房屋內(nèi)窗體滲水，物業(yè)公司要承擔(dān)責(zé)任嗎?
物業(yè)云圈 2023-06-23 19:21 發(fā)表于河北
某住宅小區(qū)房屋開發(fā)公司與物業(yè)公司同是由一家公司投資設(shè)立的，那么，小區(qū)業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)找誰維修呢?
近日，記者從沈陽市中級(jí)人民法院獲悉：
開發(fā)公司和物業(yè)公司即使是“父子關(guān)系”或“兄弟關(guān)系”，也要明算賬，業(yè)主要依據(jù)合同的約定找對(duì)人才行，謹(jǐn)防“一鍋攪馬勺”。
業(yè)主：房屋漏水拒交物業(yè)費(fèi)
2011年，業(yè)主李先生在沈陽天龍房屋開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司)購買了一處商品房，并于2013年12月入住此房屋。
此后，沈陽天龍物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)開始對(duì)李先生居住的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并按建筑面積每平方米0.8元的價(jià)格每月收取物業(yè)費(fèi)。
2013年，李先生居住的房屋發(fā)生窗體滲水，物業(yè)公司多次維修均未修好。李先生認(rèn)為，物業(yè)公司沒有按照公共契約的約定盡到維修義務(wù)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了他的生活居住質(zhì)量，故從2013年12月至2015年11月拒絕交納共計(jì)2,750元的物業(yè)費(fèi)。
他向物業(yè)公司聲明：只有在維修房屋并賠償經(jīng)濟(jì)損失的前提下，才同意履行合同，交納所欠的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司：
房屋外墻滲漏維修應(yīng)找開發(fā)公司
物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)公共契約，物業(yè)公司負(fù)責(zé)的維修范圍為：該建筑物樓宇內(nèi)部，由整棟住宅樓的業(yè)主和使用人共同使用的樓宇主體承重結(jié)構(gòu)部位，戶外墻面、天井、門廳、樓梯、走廊過道等。而屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏，由房屋開發(fā)公司進(jìn)行維修。
因此，業(yè)主房屋滲水，物業(yè)公司并沒有維修的義務(wù)，業(yè)主不能以此理由拒交物業(yè)費(fèi)。
雙方為此產(chǎn)生分歧，不久，物業(yè)公司便將業(yè)主李先生告上法庭。
法院判決：
業(yè)主應(yīng)正常支付物業(yè)費(fèi)
一審法院認(rèn)為，業(yè)主李先生家房屋內(nèi)窗體滲水，不屬于公共契約中約定的樓宇共用部位，且物業(yè)公司協(xié)商開發(fā)公司維修多次，業(yè)主李先生須給付物業(yè)費(fèi)2,750元。
宣判后，李先生上訴稱：物業(yè)公司多次維修的行為已說明其對(duì)房屋有維修義務(wù)。物業(yè)公司與開發(fā)公司都是沈陽天龍投資發(fā)展有限公司的子公司，均屬于該公司投資設(shè)立，雖然各自獨(dú)立，但開發(fā)公司已經(jīng)將房屋維修責(zé)任委托物業(yè)公司，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)房屋維修的責(zé)任。
沈陽市中級(jí)人民法院認(rèn)為，按照物業(yè)公司與業(yè)主雙方契約約定，公共部位應(yīng)當(dāng)是樓宇內(nèi)部的主體承重結(jié)構(gòu)部位以及戶外墻面等，現(xiàn)業(yè)主李先生所主張的房屋問題不應(yīng)包括在上述維修范圍之內(nèi)。而開發(fā)公司也并未在《住宅質(zhì)量保證書》中明確標(biāo)明由物業(yè)公司承擔(dān)維修義務(wù)。物業(yè)公司雖然曾為業(yè)主李先生維修過房屋，但該行為并不必然產(chǎn)生法律責(zé)任，其對(duì)業(yè)主李先生房屋的滲水問題不負(fù)有合同約定的維修義務(wù)。故李先生應(yīng)向物業(yè)公司給付尚欠的物業(yè)費(fèi)。
相關(guān)鏈接：
房屋維修按合同約定行事
目前，由開發(fā)商自己投資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)時(shí)，業(yè)主能否以開發(fā)商售樓違約為由拒交物業(yè)費(fèi)?沈陽市中級(jí)人民法院的一位法官對(duì)此解釋說，這是一個(gè)合同怎么約定的問題。
如果合同將房屋買賣與物業(yè)管理聯(lián)系在一起，作為一個(gè)法律關(guān)系來規(guī)定，那么業(yè)主完全可以拒交物業(yè)費(fèi);否則是另一個(gè)法律關(guān)系——開發(fā)商違約時(shí)，業(yè)主只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任，或者對(duì)開發(fā)商行使抗辯權(quán)，但不能以此為由對(duì)開發(fā)商投資設(shè)立的具有法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)費(fèi)。
因?yàn)閺墓痉ㄉ现v，開發(fā)商和其投資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然存在“父子關(guān)系”或“兄弟關(guān)系”，但畢竟是不同的法律主體，各自應(yīng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)。
在法治社會(huì)，廣大業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重法律的權(quán)威。若廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)本身不滿意，可以通過業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
篇2：物管案例：業(yè)主家中地板滲水怎么辦
物管案例：業(yè)主家中地板滲水怎么辦
某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計(jì)損失在2萬以上；業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來不方便。
[案例分析]
本案例從物業(yè)管理處接到報(bào)修后在現(xiàn)場(chǎng)查看的實(shí)際情況看，基本確定冒水原因?yàn)榻o水管漏水。當(dāng)時(shí)該小區(qū)正處于業(yè)主入住期間，給水管道應(yīng)在保修期內(nèi)（水管安裝保修期為二年），因此施工單位可能不承擔(dān)賠償費(fèi)用。但是由于此類問題在具體處理上不可預(yù)測(cè)因素較多，物業(yè)管理處應(yīng)慎重處理，不可輕易表態(tài)，要按嚴(yán)密程序去操作，避免因一時(shí)的疏漏，而造成許多不要的麻煩。
此類問題解決的程序應(yīng)是業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理處三家會(huì)審，在確定事故原因的基礎(chǔ)上，以業(yè)主和施工單位為主，共同協(xié)商解決方案。
處理此類問題的關(guān)鍵是物業(yè)管理公司切勿輕易表態(tài)，輕易表態(tài)易使自己處于業(yè)主和施工單位之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會(huì)妨礙事情的順利解決。
[解決方法]
首先物業(yè)管理處迅速召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，由施工單位人員開鑿尋找故障點(diǎn)。故障點(diǎn)找到后，物業(yè)管理處征得幾方同意，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)判斷誰的責(zé)任。經(jīng)查是因?yàn)榻o水管接頭處滲水，現(xiàn)場(chǎng)判定由施工單位負(fù)責(zé)。
責(zé)任確定后，由業(yè)主提出賠償費(fèi)用及維修方案（只針對(duì)造成房間實(shí)際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費(fèi)用，然后開會(huì)提出各自理由及費(fèi)用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方簽訂一個(gè)維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業(yè)主自行安裝，施工單位負(fù)責(zé)限期處理給水管維修；
最后，物業(yè)管理處依據(jù)三方認(rèn)可協(xié)議，督促各方認(rèn)真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。如此，很好地起到了“中間調(diào)停人”的作用。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 》
一、目的
規(guī)范住戶報(bào)修及公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作，保證維修工作及時(shí)有效得到處理。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作。
三、職責(zé)
1．機(jī)電處主管負(fù)責(zé)維修工作的組織、監(jiān)督以及對(duì)公司制定的《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行收費(fèi)評(píng)審。
2．服務(wù)處員工負(fù)責(zé)具體記錄報(bào)修內(nèi)容，及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時(shí)完成。
3．機(jī)電處維修人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的確認(rèn)及維修工作。
四、程序要點(diǎn)
1．住戶報(bào)修
(1)服務(wù)處員工在接到住戶到修要求時(shí)，應(yīng)立即填寫《住戶報(bào)修記錄表》。
(2)服務(wù)處員工在5分鐘內(nèi)將記錄的報(bào)修內(nèi)容（包括：住戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等）填入《住戶家庭安裝/維修單》（一式四聯(lián)）相應(yīng)欄目，并在2分鐘內(nèi)通知機(jī)電維修部前來領(lǐng)取維修單，機(jī)電維修部領(lǐng)單人在《住戶報(bào)修記錄表》上簽收，將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二、三聯(lián)）領(lǐng)回機(jī)電處。
(3)機(jī)電處主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作：
①如住戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的中項(xiàng)目，住戶要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；
②報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目，住戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間到來前5分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；
③對(duì)于不屬于《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的報(bào)修項(xiàng)目，由機(jī)電處主管在接單后15分鐘內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)用作出評(píng)審，回復(fù)住戶是否可以維修，經(jīng)征得住戶對(duì)維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后，再按上述時(shí)限和維修要求安排維修人員前往維修。
(4)機(jī)電處維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)首先對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比確認(rèn)，不相同的，在《住戶家庭安裝/維修單》上如實(shí)填寫實(shí)際的維修項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(5)維修人員向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修，應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)返回機(jī)電處向機(jī)電主管說明情況，與機(jī)電主管一同在《住戶家庭安裝/維修單》上注明原因并簽名確認(rèn)后交還服務(wù)處備案。
(6)如果維修材料是住戶提供的，由維修人員對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證結(jié)果（“合格”“不合格”“質(zhì)量不佳”等）填寫在備注欄內(nèi)。對(duì)于驗(yàn)證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。
(7)維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在《住戶家庭安裝/維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。并請(qǐng)住戶試用或檢查合格后，在《住戶家庭安裝/維修單》上簽名確認(rèn)。維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第三聯(lián)）交給住戶作為繳費(fèi)依據(jù)。
(8)維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二聯(lián)）交回機(jī)電處主管確認(rèn)后將《住戶家庭安裝/維修單》（第一聯(lián)）送財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。
(9)對(duì)業(yè)主的家庭維修可采取月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進(jìn)行扣款；對(duì)租戶的家庭維修應(yīng)在維修工作完成后的當(dāng)日（最遲不超過第二天），由租戶到財(cái)務(wù)部交款。
2．公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理
(1)服務(wù)處員工接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》要求填寫報(bào)修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填入《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（一式二聯(lián)），在5分鐘內(nèi)通知機(jī)電處前來領(lǐng)單。
(2)服務(wù)處員工將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（第二聯(lián)）交給機(jī)電處，機(jī)電處維修人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》上簽收。
(3)機(jī)電處主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。
(4)完成維修工作后，維修人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》上注明維修有關(guān)事項(xiàng)。
(5)維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（第一聯(lián)）交機(jī)電處主管簽名確認(rèn)后返還服務(wù)處作為月底統(tǒng)計(jì)費(fèi)用的依據(jù)。
3．費(fèi)用結(jié)算
(1)服務(wù)處員工于每月月底前將當(dāng)月《住戶家庭安裝/維修單》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》費(fèi)用分別統(tǒng)計(jì)在《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》的相應(yīng)欄目及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)。
(2)服務(wù)處員工將《住戶報(bào)修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修單》、《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》附在以上表格后，報(bào)服務(wù)處主管審核。審核無誤后，服務(wù)處主管在《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)簽名確認(rèn)后報(bào)物業(yè)部經(jīng)理審批。
(3)服務(wù)處員工將物業(yè)部經(jīng)理審批后的《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》報(bào)財(cái)務(wù)部：
①財(cái)務(wù)部依據(jù)《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》向業(yè)主收取有償服務(wù)費(fèi)用；
②財(cái)務(wù)部將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》存檔備案。
4．資料保存：《住戶報(bào)修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》由服務(wù)處負(fù)責(zé)保存，保存期兩年；《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期3年。
五、記錄
1．《住戶報(bào)修記錄表》
2．《住戶家庭安裝/維修單》
3．《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》
4．《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》
5．《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》
篇3：外墻滲水業(yè)主怨之案例
外墻滲水業(yè)主怨 積極處理避騷亂
案例描述:
某花園自1999年入伙以來外墻出現(xiàn)裂紋滲水,半年后涂料已經(jīng)基本褪色,對(duì)此業(yè)主意見很大,多次向物業(yè)建設(shè)單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決,業(yè)主要求維修的呼聲越來越高,甚至有些業(yè)主私自串連,準(zhǔn)備采取集體簽名、*等過激行為。
處理過程:
積極與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系,反映小區(qū)外墻實(shí)際情況,把再不進(jìn)行維修后果的嚴(yán)重性報(bào)給物業(yè)建設(shè)單位,從根本上打消物業(yè)建設(shè)單位無限期“拖”的念頭;積極向物業(yè)建設(shè)單位提供合理的多套解決方案,并分析各自的利弊;積極與業(yè)主委員會(huì)合作、與有影響力的業(yè)主進(jìn)行真誠溝通,取得各方的信任,把不安定因素消除在萌牙之中;充分認(rèn)識(shí)時(shí)間的緊迫性,督促物業(yè)建設(shè)單位盡早確定并進(jìn)場(chǎng)開工,爭(zhēng)取在五六月份雨季到來之前完成,否則拖入下半年,事情將更難處理,后果無法想象。最后,物業(yè)建設(shè)單位在認(rèn)真考慮、衡量利弊后采取了行動(dòng)。
案例點(diǎn)評(píng):
物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主之間因種種因素不可避免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾,倘若一方只考慮自己的利益得失,不考慮別人的真實(shí)感受,矛盾就會(huì)升級(jí)、激化。此時(shí),管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定,適當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)硬手段是能夠收到一定效果的。當(dāng)然管理處在具體實(shí)施時(shí),也要考慮周全,不要把雙方矛盾的焦點(diǎn)引在自己身上。