公告期:2023年4月1日 至:2023年4月7日
===信息技術(shù)咨詢有限公司受三河市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托就====物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)。
一、招標(biāo)項(xiàng)目基本情況(具體情況見附件1)
1.本項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型：住宅及配套商業(yè)
2.本項(xiàng)目坐落地址：===
3.本項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域四至范圍：
東至建興北路 ;南至大閆各莊村用地 ;
西至大閆各莊村用地 ;北至北環(huán)路 。
4.本項(xiàng)目總用地面積：57458.9平方米
項(xiàng)目總建筑面積：175478.95平方米
地上建筑面積構(gòu)成為：住宅、配套公建及商業(yè) 。
地下建筑面積構(gòu)成為：住宅地下室及地下車庫(kù) 。
本項(xiàng)目的建筑密度為20%;容積率為2.0;本項(xiàng)目?jī)?nèi)共含建筑物21棟 ;項(xiàng)目總戶數(shù)為817戶。
5.綠化指標(biāo)：綠地率35%，綠地面積20110.74平方米。
6.停車場(chǎng)庫(kù)：
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車總停車位1252個(gè)，地下停車位1232個(gè)，地上停車位20個(gè);非機(jī)動(dòng)車停車位2003個(gè)
7.開發(fā)建設(shè)分期情況：一期
8.項(xiàng)目竣工時(shí)間：2024年8月31日
二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(見本公告附件2)
三、物業(yè)服務(wù)合同期限
前期物業(yè)服務(wù)合同期限：2023年5月15日至2026年4月14日。
四、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、方式
凡有意參加投標(biāo)者，請(qǐng)于：2023年4月1日—2023年4月7日17：30前攜帶下列資料到市住建局物業(yè)科(廊坊市廣陽區(qū)新源道188號(hào)東側(cè)樓(108)領(lǐng)免費(fèi)取招標(biāo)文件。
1.報(bào)名登記表(原件一份，加蓋企業(yè)公章);
2.投標(biāo)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、河北省物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理信息系統(tǒng)信用報(bào)告(復(fù)印件一份，加蓋企業(yè)公章);
3.擬任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況表(原件一份)
4.授權(quán)委托書(原件一份，加蓋投標(biāo)人企業(yè)公章、法定代表人簽字)。
五、對(duì)投標(biāo)人的要求
1.具備獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè);在我市開展業(yè)務(wù)的外埠物業(yè)企業(yè)有分支機(jī)構(gòu)的,并已錄入河北省物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理信息系統(tǒng)。
2.未被有關(guān)部門或河北省物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理信息系統(tǒng)列入黑名單;
3.本次招標(biāo)不接受聯(lián)合體投標(biāo);
4.投標(biāo)人具備中華人民共和國(guó)特種作業(yè)操作證(高、低壓電工作業(yè))不少于人員2名;中華人民共和國(guó)職業(yè)資格證書【建(構(gòu))筑物消防員或消防設(shè)施操作員】1名;
5.擬派駐項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)與投標(biāo)人有勞動(dòng)關(guān)系(社保證明)。
六、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)
開標(biāo)時(shí)間：2023年4月21日(北京時(shí)間)下午14：00
開標(biāo)地點(diǎn)：
七、投標(biāo)截止時(shí)間
1.投標(biāo)文件遞交的截止時(shí)間為：2023年4月21日14:00，遞交地點(diǎn)為：===。
2.逾期送達(dá)的或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人不予受理。
八、發(fā)布公告的媒介
本次招標(biāo)公告在廊坊市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公眾號(hào)上發(fā)布。
九、招標(biāo)人聯(lián)系方式
1.名稱：
2.地址：
3.聯(lián)系人：
4.聯(lián)系方式：
十、招標(biāo)代理公司聯(lián)系方式
1.名稱：
2.地址：
3.聯(lián)系人：
4.聯(lián)系方式：
注：所有報(bào)名材料均使用標(biāo)準(zhǔn)A4復(fù)印紙報(bào)送。
特此公告
附件：1.招標(biāo)項(xiàng)目基本情況下載
2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)下載
發(fā)布日期：2023年4月1日
篇2：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003)
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(20**)
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號(hào)
各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
建設(shè)部
二○○三年六月二十六日
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
第二章 招標(biāo)
第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。
第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
(三)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
(四)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；
(五)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；
(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
(七)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；
(三)招標(biāo)文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。
第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。
第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。
第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。
第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第三章 投標(biāo)
第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。
第二十一條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。
第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)投標(biāo)函；
(二)投標(biāo)報(bào)價(jià)；
(三)物業(yè)管理方案；
(四)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。
第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。
第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：
由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。
招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
第二十八條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。
與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊(cè)予以合并或者實(shí)行專家名冊(cè)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。
第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。
前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。
第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
第三十二條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。
除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。
第三十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
第三十五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。
第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對(duì)不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。
第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理招標(biāo)工作程序
物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理招標(biāo)工作程序
一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段
招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。
(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)
任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。可見招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程。
成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。
對(duì)于開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。考慮到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。再如，對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。
對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題:
首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。
其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。
(二)編制招標(biāo)文件
編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。
物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:
1.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。
(1)投標(biāo)的條件
招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。
(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求
如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。
(3)對(duì)招標(biāo)程序的說明
由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。
3.技術(shù)規(guī)范
技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。
考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。
最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。“超前招標(biāo)”在我國(guó)即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。
(三)制定標(biāo)底
制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國(guó)際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。
由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高，進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。
二、招標(biāo)實(shí)施階段
招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會(huì)議；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。
(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書
我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。
1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道
發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那馈?guó)際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。
一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國(guó)出版的《發(fā)展商務(wù)報(bào)》(DevelopmentBusiness)；必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的《中國(guó)招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國(guó)還主要刊登在《人民日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)日?qǐng)?bào)》上。
對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。
2.發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排
為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素:
(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng))，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來。
(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。按照國(guó)際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。
3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式
招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；
②項(xiàng)目名稱；
③項(xiàng)目地點(diǎn)；
④項(xiàng)目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；
⑤招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo))；
⑥項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；
⑦購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；
⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；
⑨開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；
⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；
B11必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；
B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。
招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，按照我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。至于投標(biāo)邀請(qǐng)書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。
(二)組織資格預(yù)審
資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少。
資格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。資格預(yù)審可以起到以下作用:首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競(jìng)爭(zhēng)者則可以減少這筆費(fèi)用。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。
若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇6~10家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。
1.資格預(yù)審的程序
資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟:
(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購(gòu)買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括:招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；項(xiàng)目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止期應(yīng)不得少于45天。
(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對(duì)若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請(qǐng)資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請(qǐng)投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語言等。
(3)評(píng)審。資格預(yù)審申請(qǐng)書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請(qǐng)人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。
2.資格預(yù)審的內(nèi)容
資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。具體內(nèi)容包括:
(1)申請(qǐng)人的基本情況:公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。
(2)申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況:公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過去5年的資信證明以及對(duì)未來2年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測(cè)。
(3)經(jīng)驗(yàn)和過去的表現(xiàn):過去5年內(nèi)申請(qǐng)人完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。
對(duì)于上述在預(yù)審中申請(qǐng)人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請(qǐng)人按要求填寫。
3.資格預(yù)審的評(píng)審方法
招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。目前國(guó)際上廣泛采用的是“定項(xiàng)評(píng)分法”，同時(shí)采用比較簡(jiǎn)便的百分制計(jì)分。“定項(xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請(qǐng)人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請(qǐng)人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。
(三)召開標(biāo)前會(huì)議
投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請(qǐng)人后，應(yīng)盡快通知合格申請(qǐng)人，要求他們及時(shí)前來購(gòu)買招標(biāo)文件。緊接著，按照國(guó)際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。
召開標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。《投標(biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會(huì)議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購(gòu)買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會(huì)議。
標(biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開，因?yàn)樵跇?biāo)前會(huì)議期間，招標(biāo)人往往會(huì)組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察，如果標(biāo)前會(huì)議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開就較為方便。標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。當(dāng)標(biāo)前會(huì)議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時(shí)，應(yīng)以會(huì)議文件為準(zhǔn)。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開標(biāo)日期。另外，參加會(huì)議的費(fèi)用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。
(四)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)
開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實(shí)施過程的關(guān)鍵階段，也是整個(gè)招標(biāo)過程中程序最嚴(yán)密、對(duì)招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。
招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開預(yù)定的時(shí)間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。
從開始評(píng)標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3~6個(gè)月的定標(biāo)期。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對(duì)各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開答辯會(huì)，方能最后定標(biāo)。在評(píng)選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
評(píng)標(biāo)工作結(jié)束時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常最后會(huì)向招標(biāo)人篩選出幾個(gè)最有競(jìng)爭(zhēng)力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時(shí)與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰中標(biāo)。值得注意的是，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評(píng)審委員會(huì)推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。
三、招標(biāo)結(jié)束階段
招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對(duì)多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對(duì)一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。
(一)合同的簽訂
我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實(shí)際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的最后一個(gè)程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國(guó)際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。
1.合同的組成
通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成:合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。
合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。
合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。下一章將對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。
合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。
通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡(jiǎn)單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對(duì)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。
2.合同的主要條款
合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括:價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在下一章還會(huì)作詳細(xì)介紹。
(二)合同的履行
合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意:
首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著:①違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對(duì)于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。
其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國(guó)際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10%，且通常可由中標(biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長(zhǎng)一些。
(三)資料整理與歸檔
合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時(shí)為中標(biāo)人)進(jìn)入一對(duì)一的長(zhǎng)期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長(zhǎng)期對(duì)中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對(duì)形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動(dòng)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其予以整理。通常這些文件主要包括:①招標(biāo)文件；②對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對(duì)物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時(shí)，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。