行，案件遂擱置5年。

　　今年1月16日，金水區(qū)法院依法將何某及其女納入最高法院失信被執(zhí)行人名單，聯(lián)合有關(guān)部門對其實施信用懲戒。1月23日，何某在購買機票時，被民航系統(tǒng)攔截下來，被告知因被列入失信名單無法訂票。何某立即與法官聯(lián)系，表示愿付清所欠物業(yè)費用，希望法院盡快取消其失信信息。1月26日，何某主動向法院繳納了所有款項。

　　案例三

　　業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒繳物業(yè)費，法院是否支持?

　　案情：王某買了一套房，后來以所購房屋存在質(zhì)量問題及物業(yè)公司未盡到物業(yè)關(guān)系服務(wù)為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)公司起訴到法院。

　　判決結(jié)果：物業(yè)公司勝訴。

　　法院認定：法院審理認為，物業(yè)公司與王某之間是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，而開發(fā)商與王某之間是商品房買賣合同關(guān)系。物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體，如果房子存在質(zhì)量問題，應(yīng)該找開發(fā)商，而不是物業(yè)公司。不能將對開發(fā)商的不滿，轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，并以此拒繳物業(yè)費用。

　　案例四

　　拒繳物業(yè)費用，養(yǎng)老金賬戶被凍結(jié)

　　家住南陽某小區(qū)的王先生因拖欠物業(yè)費用7040元，且二次拒收法院傳票。法院判決生效后，王先生拒不理會，法院遂采取強制措施，凍結(jié)了王先生的養(yǎng)老金賬戶。

　　11日，記者陪同王先生和邱女士再次來到臥龍區(qū)法院。執(zhí)行法官毛創(chuàng)軍強調(diào)，凍結(jié)養(yǎng)老金賬戶是合法的。據(jù)她介紹，對于這類民事案件，法院判決被告敗訴后，執(zhí)行法官會搜集被告人的財產(chǎn)線索，包括房產(chǎn)、存款、車輛和工商營業(yè)執(zhí)照等，一旦發(fā)現(xiàn)足夠支付案件標的額的銀行賬戶，法院就可以將其凍結(jié)。由于該案件的標的額是6458.99元，外加50元執(zhí)行費，所以法院凍結(jié)了他的養(yǎng)老金賬戶。“王先生除了養(yǎng)老金還有其他經(jīng)濟來源，法院并未全部凍結(jié)。只要他在10天內(nèi)繳清欠款，我們馬上就可以解凍他的賬戶。”

　　王先生表示，愿意繳清拖欠的物業(yè)費用和違約金，對于自己不懂法造成的嚴重后果也深感懊悔。

　　案例五

　　去年物業(yè)費用沒交，今年貸款批不了!

　　鄭州的李先生最近申請的一筆消費信用貸款被銀行駁回，業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴他，他在央行的信用記錄完全沒有問題，但是有一筆去年的物業(yè)費沒有結(jié)清，在銀行數(shù)據(jù)庫里有個小污點，因此他只能辦理抵押貸款，無法申請信用貸款。

　　李先生不想交物業(yè)費有他自己的原因，去年他發(fā)現(xiàn)剛住進沒兩年的房子出現(xiàn)了細微的裂縫，和物業(yè)溝通無果后，一氣之下他拒絕交物業(yè)費。

　　鄭州的李先生就屬于收到律師函之后也沒有上心的，結(jié)果失信信息被錄入到匯法信用生態(tài)圈，接下來與他打交道的銀行剛好用到了這個數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致他申請的信用貸款批不出來。

篇2：欠費業(yè)主能否當選業(yè)主委員會委員

　　欠費業(yè)主能否當選業(yè)主委員會委員

　　1、從法理上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的選舉權(quán)或被選舉權(quán)是其擁有物權(quán)的體現(xiàn)。

　　只要該權(quán)利是在法律框架下行使，其他單位或個人不能也不應(yīng)加以干涉。“業(yè)主”所享有的相關(guān)法律權(quán)利，因其購買某個物業(yè)而獲得，因物業(yè)的存在而存在。業(yè)主在業(yè)主大會中的成員權(quán)最基本體現(xiàn)之一就是享有業(yè)主委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。任何非經(jīng)正當理由而剝奪這個權(quán)利或者其中一部分的做法都錯誤的，也是違反憲法精神的。

　　2、業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人在物業(yè)管理活動中享有較廣泛的權(quán)利，選舉權(quán)與被選舉權(quán)是一項基本的權(quán)利。

　　《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，并享有被選舉的權(quán)利。因此，從法律角度看，業(yè)主是否具有被選舉作為業(yè)主委員會成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業(yè)主即房屋產(chǎn)權(quán)人的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，別的任何人無權(quán)加以干涉。業(yè)主選舉或擔任業(yè)主委員會委員是行使自己私有財產(chǎn)權(quán)，而這個權(quán)利是受我國憲法保護的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。因此，“小區(qū)辦”剝奪欠費業(yè)主被選舉為業(yè)主委員會資格的做法是錯誤的。

　　3、欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司間的一種民事糾紛，與業(yè)主是否有資格被選舉作為業(yè)主委員會委員沒有關(guān)系。

　　業(yè)主和物業(yè)管理公司間簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同產(chǎn)生了按時交費的合同義務(wù)，所以，與按時交費義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主因這種權(quán)利問題與物業(yè)管理公司產(chǎn)生糾紛，發(fā)生欠費問題，這是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事合同糾紛問題，就在合同法的范圍內(nèi)解決。而欠費業(yè)主也是業(yè)主，他是否應(yīng)該當選應(yīng)通過全體業(yè)主大會民主選舉產(chǎn)生。因此，這種欠費糾紛可以通過協(xié)商的途徑或者訴訟的方式來解決，而不應(yīng)和業(yè)主的被選舉資格攪在一起，更不應(yīng)該作為業(yè)主被選舉資格的限定條件。況且，業(yè)主欠費的原因很多，不能一概而論。

　　4、換言之，業(yè)主按時繳費義務(wù)和業(yè)主享有的業(yè)主委員被選舉權(quán)是兩個完全不同層次的概念。業(yè)主基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的按時交費義務(wù)是一種合同義務(wù)，欠費是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事糾紛，應(yīng)在合同法的范圍內(nèi)加以解決。而業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)則是其私有財產(chǎn)權(quán)(物權(quán))的體現(xiàn)，業(yè)主能不能夠擁有選舉權(quán)和被選舉權(quán)，只能由其是否享有物權(quán)和是否擁有業(yè)主身份來決定。欠費業(yè)主也還是業(yè)主，其是否應(yīng)該當選業(yè)主委員會委員，應(yīng)通過業(yè)主大會民主投票選舉確定。有資格是一回事，能不能被選舉上則是另外一回事，其最終的決定權(quán)都應(yīng)在且只應(yīng)在業(yè)主大會，而不是其他任何單位或個人。這就比如，依我國法律規(guī)定，被處以刑罰的罪犯，如果沒有被剝奪政治權(quán)利，其還可以參加選舉和被選舉，國家并沒有剝奪其選舉的資格。又比如，盡管美國人常年拖欠聯(lián)合國會費，但美國還是一樣擔當著常任理事國的角色，至少你不能因此取消它作為一個國家的基本權(quán)利。

　　5、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》等法規(guī)、規(guī)章并未對“欠費”業(yè)主的被選舉權(quán)作禁止性或限制性規(guī)定。

　　《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，“選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)”;第十六條規(guī)定，“業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任”。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第二十一條規(guī)定，“業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;(五)具有一定組織能力;(六)具備必要的工作時間。”這兩個規(guī)定，均未將按時繳納物業(yè)費列為業(yè)主委員必備資格條件。法規(guī)沒有限制不交費業(yè)主的權(quán)利，是因為業(yè)主不交費可能有各種原因，不能一概而論。這與憲法不會直接去限制不納稅公民的任何政治權(quán)利道理一樣。就是偷稅的公民，在他行為構(gòu)成犯罪、法院判決剝奪其政治權(quán)利之前，其也并不會因偷稅而致其公民權(quán)利自然消失或被剝奪。

　　6、權(quán)利和義務(wù)對等是一個整體概念，不同層次的權(quán)利與義務(wù)是不能對應(yīng)的。

　　業(yè)主委員會作為業(yè)主的權(quán)力代表機構(gòu)和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，而業(yè)主基于這一物業(yè)管理合同產(chǎn)生了按時交費的合同義務(wù)，因此，與按時交費義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享受物業(yè)管服務(wù)的權(quán)利。但這一文件不僅將業(yè)主履行按時交費義務(wù)和業(yè)主享有被選舉權(quán)作為整體概念出現(xiàn)，而且還得出因為業(yè)主欠費所以業(yè)主沒有被選舉權(quán)的結(jié)論，這簡直就是荒謬絕倫!

　　附：各方觀點

　　1、北京律師協(xié)會消費者權(quán)益保護專業(yè)委員會主任、中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師認為，業(yè)主通過選舉成為業(yè)主委員會委員是憲法賦予公民的基本權(quán)利。業(yè)委會委員是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，行政部門雖然對于業(yè)委會的籌建以及換屆等具有指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)利，但無權(quán)否定業(yè)主選舉的結(jié)果。能夠擔任業(yè)委會委員或籌委會委員與拖欠物業(yè)管理費屬于兩個法律范疇。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，進行另案處理。如果以此為由，剝奪欠費業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，顯然是對全體業(yè)主意愿的變相否定和抹煞。

　　2、北京市建委物業(yè)處郭女士說，法律上并沒有明文規(guī)定拖欠物業(yè)費的業(yè)主不能競選業(yè)委會委員，因為拖欠物業(yè)費的原因很復(fù)雜，應(yīng)由業(yè)主自行決定此類人員是否能當選。

　　3、北京市建委物業(yè)處處長趙成說，考慮到目前拖欠物業(yè)費的原因復(fù)雜，除了惡意拖欠外，還會有一些困難情況，如已出國、經(jīng)濟困難等。這種情況必須結(jié)合實際，由業(yè)主自己決定。

　　4、起草《204條商品房買賣合同》的“204律師團”成員認為，業(yè)主按時繳費義務(wù)和業(yè)主享有的業(yè)主委員會被選舉權(quán)是兩個完全不同層次的概念，不同層次的權(quán)利與義務(wù)是不能對應(yīng)的。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的權(quán)利執(zhí)行機構(gòu)和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，而業(yè)主基于這一物業(yè)管理合同產(chǎn)生了按時交費的合同義務(wù)，所以，與按時交費義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主因這種權(quán)利問題與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，發(fā)生欠費問題，這是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事合同糾紛問題，應(yīng)在合同法的范圍內(nèi)加以解決。而欠費業(yè)主也是業(yè)主，他是否應(yīng)該當選應(yīng)通過全體產(chǎn)權(quán)人大會民主選舉決定。

　　5、被稱為“業(yè)主維權(quán)三劍客”之一的秦兵律師表示：“從法律角度看，業(yè)主是否具有被選為業(yè)委會成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業(yè)主(房屋產(chǎn)權(quán)人)的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選出來的，別的任何人無權(quán)加以干涉;業(yè)主與物業(yè)公司的欠費問題是業(yè)主與物業(yè)公司另一個民事法律關(guān)系。解決糾紛的途徑：一是協(xié)商，二是訴諸法院，而不應(yīng)和業(yè)主的被選舉資格攪在一起，更不應(yīng)該作為業(yè)主被選舉資格的限定條件。況且，業(yè)主欠費的原因很多，不能一概而論。”

　　6、著名置業(yè)專家劉宏誠分析說：業(yè)主選舉或擔任業(yè)主委員會委員是行使自己的私有財產(chǎn)權(quán)，而這個權(quán)利是受我國憲法保護的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。

篇3：對小區(qū)物業(yè)費欠費的司法裁判的真實效果的思考

　　對小區(qū)物業(yè)費欠費的司法裁判的真實效果的思考

　　在20**年11月30日的深圳學(xué)術(shù)沙龍“危機與變革”探討中，著名物業(yè)人陳之平根據(jù)他的長期在物業(yè)行業(yè)的耕耘與研究，坦陳，對于物業(yè)服務(wù)來說，沒有物業(yè)費過低的問題，只有服務(wù)標準、服務(wù)水平高低的問題。陳之平說，無論物業(yè)費收每平方米2.8元還是1.8元甚至是0.8元，物管企業(yè)都能做下去，“區(qū)別可能就在于設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護的好還是壞，保安1小時巡邏1次，還是1個月巡邏1次。”他的話，揭示了物業(yè)行業(yè)內(nèi)的一個簡單經(jīng)濟邏輯：物業(yè)是不會虧損運作的。

　　那么，如果小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費，實行包干制的物業(yè)企業(yè)是不是就一定會產(chǎn)生虧損呢?從事實看，相當部分簽署包干制合同的物業(yè)企業(yè)，面對部分業(yè)主的欠費，采取違背包干制合同的風險承擔的約定責任，通過違約降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的做法，以維持物業(yè)企業(yè)的利益，物業(yè)企業(yè)基本上不會虧損。因此，我們還可以進一步得到一個結(jié)論: 物業(yè)企業(yè)事實上也形成了對小區(qū)所有業(yè)主的服務(wù)違約。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位構(gòu)成對全體業(yè)主的違約，特別是對已經(jīng)繳費業(yè)主的違約。站在公正角度來看，已經(jīng)繳費的業(yè)主，可以在物業(yè)企業(yè)訴訟未繳費業(yè)主的同時，起訴物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，要求賠償服務(wù)損失。

　　在物業(yè)欠費訴訟中，公正的宣判，應(yīng)將兩個訴訟結(jié)合為一。因為這是一個連環(huán)債：部分業(yè)主欠物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)標準而欠了所有業(yè)主的應(yīng)享服務(wù)。長期來看，在這個連環(huán)債中，物業(yè)企業(yè)扮演的是一個通過降低服務(wù)而轉(zhuǎn)嫁欠費的中間人，他是不會虧損的。

　　讓我們用一個簡單的數(shù)學(xué)公式幫助證明：假設(shè)小區(qū)業(yè)主有A戶，物業(yè)費為F，小區(qū)業(yè)主欠費率為k，物業(yè)服務(wù)違約率為m，法院審判后，合理的判決，應(yīng)該是分為二部分，一是判全部欠費業(yè)主應(yīng)該繳的物業(yè)費為：k*A*F;同時，還應(yīng)該判決物業(yè)賠付全體業(yè)主服務(wù)不到位的欠費：m*A*F。也就是說，一個合理的物業(yè)欠費的法院判決，物業(yè)企業(yè)的最后所得為：kAF-mAF。這個公式的含義是：物業(yè)企業(yè)的公正收益，應(yīng)該是“欠服務(wù)”與“欠費”的債差。

　　從長期角度看，這兩個債是基本相抵的，甚至是“欠服務(wù)”大于“欠費”的。為什么呢?如果“欠服務(wù)”少于“欠費”，那么物業(yè)企業(yè)必將承擔長期虧損，但事實上大部分物業(yè)企業(yè)誰也不主動撤出小區(qū)，這是不符合經(jīng)濟活動的邏輯和常識的;這一現(xiàn)象恰恰說明了，長期以來，物業(yè)欠服務(wù)與業(yè)主欠費是基本持平的或者是多少有賺的。(我們簡化了論證,暫不考慮物業(yè)企業(yè)通過占有公共收益、高報價使用專項維修資金、接受市政部門委托代管強電與供暖等綜合盈利行為。如果將這些內(nèi)容考慮進去，相比其他行業(yè)，物業(yè)行業(yè)仍是國內(nèi)相當好的低競爭度、普遍贏利行業(yè)。這個行業(yè)的勞資糾紛比率很低。)

　　舉例而言，假設(shè)小區(qū)物業(yè)費為100元，小區(qū)業(yè)主有10人，繳費8人，欠費2人，欠繳率是20%，同時，根據(jù)公正測算，物業(yè)服務(wù)的不到位率為20%。公正判決是：欠費業(yè)主總共應(yīng)該支付物業(yè)企業(yè)20%欠繳率*10人*100元物業(yè)費=200元，即每個欠費業(yè)主支付物業(yè)企業(yè)100元;同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到200元欠繳物業(yè)費后，還要因為服務(wù)不到位而支付全體業(yè)主總共20%服務(wù)不到位率*10人*100元物業(yè)費=200元。最后，物業(yè)企業(yè)所得為(200-200)=0元，欠費業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還總計200元。

　　我們還可以考慮，在其他條件不變，物業(yè)服務(wù)不到位率較小的情況，比如10%。簡單計算可以知道，最后欠費業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還100元，物業(yè)企業(yè)得到100元。

　　當然，在這個計算中，也有人會提出，也許物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位率或許更少呢?事實上，物業(yè)企業(yè)的逐利邏輯和現(xiàn)實中物業(yè)企業(yè)的操作都表明，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位率，只會大于等于欠費率。現(xiàn)實的難點只在于在業(yè)主普遍沒有掌握小區(qū)話語權(quán)的情況下，在小區(qū)業(yè)主沒有合適的團體統(tǒng)一組織監(jiān)督的情況下，如何取證和評估物業(yè)企業(yè)的服務(wù)到位率。

　　通過上述分析，我們知道，業(yè)主欠費與物業(yè)企業(yè)的欠服務(wù)應(yīng)該是基本相抵的，甚至由于物業(yè)企業(yè)控制能力較強，還會保持贏利。畢竟許多一、二級物業(yè)企業(yè)的項目公司，還是有余錢上繳資質(zhì)費或掛靠費的。還有一個數(shù)據(jù)也可說明物業(yè)企業(yè)的虧損并不是普遍的：現(xiàn)北京有一級物業(yè)企業(yè)127家，三級資質(zhì)企業(yè)2700多家，還有許多在工商登記但不在建委登記的編外物業(yè)企業(yè)估計也有2000多家，物業(yè)企業(yè)的倒閉很少見諸行業(yè)內(nèi)新聞。由此可見，大量的散、亂、小的物業(yè)企業(yè)也能在這個市場中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

　　說到這里，我想大家都已經(jīng)明白。真正被侵權(quán)的，不是欠費業(yè)主，不是降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，而是繳費的業(yè)主。在這個連環(huán)債中，真正的債，是欠費業(yè)主對繳費業(yè)主的債。因此，法院正確的宣判，不是將欠費判給降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè);而應(yīng)該是判欠費業(yè)主將欠費交給小區(qū)公共賬戶或已繳費業(yè)主，抵補已繳費業(yè)主未來的繳費;但是，歷史上大量的物業(yè)費糾紛審判，是把欠費業(yè)主的繳費簡單地判決給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是把履約者(已繳費業(yè)主)所應(yīng)得判給了另一個違約者(物業(yè)企業(yè))，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過法院判決得到了違約業(yè)主的賠償，但物業(yè)企業(yè)對全體業(yè)主的違約責任卻沒有得到合理追償，這樣的審判正義嗎?這樣的審判客觀上縱容了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，引發(fā)了全體繳費業(yè)主因得不到規(guī)范的服務(wù)而與物業(yè)企業(yè)的沖突。

　　在《北京市物業(yè)管理條例》立法預(yù)案調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，除了上述司法審判錯誤加重全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)沖突外，還有另外一個司法錯誤，同樣在逐漸積累業(yè)主與物業(yè)的沖突。

　　從北京的審判實踐來看，基層法院繼續(xù)沿用20**年北京高院的糾紛處置意見(《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》)，對物業(yè)費欠費的訴訟時效采取“不宜過苛”的處置態(tài)度。也就是說，物業(yè)企業(yè)訴欠費業(yè)主，不同于一般的經(jīng)濟糾紛時效限制，超過2年的訴訟時效，仍舊可以起訴。

　　這樣的審判機制，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，使得一些物業(yè)企業(yè)認為，他們可以不思創(chuàng)新解決糾紛而僅僅依賴降低服務(wù)與累積欠費就能長期端上金飯碗，甚至從一定程度上來說，只要物業(yè)欠費控制在一定比率內(nèi)，欠費業(yè)主欠費時間越長，累積欠費越多，對物業(yè)企業(yè)越有利，因為累積欠費越多，越方便物業(yè)企業(yè)起訴，降低物業(yè)企業(yè)的起訴成本;另外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低得越多，對物業(yè)企業(yè)越有利，因為法院只有對欠費業(yè)主的追償判決，沒有對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的追償判決。由此造成許多物業(yè)企業(yè)面對各類問題、糾紛盡量采取拖延策略，而不是積極地與業(yè)主溝通化解矛盾，因為反正高院說了，“訴訟時效不宜過苛”，這筆錢遲早是我的。我何苦研究如何提升服務(wù)質(zhì)量如何解決矛盾?這真是“濫竽充數(shù)”的現(xiàn)代再造啊!而那些積極負責解決問題的物業(yè)企業(yè)，反倒因為增加了溝通、履約、創(chuàng)新的成本，一定程度上降低了企業(yè)利潤，由此帶來了物業(yè)行業(yè)鮮明的“劣幣驅(qū)逐良幣”的長期趨勢。

　　從客觀效果看，高院的這一“不宜過苛”意見，沒有對物業(yè)欠費現(xiàn)象的解決帶來積極影響，反而越來越重。從20**年至今，物業(yè)費欠費的普及率更大了，而不是更小了;平均單戶欠費額度增加了，而不是減少了;平均單戶欠費年限是延長了，而不是縮短了。矛盾非但不能及時消除，反而越積越重。乃至現(xiàn)在，因為物業(yè)費糾紛案件的數(shù)量超多導(dǎo)致審判資源不足，基層法院限制物業(yè)企業(yè)起訴數(shù)量。一方面物業(yè)企業(yè)形成對巨大的收繳欠費的錯誤預(yù)期(上邊的討論我們知道，正確的預(yù)期是零。其實這些巨大的欠費是欠已經(jīng)繳費業(yè)主的)，另一方面造成越來越多業(yè)主對物業(yè)企業(yè)長期低劣服務(wù)的不滿情緒不斷增長。兩邊都在長期積累，量變而質(zhì)變，最終造成物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的普遍對立，以及當下大量小區(qū)物業(yè)接撤管難的惡癥。

　　這一審判機制還縱容了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主相互長期違約的惡習(xí)，敗壞了物業(yè)行業(yè)的責任、服務(wù)、陽光、創(chuàng)新的行業(yè)正氣，造成行業(yè)人力資源的大幅浪費。錯誤的司法，極大地損害了行業(yè)正氣，這就是為什么在這個行業(yè)里，我們看不到多少優(yōu)秀的企業(yè)成長的原因之一。

　　反觀海外立法，超出兩期的物業(yè)費糾紛，行政機構(gòu)、業(yè)主團體、法院都會加大處置力度。矛盾長期積累不解決，是解決問題之道嗎?正常的經(jīng)濟效率應(yīng)該是促進物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量來獲得更多的經(jīng)濟收益，但現(xiàn)在的判決機制下，降低服務(wù)質(zhì)量更利于物業(yè)個業(yè)利益的獲得。長期司法錯誤，把真正債權(quán)人的利益，轉(zhuǎn)移給了倒賣債務(wù)的中間人，使得這種不思進取的“轉(zhuǎn)嫁債務(wù)”策略，本應(yīng)無效卻演化為暴利，以至于物業(yè)企業(yè)要豁出命，從欠費業(yè)主手中爭奪已繳費業(yè)主的利益。

　　總之，無論是從邏輯推理還是司法實踐，還是客觀現(xiàn)實的效果來看，針對小區(qū)物業(yè)欠費，現(xiàn)行的錯誤審判機制，帶來的惡果是相當明顯的：一是客觀上累積并加重了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾，造成司法悖論;二是無助于促進物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的提高，甚至客觀上縱容物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平下降以便得到更大的經(jīng)濟預(yù)期;三是債權(quán)主體的錯判，造成小區(qū)物業(yè)形成錯誤利益預(yù)期而加重接撤管難。接撤管之難，甚至在上海，還激烈到開車沖撞現(xiàn)場人群，釀成2死多傷的公共安全的慘禍的地步。

　　我們司法審判到了不得不改變的時候了，針對小區(qū)物業(yè)欠費糾紛，應(yīng)該明確，包干制物業(yè)企業(yè)宣稱的小區(qū)欠費業(yè)主形成的債權(quán)，根本就不單單是物業(yè)企業(yè)的，而主要是屬于全體業(yè)主的。而物業(yè)企業(yè)，在業(yè)主大會決定不再續(xù)聘后，在小區(qū)接撤管中，應(yīng)首先離場。物業(yè)企業(yè)與小區(qū)之間，誰也不欠誰的。物業(yè)企業(yè)唯一需要認真思考的，是如何提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意率，獲得業(yè)主認同。

　　另外，為了與合理的司法審判機制相配套，一是要改變現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)費性質(zhì)確認，應(yīng)該明確小區(qū)物業(yè)費是小區(qū)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，而不是物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn);二是明確小區(qū)業(yè)主團體--業(yè)主委員會的民事主體資格，以便承接相應(yīng)的債權(quán)。如果這些都無法做到，現(xiàn)有的司法審判無法改變，那么，作為小區(qū)業(yè)主，出路只有一條：在物業(yè)企業(yè)起訴欠費業(yè)主的同時，已經(jīng)繳費業(yè)主也應(yīng)同時起訴物業(yè)企業(yè)的服務(wù)欠債，拿回你的當然權(quán)益。